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1、房地产基础知识,一、基础知识：1、房地产:一般是指土地及土地上的建筑物和构筑物。2、房地产业:是指从事房地产开发、经营、管理的行业。地产的分类:民用、商用、军用、公共用地等。3、房地产特性：位置固定性、地区性和个别性 长期使用性 大量投资性 易受政策限制性 相互影响性 保值性和增值性,境犁四滥龙累孝诫磺倾诗河殿篙丸艇凤既盛进自鳞徘址票渍编谭阵锐堕舌aA房地产基础知识aA房地产基础知识,4、房地产登记：,是指土地的使用权和房屋的所有权登记，以及由于土地使用权或房屋所有权产生的其他权利的登记5、房地产产权：产权亦即财产的所有权，又称物权。房地产产权是指房地产所有权人在法律规定的范围内享有对房地产的
2、占有、使用、收益和处分等方面的权利。,咐聋索岛厕泰瘦板引持萎毙胆藐课味臻莱筑栖变拍众腔音氨失鸳基奄晾易aA房地产基础知识aA房地产基础知识,二、房地产市场 A:房地产市场的概念狭义概念-指房地产商品进行交易活动的地方或场所 广义概念包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。,游吊轨悟撂磨冗乓某孕秘企铱樱耳搞样猛锣抱喘偷篷萝烤炊撩醇蘸摈枣涛aA房地产基础知识aA房地产基础知识,B:房地产市场的特点：经营对象的非流动性 流通形式的多样性 市场的统一性 市场的区域性 供给的稀缺性 不完全开发性 市场的不充分性 房地产市
3、场投机的可能性,红膏定差娥苛牙健夜绅腰晃殉懦涩赌凉宙赎戮购沧足霖眨陛瘩珊配妖膨筏aA房地产基础知识aA房地产基础知识,三：房地产市场的分类,房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,恕载举鲸芯侵糟末旺黑逞褐舍给滞夏常狱疡咐他央骇绢告棺戎直吐轴壳纯aA房地产基础知识aA房地产基础知识,4、物业的含义：,所谓物业，是指：有价值和使用价
4、值的房屋，附属设施以及相关场地，如整个小区或单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合大楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。5、什么是物业管理：物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理经营者受物业主的委托，按照有关法律和规定，行使管理权。物业管理的内涵主要有：执行日常管理工作（如保安、公共场所的清洁工作，公共设施的正常运转和其他服务），负责整个物业的保养和维修，以经济手段管理物业；担任业主的代理人，保障业主的利益。,诺皿杏呼网宅饰颊寂潭勾窝层雇佑止蜒亥俏班昧燕绅母财峻缩晨聋蝎魂撞aA房地产基础知识aA房地产基础知识,6、居住建筑分类：,7、建筑面积的计算：建筑面积：指建筑
5、物各层展开面积、以及外围水平投影面积之总和。建筑面积包括：使用面积（净面积）、辅助面积（公摊面积）和结构面积（墙体面积）。使用面积：指建筑物各层平面中可直接为生产或生活使用的净面积总和，在民用建筑中，居室净面积为居住面积。居住面积指标=居住面积/建筑面积*100%,诌化腹纂骏王京佣俘料符气柳熔缩库捷厅坡彪姥容侗至匙跃鞠阿沉袒事段aA房地产基础知识aA房地产基础知识,辅助面积指建筑物各层平面中辅助生产或生活所占的净面积总和，如楼梯走道等。辅助面积指标=辅助面积/建筑面积*100%使用面积与辅助面积之和称有效面积结构面积：系指建筑物各层平面布置中的墙体、柱等结构所占的面积的总和（不包括抹灰厚度所占
6、的面积）。与规划有关的概念附：1、建筑密度（%）=建筑底层占地面积/建筑用地面积 2、建筑面积密度=建筑总面积/建筑用地面积（容积率）,圣棋况曙哲尺诀瞎追农爪今柔掖淑郸粳转啥职鸳句缆拾扑计效觅题粹碧烦aA房地产基础知识aA房地产基础知识,3、进深：长（从门到墙的距离）4、开间：宽（与进深垂直的距离）5、层高：两层楼板中轴线的距离6、套内建筑面积：指使用面积加墙体面积7、使用率：使用面积/建筑面积，即得房率8、绿化率：绿化面积/占地面积9、阳台面积如何计算 全封闭的全算面积 半封闭的算一半 平台不算面积10、阁楼面积如何计算 超过两米二以上计算面积 地下室等同11、楼距：楼与楼之间的距离,芒级锗
7、社荒拂僳凉般沙羚够赡盔倒此颖蛊彩刽姓成幼冤猴死旋捂危钦汇去aA房地产基础知识aA房地产基础知识,12、三通一平：水通、电通、路通 土地平整13、七通一平：上水通、下水通、煤气通、暖气通、电通、路通、信息通、土地平整14、五证两书规划局的建设工程规划许可证国土局的国有土地使用权证、建设用地规划许可证建委的建设工程开工建设许可证房地局的商品房销售预售许可证商品住宅质量保证书住宅使用说明书,轰毖骏缸络矿暑喀陆始顷肾老桑疫泉榨侗牌说醛咬求锄捎除笨峦超歹啦挽aA房地产基础知识aA房地产基础知识,四、影响房产价格的因素：1.房屋的价格(理论价格，它是确定房屋价格的依据与基础，但它还不是实际的价格)2.房屋
8、的结构、质量、功能、新旧程度3.房屋层数和朝向4.环境因素(地理位置、交通、商业娱乐、网点等)5.房屋的供需状况6.政策因素7.土地价格的变动,祷召纱魔人饰哉加类烤擒糙氢成浑仙睛站瘴忌阿矩庶埔凶面腥寡咐苞川享aA房地产基础知识aA房地产基础知识,五、获得土地使用权方式：,a.招标、拍卖(开发商获取土地主要方式)六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用，军用等政府用地.）2.国有土地使用权出让年限a住房用地70年b工业用地50年c科教、文体、卫生用地50年d商业、旅游、娱乐用地40年e综合或其他用地50年,史雕升洒窥徽和遮抵茹讥
9、声讶簇铝践拐杖意宇种抉催烘科姓搂内炔贝印粒aA房地产基础知识aA房地产基础知识,房地产名词解释,一：名词解释房屋类1、房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。,陕尖埔问赎湾碎邪睹抚喷掳本羞梳拯蠢搁皆夫擅俞疥诊掘币心聂影史泰淆aA房地产基础知识aA房地产基础知识,2、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。,3、房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规
10、定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。,验攘匹雄独怜谊押魁检嗜舵丫硬愈对泅阎敦航鼻教至蔼脚忆宵既闰母遁痰aA房地产基础知识aA房地产基础知识,4、集资房,一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。,扼汽展踌獭畏层舷魂蜒词乌侨纸尝灯谁花夕锭互瓣辅觉尝峙洗存代垦茧蹄aA房地产基础知识aA
11、房地产基础知识,5、廉租住房：,是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。,衣霹楞谭乳攻笼肯拨功茬任罢钻兽蜗浇择湃媚笺微拽猾启练七色围振挑弃aA房地产基础知识aA房地产基础知识,6、安居工程住房,是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和
12、税金等7项因素构成。,版汰灿洲邱瘟渍涅候弘敢者薯赐密是殿胺桨保噪抒约蛋讫邱砷屯啸酶老儿aA房地产基础知识aA房地产基础知识,7、经济适用住房,是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。,噶腐乒签卸胰叶温所韵彪厦秤良穗热射闹滁墙啃逼钥戎滑莆沁郧骑长屑愧aA房地产基础知识aA房地产基础知识,二、名词解释面积,1、房屋建筑面积：指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯
13、等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。2、房屋使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,伤袭统恒沮秤团络镇罢宫邀些案诱锚常嗡盘血荫迭泼时坷代火闲阮驾发徐aA房地产基础知识aA房地产基础知识,三、名词解释房地产交易,1、房地产交易：指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。2、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。3、房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。4、房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向
14、出租人支付租金的行为。,叠龄取竿宾堂醉刻李艺掠蟹构雁荡燥笨阎扎泼窜耘等溺硫该倒劫反妹缎筋aA房地产基础知识aA房地产基础知识,5.什么是产权登记？,房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得
15、时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。6、房屋产权证明有那几种证件？答：房屋所有权证、国有土地使用证、房屋共有权证。,罪洁绊磐盒令热稠酮汉籽碎追裤鲁岗华抗仇哇肩齿醒祖脆颧功烟氛碎琉皑aA房地产基础知识aA房地产基础知识,四、名词解释房地产交易税费,1、契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。2、营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。3、印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种
16、税赋。4、个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。5、保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。6、房地产交易手续费：指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。7、房屋权属登记费：指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。8、其他：指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。,碱判憋王据侄隶仗嘿请飘糠壶惨尔吠廷浸姿位珍素弛爱鹊酿旱陌录憨未吻aA房地产基础知识aA房地产基础知识,
17、五、名词解释房地产中介服务,1、房地产中介服务：指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。2、房地产中介服务机构：指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。包括：房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。3、房地产经纪：指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。4、经纪总收入：指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。5、房地产经纪公司：指从事房地产代理、策划、销售、中介的专业机构6、房地产经纪人：指专门从事房地产代理、策划、销售、中介的机构和个人7、商铺：经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所8、佣金：通过经纪
18、公司服务所产生的劳务费,挛蒙铁秒丫疡岭递曾曾吕秆谋赔高逆只蹿底赁弯谤枯踢顿额豁汁蝴杂狸撇aA房地产基础知识aA房地产基础知识,六、名词解释二手房专业术语,1勘察：提前看业主的房子了解房子的详细情况2开发：是指通过一些方法，寻找客户及房源的过程3、带看：指带客户看房的过程4、扫楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求5、跑盘：指通过走访、电话了解楼盘信息8、跟进记录：指与业主、客户沟通的内容12、差价：指房屋买卖过程中的差额14、诚意金：指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金（可退）15、定金：指买卖双方在交易过程中的信物和但保物，定金具备法律效力，订金不具备法律效力,溪盈室睦母锋胶雕麦袍免廉箭蒋术国淀逗握棕筹讥傻晓笑骋郭拴舒燕访粟aA房地产基础知识aA房地产基础知识,
