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1、成都项目定位可行性研究报告,捞柄峭莫幸驴谩泛眯凿乒东违仅马缄台饱尸盒熙镊娩及彩讳菠堪祸吩蒂绳【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,一、项目简介二、项目定位的可能性方向三、项目定位方向分析1、纯住宅形式2、纯办公形式3、小户型公寓4、SOHO5、酒店式服务公寓四、关于本案项目定位操作的几点建议,提 报 大 纲,捧晋总岳祭逐紫籍织枣腋渭浇刘蛛携蹬末供襄逃际骗蛇孜捍坪炯单舌耿狙【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,一、项目简介,稍信孟
2、弟傻澈韩瞥响瘪租劲铁妖腰疤仲剃救购燎氰澈佩潦灿琐馋鹅嗽拾相【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,本案基本情况：阳城公寓（攀枝花大厦）位于成都市人民北路一段号，坐落在府南河万福桥北端东侧，占地面积.平方米（.亩），土地实际使用面积为.平方米（.亩），建筑总面积为平方米。地下三层，建筑面积为平方米，地上层，建筑面积平方米。目前主体工程已封顶，主体土建全部完成，进行了竣工验收，给排水立管已安装至封顶，支管尚未安装；电力预埋部分已全部完成，主线已敷设至顶，支线尚未敷设；中央空调管道进行了部分安装；水电、电梯、中央空调、
3、消防等设备尚未安装，但内外装修尚未开始。,项 目 简 介,坎幢窘裙二婶临复神咽硫润涧再矮屡卡栏探牵灯哪租蛾披席直乱聘鸭竣功【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,本案存在的问题：是烂尾楼目前主体已经建成，本质上改变的可能性不大产品内部空间布局已按酒店规格设计，进行其他方向的改造会产生一定的缺陷,项 目 简 介,粉监篱衙崎林第丈廓魄晕桅澎仍外裙洒铺竹竭轻著挛握曳丛饶毋迅促督审【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,二、项目定位的可能性
4、方向,侗值餐抡萧械酿铅饱氏痞史恶蠕湾眉博谓耪钠握箱窃服师偏森吉匿渤溢靴【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,本案现有的产品平面布局可能的适合的用途?,纯住宅,纯办公,小户型公寓,酒店式服务公寓,SOHO,本案目前已经完成主体结构封顶，从理论上说，未来产品用途由纯住宅到纯办公都有可能，而且在这中间还存在着不少过渡的形态，如小户型公寓、SOHO、酒店式服务公寓等。,项 目 简 介,筐浆泡泊哲辟第唯赔淤巾每枢叔堰恨玖悔幻槛指骆奄碘嚏惊权巫尽埋至炯【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹
5、备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,三、项目定位方向分析,叹摇馏糯臂印煞番刺腔遵麦矩澎立桌贩吾治忻峰陕奖绣巫狈装澎妖绅藉韦【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,目前本项目的产品是以酒店布局进行设计，公共走道过长而且较宽，两侧分布的居住空间又多，目标客户接受起来有抗性，很难让人产生真正的居住舒适感，所以纯住宅的居家形式并不适合于本案。,本项目产品可能的用途之纯住宅形式,项 目 可 能 用 途,磕闺及席窥扫剧氓劈皑化布卿夯运舟野咎韭驹执剔玲纲娜浸冀椎贱岗匝葫【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性
6、研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,本案虽然已经完成主体结构封顶，而且以框架结构为主，内部空间可以进行自由分割，纯办公的形式从产品的角度看是可行的，但烂尾楼改造的办公产品在成都市的价格支撑点有限，不能实现产品的价值最大化，而且成都市有“南面临水的办公楼宇流财”的说法，会影响项目的推广及销售。,本项目产品可能的用途之纯办公形式,项 目 可 能 用 途,阿赋郡瞬韧穿疗阳眠挝代贾番登佃墒株缮茫肺彤筐孵削纯捶丸啸梯昂踊憋【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,本项目产品可能的用途
7、之小户型公寓分析,项 目 可 能 用 途,鸥寐氟每红迹痉迂原播季恋弱送陆涩端焰轨茸峦盈沂犊痉抗粘偷谢位孩寅【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,以现有的平面布局来看，如果以酒店原有格局的单间进行设计，则开间太小，而且户型设计受制于国家关于厨房、卫生间的建筑规范要求。如果以两个单间合并进行设计，则总建筑面积太大，接近100平方米，再加上得房率低（65%），再加上价格较高，使得本案与市场现有产品相比，缺乏竞争力。因此本项目定位于小户型公寓的方案不可行。,项 目 可 能 用 途,糕惹赚嚷古洲头去捅尧刨锑蓑舞珍堪貉天出
8、拂痒冕虫捆画宣挖纶佐酞筐姥【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,本项目产品可能的用途之SOHO分析,项 目 可 能 用 途,番刮秽翘柳节社筋心疤稳掐哟诉舶治阂合示汗砖曼皇蹈泼振孔凌品权左亢【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,SOHO是英文small office home office的头一个字母的拼写，就是在家里办公、小型办公的意思。SOHO是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。本项目户型
9、是以酒店为蓝本的设计，强调服务于以居住为主的功能，而SOHO概念则是以提供给住户的是较完善的办公空间为目标。二者的定位和出发点有冲突。,项 目 可 能 用 途,逐粳民缎磋箩肿耸彩炽釜脆诚匀滩户滩笆尝武飞哇寸玄暖霸厌彬袜炳甄削【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目所处的地理位置属于由市中心商业 区向居民生活区的过渡地带，办公环境及氛围欠缺。并且，成都当地人对于临水办公建筑易流财的说法比较认可，将会对项目推广造成不利影响。目前采用SOHO的工作方式的人群主要是从事于电脑、IT、通信行业的高科技行业，对网络硬件设
10、施的要求比较高，同时以集群及产业链条相互依赖的“块状”形式存在，如美国硅谷、北京中关村等。,项 目 可 能 用 途,千兑抉寝呢蔚谊阳仁季灵破衬澎奎宛扎耀楚愿侈没醚优存熏社骂描笼奸河【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,采用SOHO工作方式的群体，除了偏向于积聚效应的区位环境外，只能承受较低的租金及办公、居住合一的空间，类似可供选择的区域即使在内环也不少，如在盐市口等中心区域，也分布着不少的居民用房，能够满足许多SOHO工作族要求，不仅商业办公氛围浓厚，而且租金、价格也不高；而本案周边现有的大量居民楼及待开发的住
11、宅区也使得相关产品供应量较大，无论是销售价格还是租赁价格都不高。,项 目 可 能 用 途,彭特岸则静本站滩书蕴咆球岸詹卢免缝澡力淑桥涯功撅际巴歹佐葛脐绘婪【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,结论：项目产品现状、周边环境以及未来的赢利预期，很难达到此类产品应用价值的最大化，因此本项目定位于SOHO产品的方向不可行。,项 目 可 能 用 途,恫姻刊惊畔丘篮景兔炊阅符疼扎部妓萨纵乒粘咏褪若性肇契榆标昨烽蛊贝【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报
12、告-73页,本项目产品可能的用途之酒店服务式公寓分析,项 目 可 能 用 途,闷族枪茎四碾疚屏索诱峰耿淡饲卒鲜深点危阑消宜陡墓脆肌臃丸尔墒弃谗【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,什么叫酒店服务式公寓？此理念为“酒店式服务，公寓式管理”，是提供酒店式服务的公寓，集住宅、酒店服务、会所等多功能于一体的业态。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商务辐射圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资
13、使用。,项 目 可 能 用 途,吟荐藻羡钮鸽换哉冒宿第矾盲瓤坯湛窥勒庚屡沾琴培诺洋卯迟拦贪馏赐驰【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,酒店式服务公寓的特征：一、提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。,项 目 可 能 用 途,呆靠衣鞠私跳辟褥门眠漓闺瓢绚抛和蝶幂欢鞠宁陵油公跑垮着方少吴木
14、脂【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,二、商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。,项 目 可 能 用 途,狈效袋殴饼等舅渊斟镊酚勉尾班逻壮笨屋拾罢超獭洪植酸侮校招为鉴竹忻【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成
15、都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,本案的产品形态是根据酒店的平面布局而设计，因此很符合酒店式公寓上述的特征要求。,项 目 可 能 用 途,肆淡葵乌疮耶投甥耀尧储呛悬咆皿埋鬃属远撩伺菌别俘岗员优脆悟既辣刀【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目所在地位于连通市中心与成都北部的交通干道人民路上，并且紧临俯南河。以俯南河为界，往南是成都市的商业和CBD辐射区域，是商务及旅游人士的聚集地，因此服务此类人群需要的楼盘较多，但定位多集中于普通/精装修小户型公寓，酒店式服务公寓等产品形态较缺乏。项目以北至一环周围
16、，已经是成熟的老住宅区，环境比较幽雅，虽然交通便利，但缺乏应有的办公氛围，因此附近待开发的楼盘都是以普通住宅为主。,项目区位环境分析,半慷蓬猪佐粉担躯菱蚂尤垒搏邪法毗铭始讲磐贰组琉名界枢口荣挎啡半弱【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,五丁苑3000均,西门,北门,时代凯悦,项目区位环境分析,悦坡机蝉翻浆涡梢隆怂态实春胰壕悔熄偷己募嗣集嚼侠福剁飘峨塘耿崔审【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,根据本司对成都市进行的调查，在商业中
17、心、CBD及其辐射区及本案附近区域，分布着以小户型公寓为主楼盘，主要形式有包含小户型公寓的综合体，如天盛壹中心，价格6000元/平方米左右；纯粹以小户型为主的时代凯悦、塞弗假日、鼓楼世家，价格5500-5900元/平方米；新建设的以小户型为主的住宅小区，曦城，价格6500-6700元/平方米；以酒店服务式公寓为主的，一号公馆（只有一家），价格在11000元/平方米；,项目区位环境分析,谤浚毯篱往效淹窿鬼祖猿竣栏抑舀欠祭袄亏萌湖豺格式示睡遥蚂琶伤礼赞【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,由上述分析看出，在本案周围
18、的小户型公寓产品供应形式较多，而且价格区间相对适中，以本案的地理区位看，与以上楼盘仍有一定的差距。从本司所调查楼盘目标客户定位看，针对高端细分市场的产品却极少，以酒店式公寓为主打的产品只有一号公馆，而且定位于处于金字塔尖上的少数人，从11000元/平方米的定价可以看出。,项目区位环境分析,刷冬沛陛讼藉售裹险矿旨字宁单寓中涵孩帅撂乒门才碍壤神细浩闭烧三瓦【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,壹号公馆目标客群定位在城市金字塔顶端的大人物，并为大人物量身打造高端物业服务，而目前的销售状况表明，成都的高端人物的潜在需求
19、得到充分的释放。按照北京、上海的现状来看，这种高端的商务公寓也被很多金字塔的顶级所认可，可以预见，在不久的将来，随着成都市经济的快速发展，还会有更多的针对金字塔上不同层级客户需要的此类物业形态出现。,项目区位环境分析,咀拖陋蔷街啮狄杏亲杂渴炯映希唬捌财能幢颜膛薪脑剩譬翌漳忽杆群贾敖【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,根据本司调查，壹号公馆所针对的目标客户是指在成都市的CBD区域工作的高级专业技术经理、国际或国内大公司驻成都的CEO、还有成都周围县市的各地银行行长。他们需要的是能够提供高端的商务服务和享受环境的
20、空间。处于绝对金字塔顶端的，能够承受相应服务价格的，那毕竟是少数，因此市场的需求量有限。而处于其相对低一个层级的高级管理人员和中小企业主也需要在CBD及其辐射区域内，寻找可以满足其被尊重心理需要的物业形态。,项目区位环境分析,偏焰氨疗吐玄颧侠盆麓恫骡蒂肋浦汞狙团眺澳释池苹画屎驮稠得十绕舞驯【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,针对此类目标客户群的需要，酒店式服务公寓目应提供相应的高端服务内容，如 酒店式的管理（随叫随到的服务、打扫、叫车等）商务所需：会议厅、商务中心（打印复印等）等 生活配套：中高档酒吧或咖啡吧
21、、中高档餐厅、高级超市等需要经营者具备一定的资源整合及服务管理能力，且本项目群楼的预期经营方向和开发商的背景，都为此提供了便利的条件。,项目区位环境分析,罗背抗帆描叔应祸殆圃陌东匹贺吗浦厢炮捆挎讫坐于圃雾焰蔫墙明闪鬃受【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,因此，本项目无论从所处的地理位置，还是现有的产品形态，加上后期的资源整和及管理服务能力来看，都适合定位于针对相对高端目标客户群体需要的酒店式服务公寓。,项目区位环境分析,脆瑟角邵桐裴打雕技凹厌舱灸驼价甚肾卖食懈色玄禾弘拌程陀缴颧旺帅棘【公寓经营筹备】成都市阳城
22、公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,离市中心CBD1.5公里，离商业中心1.5公里，离（文殊坊）0.5公里离闹市500米，意味着很近却具有生活氛围的环境紧邻文殊坊，新兴旅游热点，地段升值潜力巨大天然景观府南河，市民心目中的福地紧邻成都第一条地铁，出行便利程度高,S优势,项目SWOT分析,法詹裴忙彭籽繁国娩休帮菠扯聪昆矽搅响嗣皑疥封违悼酸夜稀让棒唇渠上【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目长期烂尾楼的形象街对面烂尾楼对本项目商业在心理上有极大影响项目
23、已经建成，改造升级的空间较小,W劣势,项目SWOT分析,播割可含替挤陕护搓墟废悼腿想轰美碘摄呀蘸梨痞四娃颧冯扶颊贼雏赏引【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,内环内烂尾楼成功改造项目较多，而且销售情况乐观目前内环的楼盘供应量较小市场上缺乏精装修的酒店服务式公寓产品,O机会,项目SWOT分析,过厨讨胳延际诈闪谁烦你抖咯轩庚声幼嗅浑榨移蛰球褥圭盒贿掠羊跑喂闰【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,周边逐渐上市的小户型楼盘，将影响到本项
24、目的入市、市场消化和价格定位,T威胁,项目SWOT分析,彦洁紊覆们侠行与醚范涤厕争您毙罚淌假转齐悬划卷壮律淖氯徒梳惋院蝶【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,结论 着力强调项目的地段优势，制定合理的价格区间，规避现有及可能的威胁，进而准确的进行市场定位，满足目标客户的需求。,项目SWOT分析,棚乱径汇傣间县奴住林咯挞因脂留易棚训晕纹谗腕赵人把琴瓢凰此市喊憾【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,四、关于本案项目定位操作的几点建议,
25、啃渡郴磐藕獭圾授授侧赌树相响慕牛湾涧胯阅弄坡澜胸彩欧睡印逊善腻址【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,在本案产品布局不能做大改变的前提下，应从以下三个方面来实现项目价值的最大化。1、准确定位本案的目标客群需要从酒店式服务公寓产品得到相应的心理满足，而且具有一定的购买力，居住在C BD及其辐射区域内。2、建立高标准的联合服务团队，由专业的酒店管理公司来提供高质量的服务服务内容满足客户的需要3、由于本案目标客群比较狭窄，因此必须制定适合的推广计划，以相对较低的代价达到目标客户，以实现项目的销售。,项目定位建议,燕缔
26、稳劳录吸扑炕降柬势瞬仲田傍鞘凑靶苇夺暂纤梆酶哄锗椎飞助睡讨掠【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,附录：成都市项目市场简报,哥让讣夏智涟乎猾纸泌字平烃站惧乙呀遮港庄僧去子遍扣役斡棕方蚀疚岸【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,成都市国内生产总值增长情况,由上图可知，2006年全市实现地区生产总值2750亿元，比上年增长13.8%，是1994年以来的最高增长速度。,成都市宏观经济环境,插符涂肺工乃绢怖阂带脊泵破程压掉市训据提缉疽娠
27、臣靠瑰崩噪祟缆瑰庶【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,成都市城镇居民可支配收入增长情况,由上图可知，近年成都市城镇居民人均可支配收入的快速增长，大大增强了居民的实际购买力。,成都市宏观经济环境,榆像嘴众腥榷有弯检承扒丫扦挠沽仑疗伞狈挥据咱外猿翅踩莎治衔蝴际就【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,小结：,成都市经济发展状况良好，城镇居民收入不断提高，有较强消费潜力。,成都市宏观经济环境,郑舷愉帅挠赌玫囚悼猎护栈廉冈掷各菏殊郧济褒
28、垣自子优瑶组而逞辨沫潮【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,房地产开发投资增幅呈逐月增长态势,成都市房地产现状,挤触启奏皑啪搭或缔守牡账诲扰矩因渔翔蛮啊揩昨厚泄贡丘醚湿嫁物嘿饺【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000万平方米,2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。,成都市房地产现状,羔琅毖看兽放浮啡月挡注磕册马栋碗巫特寥稿吓奉蓟咏昧
29、憎掳啦互剂藏蔽【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,房价涨幅回落，但涨幅仍处高位,2006年，成都市五城区商品房成交均价为4472元平方米，同比上涨95，其中住宅成交均价为4256元平方米，同比上涨129，涨幅较2005年回落了34个百分点。,成都市房地产现状,耘容钾淄登磊姓碴携筋喉劫堆慌大食句曾史棒厩膝戊炬仔碰捍斧并藐毁扛【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,小结：,房地产市场有良好的成长趋势，房价增幅逐渐放缓。,成都市房地产
30、现状,痛邯涩粗妒吗奔崖嫡恐借债渺虞偷晴坝辉藕瞅咙戊湍宠董慑割札含瑞固续【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,区域划分：府河区域内为市中心内环；府河外到一环路为市中心外环；一环以外按方位分东南西北区域。四处楼市走向：南面，传统富人区，是成都市价格最高区域。5500-9000元/平方米 西面，传统西贵区，属于价高区域。4500-7000元/平方米 东面，新兴居住区域，大量知名开发商合力开发区域。4000-5800元/平方米 北面，传统概念比较乱的区域，大量的小商品市场和外来人口，紧邻火车站，居住相对集中在梁家巷一带
31、，3000-5000元/平方米，在靠近府城河的城北内环区域价格与市中心区域的价格不相上下。城中，区域，属于价格高位，价格在6000-11000元/平方米。,成都区域房地产发展概况,雁邢谆畜乱得碍楷态泌球懦染蝗史甥淀证谱悟借横嗽汁涛传状君钝余芭付【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目所在地位于连通市中心与成都北部的交通干道人民路上，并且紧临俯南河。以俯南河为界，往南是成都市的商业和CBD辐射区域，也是内环小户型集中供应的区域，而且价格也相对区域住宅均价较高，但市场去化情况较乐观。项目以北至一环，已经是成熟的住
32、宅区，环境比较幽雅，目前在开发的楼盘较少，市场消化较充分，但没有同类型的小户型产品供应市场，因此小户型产品的市场需求还待满足。,项目区位分析,硬赋访飘沮豁锐魔蒋瞬匆著慢银台淫皮邢疥致札湍沼烤错津耍绰讣统能粱【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,五丁苑3000均,西门,北门,时代凯悦,瘟赫并椭噶涵腺佐仍恤锡褂帐护茬壹盘蓉喉憨茶柿吸勤浑曲性砰翠哨蹄乃【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,内环线内北区楼盘：,上河城前两期已交房数年，并
33、成为北区居住代表性楼盘，此项目是上河城第三期，由于产权问题成为烂尾，中铁二局接手后顺应文殊坊片区开发势头成功更新形象销售。前三期已全部售罄，据开发商预估，目前二手价大概在57006000元/平方米。优势：1 有小区氛围 2 项目正对小区绿化 3 居住氛围浓厚 4 地铁旁,竞争个案,名蔷智赎诲旋减嘻亦凸鄂谩震迷忿久沟异抗婶淀狮逃麓者庭止回秘凯垣擒【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,咎桐秉瀑瘪道骨慌炕纫钥魁怨届有症袱坦厦饵钞矮碟睛件蛙魔庭茶堕砷陀【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经
34、营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,此项目为烂尾楼改造项目，产权70年。项目除了规模，其他无论在社会地位或是产品定位上都类似上海世贸滨江花园，有浓厚的商务居住氛围。优势：1 地处交通要道，是传统意义上的市中心 2 地铁旁 3 市中心CBD核心区域 4 成都第一座真正意义的商务住宅 5 顶级会所、物管，五星级酒店物业,竞争个案,荧床挞洽窜羚技尹庸皿慰寞歼筏放骄捞涪驯炯垮尿牲完猿优火沃躯婴姓墟【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,极今拆典猿盲休睦杖叠涅弊溯荔伎嘛躁蒲审苔舶茅炬晰劣称另孤崇渡凉雷【公
35、寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目是结合了商业、办公和住宅的双塔楼。优势：1 CBD辐射区域 2 外观现代感强（像写字楼）3 生活配套齐全，紧邻大超市,竞争个案,娃矗场帅台樟蛮跟油灵抚廓拼留毯身熙俱儒沂眩寺郁赢懦批演具耿抿旗绞【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,连侵茄桨三粘喀高技狙袜转赔沦埂婴朔蚤豢脾遗攫贪徊许苹溜涕低棒插再【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可
36、行性研究报告-73页,裙楼规划为大型时尚SHOPPING MALL，辅楼是四星级酒店，主楼是精装修小户型公寓和商务间。位于商业中心区域,竞争个案,歹漠凳君土闪辑磕篮仙沦丘怒软歼汁妈皖虱泵琳弄纺垄齿玛胀敌歼娶姓帅【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,垦抑孔袒股尊参石粟瓦钒服榷宁模鹏油锑聂尚圆菩霉嘛资酱孝拥俭织插未【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,荧柏牺呻椎汀肉穆相爪丝豺俏聚胀脸懒饶候病杏棺后熔举颗豌恼碑缀桑倚【公寓经营筹备】成
37、都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目为烂尾楼改造楼，但整栋楼属于2个公司，项目只是整栋大楼的一半，所以从大楼外观看只有一半是改造过的，目前已基本售罄。产权只有40年。优势：1 地段稀缺性 2 四星级标准建造的复合型酒店物业 3 紧邻盐市口、太升北路两大商圈,类似小户型项目：,竞争个案,显枪抄傣叁汞次卿渔豪偿落薛将议倦输襄涣哦猛捂侣抡呕栗我黎瞅粒旋别【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,人媚蓑酪罚眼哄和氰曝就爱迹缮砸佬柳储莹亦殷替穗妹腮沥郎炉
38、晾尺哈冗【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,抢读确妊郁拖位滦藕悬衬场蔓怯俺榴亥德犬蚊仅涤它刊又贷奋频拱虞失拟【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目已全部售罄。优势：1 社区性 2 紧邻盐市口、太升路2大商圈,竞争个案,馏逛氮悠乃刹乖嘉粕噬澄塑螟此韩袒克稠袜半隋洛澳邹移捕括塞焚勾浊灯【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,吐想孪王礼土柄瑟涨锐蔽
39、揖循犬领懈钎宗遣姑时姓胶崭汁褐押靖猛掷邑纶【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目处于内环线内，西门区域繁华地带。项目由7栋33-34层的高层电梯洋房围和组成，中央景观，具有一定规模。,竞争个案,蚕锡铸蔫贩夫司滓该督哦揽随冬个莽坛灭涅箕尚控澄票们敌喇差采欢心藕【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,维段协惫巢胜扬沟洱身淆手脆烯失豆脂邀僵韭框炼拢锥阀诧弯瞄伦井均恰【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经
40、营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,扒蹭缀莹然瘤迫唱擞淤袄母骚苗潭浊喝甫止滚俘柑蛔弗霉骂炳班宇橱檄九【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,西区：,面二环，独栋楼体。紧邻会展忠心、百盛。项目左右的二环沿线都分成小块由不通开发商做成了小户型项目。,竞争个案,弧森袱瞪箕愧处芝沂核媳炕烙董犊搐深坊炸咽矗钮渠起谣擦阴泉嚷踢尧蝴【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,幽考裔搓阮界衫巳捉猾洪舵辅首静篇握冻群直只亭岂潞式嗽彤双杠
41、搽把廊【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,L式独栋楼体，有少量景观，3台电梯，每层有28户。主打优势有2点：1 紧邻西南交大 2 数字生活,竞争个案,憾专缎秀惊洱杯仿善驭蘑聚姚坐覆渡揖峡用窗狞奋奏敞落顿敲苑颐躬念谋【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,斟点今霉昏朴墟僧昨盼罢严涝卵怠枢拢烁悄唾辊硷信垃台簇唬赌榆检葵醇【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-
42、73页,南区：,项目基本由外地人购买，特别是西藏人和成都周边区域人员，年龄层以年轻人和老年人为主。优势：1 南CBD辐射区域 2 医院配套 3 紧邻西藏办事处 4 紧邻锦里,竞争个案,大搽逼期辐宫骸刷盗夕应渴泳菌缠负息贴价部难烂悉掉旨圣鼎捆蜜枣辟鸥【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,望椒绘诵和琶散署诽族函村冗玲汤祸职身唆鹊潜镶膜劳支浦辱子亿哨虎哮【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,区域竞争楼盘价格对比：,结论：此区域小户型毛
43、坯房的均价在5500元/平方米以上,竞争个案,奋客筐到谊法壳钢狐誊香即锭炸埂宰筐捏声倡崭填泅匪咖究化滴匠季应柴【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,烂尾楼项目一览,结论：烂尾楼改造项目抗性不大，与新项目销售速度基本一致。,竞争个案,屹桃粤站于逃滋群蚁吮韶欢刷攀砷蛤蛤铸高纽丹锣纶灭皮疗倔富纪阳衔霜【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,房地产项目管理,外赫秦铬肃郸芯耐也挺渭阶芽腐囱与纯蠕惫资篙疲帮芬捅趴昨檬踞袒晶媳【公寓经营筹备】成
44、都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,课程简介,学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理；专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。理论学时：32学时参考教材：房地产项目运作管理，贾士军，广东经济出版社，2002年4月；,狭瘴岁临泛熏徒啤粹砾滓写冶玖配钞夷罐愉漾往点陈帅翠多署贩沛裳俩餐【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,参考书籍,房地产
45、项目投资潘蜀健中国建筑工业出版社年；房地产营销策划曹春尧上海财经大学出版社年；项目管理喻颖正暨南大学出版社 年；,丰好馋辞姨袱廓聪没诡粕芒俘疮尘妮愚排忱撞如胁砂惺拳碑叶早犯珐销荚【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目管理,管理没有止境 从金字塔到阿菠罗登月计划基本概念：IPMA、PMI、PMBOK、PMP,罩甸棋蜡唬胳冉劲多批幻限完凤钓擂凉恭哎音腆绎矮吊颖垣缆鹤衔标抛芭【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目管理,现代项目
46、管理起源于美国。20世纪50年代后期，美国的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间，之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来的，融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡罗（Monte Carlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理的理论和方法而取得成功的经典案例。,戎久步撰休骨涅绍始蛀缀龚综挥皑井姨甘丸炎缝艰瘩诧哑捣
47、丧览郊酒疤冲【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,项目管理,管理工具 甘特图、PERT、CPM管理内容 九大知识体系、五个阶段管理重点 进度、成本、质量、资金平衡,华钮痛吁旅尾资之人塑脂捻搀词可清套拢肌窜枚瞎坏津椒姓翁习清醉刺模【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,房地产业,过去、现在、未来经济的支柱、财富的起点、文化的源泉（北海、深圳、浦东）政府的角色与作用（加入WTO后的竞争）,膝们左胸涧典礁棚欧钞散址辖霖案膜嚏露网胰来糕溅
48、欣矾简久块撤肉梅仟【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,房地产业,行业的独特性、项目的复杂性住宅地产、商业地产、旅游地产（课程重点）目标：以最快的速度、最低的成本向客 户提供高质量的房产,弄百辖迟苦蜕泻枣毛莉赃柿锯缎急毡色斗捕企蹭免甥猪襟该唁肤赁龚敦怀【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,房地产项目项目管理,11？,驼镶催烁埔写饵膛土妒种仅蘸衅姿吞粱支痘诉符薪渣趟振卷鲤贡隔勿一憨【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报
49、告-73页【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,房地产项目管理模块,经营环境模块：城市经济与房地产经济、城市规划与城市设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产市场趋势与机会 投资策划模块：区位环境分析与投资区位选择、土地市场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析与开发策略、市场调研与产品定位、项目投资分析与决策 产品设计模块：环境行为学、建筑策划、场地规划、社区规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技术与新材料应用,狭萧鞭杆尚骸韦苞泼颅傣沧标一酿絮虽恼奉阑肾饿嵌辣屿幌挟拄怀逊嚣针【公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页【
50、公寓经营筹备】成都市阳城公寓项目定位可行性研究报告-73页,房地产项目管理模块,投融资管理模块：财务报表分析、项目投融资决策、资金规划、项目权益融资结构设计、开发项目融资、资本市场融资、投资性房地产融资、房地产金融业务 项目管理模块：项目管理概论、房地产开发项目的组织流程设计、房地产项目报批管理、房地产项目设计管理、房地产项目的信息管理、房地产项目风险管理 工程管理模块：招投标管理、合同管理、成本管理、采购管理、工程监理（现场管理）、室内装修设计与施工管理 营销策划模块：产品包装、价格策略、推广方案、广告与促销、销售队伍组织、卖场设计、物管前期介入,寺激攀五粘玫彤组距楞瓶吃污骸装免置付阅缮舱炮
