《【香格里奥】暂定名项目市场调研报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【香格里奥】暂定名项目市场调研报告.doc（135页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、中人地产纬联地产 香格里奥（暂定名）市场分析及定位报告【香格里奥】（暂定名）项目市场调研报告 第 一 部 分 重庆市宏观环境综述 2页 第 二 部 分 重庆市房地产宏观市场分析 17页 第 三 部 分 沙区房地产区域市场分析 46页 第 四 部 分 沙区典型物业分析 65页 第 五 部 分 主要竞争物业分析 83页 第一部分 重庆市宏观环境综述一、 重庆市宏观经济环境概况1、 近五年国内生产总值GDP情况分析分析项目1999年2000年2001年2002年2003年国内生产总值（亿元）1479.711589.341749.771971.302250.11增长率（%）7.6%8.5%9.0 %1
2、0.3%11.4%分析：在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对西部地区投入力度的推动下，国民经济保持良好势头，经济持续增长，且增幅逐年升高，并高于全国平均GDP增长速度，宏观经济呈加速增长态势。根据重庆目前的经济发展态势，这种增长速度在近几年内都会保持并有所提高。2、 近五年来人均GDP情况分析分析项目1999年2000年2001年2002年2003年人均GDP（元）48265157565463478075增长率（%）7.1%7.9%8.6%9.9%27.2%分析：在国内生产总值增长的前提下，重庆市的人均国内生产总值也在同步增长，其同比增长幅度也在上升，2003年同比增长率达到2
3、7.2%，为历年最高。3、 近五年三大产业结构变化分析年份第一产业所占GDP比重第二产业所占GDP比重第三产业所占GDP比重1999年19.2%40.8%39.9%2000年17.8%41.4%40.8%2001年16.7%41.5%41.7%2002年16.0%41.9%42.1%2003年15.2%43.4%41.4%分析：重庆作为中国的老重工业城市，第二产业GDP中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，截至2003年，第一产业的比重再次下降为历年最低，第一产业的萎缩已是国家经济发展的大势所在；第三产业比重相应提升，反映出重庆城市化进程加快，产业结构逐渐优化。4、
4、近五年来房地产业在GDP中的比重变化趋势国民生产总值（亿元）1999年2000年2001年2002年2003年第一产业284.28283.00293.03315.78343.07第二产业604.39657.51727.66826.45975.95第三产业591.04648.83729.08828.87931.09房地产业40.751.960.4770.79房地产业产值占GDP比重（%）2.75%3.27%3.40%3.60%分析：房地产比重稳步上升，从表中可以清晰地看出，房地产产业已经逐步发展成为国民经济中的一大支柱产业，对GDP的贡献率逐渐提高，在GDP中的比率由1999年的3.27%升至2
5、002年的3.6%。5、 人均住房面积发展分析分析项目1999年2000年2001年2002年2003年城镇人均住房面积（M2）9.5110.7211.4719.5620.4增长率（%）12.7%7.0%70.5%4.29%分析：19992001年以来重庆市的人均住房面积仍然在不断增长，但其增长幅度较小，2002年人均住房面积达到19.56平方米，同比增长70.5%，创历史新高。2003年的同比增长虽然仅为4.29%，但也表明人们在生活水平不断提高的同时，对住房面积的需求也在加大。6、 人均收入水平分析年份1999年2000年2001年2002年2003年城镇居民人均年可支配收入（元）5896
6、6276672172388093增幅（%）7.8%6.4%7.1%7.7%11.8%分析：随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高，到2003年城市居民年人均可支配收入已经达到8093元，以一户家庭平均3.15人口计算，家庭年平均可支配收入已经达到25493元，城镇居民人均可支配收入的增长幅度在8%左右。 7、 重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析：年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年社会消费品零售总额（亿元）553.70596.26643.58699.33763.05835.52增幅（%）7.7%7.9%8.7%9.1%9.5%分析：尽管2003年受到“非典”疫
7、情的影响，但随着疫情的消除，2003年重庆市消费品市场总体上呈现出稳步上涨的运行态势。近两年来社会消费品零售总额的同比增长幅度在9%以上的速度发展，消费市场表现较为活跃。二、 沙区宏观经济环境概况及居民收入和购买力状况分析1、沙坪坝区国内生产总值状况分析项目国内生产总值（万元）第一产业（万元）第二产业（万元）第三产业（万元）总值（万元）增幅（%）总值（万元）增幅（%）总值（万元）增长（%）总值（万元）增长（%）2000年837077388844894223087712001年9195109.58%393111.10%5232766.92%35692315.59%2002年103186212.2
8、2%406803.48%57970210.78%41148015.29%2003年117063113.45%418252.81%66328214.42%51538413.13%分析项目国内生产总值第一产业比重（%）第二产业比重（%）第三产业比重（%）2000年8370774.6%58.5%36.9%2001年9195104.3%56.9%38.8%2002年10318623.9%56.2%39.9%2003年11706313.57%56.66%39.77%2、沙坪坝区社会消费品零售总额和在岗职工年均工资状况分析项目社会消费品零售总额（万元）增长率（%）在岗职工年平均工资（元）增长率（%）200
9、0年32236793862001年37089715.1%1098217%2002年41614112.2%1345522.5%2003年52435326.0%1515412.6%分析：n 沙坪坝区内有工业企业2680家，其中大中型企业近40家，占全市的四分之一。工业门类齐全，涉及冶金、化工、纺织、电器、交通运输设备等30个大类。n 沙坪坝区的国民生产总值呈上升趋势，一、二、三产业的结构为4：56：40，处于“二、三、一”业态，二产业大多还是产品附加值不高的传统制造业，产业结构还有待进一步的优化。总的来看，沙坪坝区的第三产业还是较为发达，第三产业的比重也不断呈上升趋势。n 从区域的社会消费品零售总
10、额来看，年均增长率保持在12%以上，其购买力较强。n 沙坪坝区的在岗职工年平均工资亦呈现大幅上涨趋势，尤其是2002年的年平均工资，达到13455元，位居主城各区之首，首次超过渝中区的在岗职工收入，可见沙区经济的发展和人民生活水平的不断提高。n 市场潜力大，是重庆重要的物资集散地和商贸区，对周边地区具有较强辐射力。三、重庆市、沙区、及土湾街道办事处三级机构城市基本情况及城市发展1、重庆市简介重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县、市），有15个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区
11、）;4个县级市（江津市、合川市、永川市、南川市）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。2、城市发展规划1）城市发展战略2003年重庆市政府按照城镇化目标，到2020年将重庆市建成长江上游的经济中心，具体为：“三中心、两枢
12、纽、一基地、三大经济区”，即建成长江上游商贸中心、金融中心、科教文化中心、交通枢纽、通信枢纽，高新技术和现代化产业基地。重庆主城区的面积只有260平方公里，目前是四个直辖市中面积最小的。市政府的目标是要建设“一个中心、多个组团、城镇群结合”的大城市，形成大都市的连绵带。目前，重庆主城区人口为300多万，到2020年，要达到600多万，以万州、合川为代表的中等城市到时可发展到100万以上，同时在周边形成一些人口在2030万的小城市。2）城市综合交通发达的交通网是城市发展的舞台。无论是200多平方公里的主城区，还是2500平方公里的未来都市圈，重庆市政府对交通进行了周密的谋篇布局。从2002年开始
13、，我市启动综合交通规划。这个规划将为都市圈2500平方公里范围，以及市域8.2万平方公里的交通发展，设计一个美好的未来。“二环八射”是都市圈的几条大动脉。“二环”，即环线高速和绕城高速，勾起了重庆都市圈的轮廊。目前，75公里的环线高速基本贯通，186公里的绕城高速也将动工。“八射”则分别是把重庆引向外面世界的通道，由成渝、渝邻、渝黔等8条高速构成。“二环八射”有机连形，形成都市圈联通内外的高速公路网络。全长189公里的快速路系统将形成一个“田”字型构架，将主城315平方公里的面积分为了36个区域，多层次的交通网络将让“堵车”远离主城。轻轨交通将让未来都市圈更具现代感。据了解，在建的二号轻轨线和
14、即将动工的三号线将形成十字交叉。从长远来看，轻轨三号线还与规划的轨道交通四号线（在四公里站）、一号线（在两路口站）、二号线（在牛角沱）、五号线（在新牌坊站）及机场线（在龙头寺）等五条轨道交通线相交并形成换乘。地铁一号线（朝天门-沙坪坝）、轨道交通四、五、六号线也在规划中。从更长远来看，到2020年，重庆市轨道交通将向北延伸至北碚，向南延伸至江津和鱼洞，向西至壁山，向东至鱼嘴、长生。重庆轻轨三号线一期工程预可研报告昨日通过国家评估。这意味着新轻轨线将横跨山城南北，与现在的轻轨二号线组成一个“大十字”形状，为缓解山城交通的巨大压力起到重要作用。根据国务院批准的重庆市城市发展总体规划，重庆市确定20
15、年内城市主要发展方向是“向北扩展”，但公共交通的落后已严重影响了北部新区的城市建设。专家认为轻轨三号线连接了城市中心和南坪、观音桥两个城市辐射中心，将居住区、公共活动区、行政区串连成多功能的经济发展带，而且可以解决长江，嘉陵江分隔山城带来的交通困难，对于城市空间扩展和疏散渝中区密集的人口有巨大推动作用。由于该线路在菜园坝与国铁换乘，在江北与渝怀铁路客运站连接，将来还要与空港连接，因此该项目对于重庆“半小时主城”和对外交通至关重要。轻轨三号线一期工程由南岸经济技术开发区的二塘经菜园坝长江大桥、渝澳大桥至北部新区渝怀铁路新客站（即龙头寺），全长21.16公里，共有车站17座。其总投资达54亿之巨，
16、已超过现轻轨二号线。该工程建设工期4年，计划明年启动，2008年建成通车。梁长路是国家“九五”交通建设重点建设工程之一，是国道主干线泸蓉路的一段，同时还是“8小时重庆”的重点工程项目。梁长路全长113.54公里。起于梁平县白衣寺止于长寿桃花街立交，与渝长高速公路相连。据悉，这条路总投资31.03亿元，预计2003年年底通车。四、沙坪坝区简介：沙坪坝区目前区辖沙坪坝、磁器口、小龙坎、渝碚路、童家桥、石井坡、詹家溪、山洞、新桥、天星桥、土湾11个城市街道办事处，歌乐山、井口、覃家岗、陈家桥、虎溪、西永、曾家、土主、青木关、回龙坝、中梁、凤凰12个农村镇和联芳园区。东邻渝北区、江北区和渝中区，南、
17、西界九龙坡区、璧山县，北接北碚区，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区。根据重庆市沙坪坝区国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标规划纲要（修订）在城市总体规划原则指导下，在产业布局方面，以小龙坎、三角碑为核心，拓展南部新城区、东部城区构成商务文化中心，重点发展商贸、金融、住宅为主的第三产业。开发双碑-井口为北部工业园区，在现有重庆嘉陵（集团）有限责任公司、重庆特殊钢（集团）责任有限公司等国有大中型企业的基础上，重点发展科技含量高，附加值高的科技型企业。磁器口-童家桥为北部新区，在以重庆大学、重庆建筑大学等院校的基础上，重点发展文化、体育、旅游等产业。天星桥-上桥地区沿319国道两
18、侧形成新立、覃家岗（非公有制）经济园区、石小路原联芳村地区全面建成“联芳经济园区”。第二部分 重庆市房地产宏观市场分析一、重庆市房地产历年宏观市场概况（一）房地产市场供给部分1、 房地产开发投资年份完成投资（亿元）增长率（%）1999年112.5115.6%2000年139.6324.1%2001年196.6740.9%2002年245.9125.0%2003年327.8933.3%分析： 2002年以前，重庆房地产土地价格以及商品房价格与全国发达城市相比，明显偏低，加之土地供应不够市场化，为部分开发商谋取暴利提供了机会，开发投资也呈逐年稳定上升趋势，2002年重庆市政府公布了新的土地价格且出
19、让金、配套费都成倍上调，还加强了土地买卖的管理，这直接影响到房地产开发的投资增长率，2003年的投资额达到327.89亿元，增长率为33.3%。2、 房地产新开工面积年份新开工面积（万m2）增幅（%）其中：住宅（万m2）增幅（%）1999年7575242000年129070.4%96984.9%2001年166128.8%125929.9%2002年1709.472.9%1277.551.4%2003年2098.2322.7%1580.0423.7%分析：重庆市商品房新开工面积呈现逐年上涨的趋势，而从增长幅度上看，2000年的增长幅度达到70%以上，住宅成为开发的主要方向，拉动了开发量的整体上
20、升，从而2000年成为重庆房市的过渡年。2001年和2002年的增涨幅度明显减缓，特别是2002年的增长幅度较小，仅2.9%左右，住宅部分仅1.4%。2003年又迎来一个高峰，增长幅度达到22.7%，其中住宅增幅达到23.7%。3、 房地产竣工面积年份竣工面积（万m2）增幅（%）1999年6203.5%2000年84936.9%2001年102120.3%2002年1390.7336.2%2003年1676.9620.6%分析： 自1997年重庆直辖后，全市商品房竣工面积呈现逐年上升趋势，2003年的竣工面积达到1676.96万平方米，为历年最高。而2000年和2002年的同比增长出现了一个高
21、峰，同比增长比例分别达到了36%左右，2001年的增长幅度相对较少。（二）房地产市场需求部分4、 商品房销售面积年份销售面积（万m2）1999年4302000年5802001年7462002年1016.582003年1316.825、 商品房销售额年份商品房销售额（亿元）1999年59.202000年78.372001年107.652002年158.152003年210.16分析：前后数据的链接中，可知销售面积与竣工面积之比为1：1.07，也就是说供给与需求总体上是平衡的。在当前的商品房销售市场中，销售面积与竣工面积增速基本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给，这也在一定程度上反映了
22、重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康地发展着。6、 商品房平均销售价格年份商品房销售价格（元/ m2）增幅（%）1999年13772000年1351-1.9%2001年14436.8%2002年15567.8%2003年15962.5%分析： 从上述数据看，全市商品房平均销售价格总的来看增幅不明显。备注：国土局统计资料则显示为1731元/平方米，同比增长4.8%，其中主城区商品房累计成交均价2103元/平方米，比上年同期增长5.5%。 商品房空置面积年份空置面积（万m2）增幅（%）空置一年以上（万m2）增幅（%）1999年353.0438.4%150.0893.4%2000年421.9
23、419.5%179.2919.5%2001年484.4814.8%223.5424.7%2002年559.6115.5%266.2619.1%2003年551.27-1.5%331.3424.4%分析： 在商品房销售面积逐年增长的同时，商品房空置面积也呈现出上升的趋势，2003年重庆市商品房空置面积累计为551.27万平方米，较2002年还有小幅回落，空置形势有所好转，特别是近年来空置面积的增长幅度基本保持在17%左右，一定程度上得到有效控制；但从总体上看，有待消化的商品房空置面积绝对量仍然较大，随着开发商与消费者的日益成熟，加速了房地产供给产品的成熟，供给与需求的矛盾逐步缓解。商品房空置面积
24、将在今后得到更有效的控制和消化。（三）2004年上半年重庆市房地产市场状况1、商品房销售（1） 商品房市场需求旺盛，带动交易量的大幅增长。2004年16月，重庆市主城区商品房累计成交面积675.66万方，成交金额152.81亿元，与上年分别增长26.8%和44.3%。（2） 住宅市场交易活跃，商服用房回调盘整，办公用房交易缩量。从分类市场看，2004年16月，主城区商品房住宅成交面积618.69万方，成交金额131.26亿元，分别同比增长31.0%和55.6%，占商品房市场的91.6%；商服用房累计成交面积35.36万方，成交金额15.68亿元，分别同比下降12.1%和0.5%；办公用房成交面
25、积11.65万方，成交金额2.93亿元，分别同比下降19.9%和38.5%。（3） 住宅、办公用房、商服用房三大类商品房均价两升一降，房价未来的发展空间较为广阔。2004年16月份，主城区商品房累计成交均价2262元/平方米，比上年同比增长13.8%。主城区商品房住宅成交均价2122元/平方米，同比增长18.7%；商服用房成交均价4433元/平方米；办公用房成交均价2515元/平方米。2、2004年上半年房地产市场供应房地产开发投资与商品房销售同步增长，市场形势总体协调发展。2004年16月，重庆市房地产开发投资额为153.08亿元，与上年同期相比，同比增长35.8%。而16月主城区商品房累计
26、成交金额为152.81亿元，同比增长44.3%。房地产开发投资完成额与主城区商品房累计成交金额之比基本上为1：1，房地产投入与商品房销售总体同步，市场发展态势总体比较协调。二、新近出台的国家经济政策和房地产政策，及重大地产事件对房地产发展的影响1、1997年6月1日，城市房地产抵押管理办法施行。分析：该办法的实施为加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障地产抵押当事人的合法权益起了重要的作用。2、1998年8月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，当年下半年停止住房实物分配。分析：通知的主要内容是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主
27、的住房供应体系。通知的出台，使个人购房行为全部市场化，消除了这部分人的依赖心理，使其转向购买市场上的商品房，这是很大一部分的消费群体，对房地产市场来说是一大利好，为市场增添了活力，同时也减轻了政府和单位的负担。3、2001年6月1日，实施商品房销售管理办法。分析：为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，办法出台实施。其内容包括规定开发商的销售条件、载明广告与合同之间的关系、销售代理、房屋的交付及双方相关的法律责任，加强了对开发商的监管，办法虽然对面积问题规定得更具体，但同商品房买卖合同示范文本一样没有将关于购房合同必须约定使用面积的规定写进去。虽然有套内建筑面积的选择，但仍
28、有两个问题不易解决：其一，既然是选择，房地产商也可以不选择；其二，即使按套内面积计算，房地产商仍存在对买房人欺诈的可能：如，不同阳台计算面积的方式不同；再如，窗台面积问题，窗台不计入使用面积，但计入套内建筑面积等。4、2004年5月1日起建住房公积金通报制度监督部门可提建议 据央视国际报道，建设部、财政部、中国人民银行和中国银监会日前联合印发的住房公积金行政监督办法指出，中国将首次建立住房公积金通报制度。办法将于2004年5月1日起实施。分析：该办法的实施有助于规范我们的公积金管理。目前我国公积金贷款的作用并没有完全显现出来，很多市民不了解公积金的作用，不清楚公积金贷款的具体情况，以至我国公积
29、金的存贷比例相差甚远，导致少数公积金管理部门人员滥用职权，挪用该款项，这是对存款人高度不负责的行为，该办法的出台有助于规避这一情况的发生。5、1999年1月1日，执行重庆市住房货币化分配实施方岸（试行），将财政、单位建设和购买住房的资金转化为个人住房消费资金的住房分配方式。5月1日，施行重庆市城市房屋拆迁管理条例。分析：住房货币化分配方案的实施，取消了以往的福利分房制度，政府和单位以货币的形式对个人住房消费进行补贴，使个人购房行为全部市场化，消除了这部分人的依赖心理，使其转向购买市场上的商品房，这是很大一部分的消费群体，为房地产市场增添活力，同时也减轻了政府和单位的负担；房屋拆迁管理条例对拆迁
30、管理、拆迁补偿和拆迁安置等都做出了明确规定，对于规范拆迁行为、约束房地产商的不法行经、维护市民合法权益都有重要的意义。6、2000年5月出台重庆市房地产开发经营管理条例；8月1日，正式施行重庆市房屋建筑面积计算规划补充规定。详细区分按规定涉及计算建筑面积部分的计算方式，以及不计算面积部分，确定分摊细则。分析：条例对开发商的资质作出了明确的限定，对达不到开发资质的企业坚决抵制其承揽相关工程。这有助于规范房地产开发市场，减少工程事故的发生。规定作为计算房价的依据对我市整个房地产市场都有着重要的意义避免了以往的购销双方计算错位或开发商恶意欺骗而引起的纠纷。7、2002年1月中旬，启动“商品房买卖合同
31、联机备案系统”。8月1日，重庆市城镇房地产交易管理条例正式实施。12月1日，重庆市城市房屋拆迁管理条例实施。分析：“联机备案系统”有效的堵塞“一女多嫁”的漏洞。交易管理条理规定商品房销售实施以套内建筑面积作为计价依据，此举走在全国最前列。拆迁管理条例是直辖以来，重庆对城市的拆迁管理法规的一次重大调整。8、2003年1月1日起，实施重庆市房地产开发项目资本金管理暂行办法。9月1日，重庆市物业管理条例正式实施，这是重庆市第一部物业管理法规。12月1日，市地房局下达通告，未取得预售许可证的楼盘，不允许放号认购，收取诚意金等费用，严禁签订任何协议。分析：办法规定，从2003年1月1日开始，重庆市房地产
32、开发企业在进行房地产项目开发时，必须在市、区县（自治县、市）建设行政主管部门指定的银行设立房地产开发项目资本金专用账户，并凭借相应建设行政主管部门出具的项目资本金缴存通知书，缴存一定数额的项目资本金，缴存的项目资本金不得低于项目投资总额的25%。同时，建设行政主管部门、房地产开发企业、银行三方将签订监管协议，以确保项目资本金用于该项目的建设。房地产开发项目资本金存入专用账户后，房地产开发企业可按照监管协议的有关要求分阶段使用项目资本金。办法还规定，项目资本金必须做到专款专用，任何企业或个人不得挪用和抽逃；对未按要求缴存项目资本金、未取得项目资本金缴款凭证的房地产开发项目，建议行政主管部门不予办
33、理施工许可证。这些规定加强了对开发项目资本金的管理，有效的保证了开发企业按正规程序进行；条例是重庆市第一部物业管理法规，物业管理向来都是房地产交易中的重点关注对象，同时也是最容易产生纠纷的一个环节，该法规的出台有助于规范物管企业的行为，保护业主的权益；“未取得预售许可证不许放号、收取诚意金”的规定加强了房产出售过程中政府的监督， 使市民能够放心购房，同时也能约束开发商的行为。三、重庆主城区各板块房地产发展分析方面的不同，重庆市主城区的房地产发展状况一定程度上反映了整个重庆市房地产市场发展的一个趋势。主城各区由于受地理位置、产业结构、经济发展水平等从而形成了各区域之间房地产市场各自的区域特征。而
34、区域的各板块间由于房地产产品供应特征、板块成熟程度、价格等方面又呈现出明显的板块（或组团）特征，以下就重庆市主城区各区域版块特征进行分析：（一）渝中区1、 解放碑板块（包括临江门、较场口、小什字等） 投资客户为主要目标客户群。 价格有上涨趋势。 房屋单价相对过高，但由于以小户型为主，总价易于控制。 小户型物业是市场供应主流产品。 随着CBD区域功能定位的确定，甲级写字楼的供应也成为一种趋势。 项目同质化的现象较为严重。 商业物业发展如火如荼，地上地下各类商业多面开花。2、 大坪板块（鹅岭肖家湾大坪片区） 周边自然客户较多。 区域内有效供给不足，但消化力较强。 项目规模普遍较小。 地价上涨趋势明
35、显，商品销售价格的上涨速度也较快。3、 下半城板块（解放东路、解放西路一带） 周边自然客户为主要目标客户群。 区域内项目品质普遍不高，随着海客瀛洲、君悦长滨的开发，区域项目的品质感也在不断得到提升。 区域自然环境的影响，滨江项目的开发成为热潮。4、 化龙桥板块（华村红岩村沿线）化龙桥地处重庆市下半城的一部分，但其发展与渝中半岛上半城的区域发展形成巨大的反差，不论是在基础配套设施还是在经济发展方面都处于相对滞后的状态，但该区域却拥有较多的可挖掘资源，如红岩纪念馆、史迪威旧居等抗战文化内涵，其可依托浮图关公园、虎头岩、红岩公园以及山脊、水际线等用于发展生态休闲旅游；作为一块渝中半岛目前尚未开发的处
36、女地，具有巨大的可开发潜力。目前市政府也在积极支持该组团的发展，将其作为主城区中央商务区的延伸和形成新的制造业亮点，2003年已有香港瑞安集团正式进驻该组团。占地130万平方米的化龙桥片区，北临嘉陵江，拥有近2公里的江岸线，是离市中心较近范围的最后一片可整体开发的土地，拆迁后，将建包括住宅、写字楼、会展中心在内的共计200多万平方米的新建筑，成为重庆的城市标志。按照规划，化龙桥片区将分为四个功能区。一是区域中心的人工湖；二是中心商贸区，包括全天候商展购物走廊、星际酒店、写字楼、会展中心等服务设施；三是与片区配套的华村大桥和滨江路等交通设施；四是具有意大利风格的山城小镇住宅区，这一区域位于红岩村
37、附近，将首先动工。目前化龙桥片区已开始进入到拆迁阶段，该组团也将崛起为渝中半岛新兴的热点片区，而旧城改造过程中大批量的拆迁也将促进整个重庆市的需求市场，从而在一定程度上带动房地产市场的整体发展。（二）江北区1、 大石坝片区 从城市布局上看，石门大桥两侧都是具有开发潜力的位置，有独有特色的江景、坡地，对岸山势起伏，景致不错。桥南又有大石坝公园、鸿恩寺等，拥有大片绿地、森林、荒草区。 该片区由于房地产开发起步较晚，可供开发的资源相对丰富，随着政府的支持，滨江路的修建以及相关市政配套的完善，该片区具有一定的发展潜力。 大石坝片区由于受制于老工业区，经济落后，配套设施缺乏，进行开发需要拆迁的厂矿多，房
38、地产开发起步较晚，房地产的滞后开发变相积累了一批原始消费群，特别是由于其所处老工业区，当地的居住条件较差，改善现有居住环境以及小区的兴起是该区域发展的必然趋势，一旦适合他们的楼盘诞生，这一消费市场立即喷薄而出，得到消化。2003年推出的石韵桂园、阳光新干线、东方港湾的热销则应证了这样的市场现状。 东方港湾是该片区第一个规模较大的住宅式小区，总建筑面积达38万方，价格适中，欲建立成熟的社区特别是该区域在石门大桥桥头，吸引了相当部分的沙坪坝购房者。而于2003年面市的阳光新干线、石韵桂园等，均以中档物业推出市场，有效迎合了周边需求市场的客户群范围，也取得了较好的市场反应。2、 华新分流板块（花卉园
39、黄金堡片区） 花卉园黄金堡片区一度被业界称为“富人居住区”，聚居了大量的早期高端客户，该区域形成已有两三年历史，主要由坡月山庄、黄金堡、爱丁堡以及目前的华立天地豪园等居住小区。 片区住宅小区呈现出户型大、价位和楼盘品质相对比较高的特点，但近两年的发展中也出现了一些规模较小，价格较低的楼盘；在环境上受花卉园及鸿恩寺森林公园的影响，相对安静、独立，是比较适合居家的生活空间。 该片区受地理条件的限制和区域内其他热点片区项目的相继出现，加剧了市场的竞争力度，已经在一定程度上被其他热点片区所淹没，已日渐冷淡、紧缩，曾在市场中沉没了一段时间，而着华新分流道的修建，该片区重新活跃起来，如爱丁新甸、流金花园、
40、华新逸景等中小楼盘纷纷推出市场。 从该片区2003年出现的物业形态上看，以小型花园小区为主；建筑形态以小高层为主，规模主要集中在46万方左右，价格也较为接近，套内面积均价在23002500元/平方米左右，其客户主要来自于江北区的购房者，并且有相当部分的江北区的拆迁户，据我司市场研究统计，拆迁户的比例约占此类物业成交客户的2030%。3、 冉家坝南桥寺片区 冉家坝片区由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流路、渝长高速公路围合而成，占地约10平方公里，人口将达10万人以上，主要包括江北农场北部，冉家坝新城龙脊小区北部，龙湖开发区等。版块已规划为重庆的居住、政务和外事中心，以居住和高新产业为主，具有
41、完善的商业、文化、办公等配套设施。 该版块规划定位为以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区为主。 该板块房地产市场起步较晚，2003年是其房产开发的一个重要里程碑，众多楼盘纷纷亮相，如东和春天、自由港湾、新城丽都等，且大多数处于前期销售阶段。 在整体客户群上，以周边原存居民购买居多，由于目前房地产处于起步阶段，供应得到有力消化，各推出项目在自身推广力度不大的前提下仍走势较好。 该板块楼盘价格普遍集中在20002500（套内）范围内，以中档小区物业为主。 该板块目前处于重庆市的尚未大量开发的地块之一。其配套、城规等都较为落后，一定程度上制约了该板块人气的聚集。 该板块是江北城拆迁安置的重点
42、区域。4、董家溪片区 片区内目前与嘉陵江大桥、复线桥、化村大桥（规划中）形成大桥并通的格局，而嘉滨路、万唐路、华新分流道等新路纵横交错，便捷的交通是其一大特点，而该区域与渝中区近在咫尺的地段优势使其吸引渝中区购房者的能力大大加强。但该片区由于存在大量工厂，存在污染严重等客观问题。 该板块借助其优越的地理优势，以渝中区和江北区的客户群为主力，并吸引了很大部分的主城其他区域的购房客户。 开发项目较少，但项目的开发体量较大，如现在该区域的典型代表金砂水岸。 江景资源成为该片区可利用的有效资源。 目前区域在交通上已有较大的改进，但生活配套、商业配套等日常居住配套功能尚处于空白，居住氛围和人气均较为匮乏
43、。5、建新东路到五里店片区 片区处于重庆市长安厂厂区，在黄花园大桥建设前，由于交通不便，房地产开发一直较缓慢。大桥通车后，该区域仍以中低档住宅开发为主，主要的客户群体都是该地段的消费群体。 随着房地产市场的日渐成熟，五里店片区房地产开发实现大的突破，五里店片区房地产开发量已超过100万平方米，其中南方上格林及华新都市花园将是这一开发中的重头戏。 五里店片区楼盘项目基本上面市于2001年，2002年片区市场新开楼盘很少。随着交通的改善、路桥年票、政府规划支撑等因素，该片区已经逐步成为成熟的生活区域。6、观音桥片区 观音桥片区的商业由于受其地理位置的影响，发展较为滞后，存在规模不大、类别单一、分布零散的缺陷，而2002年年底协信推出的黄金海岸，定位为Shopping mall，为改善观音桥目前的状况提供了有利的发展空间。 该片区的住宅体量不大，多在三四万方，小高层和高层居多，小区较少，价格较为便宜。 2002年11月，政府批准了江北商业中心综合整治规划，这意味着观音桥片区在未来将有大的变化；规
