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1、,商业地产开发模式的思考,2011-04 上海,内容提要,1、城市化背景下的商业地产2、从Shoppingmall 到HOPSCA3、“现金流滚资产”：万达模式 4、地产开发+资本运作：凯德中国模式5、上海青浦奥特莱斯案例分析,城市化背景下的商业地产,城市化与郊区化城市空间形态变化：从单一中心到多中心出行方式的变化将突破传统商圈的界限 高速铁路 城际铁路 市内轨交 私家车,城市化背景下的商业地产,社会消费品零售总额大幅提升对商业设施的需求,时间 社会消费品零售总额 增长率 GDP占比2010年.5万亿元 18.4%38.8%年 30万亿元 14.5%53.7%2020年 50万亿元 11.5%
2、53.8%,城市化背景下的商业特征,空间布局：内部道路：进出入口：车流人流：业态选择：消费结构：消费时间：消费心理,线性布局为主,块状布局为主,直线单一型,曲线、循环交叉式,单一出入口,多出入口,人车合流设计,分流循环设计,业态组合,单一业态,日常购物型,生活休闲型,日间消费为主,晚间消费比重增加,实用主义,品牌意识增强,美国主流零售业态Shoppingmall,大占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。主要依托市郊高速公路全功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务 主流MALL已占有全国50以上的零售额,美国Shoppingmall基本分类,从Sh
3、oppingmall 到HOPSCA,巴黎La Defense 的HOPSCA HOTEL OFFICE PARKING SHOPPINGMALL CONVENTION APARTMENT,巴黎中心区,远眺巴黎西郊商务区La Defense,巴黎La Defenses,美国、欧盟、亚洲商业地产特征,国家和地区 商业地产市场主要特征美国 旧有商业设施改造和更新，郊区化现象明显欧洲 商业地产开发与原有城市格局和风貌保护相协调亚洲 快速增长期，逐渐形成适应本土发展的商业地产模式,纽约曼哈顿商务区,纽约曼哈顿商务区,纽约世贸中心原址,洛杉矶俯瞰,洛杉矶俯瞰,德国法兰克福,德国法兰克福,新宿东京都府俯瞰
4、,新宿东京都府俯瞰,万达商业地产产品特点,共同选址 共同设计先租后建 平均租金,万达的“订单地产模式”,主力店与中小客户利益的平衡后期运营中与主力店管理方式的磨合问题与主力店合作中的法律风险控制,“订单地产模式”存在的问题,“现金流滚资产”的万达模式,万达产业链环节竞争力,资金来源“以售养租”，房地产开发补贴商业经营融资渠道构成 银行资金（总对总授信）国内私募（私募合计募集资金超过40亿元）海外融资渠道（尝试REITs，1.45亿美元）销售回款对现金流的支撑 信托融资,万达的资金来源和融资渠道构成,万达广场自持商业比例,万达广场自持商业比例（续表）,凯德中国业务结构,凯德中国业务拓展方式,收购
5、已有项目 参股当地成熟公司招拍挂获取土地,凯德中国商业地产项目,凯德中国综合地产项目,凯德中国项目资金来源,地产开发+资本运作：凯德中国模式,凯德旗下用于中国的主要基金,2006年4月开业，占地面积16万平方米，总建筑面积约11万平方米。拥有能停放1200余辆机动车的大型停车场，可容纳500辆车的地下车库及旅游巴士专属的停车位。目前拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌,上海青浦奥特莱斯,Outlets at Castle Rock,Outlets at Castle Rock,Outlets in California,区主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。,上海青浦奥特莱斯布局,区主
6、要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。,上海青浦奥特莱斯布局,区餐饮休闲娱乐区，建筑面积达万平方米，,上海青浦奥特莱斯布局,上海青浦奥特莱斯招商情况,时间 商铺数 联销 比例年开业初期 年年底 199.年底 1.年底.年.年月底.总经营面积 平方米，其中联销面积 平方米租赁面积 平方米。,上海青浦奥特莱斯招商模式,核心：品牌+折扣，促销折扣、售后支持及品牌影响力 谈扣率、比例低收租金、价格优搞买断、自己销免租金、鼓励多贴费用、帮装修,平时日车流量约为辆双休日达到 辆国定假可达 辆年客单价.元年.元年.元年.元,上海青浦奥特莱斯经营状况,总投资5.6亿，其中贷款4.3亿(4年内还清)2007年 销售额918亿元 2008年销售额113亿 元2010年销售额亿元，利润总额.亿元,谢 谢 大 家,
