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1、中粮首脑国际,都市之门 北方之心,中粮首脑国际天津中粮六纬路项目区域概念定位报告,王志纲工作室2010-01-18,一个没有世界城市的经济大国，只能是为发达国家提供劳动力的“躯干国家”，只有具备了世界城市的经济强国，才有可能成为具有全球影响力的“首脑国家”。,伴随着京津一体化的推进，国际滨海战略的实施，尤其是京津城际铁路通车、第二高速公路的顺利通车，一个就像东京横滨、首尔仁川一样的京津世界城市时代已经到来。,一、京津共建 世界城市,世界城市的三大特征：产业特征：首脑产业集聚了大量以金融等高端服务业为主导的高端产业，是国家、区域甚至世界的首脑区域，世界城市又称“首脑城市”。功能特征：首脑部门集聚
2、了大量的跨国公司的投资、贸易、管理等首脑部门，具备对国际区域和全球市场的影响力。人群特征：首脑人群集聚了大量的城市高端人群，包括公司的CEO、金融银行家、风险投资家、高层管理人群等。,根据世界城市产业与功能集聚的特征，在城市的中央商务区、中央金融区和高科技园区等将集中大量的首脑部门、首脑产业和首脑人群。,以北京为例，五环以内的朝阳CBD、金融街和中关村集聚着北京的高端产业、部门和人群，实现的经济总量占全市的75%以上。,伴随着中国在全球的崛起，中国不仅要成为世界经济大国，还需要成为占据全球制高点和控制权的首脑国家。首脑国家 首脑城市 首脑区域,首脑国家拥有世界城市的国家，美国、日本、英国.首脑
3、城市具有全球影响力和控制力的城市，如纽约、东京、伦敦、巴黎、洛杉矶.首脑区域国际大都市中的高端产业、部门和人群的集聚区，即CBD、科技园区、金融界、创意集聚区.,京津世界城市的五大首脑区域：,无论是天津的城市CBD还是滨海CBD企业总部集聚度都不够，天津的CBD更多地呈现出包括科技、商务、金融、贸易等多种首脑部门的集聚，为此我们提出把天津大南站商务区板块的新兴CBD定义为：国际首脑经济区,中央商务区首脑经济区,从城市的功能单一形态提升出来的概念,从城市的产业、功能、人群和经济形态等综合功能提升出来的新概念。,二、北方之心 门户之城,作为首脑城市重要支撑，天津城市战略的重点在打造国际港口城市和北
4、方经济中心。北方经济中心。依托滨海新区的龙头带动作用，促进环渤海地区经济振兴，成为北方经济的中心。国际港口城市。依托天津海港和空港，打造以国际航运和物流为中心的洲际门户城市。,为了担纲起“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”的国家历史使命，2009年6月天津市政府从优化城市空间和提升城市功能的角度，提出了“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的新战略和城市功能发展策略。,1、天津城市的空间战略,双城双港：双城：中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体。双港：天津港的北港区和南港区，是天津发展的独特优势和核心战略资源。一轴两带：一轴：北京连接滨海新区核心区的“京滨综合发展轴”，京
5、津一体的高新技术产业密集带、现代产业群和产业链。两带：“东部滨海发展带”和“西部城镇发展带”。,2、滨海新区的发展策略,发展定位：北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心。空间规划：“一核双港、九区支撑、龙头带动”。滨海核心：滨海新区的于家堡和响螺湾商务区，重点发展金融服务、现代商务、高端商业和航运服务产业，建设成为滨海新区的标志区和国际化门户枢纽。,3、中心城区发展策略,发展定位发展金融、商贸、文化、教育、科研、旅游等现代服务业，提升城市载体功能、文化品位和宜居程度。一主：由“小白楼地区”城市主中心：由南京路、小白楼、解放北路、南站商务区、滨江道与
6、和平路商业区打造城市主中心，重点发展金融、商务办公和中高端商业。两副：西站地区城市副中心由西站综合交通枢纽、西站中心商务区等天钢柳林城市副中心由综合会展区、商业商务区等组成。,如果说滨海新区的任务是扮演好“国际港口城市”的角色，那么中心城区的使命就是要担纲起“北方经济中心”的职责。,三、高铁时代 聚合能级,中国进入高铁时代。高速列车不但使人们能够享受到舒适、便捷的铁路运输服务，更能够加速区域一体化趋势。以高速铁路、城际铁路为骨干的多功能、多层次、多方位、立体式的快速高效交通网，将促进以京津为中心的环渤海经济发展，推进天津“北方经济中心”的形成。,京津城际高铁通车运营一周年，共计运送旅客1870
7、万人次，京津间的总体客流比开通前增长86，旅客满意率高达99%。,1、推动“北方经济中心”形成,天津的京津、京沪、津保、津秦四条高铁构建的快速城际交通网络，将促进环渤海区域一体化的发展，增强城市综合竞争力，推进“北方经济中心”的形成，促进环渤海地区大型企业总部向天津中心城区集聚。,2、加快“京津同城”的融合,2010年，京津将实现高铁与两端地铁网络的无缝对接，京津同城化带来半小时生活圈的形成。京津同城形成的半小时生活圈，将吸引北京许多的中高端人才到天津去置业和居住。天津城市的价值洼地和商务成本优势，将吸引北京和国内企业的总部、尤其是与国际港口相关的企业落户。天津的时尚购物、休闲娱乐对北京和天津
8、周边城市的消费者产生极大的吸引力。,交通改变城市。抓住“高铁时代”带来区域一体化的重大机遇，利用高铁交通枢纽便捷的交通优势，推动以吸引集聚高端产业、高端部门和高端人才的天津城市“首脑经济区”形成，成为北方经济中心的核心发展区。,四、都市之门 城市之心,运河时代，码头是城市中心铁路时代，站前是城市中心海运时代，港口是城市中心高铁时代，枢纽是城市中心利用天津南站城市交通枢纽，打造天津城市新都心，大力发展办公、酒店、零售、娱乐、居住的发展，吸引周边城市企业高端部门集聚，高端人群消费。,1、城市向东再造新都心,天津的城市中心向东，从海河西岸的传统城市中心向海河东岸的城市新中心发展，打造城市新都心。传统
9、城市中心由解放北路金融商务区、南京路中高端商务区、小白楼中低端商务区、和平路滨江道商业街共同组成。城市新中心（南站商务区）以京津门户南站枢纽，由渤海银行、中粮、嘉里和中信共同组成。,向东,2、天津南站打造都市之门,3、“四龙一凤”打造新都心,打造新都心北方首脑集聚区。由“四龙”（渤海银行、中信地产、嘉里地产和中粮地产）和“一凤”（南站枢纽）共同打造近300万平米的南站商务区，成为城市高端商业中心、商务中心、金融中心、文化中心和居住中心，将成为天津城市的新都心，成为北方经济的首脑集聚区。南站商务区定位为：高端商务为主导,以高端商业、文化、休闲和居住为辅助,以近代工业文明为特色的复合型城市商务中心
10、；成为立足天津、服务环渤海、面向东北亚的现代、国际化中央商务区。开发面积：中信90万，中粮75万，嘉里50万，渤海银行？,北京全国性服务功能缺失,根据王志纲工作室对京津总部经济发展研究：北京关注跨国公司的转移，中关村集聚了大量的跨国公司研发中心，CBD集聚了大量的跨国公司总部、国际代理机构。对于国内企业的管理、经营、品牌中心等“首脑部门”的吸引严重缺失，丰台“总部基地”是一个成功项目，但与CBD在北京战略的重要性差距甚远。,案例：北京丰台总部基地项目,北京总部基地位于丰台中关村科技园区，是以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的总部聚集基地。基地占地65公顷，总
11、建筑面积104万平米，目前已形成300多栋企业总部大楼，每栋面积1200-6000平方米，入驻400余家国内外大中型企业。,北京的朝阳CBD是“世界级”的天津的南站CBD是“区域级”的天津的滨海CBD是“港口级”的天津小白楼CBD是“城市级”的,天津CBD与滨海CBD,五、集聚首脑 服务高端,南站商务区的战略定位为：北方首脑（经济）集聚区内涵：根据京津世界城市的发展目标，打造北方经济中心的战略定位，在南站商务区吸引国内企业的首脑产业、首脑部门和首脑人群为主导的区域性总部，成为中国北方地区的首脑（经济）集聚区。,1、五大高端产业,以嘉里、中信和中粮三大高端城市综合体项目为载体的首脑集聚区，将重点
12、发展五大高端产业。主导产业：金融保险、物流贸易、经营管理辅助产业：商务服务、休闲购物,（1）三大主导产业,金融保险业：以天津渤海银行为标志，吸引国内外金融保险北方分支机构落户，与解放北路金融区互动，成为中国北方的区域性金融经营和服务中心。物流贸易业：以天津北方最大的综合性贸易港口和天津首都货运机场的战略资源优势，吸引国内外物流企业和国际贸易企业的经营总部落户，成为中国北方的区域性国际贸易中心。经营管理：依托滨海新区现代制造中心的产业优势，利用北京综合商务成本不断提高的机会，吸引大型制造企业管理总部落户；利用高铁时代的新兴交通带来的机遇，吸引北方大型制造企业、尤其是在京津双向发展企业的的管理总部
13、落户，成为中国北方的区域性生产企业总部经营管理中心。,（2）两大主导产业,商务服务：依托高端产业发展，以建筑设计、广告创意、电子商务、管理咨询等商务服务产业，成为天津城市的商务服务中心。休闲商业：都市门户的区位优势，结合地铁盖上城市综合体的特点，发展购物、休闲、餐饮、娱乐等高端休闲商业，成为天津的城市级高端商业娱乐中心。,2、五种高端部门,以嘉里、中信和中粮三大高端城市综合体项目为载体的首脑集聚区的商务办公项目，将重点吸引五类企业总部在这里集聚。大型企业总部金融保险、生产管理、贸易物流中小企业总部文化创意、房地产业、高科技企业,（1）外向型企业总部,金融保险总部国内外银行、保险、证券、投行等公
14、司的北方区域分行和金融服务机构的地区总部等。生产管理北方和滨海新区制造企业的生产管理总部。这里有许多企业总部在北京。贸易物流国内外大型物流企业经营总部、管理分部，国内外国际贸易企业，贸易代理行等。,世邦魏理仕的甲级写字楼调查,天津总部企业发展,国内企业总部数量的排名第三中国企业联合会和中国企业家协会2009年发布国内企业500强的数量三成集中在京沪津。其中，北京96家名列第一，上海29家位列第二，天津25家位列第三，共有总部企业上榜。跨国公司数量位列截至2007年底，世界500强企业中，共有10个国家和地区的62个跨国公司在天津开发区投资了137家企业；10多家跨国公司的研发机构。,天津25家
15、国内500强企业名单,文化创意企业从事城市规划、建筑设计、广告设计、工业设计、公关活动、文化传播、软件设计等文化创意型企业。房地产企业房地产开发企业、建设施工企业公司高科技企业高科技企业经营北方分部（IBM、HP、华为、联想）。,3、五种高端人群,以嘉里、中信和中粮三大高端城市综合体项目为载体的首脑集聚区的高端商务公寓，其主要市场目标包括以下五类人群：外向型客户：全球人、总部人、京津人内向型客户：投资人和天津人,（1）外向型客户,全球人：在天津投资企业的商务型外国人。（根据天津外事办公室主任田贵明介绍，目前，天津已有两万家外资企业和十几万外国人居住。）外国人主要居住在：梅江和梅江南居住区；桃园
16、街的罗马花园、富邦花园等；南开水上居住区；滨海开发区。但在城市中心缺少满足高端商务外国人的居住公寓，主要往返与北京和天津之间。,总部人：北方地区的金融、国际贸易、国际物流和经营管理总部的高端商务人群。京津人：在天津和北京同时投资，经常往返与京津之间的高端商务人群；在天津工作且在北京居住的高端商务人群。,（2）内向型客户,投资人：以天津为主导、北京和北方其他地区的投资型客户。天津人：天津各种大型企业的高端商务人群。,六、都市之门 北方之心,城市中心决定城市价值。城市价值决定地产价值。“四龙一凤”打造城市中心，从而带来的天津城市价值升级。而借势城市中心的再造，用城市发展、区域发展的眼光，从本案的名
17、称、概念、形象等多个方面挖掘项目的核心价值，占据项目的城市制高点，改变缺乏海河景观的区位劣，从而能够超越对手，代言天津新形象！,1、定位新都心,南站新兴商务区定位：天津城市新都心天津首脑集聚区接轨全球 服务北方,2、定位本案,本案的战略定位中粮首脑国际都市之门 北方之心,3、“北方之心”的内涵,今天，天津依托滨海新区的现代制造业、国际航运和物流业，以及中心城区的现代服务业，打造中国北方的经济中心，再创天津昔日的辉煌。这是中粮首脑国际的使命和定位。1860年开埠以后，天津迅速发展成为中国北方的经济中心。南有上海，北有天津,长期引领中国发展的潮流。,七、“四岛一湾”开创时代,根据项目的战略定位和目
18、标市场，结合项目地块的特点，我们提出打造“四岛一湾、三街区”的空间结构和功能构建，一个极具代表性及现代化的城市新中心。三岛一湾：钻石岛、金银岛、水晶岛、翡翠岛、创意湾三街区：国际品牌街区、都市时尚街区、国际生活街区,金银岛,水晶岛,钻石岛,翡翠岛,创意湾,国际品牌街区,都市时尚街区,国际生活街区,1、钻石岛高端商务办公的新标杆,以海河景观为主要卖点，面向服务于北方区域的国内外企业及其工作人群，为他们打造一个集高端商务办公、国际名品购物、文化艺术欣赏、河景园林居住为一体的综合区块，成为天津市中央商务区的旗舰区。,（1）发展定位,战略定位：名流之地 奢华之城市场定位：企业：国内外企业面向中国北方区
19、域的管理总部、营销总部、驻北方办事处等，以及国内外中小型外贸企业、物流代理行及中小型文化创意企业总部等。个人：服务于这些企业的高级管理人员。,（2）核心项目,钻石国际大厦钻石国际公寓钻石国际名廊,钻石LOFT写字楼钻石国际剧场,3#,甲级海河景观写字楼,顶级海河景观酒店公寓,钻石国际剧场,顶级品牌商业街（参考上海恒隆广场）,公寓和写字楼综合配套,LOFT写字楼,钻石国际大厦：甲级海河景观写字楼，是与金银岛都市之门的超高层写字楼相呼应，在建筑风格上尽可能一致。主要面对国内外北方区域中心的管理总部。,钻石国际公寓：钻石岛区域内配套的顶级豪华酒店公寓。主要面对区域内办公的高端商务人群。,钻石国际名廊
20、：打造天津世界顶级商务人群的奢华品牌的商业购物中心。,钻石LOFT写字楼：一座以LOFT式写字楼。面对国内外中小型国际贸易、外贸和物流代理行、北方区域中心的中小企业总办事处。,钻石国际剧场：包括音乐厅、话剧厅、歌剧厅等。既为钻石岛的高级管理人士服务，也满足该项目其他区域如水晶岛、金银岛的时尚高端人群乃至翡翠岛的家庭市场的文化需求。,2、水晶岛国际时尚生活的新领地,以大悦城为核心，以天津海河文化为主题，打造集文化体验、时尚购物、餐饮娱乐、酒店住宿于一体的参与性、体验式的休闲都市公园。,（1）发展定位,战略定位：时尚之岛 大悦之城市场定位：企业：国内外时尚商业企业。个人：年轻时尚人群、高层管理人群
21、。,（2）核心项目,水晶岛大悦公寓水晶岛大悦城,水晶岛风情街水晶岛酒店,3#,时尚设计酒店,时尚商务公寓,大悦城购物中心,天津传统文化体验娱乐餐饮水街（室内）参考拉斯维加斯的威尼斯水街,（3）项目说明,水晶岛大悦公寓：这是两栋面向都市年轻高端白领的商务公寓，建筑风格尽可能时尚，增加设计感，注意与大悦城协调。,水晶岛大悦城：天津城市时尚达人、流行先锋、潮流新贵的休闲购物中心。,大悦城,水晶岛风情街：借鉴威尼斯人酒店建设一条室内运河。挖掘海河两岸的文化风情，结合都市时尚休闲娱乐、餐饮美食与休闲购物等现代功能，在运河两岸打造一条时尚前卫休闲娱乐与购物街区。,水晶岛酒店：以海河文化为主题的四星级设计酒
22、店。将水晶岛娱乐街与水晶岛酒店浑然一体。在设计酒店时，可以先在互联网上吸引年轻人参与，从而引起时尚人群关注。,3、金银岛天津城市的财富新中心,上海浦东的世纪大道和东方明珠塔北京国家奥运公园的水立方和鸟巢代表城市财富新中心天津首脑（经济）集聚区的崛起，也需要有一个富有个性的，充分代表区域个性的地标来彰显，她是天津城市形象和精神的象征。,（1）发展定位,战略定位：都市之门 财富之城市场定位：企业：国内外金融机构、北方区域管理总部、大型国际贸易和物流型公司个人：服务于这些大型企业的高层管理人员。,（2）核心项目,4#,390米的标志性建筑都市之门（顶级写字楼、公寓、酒店）,顶级酒店公寓,金银岛国际会
23、议中心,（3）项目说明,金银都市之门：天津城市的标志性建筑（390米），包括顶级公寓、超五星级酒店和超甲级写字楼三个部分构成主要面对国内外金融机构分部。,金银会议中心：为整个首脑集聚区配套的会议中心，未来成为天津高端国际会议的重要场所。,金银国际公寓：都市之门配套的顶级豪华酒店公寓。主要面对区域内办公的高端商务人群。,4、翡翠岛国际公寓的生态新样板,以可持续发展的生态理念为核心，以都市热带植物休闲会所为核心，以屋顶空中花园为特色，打造天津城市国际商务公寓的生态样板，成为吸引国际高端商务人群居住都市社区。,（1）发展定位,战略定位：生态之岛 国际之城市场定位：全球人：国外在天津工作的商务人士。京
24、津人：往返于京津之间的高端商务人士。投资人：投资城市高端公寓人群,（2）核心项目,翡翠岛国际公寓翡翠岛雨林会所翡翠岛运动会所,5/6#,国际商务公寓,社区运动会所,热带雨林高端休闲会所-翡翠会,国际商务公寓,外国零售超市,国际商务公寓,空中花园,（3）项目说明,翡翠岛国际公寓：这是三栋面向商务人群的中小户型商务公寓，以高品质的生态建筑为特色，将自然带入建筑内。,翡翠岛运动会所：打造一个国际公寓内部服务的私家运动会所，包括建身房、游泳池、网球场等。,翡翠岛雨林会所：打造一个以热带雨林为内部环境的高端休闲会所翡翠会。内部种植了丰富的植物，并采用可持续性的木料和天然的纤维作为材料，并付之于顶级中餐、
25、西餐等，成为周边区域商务人群消费的热点。,5、创意湾天津城市的文化新地标,天津是北方工业的摇篮，河东区曾经是天津工业的核心发展区，在创意湾打造一个天津工业文明的城市橱窗，展现天津城市工业的“历史记忆”和“未来辉煌”。,（1）发展定位,战略定位：文化之心 记忆之城市场定位：专营商业：通讯数码产品SOHO写字楼：中小文化创意企业（广告设计、工业设计、建筑设计、软件设计等）。SOHO公寓：中小企业 CEO和小型公司。,（2）核心项目,创意湾SOHO公寓创意湾SOHO大厦创意湾数码世界,7#,SOHO公寓,SOHO写字楼,数码通讯商场,（3）项目说明,创意湾SOHO公寓：吸引文化和科技型中小企业老板，
26、中高管理人群的居住空间。80平米左右，精装修，西式厨房。,创意湾SOHO大厦：吸引为京津地区的文化创意企业。在运作时可以利把SOHO大厦打造成为河东区发展文化创意产业集聚区，享受优惠政策。吸引数码世界企业入驻。,创意湾数码世界：将地铁站打造成为河东近代工业博物馆，延伸到数码世界，形成天津的历史记忆。天津现代工业中，通信和汽车是两个重要的主导产业。把数码世界打造成为展现三星、LG和摩托罗拉国际通信巨头的展示体验窗口。把数码世界打造成为一家移动通信企业的形象旗舰店和移动通信电子产业的销售中心；继而扩展到笔记本、电子书、动漫、软件等。,5、三街区,利用本案“四岛一湾”的项目特点，在经九、经七和经六三
27、条路上打造三个特色街区。,（3）项目说明,国际品牌街区：利用钻石岛国际品牌名廊、水晶岛设计酒店和风情街的外街面，打造一个世界顶级奢华品牌的国际街区。,都市时尚街区：利用3#水晶岛大悦城与4#金银岛地块的首层外街，打造一个年轻时尚品牌商品的都市街区。,国际生活街区：根据翡翠岛国际公寓入驻人群的特点，在5#与6#地块之间打造一条国际生活街区，包括国外食品超市、国外诊所、咖啡店、洗衣店、鲜花店等。,总结：策划思路与结论,四岛：钻石岛、水晶岛、金银岛、翡翠岛一湾：创意湾三街区：国际品牌、都市时尚、国际生活街区,以上是王志纲工作室经过一个多月完成的天津中粮六纬路项目区域概念定位报告，报告建立在RTKL公
28、司概念规划方案的基础上，仅作为与中粮天津地产公司沟通成果。下一步将根据RTKL公司的详细方案和易居公司的营销策划方案，结合中粮（天津）地产的意见，进一步完善方案。,感谢聆听 欢迎指正王志纲工作室北京战略中心 任国刚,附：工作室关于RTKL方案的观点及建议方案,1、针对该项目作为天津“首脑经济区”的定位，工作室认为RTKL方案中的居住用地相对太多，值得商榷；2、RTKL方案中的居住产品主要针对家庭市场，同样对于该项目的定位是否合适，仍需考证。3、工作室仍建议将地标建筑390米的超高层建筑移至2#地块，将该地块打造成为天津高端办公的样板。（后文在SOM规划方案图纸基础上修改说明）,1、金银岛,战略
29、定位：都市之门 财富之城市场定位：企业：国内外金融机构、北方区域管理总部、大型国际贸易和物流型公司个人：服务于这些大型企业的高层管理人员。,2、水晶岛,战略定位：时尚之岛 大悦之城市场定位：企业：国内外中小型贸易企业。个人：年轻时尚人群、高层管理人群。,3、翡翠岛,战略定位：生态之岛 国际之城市场定位：全球人：国外在天津工作的商务人士。京津人：往返于京津之间的高端商务人士。投资人：投资城市高端公寓人群,翡翠岛国际公寓翡翠岛雨林会所翡翠岛运动会所,4、创意湾,战略定位：文化之心 记忆之城市场定位：专营商业：通讯数码产品SOHO写字楼：中小文化创意企业（广告设计、工业设计、建筑设计、软件设计等）。SOHO公寓：中小企业 CEO和小型公司。,创意湾SOHO公寓创意湾SOHO大厦创意湾数码世界,
