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1、本项目:联排、双拼、叠加,百仕达5期(大平面）,淘金山（四房为主）,星河丹堤E区（高层大平面）D区103套别墅,联泰红树湾（独栋/联排/叠加）,天琴湾（独栋）,中信红树湾五期（250平米平面）,曦城二期（独 栋、双拼、联排）,凯旋湾（独栋）,深业紫麟山（250-280TH/平面）,公园大地（160平米平面、复式）,卓越维港（240-300平面/TH）,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,万科城四期御水湾（62套）与本项目联排形成竞争,竞争对手锁定,第五园三期叠加别墅（70套）与本项目叠加形成竞争,万科东海岸四期（31套）,月亮湾别墅（独栋、双拼、联排）
2、,万科清林径（200多联排）,泛竞争,无竞争,边缘竞争,下游替代品,目标客户不属于同一财富层级,目标客户来源区域有较大差异,竞争分析,直接竞争,竞争对手分析万科城,产品构成、价格及销售,200平米以下的景院别墅总价在600万左右，客户认可度较高，目前已经基本销售告罄。双拼单位总量26套，目前已经仅余8套，销售压力不大。而62套剩余单位中的53套全部为联排别墅，总价区间在700-1100万之间。从10月到12月的销售情况来看，在周周有活动、广告投放不断的情况下，万科城平均每星期销售该种联排户型一套，销售业绩属于2007年下半年别墅销售中最佳者。对本项目的联排别墅销售构成直接竞争。,后市监测：万科
3、城08年销售重点在高层的销售，将推出最后的678套高层产品，预计4月份第一批单位推出市场。后续产品对本项目别墅不构成竞争关系。,竞争对手分析万科城,产品对比：产品差异性不大，但相同总价在万科城可以买到更大面积，万科城以性价比胜出。,万科城,大山地,竞争对手分析第五园,产品构成、价格及销售,叠院133平米的2层总价在200万出头，价格低消化最快，目前仅剩7套，一层总价在300万 左右，由于其户型优势目前销售速度也很快剩11套，目前剩余的1层、复式3层共计32套叠院面积及价格与大山地的叠加别墅有一定的类似度，将对本项目的叠加别墅产生一定的冲击。第五园三期叠院11月24日开盘，开盘当天销售约30套，
4、截至到08年1月3日为止已经销售81套一个多月的时间其销售速度是相当好的，主要原因为其价格的市场接受度高。,后市监测：此次推出的叠院是第五园最后的叠院产品,四期产品以高层为主，和大山地别墅不存在竞争关系。,竞争对手分析第五园,产品对比：第五园产品与大山地差距明显，但胜在低价。,竞争对手分析公园大地,产品构成、价格及销售,别墅产品做为整个项目的标杆产品,量比较少,一期推出共41套,目前剩余13套,总价在880-1600万之间。剩余较多的是平面单位，主要以四房、五房为主，对大山地的别墅竞争不大。,后市监测：公园大地分十期开发，已经推出两期，后期还有88套别墅推出，预计08年3月将推25套别墅。,从
5、公园大地的客户构成来看，中心城依然为主力，横岗、布吉、坪山、坪地等周边镇区客户也占到了16%的比例，而16的关内客户多为与中心城有一定地缘关系的客户。因此，公园大地对本项目的竞争主要体现为对横岗、布吉等周边镇区客户的分流。,竞争对手分析公园大地,产品对比：公园大地单价不高，但面积大总价高。,竞争对手分析深业紫麟山,占地面积：14万建筑面积：22万容积率：1.4产品：250-280的联排别墅套数：约180套别墅主体工程已完成，初定08年8月入市,除了07年已经风光无限的公园大地还有后续供应之外，龙岗中心城08年高端市场将新增两大看点，一个是深业的3781的地王项目，一个是万科进驻中心城后首个面市
6、的度假项目千林山。该两项目对关内客户牵引有限，但会吸引包括横岗、布吉等部分周边镇区客户。,区域相对不成熟，但周边环境纯粹，未来多个豪宅聚集，有发展高端项目的余地06年初的地王地块，深业对该项目定位比较高，但基于08年的局势，定价将趋于保守,竞争对手分析万科千林山,占地面积：20万建筑面积：36万容积率：1.8产品：200多的联排（跟万科城户型类似）别墅套数：81套预计08年3月售楼处开放，08年5月入市,有一定山湖资源远离中心城区受70/90限制，无拼合,竞争对手分析振业城,基础资料占地面积：41.7建筑面积：54.2容积率：1.3总户数：约3600户,历史销售记录2005年6月9000元20
7、06年11月“汀墅”发售 16000元2007年月“纯湖岸”发售 31000元2007年10月 推9套联排26000元,销售现状2007年10月 9套联排（213-260平米）26000元仍旧在售预计08年6月推高层，带精装修，价格未定。计划到09年再推出别墅新单位。二手成交联排17000-18000元平米叠下15000-16000元平米,振业城楼盘素质与大山地差距明显，但价格占据绝对优势，在直接对比下会分流部分客户,竞争对手分析小结,本项目与竞争对手比较，项目在地段、配套、价格方面不具备优势，但是产品附加值较高，区域前景利好！,竞争对手分析小结,本项目短板：区域成熟度配套完善度本项目优势：区域交通规划中海品牌产品设计,竞争策略区域未来价值的释放中海品牌价值的深入挖掘和展现产品性价比优势的强势突现,
