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1、地产项目价值梳理，很多地产人根本不懂!一、关于刚需项目的价值梳理以天津某项目为例（项目业态丰富，以其中的别墅产品作为本次的案例进行分享）；项目背景介绍： 项目地处天津环城区域的东丽区，（天津有市内六区和环城四区几个大区域，环城 四区属于郊县区域，东丽区属于天津环城四区中发展相对比较慢的区域，但是依托机 场及空港经济区，存在相应的区域价值）； 项目有高层、洋房、叠拼别墅三种业态，当时高层洋房去化得差不多了，主力聚焦去化别墅（虽然是别墅产品，但是项目本身是属于刚需项目，所以我把定语名为“刚需 项目的价值梳理”）；如下地图所示，项目处于天津市外环线之外，地理位置很堪忧了，不过通过周边的一 些重点的配
2、套提炼，所以看上去感觉还是未来可期的。那么还是回归到逻辑五分法的 使用中，我们可以首先确定的一个主逻辑是： 城市逻辑（现状或许不美，但是未来可 期）！其次，回归到其他的逻辑，我们可以知道，品牌和人群都不是能够形成价值穿透力的， 因此我们回归到项目的产品上，当时项目的小面积叠拼别墅是属于板块内的独一份， 因此辅助逻辑则可确定为：产品逻辑！（对于辅助的逻辑，其实就是在剩余的逻辑里找出能够跟他共同衬托的价值， 但是要 注意的是城市逻辑和土地逻辑是互赤的，既然城市逻辑已经确认，那么就不可能再出 现土地逻辑，就需要从品牌、人群、产品上进行价值的找寻了）上述确定好项目的价值逻辑后，我们就要开始进行细节内容
3、的填充了：【基于对项目所属城市、区域、地段、产品、客群、竞品环境等研究分析，确立项 目能撬动、突破市场的核心价值逻辑为：城市逻辑+产品逻辑价值体系【基于对项目所属城市、区域、地段.产品、容群、竟品环境等研究分析，确立项 目能撬虱突破市场的核心价值逻辑为： 一城市逻辑+产品谡辑【城市逻辑】1:最具发展潜力板块高起点高规划，国际化定位与翳维资源导入，卸F 区定位建设为国际型、知识型、生态型津滨新城区，位于环潮海城市群落的发晨 主轴上，是连接市区与滨海新区的重要组带，被称为“金色走廊”.区域约50%面 枳规划列入滨海新区，包含临空产业、高新技术产业等众多重要的经济板块，带动 多维资源流通与发展，潜力
4、巨大,2:最核，。资源区立接壤市区与滨海新区，市区+国家级新区双维度发展 加持。日嘟空港经济区与滨海国际机场，机场经济+港口经济+自贸经济三重经济带 动国际什;资源导入区域经济腾飞.享受国家级配套与资源，项目位于卫国道延长 线上，地处津汉公路TR天津市发展一轴两带三区“中的城市发展主轴 20分钟畅达市区享受市区繁华。3：最宜居醇熟居住区弼蝴划强配套的承接空港经济区高净值人群的醇熟 居住区,交通便捷：距离外环线直线距离约8公里左右，15分钟左右可以达空港 地铁站和滨海国际机场，35分钟左右即可到达市中心的滨江道商业区，临空区域机 道交通方面规划有京滨城际线未来与地铁轨道2号线实现无篷连接；商业全
5、维配 套：新钢奥特菜斯、SM广场、欧洲贸易中心等；教育资源优渥：项目所在片区 规划预留四所幼儿园/目前已有华夏未来之昌幼儿园/国际夭才幼JL（华明街博 文幼儿园，华新学校&医疗保障充足：天津医科大学总医院空港医院，天津太山肿 瘤医院；娱乐设施丰宦：天津国际温泉高尔夫俱乐部，欢乐谷，东丽湖SA级国家湿 地等；空港其余配套：设置体育中心和文化中心。投资15亿元建设，是国内硬件设 施一流的综合性健身中心【产品逻辑】为145T 5洞经济型小别墅，超高附加直 地下室、1：总价最低 经济适用总价舞。万起，一层洋房价格实三高前带 全维度赠送空间，性价比高；更在”限购令的枷锁下,满定改善需求一步到位， 2：小
6、面积，多功能小院、双车位等全赠送；兼具功能性与私密性，满足三代同堂，独门独院、每晟不 同功能分区、开间6.9米舒适横厅、三面朝旧卧室等/多维功能配置齐全 3:稀缺城市别墅土地资源不可复制，城市土地更为稀缺，开发待绝. 2016年史上最严“禁墅令理以笔政策不断加码，别墅审批停止办理.别墅产品 进入卖一套少一套”的时代逐渐绝版，醍栖墅作为稀缺土地上的稀疑声品们茶卜 顾值必将毗诙州 上述通过文字可以知道，具体的城市逻辑和产品逻辑之下，其主要的细节支撑都是什 么，所以当我们确定好主要逻辑组合后，在这个逻辑下去找差异化的价值支撑点就尤 为重要！根据价值逻辑，我们可以推演出置业逻辑，如下所示:3个问题价值
7、体系建立为什么来此区域买？【最国际化走向区位高起点高规划，国际定位与多维 贸源导入.建位”国际型、知识型、生态型津滨新城 区位于环勃海发展主鼬是连接市区与滨海新区 的重要纽带。区域约50%面积列入滨海新区，包含众 多重要经济板块带动贫源流.通与发展，潜力巨大， 豪核心资源区位接至市区与滨海新区，市区中国家 级新区双畿度发展加持。毗邻空港经济区与滨海国际 机场，机场经济+港口绎济+自贸经济三重经济带动国 际资源导入享受国家级配套与资源。位于卫国道延 长线上地处津汉公路TJ! 津市发展一输两 带、三区“中的城市发展主轴，20分钟畅达市区，享受 市区繁华。为什么在此地段买？挖掘客户价值需求痛点fit
8、商业最全维新燕莎奥特莱斯.SM广场、欧洲贸易中心等交通最便捷】：距离外环线直线距离约8公里左右, 1 5分钟可达空港地铁站和滨海国瓯机场“ 35分钟可 达滨江道商业区，规划有京滨城际线，将与地铁轨道 2号线实现无缝连接教育资源最优建】：规划预留四所幼儿园,目前已有 华夏未来之星幼儿园，国际天才幼儿园，华明街博文 幼儿园.毕新学校医疗保障最充足:天津医科大学总医院空港医院， 天津太山肿瘤医院炭乐没施最丰富L；天津国踩温泉高尔夫俱乐噩 欢 乐谷条丽湖5A级国家湿地等为什么要买本项目？为什么现在购买？唯一小面积低总价功能型别墅:城市稀缺土地上的 畴缺产品，纯正城市别墅，因限墅令”濒临绝版 买一菖少一
9、套，极具稀缺价值逐渐绝版的漏卷城市别墅:一层价格三层享登的茹 高性价比/多维附加功能配置齐全满足三代同堂 改善一步到位 隔佳时机1:L M5 155nT稀缺城市别墅产品，卖一套少一g2、抢占首开红利入手最佳时机地产新伽油站理由2:最核心资源区位所以根据上述价值逻辑一一置业逻辑，我们就可以围绕着项目核心的价值去跟客户对 外输出了，同时可以指导我们的线上推广操作，具体的推广在这里不做展示，但是列 举一下根据价值梳理后的项目的推介手册的内容制定，都是围绕着价值体系来的，所 以项目的价值就是牵一发而动全身！下附项目推介手册的内容：购买鲲栖府别墅的几大理由:理由1：最具发展潜力板块最具发展潜力板块房内点
10、离蜘剂.国际新定EI与S堆登落导人.豚前段定泣找没却国用!、汨iR型、生选型津溟所W .蚀于可带割成市WS的发展生驻上.是融而区与京i新区的笛爱圮宿.梃物为.症性歪廊“.区域豹50%面粒fil刨列入逐海断区.母台|砧产业.哥新技术产业等设务匪耍的蜉济板起.折动窈绑避润波通与发民，涸力巨大，理由3：最宜居醇熟居住区最宜居醇熟居住区强规划强配莒的承援魂匹曰区责枷 人群的研臆居住区.史哽盘：拒芯外环崖直浅距朗约0沙里上E, 15分钟友右可以SI 话空港煽曜和滨海虱际机场，巧分忡左右明可到达市中心的滨 江道陆业区，临立区敏J通交通方面规划有奈派城际4,未来与地 收凯通2号饭实现询连接；茴十陌I配套：新
11、彩宾特藻斯、5M广场，欧制胃曷中心等：故杯苴至优国 项目.转埒区.焜切预留四所蛆日帛已H廿 未烂尾州LS,里辱天才切儿回，牢明tti博支幼JL0,华新学 胶*底疔母距赫：天津医科丈学总医g港医院,天林山神整底院: *乐湿竖主眉天部玉与心勃夫俱锤雇乐答，色丽湖5A 吸园家湿幡；斐电昌家配；谖己律有中心和穴打中B投蜜元理祯，是 国内雁件没依一造瞄*械功中心理由4 :总价最低经济适用sai ma wMOfl- HiS- Hi. MMHw地产地划紫油站:汕丧U lAAmMUk财*iIihUi*，总价最低,经济适用总榆36。万程.一信洋帽前格实三尽附至全憧度蜻送至间r性怜比高；更在双购铲桩:囤或下.iJ
12、6足改善Bf求*至拖.28000-m m的g。L+KmHW MHHT /, V -U + Mt3500033000. # v m . n理由5 :小面积多功能小面积,多功能约145-1 SS而经济型小引墅，起高明加直地下京踪、双车位等全赠送;兼具功鼬性与私密性，满足三代同堂,独门独院、每晨不同功能分区、开间即米舒话横厅，三面朝阳卧室等多维功能配借齐全.理由6：稀缺城市别墅刚改项目价值梳理国土,跻源示；箱助剧曜.IE氓未攻日诳行购国春秘克发奔腆：从取肉中帽愧行堂祝.全甲骨限肘*11由目MOiii-H禽吨加？.从H1FIE：MLtSIU矣由此产皿自物！=J&（h*甲美 用也手律HFH担和质a妾净的
13、事安床住右农地 沌端牌止别Kt国房也H卅发皿甘的土邮史，防白 晶由夕&生地20!最优城市发展大区津门塞置，河西上三区，政务中1人文化 中心,会展中心等标志性国际地标落虬 届天津最中心：河西区， 屋于天津中心城区 俗称上三区偈河西”,市委、市政府的 迁入,政府规划的重心厥河西区岁展，矢堂电视台、梅江会展中 心（举办世界达沃斯论坛）、文化中心（全模最大的文化休闲 中心）等代表天津形彖的国际性地标凝在大河B落地，河西已经 成为了天津的最中仪翱享天津万亿级城市资源加持。最重必政府规划板块天津新什力富人区，政府T二五规划重 点打造板块，亨豆政策规划最佳红利：新临江规划两区，三铀。以 珠江道为界，新梅江分
14、为南北两区。才遂，以陈塘商务区为核心， 功能定也为总部基地、高新技术服务核心区；南区，以生态居 住为主，包含区砌购物中心，酒店奇 构筑便捷、生态的城市新 生活。三铀指的解放南路迎宾大道，都市绿洲复兴河至太湖路公 司，及滨水走腐。滨水走廊就是目J网南的氏泰河景观，左岸澜 庭位于其左1依水而建,享生态宜居蹄适环境：板块都市尾性规 划全面，发展潜力巨大。为什么在此地段买？挖摭客户价值It求痛点为什么要买本项目？最宜居醇熟居住区域强规源虽财新按君梅江及上三区高冷信人 群的醇热居住区：教育资源优渥：最热河西第三学片，项目1km硒1内辐射了师 大二附小深水道分校、河西中心中梅苑学校、上海道/J学全运村 字
15、校等重点小字；交通咐使捷：3KM范转表四模四纵交通蹈阻 M盹6号线悔怵路站（使用中）仅为300米，距离8号线怅泰河东站（顾中）仅有35%;商业全维配套：夕卜部8大育固出门即达，如新八大里商国 银河文化 中心商囹、友谊路荷业布、老程江商国、梅江永眨商囹等；医疗保 障充足：距离项目最近的医院是南开大学咐尾医院天津市第四医院， 未来在板块内还会有_京三甲国院落地；新将江X余配京：询江去 展中心、河西文化中心等城市地标性中心，怀现区域极强的城市发 展屋性，复合型社区左岸澜庭住宅中璞宇天街商业：下楼式商业与住宅区 相融合，旦互不干扰，便捷港足社区居民的日掌生活购物所斋小面根，全通因主力尸型为89帚三室产品：中边户1匀通透，户型 方正，无面积浪券：5G智能首个与年为深度合作的项目：整体采用级每思芯片，全 屋内苦HiLink系统，未实现皆琴家居全方位控制；为什么现在购买？最佳肘机:1、89村板块稀缺小户型全通透字区房，期丁3麴 jime2、返乡置业大虱 抢成年红利，入手最信o机也厂歹加J!%加所以根据上述价值逻辑一一置业逻辑，我们就可以围绕着项目核心的价值去跟客户对 外输出了，同时可以指导我们的线上推广操作，具体的推广在这里不做展示，但是列 举一下根据价值梳理后的项目的推介手册的内容制定，都是围绕着价值体系来的，所 以项目的价值就是牵一发而动全身！
