土地增值税汇算流程.docx

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1、房地产开发项目土地增值税清算工作操作流程为落实国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值 税清算管理工作的通知和河北省土地增值税管理办法等 文件精神,规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，结 合我市实际,暂制定本清算操作流程， 土地增值税清算的前期管理(-)项目登记从事房地产开发的纳税人，在其开发项目审核批准后30日内到项目所在地主管地方税务机关进行登记，填报土地增税项目登记表(附件1 ),同时提供以下资料:从事房地产开发的纳税人,预缴土地增值税需提供以下资1 .纳税申报表(通用申报表)；2, 当期财务会计报表；3. 主管地方税务机关要求提供的其他资料，二、土地增值税清算(一)清算1. 符

2、合下列条件之一的房地产开发项目，税务机关可要求 纳税人进行清算：(1) 已经竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产 建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比 例虽未超过85% ,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2) 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售毕的；(3) 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算 (4 )省税务机关规定的其他情况，税务机关要求纳税人进行清算的，由主管税务机关向纳税 人下达土地增值税清算通知书(附件2 X2. 符合下列情形之一的房地产开发项目,纳税人应主动申(1) 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2) 整体转让未竣工决算房地产开发项目

3、的；(3) 直接转让土地使用权的，（二）清算资料申报纳税人应于接到土地增值税清算通知书或达到应主动 申请清算条件后，在30日内向主管税务机关报送土地增值税 清算报告书（附件3 ）和房地产开发企业土地增值税自行清算表（附件4 ）,并附送如下资料:理人员为主管该纳税人的税收管理员。税收管理员应于受理纳 税人土地增值税申请后10日内，审核报表的逻辑关系并清点附 送的资料是否齐全.审核认为符合清算条件的，在土地增值 税清算报告表初审栏内填写初审意见，并报所长（分局长、管理科长）；对报表不符合逻辑关系的，要求纳税人在5曰内重 报；对报送资料不全的，要求纳税人在5日内补齐。（四）实施清算审核!1!所长（分

4、局长、管理科长）收到管理员报送的资料后，2 个工作日内审核完毕 。对符 合清算条件的项目，要于10个工作日内清算完毕.清算时要严 格审核书面资料，并深入企业审对有关批文、帐目、凭证、票 据等原始资料进行查核。清算结束后，要形成清算报告，对整 个清算过程进行总结，由参加清算人员签名并加盖该所（分局、 管理科）公章后上报县（市、区）局土地增值税清算小组领导 审核，2个工作日内审核完毕后,通知税务所（分局、管理科） 要求纳税人补征或退还税款。三、清算资料的归档基层主管税务机关应按土地增值税清算项目建档立卷，做 为纳税人分户式档案的分卷土地增值税案卷应包括如下资料1.项目登记时所报送的所有资料； 2.

5、清算时纳税人所报送的所有资料;3. 税务机关使用、制发的所有文书及形成的各种书面材料;4 .其他应当存档的材料，二。九年三月十一日附件1土地增值税项目登记表企业名称：埴报日期：单位:平方米、元、个转让单位名称沧州家和兴业房地产开发有限麦任公司转让单位员麦人李玉华受让单位名称登让单位员麦人胞单位tmt青朝华路乾宁街交口经办人，电话4228499转让项目名称：家和花园住宅小区转让土地、房地产座落地:青县新华东路南侧（原运蛹公司院内）转让土地使用权证书号青国用2007 M 195,196号地面程29620.10转让房屋产权证书号转让建筑面积土地使用权出让合同号:转让合同名称签定转让合同日期新开发项目

6、建筑总面积70000项目占地面积29620.10项目总预算130,000,000其中：土地成本12480000房屋总套数595项目开工时间2007.7项目完工时间2010.12项目批准文号青规2007.35项目构成分类经济适用住房普通版非普通住房别墅商用房公共用房其他用房房屋套数5869建筑面积68968.57914.94哦人（公章）税务经办人：（*） 主管地方税务机关（公章）备注:本表一式二份，基层税务管理机关、县（市）区局税政管理部门各一份。5附件2土地增值税清算通知书XX地税土增清字200XX号你单位 房地产开发项目，已达到了 国税发2006187号文件规定的土地增值税清算条件，请 于

7、年 月 日前到我所（分局）办理清算手续并 报送土地增殖税清算报告书及本通知要求报送的各种资 料（见背面X送达人：（两人签名）被送达人：（签名）（公章）XX地税所（分局、管理科）二。七年XX月XX日(备注)本通知书一样式两份，基层税务机关和受送达人各保存一份。附件2 (背面)符合土地增值税清算条件的纳税人，被通知清算的同时 报送如下资料：(1 )普通标准住房审核表；(2)贷款合同和银行贷款利息结算通知书；(3 )房地产开发企业土地增值税自行清算表及各明 细表要求附送的相关资料；(4) 无偿提供公共配套设施有关资料；(5) 房地产开发项目工程验收证明；(6 )项目工程合同结算单、项目竣工决算报表、

8、取得 土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合 同、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和 费用有关的证明资料；(7) 土地增值税清算当月的财务会计报表；(8) 主管地方税务机关要求报送的其他资料。附件3土地增值税清算报告书房地产开发项目名称家和花园住宅小区房地产开发项目座落地青县新华东路南侧房地产开发企业名称沧州家和兴业房地产开发有限责任公司法人代表李玉华财务负责耿玉玲人开发期限2007. 7-2010. 12总占地面积29260. 10总建筑面积70000该项目建筑面积70000应分摊占地面积29620. 10该项目房产套数592己售出套数589可售面积69883. 5

9、1己售面积66651.86是否为经济适用房是否为普通标准住 房是清算理由工程己基本完工纳税人意见受理 人员基层税务机县级税务机关意见（公章）（签字）关清算意见 （见清算报告）（见审核结论）年 月曰年 月 日（公章）（公章） 年 月曰备注：本表一式二份，基层税务管理机关、县（市）区局税政管理部门各一份。应分摊占地面积=总占地面积+总建筑面积X该项目建筑面积附件4房地产开发企业土地增值税自行清算表填表日期 2010年5月31日（单位：元、平方米）纳税人名 称沧州家和兴业房地产开发有限 责任公司项目名 称家和花园住宅小区项目总占地面积29620.10项目总 房产套 数592已传出 房产面 积6665

10、1.86未售出房 产面积3231.65项 目行次纳税人 申报数税务机关 确认数一、转让房地产收入总额1=2+31148,537,545.00其中货币收入（明细表1T, 1-2）2148,537,545.00实物收入及其他收入（明细表2）3二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16-22+234149971854.941、取得土地使用权所支付的金额（明细表3）5124800002、房地产开发成本6=7+8+9+10+11+126100652086. 39其 中土地征用及拆迁补偿费（明细表4）7前期工程费（明细表5）81750704建筑安装工程费（明细表6）992277374. 08基础设施费（明

11、细表7）10338799.99公共配套设施费（明细表8）115095398.08开发间接费用（明细表9）121,189,810.243、房地产开发费用13=14+15136118055. 07其 中利息支出14461450.75其他房地产开发费用（5+6-22）*5%155656604.324、与房H 16=17+18-1产开发有关的税金等（明细表10） 卜19+20+21168095296.20其 中营业税177426877. 25城市维护建设税18371343. 86教育费附加19222806. 32地方教育附加2074268.77215、不得扣除项目（明细表11）226、财政部规定的其他

12、扣除项目23=（ 5+6-22 ）*20%2322, 626, 417.28三、增值额24=1-424-1434309.9四、增值额与扣除项目金额之比（%）25=24425-0. 01五、适用税率（%）260六、速算扣除系数（%）270七、应缴土地增值税税额28=24*26-4*27280八、己预缴纳土地增值税税额（明细表12）29787502. 60九、应补（退）土地增值税税额30二28-29 （退税 用表示）30纳税人签字（盖章）：填表人（签字）：税务机关（盖章）：备注：1.本表一式二份，基层税务管理机关、县（市）区局税政管理部门各一份;2. 各明细表所留空白位置填写不开的，各单位可根据实

13、际情况报送明细附表。3. 当纳税人利息支出不能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明时，第14行 利息支出按（5+6-22）*5%计算填列。房地产销售明细表（单位：元、平方米）填表日期 2010 年5月20日序号房屋位置购房人名称购房面积购房总金颔合同号记帐凭证号发票号合计金额备注：（房屋位置从1号楼-1单元-101房间号依次顺序填写房地产销售明细表（单位：元、平方米）填表日期年 月 日序号车库位置地下室位置购房人名称车库及地下 室面积车库及地下室金额合同号记帐凭证号发票号合计金额备注：（车库位置按一定顺序依次填写，车库及地下室价格已包含在住房价值中的，本表不再填金颔X视同销售房地产明细表（单

14、位：元）填表日期 年 月曰项 目房产位置及数量金额记帐凭证号用于职工福利、奖励的房产（明细表21）对外投资房产分配给股东或投资人房产抵偿债务的房产（明细表22 ）换取其他单位和个人的非货币性资产的房产Bit金额备注（对外投资房产、分配给股东或投资人房产及换取其他单位和个人的非货币性资产的房产如涉及多个 单位和个人的，应附送明细表，明细表样参照明细表2-1 用于职工福利、奖励的房产明细序号职工姓名房产位置房产价值合id额（明细表22）抵偿债务的房产明细序号债权人名称房产位置房产金额合id额取得土地使用权所支付的地价款及费用填表口期年 月 口（单位：元）项 目金 额应分摊金额记帐凭证号票据号码取得

15、土地支付的地价款1200000012000000契税480000480000土地证工本费其它费用1248000012480000合计金额备注（纳税人要提供相关凭证复印件X土地征用及拆迁补偿费明细表（单位：元）填表口期2010年5月 20 项 目金额应分摊金额记帐凭 证号1.土地征用费2 .劳动力安置费3.土地补偿费4.青苗补偿费5 .新菜地开发建设基金6.耕地占用税土地管理费拆迁补偿费（见明细表41）拆迁过渡费（见明细表42 ）支付给拆迁大队的拆迁费地上、地下附着物补偿费其它费用合计金额00备注（直接征用集体土地的，填写本表1-6项，从国土资源管理部门通过出让方式取得土地或从土地二级市场通过转

16、让方式取得土地的，不填写本表1-6项内容明细表41房屋拆迁及耕地占用补偿明细表（单位：元、平方米）填表日期 2010 年5月20日序被补偿 人名称补偿补偿费 金额支付7合同记帐凭 证号领据合0明细表42房屋拆迁过渡费补偿明细表（单位：元、平方米）填表日期2010年5月20日序被补偿 人名称补偿补偿费 金额支付合同记帐凭 证号领据0（明细表5）前期工程费明细表（单位：元）填表口期2010 年5月20 口项 目金 额分摊金额记帐凭证号规划费3000030000设计费910000910000测量费104285104285环评费80008000勘测费137144137144施工图纸审宜费3840638

17、406通路费通电费通水费平整地面费排污费招标费3300033000施工项目登记费施工配套费1650016500统筹费其他费用473369473369金额17507041750704建筑安装工程费明细表（单位：元）填表口期2010年5月20 口项 目金 额分摊金额记帐凭证号施工工程款77590028.68施工材料费地基处理费（开槽 费）4658000装修费其它费用10029345.40合计92277374.08备注（提供凭证复印件1基础设施费明细表（单位：元）填表口期2010 年5月20 口项 目总金额分摊金额记帐凭证号开发小区内道路设施费开发小区内供水设施费299260.99开发小区内供气设施

18、费开发小区内排污设施费开发小区内排洪设施费开发小区内通讯设施费开发小区内照明设施费39539开发小区内环卫设施费开发小区内绿化设施费开发小区内供暖设施费具它设施费合计338799.99338799.99公共配套设施费明细表（单位：元）填表口期2010 年5月20 口项 目总金额分摊金额记帐凭证号开发小区内居委会设施 费开发小区内派出所设施 费开发小区内幼儿园设施 费开发小区内学校设施费开发小区内公厕设施费开发小区内会所设施费开发小区内停车场（库） 设施费开发小区内物业管理设 施费开发小区内变电站设施 费48520开发小区内文体场馆设 施费开发小区内医疗设施费其他设施费5046878.08合计5

19、095398.085095398.08（明细表9）开发间接费用明细表（单位：元）填表口期2010 年5月20 口项 目总金额分摊金额记帐凭证号项目管理人员工资640026项目管理人员福利费项目管理用房产、设施 折旧费维修费办公费水电费劳动保护费周转房摊销费其他费用579784.24合计1,189,810.241,189,810.24（明细表10）与转让房地产有关的税金明细表（单位：元）填表口用2010 年5月20日纳税时间金额莒业税城建税教育费附加地方教育附加记帐凭证 号2007.8-2010. 38095296.27426877.25371343.86222806.3274268.77合 计8095296.27426877.25371343.86222806.3274268.77（明细表11）不得扣除的房地产开发成本填表口期2010 年5月20 （单位:元）项 目房产位置金 额备注出租的房产0商用的房产0其他所0合计0（单位:元）（明细表12）预缴土地增值税明细表填表口期2010年5月20日缴库时间金 额记帐凭证号完税凭证号2007.8-2010.3727749.442009、5-2009、859753.16合计787502.60