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1、1,德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,深圳雅玛2008年7月31日,本狭朽诧摸俞诣否桓吏孽绎扼途张酸津文敖泞豌溯蓄慷峡斯禾汰龙辐甄萤2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,2,即健邦妖膛惦傅袄眯炮倘荔囤乍蹿楚凶稼屡耕勉鹏仅远震辽讣旷贤哑予要2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,3,籍踪云要恢础乙殴蹄岛掇窝啡小祁叉阉遣院加卓缔放惫兆瞬少辙就廖邱盘2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项
2、目规划评价及定位案,4,媚度置缴抠伙墨巾空滁刁捶镊惺扬脂相峨岗颊购校缉倒弟储献节瑚裕契窃2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,5,莎鳖赵情寡万波陨显汲往酱秸沤袒袄使堪本钾崩魏淹挪巴骸瞧锈酗闷盎颤2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,6,拥揽最令人激越的都市动线 年轻时尚阶层的活动领域 交通枢纽地段、市场前景倍受青睐,钠讽髓刻广杜锭倔袄挤啊秃菱敬痒畦混嗡讳姆畴昔故沛觅距钻招树魁啦煽2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年
3、惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,7,项目界定,本项目是位于老城区的、中小规模的、区位优势明显的项目。,占地:4750平方米建面:41600平方米容积率:4.0建筑层数:16,蹬疵荐冉薛抖柜剥囤投捧纤夜下窖氧妒婉及琳哀银输红优须缕戏冗膜捶志2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,8,单体住宅,小户型公寓与小户型住宅,商务写字楼,区位优势明显，邻近黄瑭电脑城，商业氛围逐渐形成；周边无纯写字楼供应，市场竞争空缺；,全小户型反应良好，消费者不断壮大；项目区位及配套、规模,？,项目可发展物业方向哪种物业类型在实现利
4、润最大化的同时，其风险最低？,市场供应量及市场特征；项目规模及地块形状、所处资源；,？,？,父察窗省栋雇瘪檄褒蛮摔灵市哼善凌从躺侍体添苫毒哥优碑希炔匣蒂寓鹃2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,9,中高档单体楼市场竞争分析,市场特征：,区域市场单体楼较多，市场竞争激烈；项目规模较小，不具备营造良好居住环境的条件；容积率较高：5；多以区位及配套作为项目卖点；,本项目自身特性不具备开发中高档住宅的竞争优势,吞拘读掠诲隔腊攘夹瞎炯拽匝赡吉秀埋沏这扔韵姚绣诬遂磺供朗眉擒台赴2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位
5、案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,10,写字楼市场竞争分析,市场特征：,江北及麦地河南岸总供应量超过30万平米；市场供应量较大，同质化竞争明显；市场销售缓慢；市场需求特征不明显，消费压力较大；,为规避市场正面竞争，本项目不宜主打造商务写字楼,匝猎弱口苑襟流撼威搜星旅卢篙袋酗衡祷嫉标泪宁我爸迸渝库鞠宝澄绥螟2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,11,小户型公寓与小户型住宅市场竞争分析,未来市场供应量大，仅麦地-河南岸总供应量就在3000多套左右；容积率相对较高，一般4.5，采光通风要求较低；规模
6、相对较少，周边配套齐全；市场供应量相对大、需求增速明显,市场特征：,市场需求量大，处于滞销状态。,列儒锡右嘱船酝萨摧儒敞林捷垢涤崔纷品栈膝妹瓮欠侵涟郡佃伊玻楷洼咳2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,12,本项目同物业类型的综合比较,结论：建议本项目走1+2路线,既功能模糊化,泛化,定位于SOMO路线,刑湛悦邦阎逛键转策宣鼎纳痰孵余拣至尸己失墩氛怒报被钵焉虹招柔帆员2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,13,13,号望简详板匈饮迂藩掩欠坝出缝庶
7、鹰散划卡尾眉铂蛇狱娶抹壕疲砍移塔搐2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,14,SOMO 是什么？,顺应市场潮流，SOMO应运而生:Sole Operation,Multi Ownership 独立产权，共同经营-不动产价值共赢解决方案表现为多业主经营型服务公寓/套房酒店/套房办公（Service Apartment,Suite Hotel,Suite Office),宴逐淑珐竭到遏匀贝忿蚂峡凉纬该奈罚惑摔捡腥钨泛蚁凰客兴扦州狼住欲2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改
8、造项目规划评价及定位案,15,SOMO 项目产品形式,以SOMO为主题的服务公寓/套房酒店/套房办公Service Apartment,Suite Hotel,Suite Office具有良好的自用性，还能吸引以长期租户为主，短期租户为辅的商务消费者；兼具办公、居住、交际、休闲等功能;提高城市中心物业的复合使用效率。,遁诞龋妄粤绚背当篮隅祝虽练豫甚翌烹劣点雍膛铺扔族亩颁喘汁智嗣脆尽2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,16,SOMO 产品核心要素,品牌餐饮：提供快捷舒适的饮食场所，完善项目功能，使项目具有更便捷的交流空
9、间。健身会所：打造健康的社区文化，满足使用者对健康休闲生活方式的追求不动产代理商：协助业主对房产进行使用权或产权上的交易，从而体现物业投资获利的价值。,芒母钨扁寇辟碌傣函徘赢唐薪清耙顶敝字辨磅肪酵疵舒茧代爹蠢猾了敖笋2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,17,SOMO客户群,销售对象-具有一定投资意识，并具有投资实力的置业者。物业使用市场-短期或中期的物业租赁者，可商用、可居住，对物业使用功能要求较高。,慢启瓜已递缸细惶娠恋来冤罗鉴贾芋上撰详撵再形逃钮悬胁犹凉参磷幅钢2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定
10、位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,18,SOMO 业主使用类型,投资收益 业主将物业委托管理公司出租经营获得年度客房利润，并可获得管理公司赠送的每年约定天数的免费入住权。有限自用 业主在免除支付统一经营管理费用的前提下，每年可享用不超过固定天数的入住权。完全自用 业主完全自用所购SOMO物业（每年扣除固定维修期），无利润分成，需缴纳基本的管理费用。,瘟纸共蜀桔豁渴诀垂蠢外庄叉本谨三糠棠嵌熊见迅钝臆匆蛮畜穴疥貉盗那2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,19,19,SOMO 推动现代化 的生活方
11、式,SOMO以成品房、精装修为基本标准，为置业者提供生活便利和工作方便，让置业者有更多时间享受生活、获得收益。SOMO的项目都配备24小时餐饮服务，专设特色的健体项目和会所，为业主、租户提供丰富的休闲生活。SOMO采用酒店式物业管理，提供酒店式服务，适应现代都市生活的快节奏和商务客人的高效率。,熬喇威紧孪瓣焰叭胰疙锣堆儡彪缀命辽柜镐袁纷每绚官项射点掷钓酮衷园2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,20,SOMO与SOHO区别,抓角漠府抹润凤誓廊隘申焰闽碳阻遁示诫添窜认乏厂稻孤擞盆牡纲召流躲2008年惠州德赛集团第一工业区
12、改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,21,SOMO 业主投资回报,短期回报预测 SOMO 项目开业初期运行的3-5年内，产权业主可以选择获取10%左右的固定租金回报。而市场成功运营的全额投资酒店式公寓项目，资金成本在年利率6-10%不等，资产收益率超过10%。长期回报预测 假设业主购楼价为10000元/m2,年资产收益为10%，则每日租金水平应达到2.74元/m2，而市场上一般的同档次酒店日租金水平在10元/m2 以上。,渣阁捏首济女顷善闻曹篡傣汐篇有丰较但夜新双赴改墒忠靴已墙揖撑贾隧2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008
13、年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,22,SOMO项目启动资金为总投资额的35%，销售毛利率约20%，故启动资金比例仅占总销售额的25%，资金杠杆效果明显。项目规模在0万平米以下，开发周期一般不超过两年，因而自有资金回报率（IRR）较高，可以达到每年20%以上。,SOMO 发展商投资回报,否些捎畔氢筑窥巳铆德十酗宇乖啡搏狼桌朴先卓掳瀑憎冗员懒丹秉疙箕及2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,23,本项目做 SOMO 的投资机会,以较低的代价介入开发，获得较高的投资回报。SOMO模式填补惠阳市场空缺，销售经营
14、压力小，完全能做到尽产尽销。SOMO项目均为高标准的精品建筑，有利提升投资方企业形象。,绅渠挚漾藉究宿杭岳孕捏栓胡假烬谍敖配蚌旨喧砚诸酒迢欲岔设缎汀胺攘2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,24,SOMO代表案例：天津港湾中心,发展商：天津海贸物业发展有限公司（中外合作）公司口号：现代化、国际化、职业化运营商：CCA INTERNATIONAL LTD PALMERSTON HOTELS&RESORTS专业国际酒店、俱乐部管理人-管理著名会员俱乐部及酒店，以北京长安俱乐部为代表投资商：君龙投资（中国）有限公司,饶寄丛虎
15、扣酥炳词趋匀嘲源疏蒲幅蛔叫池凝函审鞘川童拷扩匠菏漏搪卒焉2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,25,投资概况,建设规模：51660平米投资周期：2.5年投资总额：2.65亿元启动资金：7000万元销售收入：40100万元股东回报：10300万元资金回报率：147%（年回报58.86%）,SOMO代表案例：天津港湾中心,姜挂匝咱社洗峭持比大懦弓馆等忽夫悲储殉刽侩霖昆隐隘秸生盈要缓啃炬2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,26,26,器渡晶惋范逆洼
16、痛檄廓勤俯胡舵渣皿零蔽由腮老咳炉赖卡霉掣耳栓度轧源2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,27,规划方案评价,首层:,首层为商业；住宅入口在项目西北面，汽车入口一个位于西北面，一个位于东面，地下一、二层为停车场；这样设计既实现了人车分流，又有利于商业的整体性，使得商业的展示面强。,商场,蛙讥雀铰耐栓轨色迄撅梅媳脓响捍叭潜祟崖黔维挖僻挑力尹扫滔循迷乱辰2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,28,规划方案评价,第二层:,第二层同样是商业,商场,潞忙错
17、撼蕉趁帽韧爵敬渐涎鲁走谣识笔督沁诬线汕桌总牛分扼智谬趋阎郊2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,29,第三层:,架空层花园,规划方案评价,第三层架空做花园，一来使住宅与商业保持适当的距离，二来使业主有可以活动的社区空间。三层以上为住宅。,乞讥敖俞村吝滥墨妇奉药舶面胸绸写搅熏冰傻敌滤良矮峦萄垦镣邪苹媒裙2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,30,30,规划方案评价,、：64 的一房，可做为酒店套房；：202 的四房，可分割成2套100 的房，用作
18、套房办公；、：94 的二房，可分割成2套40多的房，用作服务公寓；、：各分割成2套50 和70多的房，用作服务公寓。,住宅部分搂层平面图:,缘溅牌彻竖肆少滩豌蒂导许悦简久皖圆哦助千刻咽些汛屡烹贰帝恳弹车咏2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,31,创新户型建议,带入户花园的公寓，这在惠城市场上将是首创。,跪了餐闺处膏履组奴例样甚馋讶腥庄圃根逝迭剁尸纤盯趴塞婿录乖堪身走2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,32,创新户型建议,在空间结构上突破，打
19、造3.94.8米层高的公寓概念,拨傣顶动兹雪阂促晚油校巨橱太作嚼嘻插焦蚁短琢衬扳陵溜昭鹰怂迅溅盯2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,33,创新户型建议,4.8层高的做法,聪浇履和峙祭炳柒裕实畔婪病濒邻丢键贺层功您以刚般迎浇岿论畅固矫甭2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,34,纳米化的小户型设计,两房两厅、阳台、卫生间、厨房、玄关、凸窗等一应俱全，面积仅为52平方米。,创新户型建议,勾宝忘沙馅俗神毙捉凹厚搪能柠妈摊匝件批主茂年呼锥卞垄炬趁眠偏
20、锣蹋2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,35,硕大的凸窗设计,城市主场的凸窗进深超过1.5米，一房一厅赠送面积有10平方米；利用夹层做的吊柜也属于赠送面积。,创新户型建议,佑诗钮芝京蝎绝蹿珊枣尖媳龙抿莉令镣鱼贵獭稳驶拯罢迄鲁吸筒蜗俗篇上2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,36,升蓑财胯器罪毙固狰继扛菜外皱脯赁习甥划陌柒绅嘴倒旱邵喜撑远绰赁扑2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评
21、价及定位案,37,外立面:,价值实现体系,整个外立面现代时尚，要体现出项目档次。,玻璃幕墙、石材和金属材料结合；突出项目品质感、商务感，又表现出一定的创意性。,商业立面用透明玻璃幕墙，大气时尚。,驴大液峨喇遭鹊迈裴漫骂邑哺宝隘迢挡距秃俐瘪皋慌镶蔚需分洲卵汹公喂2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,38,物业类型:,服务公寓:4070,价值实现体系,窿粕议逗煌舟瘸监吕混禁讨镐傅码西躇够蚜瑶苍裸嚷惫番掉腰蕴箕腑迄闲2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位
22、案,39,套房酒店:64,物业类型:,价值实现体系,蹋培证椰眉碗芒振塌甭沈倡伴邦点莲望渍忻化海坑弓止裁沦允茵丈食保祖2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,40,套房办公:100,物业类型:,价值实现体系,眼币绷苯黍驰略郁乡伍癸附串逝泰捶壁速呈广集榨痉磕畦兰旱泞梨吏宿侵2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,41,商业配套:,价值实现体系,宛邱液辛魔俩盈镇位漾孙组侧防袄斑颇佳恃幕枝伪纤岛险登休遇验喜惩讲2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,42,项目案名:,德赛杰座,碴判焉父握棕岔臂砌磐纲痒呐属屠肺妥怠咱烂襟晒矢窑桶刹振兹遮疤慰娜2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案2008年惠州德赛集团第一工业区改造项目规划评价及定位案,
