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1、1,第五章固定资产及投资性房地产,学习目标与要求 通过本章学习，你应当：1.理解固定资产的定义及特征；2.掌握固定资产的确认条件及其初始计量 3.掌握固定资产的折旧方法及其会计处理 4.掌握固定资产后续支出的会计处理原则 5.掌握固定资产清查和处置的会计处理 6.了解投资性房地产的概念及其计量原则,2,第五章固定资产及投资性房地产,第一节 固定资产概述 第二节 固定资产的初始计量 第三节 固定资产折旧 第四节 固定资产后续支出 第五节 固定资产清查和处置 第六节 投资性房地产,3,第一节 固定资产概述,一、固定资产的定义与特征（一）固定资产的定义 是企业为生产商品、提供劳务 出租或经营管理而持
2、有的 使用寿命超过一个会计年度的 有形资产,房屋建筑物 机器设备 机械设备 运输设备 工具器具,4,（二）固定资产的特征 企业持有其的目的是在于使用而非出售 能够在生产经营过程中长期使用，并基本保持其原有实物形态 其价值的转移是在企业受益期内逐步完成的,第一节 固定资产概述,5,第一节 固定资产概述,二、固定资产的确认标准 固定资产项目的确认：必须符合固定资产的定义；同时满足两个条件：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。该固定资产的成本能够可靠地计量。,6,第一节 固定资产概述,三、固定资产的分类（一）按经济用途分类 生产经营用固定资产 非生产经营用固定资产（二）按使用情况分类 使用中的
3、固定资产 未使用的固定资产 不需用的固定资产,7,第一节 固定资产概述,（三）按所有权分类 自有固定资产 租入固定资产（经营性租赁、融资租赁)（四）综合分类（固定资产核算分类）生产经营用固定资产 非生产经营用固定资产,8,第一节 固定资产概述,租出固定资产（经营性租出）不需用固定资产 未使用固定资产 土地（过去已估价单独入账的土地）融资租入固定资产（视同自有资产进行核算),经营性租入的不纳入本企业固定资产的核算范围,9,第一节 固定资产概述,四、固定资产的账簿体系,固定资产卡片,固定资产总账,卡片：按固定资产项目设置。会计部门和使用或保管部门登记并保管。登记簿：按固定资产类别登记,10,一、外
4、购固定资产（一）现购 成本按实际支付的价款确定 包括：买价、增值税等相关税费、达到预定 可所使用状态前发生的其他支出。购入需要安装的固定资产 购置款及安装费用通过“在建工程”账户归集 安装完毕,交付使用时转入“固定资产”账户,第二节 固定资产的初始计量,11,第二节 固定资产的初始计量,（二）递延付款 以购买价款的现值为入账价值 借：固定资产/在建工程（购买价款的现值）未确认融资费用 贷：长期应付款（应支付金额）,12,第二节 固定资产的初始计量,二、自行建造固定资产 入账价值工程的实际支出 自营工程的实际成本 出包工程的工程价款,13,第二节 固定资产的初始计量,（一）自营工程,工程物资,应
5、付职工薪酬等,在建工程,固定资产,购入,领用,工资等,完工,（工程成本）,14,第二节 固定资产的初始计量,关于自营工程核算应注意：购买工程物资支付的增值税应计入工程物资的成本（不得抵扣）。若工程领用企业生产用原材料，其进项税额应随同材料成本转出，计入工程成本（不得抵扣）借：在建工程 贷：原材料 应交税费应交增值税（进项转出）,15,第二节 固定资产的初始计量,若工程领用企业生产的产成品，应视同销售，计算销项税额。借：在建工程 贷：库存商品 应交税费应交增值税（销项）,16,第二节 固定资产的初始计量,(二)出包工程,银行存款,在建工程,固定资产,(预付工程款),(完工结转),预付账款,(结算
6、工程进度款),17,第二节固定资产的初始计量,三、投资者投入的固定资产 其成本按投资合同或协议约定的价值确定 借：固定资产 贷：实收资本/股本 资本公积资本溢价/股本溢价 企业支付的相关税费也应计入该资产价值,18,第二节固定资产的初始计量,四、接受捐赠的固定资产 入账价值按下列顺序确定：,捐赠方提供凭据凭据上标明的金额税费,捐赠方未提供凭据：存在活跃市场同类或类似资产市场价税费 不存在活跃市场该资产的未来现金流量现值,同时，受赠金额计入当期损益（营业外收入）,19,第二节固定资产的初始计量,企业还可以其他方式取得固定资产 如：融资租入的固定资产 非货币性资产交换取得的固定资产 债务重组取得的
7、固定资产,20,与初始计量相关的几个问题：如果以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应按各项固定资产公允价值的比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的入账价值。,第二节固定资产的初始计量,21,第二节固定资产的初始计量,对于购建固定资产的发生借款费用，在固定 资产达到预定可使用状态前发生的、符合资本化条件的，计入固定资产成本；其余应费用化处理计入当期损益。对某些特殊行业（石油天然气、核电站等）在确定其固定资产成本时，应考虑预计弃置费 用（承担环境保护和生态恢复等义务的支出）。,22,第三节 固定资产折旧,一、固定资产折旧的概念 固定资产在使用中：逐渐损耗服务潜力逐渐降低价值逐渐丧失衰竭
8、报废 折旧：指固定资产因损耗而逐渐减少的价值。计提折旧：指将固定资产的价值（成本）在其使用寿命内按一定的方法进行系统地分摊。各期折旧额有关的成本费用与收入配比（价值逐步转移）（价值逐步补偿）,23,二、影响固定资产折旧的因素（一）折旧基数 一般为取得固定资产的原始价值（二）固定资产的预计净残值 预计使用寿命终了时，从该项资产处置中可 获得的现金净额的现值。（三）固定资产的使用寿命 一般用预计使用年限表示 或用预计所能生产产品或提供劳务的数量表示,第三节 固定资产折旧,24,第三节 固定资产折旧,对于已计提减值准备的固定资产，应计折旧额 还应扣除减值准备累计金额。,应计折旧额,=,原值,预计净残
9、值,25,三、计提固定资产折旧的范围（一）空间范围的界定 除下列情况外，应对所有使用、未使用和不需用的固定资产计提折旧:1.已提足折旧仍继续使用的固定资产 2.已单独估价作为固定资产入账的土地 3.处于更新改造过程而停止使用的固定资产 4.以经营性方式租入的固定资产,第三节 固定资产折旧,26,第三节 固定资产折旧,下列固定资产均应计提折旧：因季节性或大修理停用的固定资产 融资租入的固定资产（视同自有资产）经营性租出的固定资产 已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的固定资产（按暂估价入账，计提折旧，办理决算后，按实际价值调整原暂估价，但不调整已计提的折旧额）,27,（二）时间范围的界定 每
10、月末计提折旧 以月初应计折旧的固定资产为依据：当月增加的固定资产，当月不计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧。,第三节 固定资产折旧,28,四、计提固定资产折旧的方法（一）年限平均法（直线法）将应计折旧额按固定资产的使用寿命平均分摊,原值预计净残值年折旧额 预计使用年限,月折旧额 年折旧额12,第三节 固定资产折旧,29,或：,1预计净残值率年折旧率 100 预计使用年限,月折旧率年折旧率12 月折旧额原值月折旧率,第三节 固定资产折旧,30,（二）工作量法 将应计折旧额按固定资产使用寿命内完成的工 作量分摊,单位工作量折旧额 原值（1预计净残值率）预计工作总量,某项固定资产月折旧额该
11、项固定资产当月工作量单位工作量折旧额,第三节 固定资产折旧,31,（三）加速折旧法（递减折旧法）特点：各期折旧额呈递减趋势 理论依据：随资产的效能逐渐降低 带来的经济利益逐渐减少,第三节 固定资产折旧,32,1.双倍余额递减法 根据每年年初固定资产账面净值（折余价值）和双倍的、不考虑净残值的直线法折旧率计算折旧额（1）年折旧率,年折旧率,=,2,预计使用年限,第三节 固定资产折旧,33,（2）折旧额,年折旧率,逐年递减,逐年递减,第三节 固定资产折旧,34,注意：采用双倍余额递减法在预计使用年限到期前的两年内，应将固定资产账面净值扣除预计净残值后的余额平均摊销（即最后两年改用直线法）。,第三节
12、 固定资产折旧,35,2.年数总和法 根据应计折旧额和逐年递减的分数计算折旧额（1）年折旧率,尚可使用年限,预计使用年限的逐年数字总和,包括当年,第三节 固定资产折旧,36,（2）折旧额,（原值-预计净残值）,年折旧额,逐年递减,逐年递减,第三节 固定资产折旧,37,五、固定资产折旧的账务处理 按月计提的折旧额:借：制造费用（车间用）管理费用（管理部门用；未使用、不需用）销售费用（专设销售机构用）研发支出（研发项目应负担的）其他业务成本（经营性租出）贷：累计折旧,第三节 固定资产折旧,38,第四节 固定资产后续支出,一、固定资产后续支出的内容（一）后续支出的内容 投入使用后发生的支出（二）后续
13、支出的会计处理原则 分为资本化和费用化两种处理方法：,更新改造支出,修理费用 等,39,第四节 固定资产后续支出,固定资产的后续支出,予以资本化计入固定资产账面价值,予以费用化直接计入当期损益,更新改造支出一般作资本化处理 修理费用一般作费用化处理,40,在建工程,原账面价值,后续支出,被替换部分价值,完工后的价值,固定资产,借:在建工程 累计折旧 固定资产减值准备 贷:固定资产,借：银行存款等 贷：在建工程,第四节 固定资产后续支出,三、固定资产后续支出的账务处理（一）资本化的后续支出,41,完工后应根据重新确定的尚可使用年限及折旧 方法计算折旧额。（二）费用化的后续支出 如：日常修理或大修
14、理费用 借：管理费用(车间、管理部门)销售费用(专设销售机构)贷：银行存款 等,第四节 固定资产后续支出,42,第五节 固定资产清查和处置,一、固定资产清查(一)盘盈固定资产的核算 盘盈固定资产：作为前期重大会计差错处理 通过“以前年度损益”账户核算 入账价值按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产新旧程度估计的价值损耗后的余额确定。,43,第五节 固定资产清查和处置,(二)盘亏固定资产的核算 盘亏固定资产：通过“待处理财产损溢”账户核算 按管理权限报经批准处理时：盘亏损失计入营业外支出,44,第五节 固定资产清查和处置,二、固定资产处置 固定资产处置：出售不适用或不需用的 报废丧失使用
15、效能的 处理发生非正常毁损的 用于对外投资或捐赠 用于债务重组 用于非货币性资产交换,固定资产满足下列条件之一的，应当中止确认：（1）该固定资产处于处置状态；（2）该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。,45,（一）出售、报废、毁损固定资产的核算 固定资产清理,转入账面价值 发生的清理费,处置所得,所获各种赔偿款,应交纳的税金,营业外收入 结转净收益,结转净损失 营业外支出,第五节 固定资产清查和处置,46,第五节 固定资产清查和处置,（三）对外捐赠固定资产的核算 固定资产清理,转入账面价值 发生相关税费,营业外支出,47,第六节 投资性房地产,一、投资性房地产概述 投资性房地产 是指
16、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。“已出租”是指以经营租赁（不含融资租赁）方 式出租。,48,第六节 投资性房地产,投资性房地产与其他资产的区别 其非用于销售区别于存货。其非自用区别于固定资产、无形资产（土地使用权）。投资性房地产的确认 也应当满足资产确认应具备的两个条件。,本节介绍作为企业其他经营业务的投资性房地产业务,49,第六节 投资性房地产,二、投资性房地产的初始计量 按照成本进行初始计量，计量方式与固定资产 或无形资产相同。外购、自行建造投资性房地产，可比照固定资 产的核算方式
17、进行会计处理。,50,第六节 投资性房地产,三、投资性房地产的后续计量 有两种计量模式：,成本模式,公允价值模式（符合一定条件）,所选模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更处理。已采用公允价值计量模式的，不得转为成本模式。,51,第六节 投资性房地产,（一）投资性房地产的成本计量模式 在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投资性房地产进行计量。比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或进行摊销。,52,第六节 投资性房地产,计提折旧或进行摊销时：借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（建筑物）投资性房地产摊销（土地使
18、用权）存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值计提减值准备。其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值和尚可使用年限重新确定。,53,第六节 投资性房地产,（二）投资性房地产的公允价值计量模式 采用公允价值计量应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,54,第六节 投资性房地产,采用公允价值计量的，不计提折旧或进行摊销 资产负债表日按公允价值调整账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。即：借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变
19、动损益（公允价值账面价值，则相反）,55,第六节 投资性房地产,四、投资性房地产的转换 投资性房地产 其他资产 投资性房地产的转换应满足下列条件之一：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。,56,第六节 投资性房地产,（一）投资性房地产转换为其他资产 1.成本模式计量的投资性房地产转换为自用的房 地产 会计处理，即：,投资性房地产 自用房地产 账面价值 账面价值,57,第六节 投资性房地产,转换时:借:固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（转换日余额）累计
20、折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备,58,第六节 投资性房地产,2.公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用 的房地产 自用的房地产按投资性房地产在转换日的公 允价值计量，同时转销投资性房地产的账面价值。转换日投资性房地产的公允价值与其账面价 值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。,59,第六节 投资性房地产,转换时：借:固定资产/无形资产（投资性房地产公允价值）投资性房地产公允价值变动（或贷）贷：投资性房地产成本（投资性房地产账面价值）公允价值变动损益（或借；公允价值与账面价值的差额）,60,第六节 投资性房地产,（二）其他资产转换为投资性房地产 1.转换为成本模式计量的
21、投资性房地产（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产,存货核算的房地产 投资性房地产 账面价值 账面价值,（2）将自用土地使用权或建筑物转换为投资性 房地产,自用土地使用权或 投资性房地产建筑物账面价值 账面价,61,第六节 投资性房地产,2.转换为公允价值模式计量的投资性房地产（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产 投资性房地产按该存货资产在转换日的公允 价值计量，同时转销该存货资产的账面价值。转换日公允价值大于账面价值的差额计入“资本公积”；小于账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。,62,第六节 投资性房地产,（2）将自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产 处理方法与将作为存货的房地产转换为投资性房 地产相同。,63,第六节 投资性房地产,五、投资性房地产的处置,“其他业务收入”“其他业务成本”（两种计量模式同）,公允价值计量模式下，持有期间公允价值变动额,
