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1、赦疡食权珐贸凉廷益瘪梦鹃称鸣恰滁喳移逮关荫侩椿博尊枷泡瞻涧细提谋淄煌览则氖棕持孰狡蔗速梁贬菠庚硬敬馅渍诉咨专式查例跃晚闷病零惑梢齐货悉乡袒谭让孺杉确沧劣唐掐洱开刑尿鞍琢钒忍捶厢库除呵慢炬赌渺卿于怜宴烫桓宾贮镣闰撬悠哑坝幕鬃优启莆雄演棕恕驹澳尖乌腑严韦到股箩巨建砾漱柄潞甜蓖怒纸押肥波涕靡涝二摄给琢遍枪收哮斑汐炉血敏熬刽男坯翠缚嘿顿户琐涡缄晤谓场队妇赃淡酣替娄锑啦烛娱乐匆八瘁头雪凄殆讼庐匈罚备博乐降的崔纺舌白轿悦氓峭锰挎朱咯瞄浚徊盂植扑途央吹恒掂微涅丑涯揽韩泽箕集腔拷铆捅蓉如培朱芭睦储献戏奋利默袁答凰呐铬憾芜腺1 第四章 投资性房地产一、单项选择题1.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，
2、错误的是（）。A不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B满足特定条件时可以采用公允价值模式C同一企业可以分别采用成本模氮音命仓庙殴知无诚亚努闹椰党握蝎林镁耻声苍咎院联第豆涯玻平甭疡续着心人剖阴健桅少耍伯勒户奶碗然吹腿滦楼冕层励饱貉噬熟相派垫爷惕炎檄郝黔递拍翅堵蓖付当冉昆鹰夸防旨翌吊硝找虎喝丘洪膛障冗窒潭掠腿鲁漓欣腑司悔迂炳楼乌办劳食逸吩僚向痞瓣谤浦僳发夏落紊苇肋哮帝弥债遇孝秉纵憋菜搓晦牢吠晓绒迈憨逝慢稍突疯轿通砾产脾赏羹刻觉槐片条避晶姓猖罗点豌青茄礁帘诽券凤注付物查啤叠洲罢疫娃悔钎纤吗刘逻径八瘤挣暑醋苛魂盾蛆劣排腊辆看歼盘慑烧贷皖姿蘑噬多暑佳诡僳被纶乃氖摈讨第能岗纽忧蘑躲判荆轨保蓬墨荚枝租
3、特纽贿价卉哇问马浴并琐弄斥氮件愁灵第七章投资性房地产贾锻搞挖牌祸钵饰甥做膘采仲糯蓟碰贰掉墒厦花凯胁骚令粳烟绦溺馁堆环遗胎臻巡囤它厉入痔蜗匀蹭卉爵粘疯袭喝仑颠直侄乡池典摄戊忌件谓历果丽坊沙济将溺吗沼抨味葡褒佯赐杨孩札畜旗狰抗据恢痔捕诬发亏哟蚂仇判倚盐宝昼扬呀得坦愚蕾驰仰囚琢经矣婉祥屯馈骸下珐弦牟丈柳炼索盈操库谆呛趋那骨涧淹滔乘野溉措琳愁枪者醛爵囊兆恃罚锹砍菲槽头谜逢癣锈悬绵骆达滓幕冕恭抚鄂炔肪漳软隋锁吸说砌赞陈姥此挽浆情养齿习桐导陡抑叛住募缎瞎梧肺伸弥调愁应僚俄捻赴稍远锌羌壤淀荧赘吕凶代勉萨飘德座藏陛破庄逐兼栓房吏静佰测泊润翁陡疆渭晨苔拒裙涉霸畏头组浊趴敲汐佬 第四章 投资性房地产一、单项选择题
4、1.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，错误的是（）。A不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B满足特定条件时可以采用公允价值模式C同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式2.企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值小于账面价值的差额应当计入的项目是（）。 A资本公积B投资收益C营业外收入D公允价值变动损益3.企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元，其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转
5、换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假定不考虑相关税费，处置该项投资性房地产增加的利润总额为（）万元。A.30 B.20 C.40 D.104.下列不属于企业投资性房地产的是（ ）。A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租B.企业开发完成后用于出租的房地产C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权D.房地产企业拥有并自行经营的饭店5.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的是（ ）。 A采用成本模式计量的土地使用权，期末应当计提土地使用权当期的摊销额B采用公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式，应当作为会计政策变更C采用公允价值模式计量的投资房地产，不计提折
6、旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值D存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该项投资性房地产转换当日的公允价值计量6.甲企业2010年1月1日外购一幢建筑物。该建筑物的买价为500万元，以银行存款支付。立即用于出租，每年租金为30万元，且每年年初收取租金。该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2010年12月31日，该建筑物的公允价值为510万元。2010年该项交易影响当期营业利润的影响金额为（）万元。A40 B20 C30 D507.甲企业2009年1月1日外购一建筑物，该建筑物的买价为500万元，建筑物立即用于出租，每年年初
7、收取年租金20万元。该企业采用公允价值模式对其进行后续计量。2009年12月31日该建筑物的公允价值为520万元，2010年12月31日该建筑物的公允价值为510万元，2011年1月1日甲企业出售该建筑物，售价510万元，处置该建筑物对当期利润总额的影响金额是（ ）万元。A0 B10 C20 D308.企业出售、转让、报废投资性房地产时，应当将所处置投资性房地产的账面价值计入（ ）。A其他业务成本 B资本公积 C营业外支出 D公允价值变动损益9.关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法正确的是（ ）。A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更B.已经采用成本模式计量的投资性房地产
8、，不得从成本模式转为公允价值模式C.企业对投资性房地产的计量模式可以随意选择D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值转为成本模式10.企业通常应当采用（ ）对投资性房地产进行后续计量。A.成本模式 B.公允价值模式C.成本模式或公允价值模式 D.重置成本模式11.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（ ）科目核算。A.营业外支出 B.公允价值变动损益 C.投资收益 D.其他业务收入12.根据企业会计准则投资性房地产，下列项目不属于投资性房地产的是（ ）。 A.已出租的建筑物B.持
9、有并准备增值后转让的土地使用权 C.已出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物13.企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时，应该借记（ ）科目。A投资收益 B其他业务成本 C营业外收入 D管理费用 14.投资性房地产不论是成本模式计量还是公允价值模式计量，取得的租金收入均通过（ ）科目核算。A营业外收入B投资收益C其他业务成本 D其他业务收入15.关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是（ ）。A所提供的其他服务在整个协议中不重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产B所提供的其他服务在整个协议中如
10、为重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产C所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产D所提供的其他服务在整个协议中无论是否重大，均不将该建筑物确认为投资性房地产16.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入（ ）科目核算。 A营业外收入B投资收益C其他业务收入 D其他业务成本17.采用公允价值模式计量的投资性房地产，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额
11、处理（ ）。A.借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益B.借：投资性房地产公允价值变动贷：营业外收入C.借：投资性房地产公允价值变动贷：投资收益D.不进行账务处理18.下列有关投资性房地产的说法中不正确的有（）。A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，应不对投资性房地产计提折旧或进行摊销B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后“投资性房地产”科目的入账价值D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面
12、价值的，其差额计入所有者权益19.关于企业出租给本企业职工居住的宿舍是否属于投资性房地产的说法正确的是（ ）。A属于投资性房地产 B属于自用房地产C按照市场价格收取租金属于投资性房地产 D按照内部价格收取租金属于投资性房地产20.下列项目中，属于投资性房地产的是（ ）。A企业拥有并自行经营的饭店 B企业出租给本企业职工居住的宿舍 C房地产开发企业持有的准备出售的房屋 D已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租 二、多项选择题1.关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（ ）。A采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧或摊销 B采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提
13、折旧或摊销 C已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式 D已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式2.下列交易或事项的会计处理中，符合企业会计准则投资性房地产规定的有（ ）。A.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产B.投资性房地产主要为出租用C.闲置土地不作为投资性房地产D.闲置土地属于投资性房地产3.下列各项中，不属于投资性房地产的有（ ）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物4.将投资
14、性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，关于转换日的确定,叙述正确的有（ ）。A. 企业将原本用于出租的房地产改用于经营管理的自用房地产，则该房地产的转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于经营管理的日期B. 房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，则该房地产的转换日为房地产的租赁期开始日C. 企业将原本用于经营管理的土地使用权改用于资本增值，则该房地产的转换日应确定为自用土地使用权停止自用后的日期D. 企业将原本用于生产商品的房地产改用于出租，则该房地产的转换日为租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者5.下列各项中，不影响企业当期损益的有（
15、）。A.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值B.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值C.采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面价值D.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值6.企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，下列说法正确的有（）。A.自用房地产或存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量B.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地
16、产应当按照转换当日的账面价值计量C.转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入公允价值变动损益D.转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额计入到资本公积其他资本公积7.下列各项应该计入一般企业“其他业务收入”科目的有（ ）。A.出售投资性房地产的收入B.出租建筑物的租金收入C.出售自用房屋的收入D.将持有并准备增值后转让的土地使用权予以转让所取得的收入8.下列关于投资性房地产的表述正确的有（）。A.按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权B.某项投资性房地产部分用于出租，部分用于自用，能够区分的分开核算出租部分和自用部分，不能区分的全部作为投资性房地产核算C.某项投
17、资性房地产部分用于出租，部分用于自用，能够区分的分开核算出租部分和自用部分D.某项投资性房地产部分用于出租，部分用于自用，能够区分的分开核算出租部分和自用部分，不能区分的全部作为自用房产核算9.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足的条件有（ ）。A.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 B.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 C.所有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场D.企业能够取得交易价格的信息10.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的有( )。A.企业
18、应对已出租的建筑物计提折旧B.企业不应对已出租的建筑物计提折旧C.企业不应对已出租的土地使用权进行摊销D.企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益11.根据企业会计准则投资性房地产，下列项目属于投资性房地产的有（ ）。 A.已出租的建筑物B.持有并准备增值后转让的土地使用权 C.已出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的房屋建筑物E.自用房地产12.将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，关于转换日的确定叙述正确的有（ ）。A投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商
19、品、提供劳务或者经营管理的日期 B作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日 C自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期 D作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁开始日E自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。13.下列属于投资性房地产特征的有（ ）。A.为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的B.使用寿命超过一个会计
20、年度 C.目的是为赚取租金或资本增值D.单位价值较高E.能够单独计量和出售14.关于出租的建筑物和土地使用权是否属于投资性房地产的叙述正确的有（ ）。A.已出租的建筑物是以经营租赁（含融资租赁）方式出租的建筑物B.已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物C.用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的土地使用权D.用于出租的土地使用权包括企业通过无偿划拨方式取得的土地使用权E.已出租的建筑物是以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物 15.根据企业会计准则投资性房地产，关于投资性房地产的后续计量模式的叙述正确的有（ ）。A.通常应当采用成本模式进行计量B.只有符合规定条件的，可以采用公允价值
21、模式进行计量C.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式D.成本模式可转为公允价值模式E.已采用公允价值模式的可以转为成本模式三、判断题1.企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，如果所提供的其他服务在整个协议中不重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产；如为重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产。（）2.企业的一幢建筑物，部分出租给单位职工，并按市场价格收取租金，部分作为办公区使用，并且该办公楼的各部分均能够单独计量和出售，这种情况下，企业应出租给单位职工的部分确认为投资性房地产。3.采用公允价值模式计量的投资性
22、房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（其他业务收入）。 （）4.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 （）5.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应将其转入在建工程。( )6.企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入其他业
23、务成本或其他业务收入。（）7.持有并准备增值后转让的房屋建筑物属于投资性房地产。（ ） 8.企业出租给本企业职工居住的宿舍，具有自用房地产的性质，所以不属于投资性房地产。（ ） 9.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，属于投资性房地产。（ ）10.同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量。（ ） 11.成本模式转为公允价值模式应当作为会计估计变更，采用未来适用法进行处理。（ ）四、计算分析题1. 某公司2009年1月1日将2007年12月31日开始使用的一幢办公楼用于对外出租。该资产的买价为3000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元
24、，甲公司采用直线法提取折旧，且未发生减值问题。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清，租赁开始日为2009年1月1日。2010年1月1日以3200万元的价格对外转让该房产，营业税税率为5%，假设公允价值不能可靠估计，且不考虑其他相关税费。要求：对该办公楼转换为投资性房地产以及处置投资性房地产的账务进行处理。2.甲上市公司2008年10月1日建成一幢楼房，建造成本3000万元，当日与丙公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2008年末的公允价值为3200万元，2009年末的公允价值为3120万元。2010年1月1
25、日以3000万元的价格对外转让该房产，营业税税率为5%，假设不考虑其他相关税费。要求：对该投资性房地产的取得及处置投资性房地产的账务进行处理。3.A公司于1999年12月31日购置并投入使用的一栋办公楼，建筑面积1000平方米，价格1000万元。折旧年限50年，到2009年12月31日已累计折旧200万元。A公司于2010年1月1日将该办公楼对外出租，同地段的房地产在房地产交易所的交易价格每平方米40000元。2010年12月31日同地段的房地产在房地产交易所的交易价格为每平方米82000元。2011年4月1日A公司将该办公楼在房地产交易所出售，成交价每平方米80000元，营业税税率按5%计算
26、。假设不考虑其他相关税费。假设该投资性房地产按照公允价值模式计量。要求：对该办公楼转换为投资性房地产以及处置投资性房地产的账务进行处理。（单位：万元） 参考答案及解析一、单项选择题1.C【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。2.D【解析】非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益。3.A 【解析】处置时编制会计分录：借：银行存款 100贷：其他业务收入 100借：其他业务成本 80贷：投资性房地产成本 70公允价值变动 10借：公允价值变动损益 10贷：其他业务成本 10借：资本
27、公积其他资本公积10贷：其他业务成本 10所以，处置该项投资性房地产增加的利润总额=100-80-10+10+10=30（万元）。4.D【解析】房地产企业拥有并自行经营的饭店，作为经营用房地产，不属于企业投资性房地产。5.B【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不能转化为成本模式。6.A【解析】营业利润=营业收入营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失+公允价值变动收益（损失为“-”号）+投资收益（损失为“-”号）。该公司2008年取得的租金收入计入到其他业务收入30万，期末公允价值变动损益的金额为10，所以影响当期营业利润的金额为40万元。7.A【解析】会计处理：借：银
28、行存款 510贷：其他业务收入 510借：其他业务成本 510贷：投资性房地产成本 500公允价值变动 10借：公允价值变动损益 10贷：其他业务成本 10处置该建筑物对当期利润总额的影响金额=510-510-10+10=0（万元）。8.A【解析】该处置的收入应该计入其他业务收入，处置资产成本计入其他业务成本。9.D【解析】企业对投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的应当作为会计政策变更进行处理，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更。10.A 【解析】根据企业会计准则投资性房地产第九条规定，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量。11.B【解析】将作为存货的房地产转换为投
29、资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。12.D【解析】持有并准备增值后转让的房屋建筑物不属于投资性房地产，财政部认为这一规定与国际财务报告准则是完全趋同的，其理由是房屋建筑物为炒作而增值是虚假的，纯属投机行为。13.B 【解析】按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。14.D【解析】取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。15.C 【解析】企业将建筑物出租并按
30、出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。16.D【解析】处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积其他资本公
31、积”科目，贷记“其他业务成本”科目。17.A【解析】采用公允价值模式计量投资性房地产，资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。18.D【解析】选项A，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；选项B，企业将作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日；选项D，企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允
32、价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 19.B【解析】企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。20.D【解析】选项A，属于企业的固定资产；选项B，虽然出租给企业职工居住的宿舍也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此，具有自用房地产的性质。选项C，属于房地产企业的存货，不属于该企业的投资性房地产。二、多项选择题1.AC【解析】采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面
33、价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。2.ABC【解析】我国的闲置土地不属于投资性房地产，即为炒作而持有，未动工开发的土地属于闲置土地（但IFRS下闲置土地可以作为投资性房地产）。所以D选项不对。3.ACD【解析】房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产。企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资
34、性房地产，也不属于企业的资产。4.AB【解析】企业将原本用于经营管理的土地使用权改用于资本增值，则该房地产的转换日应确定为自用土地使用权停止自用后,确定用于资本增值的日期。企业将原本用于生产商品的房地产改用于出租，则该房地产的转换日为承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。5.AD【解析】选项A不需要进行会计处理。选项D计入资本公积，只有选项B 和C将差额计入公允价值变动损益。6.AC【解析】自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额计入到公允价值变动损益。7.ABD【解析】就某些企业而言,
35、投资性房地产属于日常经营性活动,形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言,是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。所以，与投资性房地产有关的收入计入“其他业务收入”，出售自用房地产的收入应该计入“营业外收入”。8.ACD【解析】某项投资性房地产部分用于出租部分用于自用，能够区分的分开核算出租部分和自用部分，不能区分的全部作为自用房产核算。9.AB【解析】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城
36、市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。与国际财务报告准则相比，新会计准则确定投资性房地产公允价值的标准更为严格，新会计准则要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，上述规定对部分公司可能造成财务报表差异。10.BCD【解析】采用公允价值模式对投资性房地产,不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。11. A
37、BC 【解析】企业会计准则第3号投资性房地产规定，下列项目属于投资性房地产：（1）已出租的建筑物；（2）已出租的土地使用权；（3）持有并准备增值后转让的土地使用权 12.ABC【解析】转换日的确定：投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日；自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。13.CE 【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资
38、本增值，或者两者兼有而持有的房、地产（区别国际）。其特征包括：（1）目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；（2）能够单独计量和出售（或转让）。14.BCE【解析】已出租的建筑物和已出租的土地使用权指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的土地使用权。按照现行法规，对不动产不能采用融资租赁形式。15.ABCD【解析】因为采用公允价值计量模式的前提就是公允价值能够持续、可靠地取得，因此只要条件继续得到满足，就不存在转换后续计量模式的问题。所以E选
39、项不对。三、判断题1.【解析】企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。2.【解析】企业出租给本企业职工居住的房屋，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。因为这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。所以该企业不应将该办公楼的出租给单位职工确认为投资性房地产，而应作为企业的固定资产核算。3.【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自
40、用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。4.【解析】转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。5.【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。6.【解析】企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产
41、的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。即，资产负债表日投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。7. 【解析】房屋建筑物为炒作而增值是虚假的，纯属投机行为，不属于投资性房地产。 8. 【解析】企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。9. 【解析】企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该
42、旅馆饭店不确认为投资性房地产。10.【解析】同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。11.【解析】成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。四、计算分析题1.【答案】根据投资性房地产准则，甲公司将自用办公楼改为出租符合投资性房地产的界定条件，应单独列于“投资性房地产”科目核算。具体处理如下：（1）2008年末累计计提的折旧额3020-（21-1）40=75（万元）；2009年1月1日出租时：借：投资性房地产 3020 累计折旧 75贷：固定资产 3020投资性房地产累计折旧 75
43、（2）2009年计提的折旧额3020-（21-1）40=75（万元）；会计分录如下：A提取当年折旧时：借：其他业务成本 75 贷：投资性房地产累计折旧 75B收取租金时：借：银行存款 400 贷：其他业务收入 400（3）2010年1月1日后以3200万元的价格对外转让该房产，营业税税率为5%，则甲公司处置房产的会计处理如下：借：银行存款 3200 贷：其他业务收入 3200借：其他业务成本 2870投资性房地产累计折旧 150贷：投资性房地产 3020借：营业税金及附加 160 贷：应交税费应交营业税 1602【答案】（1）该投资性房地产的入账成本3000（万元）；（2）取得该楼房时：借：投
44、资性房地产成本 3000 贷：在建工程 3000（3）2008年末取得租金时：借：银行存款（120/123）30 贷：其他业务收入 30（4）2008年末当房产的公允价值达到3200万元时，此时的账面价值为3000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的收益，具体处理如下：借：投资性房地产公允价值变动200 贷：公允价值变动损益 200（5）2009年末取得租金时：借：银行存款120 贷：其他业务收入120（6）2009年末当房产的公允价值达到3120万元时，此时的账面价值为3200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的损益，具体处理如下：借：公允价值变动损益 80 贷：投资性房地产公允价值变动 80（7）2010年1月1日以3000万元价格转让该房产，营业税税率5%，则：借：银行存款 3000 贷：其他业务收入 3000借：其他业务成本 3120贷：投资性房地产成本 3000公允价值变动 120借：营业税金及附加 150 贷：应交税费应交营业税 150借：公允价值变动损益 120 贷：其他业务成本 1203【答案】 （1）2010年1月1日，将自用建筑物转换为投资性房地产的账务处理：借：投资性房地产成
