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1、铜仁项目建议书,Tongren Project Overview,城市概况,一、地理 Geography位于贵州省东北部，辖碧江区、万山区、江口县、石阡县、思南县、德江县、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县、大龙开发区、铜仁高新技术产业开发区，总面积1.8万平方公里二、气候 Climate处于云贵高原向湘西丘陵过度的斜坡地带，西北高，东南低；属中亚热带季风湿润气候区，季风气候明显，气候的垂直差异显著。三、交通 Transport 机场1座，湘黔铁路复线和渝怀铁路2条铁路，密集公路网络四、人口 People and Society 总人口427万，聚居着土家、
2、汉、苗、侗、仡佬等29个民族，少数民族占总人口的70.45%,铜仁全市427万人，中心城区人口36万，属于小型城市，未来城市将向中型城市过渡发展。,铜仁旅游资源丰富境内山青水秀，有2个国家级自然保护区，3个国家级风景名胜区，8个省级风景名胜区，21处文物古迹，69处红色旅游景点。,城市概况,旅游资源丰富，旅游业成为拉动经济的重要引擎,城市经济,2009-2013铜仁GDP及旅游收入（亿元）,2009-2013铜仁三产（亿元）,2009-2013铜仁社会消费品零售额（亿元）,2009-2013铜仁个人可支配收入和消费性支出（元）,城市经济在第一产业、第三产业推动下稳步发展，带动消费力，但城市目前
3、仍处于基本消费状况,铜仁城市经济较为靠后，但发展速度较快，每年增速超过8%，城市发展潜力较大，房地产发展空间较大,能源型的的地第二产业存在萎缩，第一产业和第三产业均发展迅速。第三产业以旅游为主，旅游对城市经济贡献率达到29%,社会消费产业也随经济稳步发展，说明经济对消费的影响力也在增强,消费倾向仅为57.3%，城市消费热情偏低，食品支出占30%，其次为交通、教育文化，城市消费习惯符合中小城市消费特点,城市规划,一、整体规划铜仁城市对外主要向东和向北发展和联合；对内主要驱使周边县镇人口向中心城市聚集二、中心城区规划老城区：人口向新区疏解，通过外围工业区和新区高档居住区的建设引导人口外迁；梳理老城
4、交通，增加旧城内部联系通道，加强旧城山水及人文资源保护谢桥新区：完善片区干道及沿线用地和项目的开发；完善谢桥商业文化中心、城市综合体、长途客运站、商贸物流中心等重点项目及周边住宅区建设，吸引老城区人口向谢桥新区流动，基本实现万山区的城市异地转型,城市主要向东和向北发展，谢桥新区将成为老城区的拓展，承接老城区人口的导入,房地产发展情况,2009-2013铜仁房地产投资总额（亿元）,2010-2013铜仁住宅商品房均价（元/）,2009-2013铜仁房产施工及竣工面积（万）,2010-2013铜仁住宅销售面积（万）,2011年开始，房地产开始增长，但供需基本能平衡；人口向城镇集中、一线城市限购是主
5、要原因,城北片区：交通生活配套等相当完善，开发较早，区域优势非常好，大量的人流车流聚集了相当的人气，目前已是铜仁市的新型居住区，产品颇具规模，定位档次较高，居住品质较好。,凉水井片区：商务会务聚集地，商业氛围浓厚。片区项目相对较少。,城南片区：具有一定的人气和人流，楼盘较集中，产品规模一般，定位档次不高，居住品质差异化不强。,北门片区：成熟居住区，但受城市规划制约土地供应量少，项目分散，定位档次不高，居住品质一般。,谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头较好，新盘大盘较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造的区域，定位档次较高，未来数年前景较好。,旧城中心土地可开发基本完毕，未来中心城区土地供应主
6、要集中在谢桥片区,房地产发展情况,中心城区住宅楼盘分布情况,商业格局,铜仁现有商业格局铜仁现有商圈主要包括：大小十字商圈：铜仁最大的商圈，有百货、超市、商业街等业态，辐射整个铜仁地区锦江广场商圈：铜仁中心城区新型商圈，有商场、专业市场等业态火车站商圈：包括超市、批发市场等业态，商业档次较低金滩商圈：集中了服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态。已经形成较为成熟的家电、家具等专业卖场铜仁未来商业格局：进一步巩固大小十字、锦江商圈市级商圈的地位，在川硐新区新城新的市级商圈形成谢桥片区、灯塔片区两大区域商圈,城市将进一步巩固现有市级商圈地位，在谢桥片区形成新的区域商圈,价格情况,2013年至今，
7、住宅保持在3000-3200元/平米，商业在6200-8000元/平米，价位合理,中心城区商铺盘分布情况,万和星城,义乌小商品市场,西南国际商贸城,义乌小商品市场,天宏商城,项目周边资源分析,项目地周边事业机构较多，未来中高端楼盘聚集，且商贸商业聚集，具有良好的商业资源,项目立地分析项目地块方正，利于建筑排布未来三面临街，无建筑物遮挡，采光良好，商业展示性良好，商业价值高地势存在高差，商业的贯通性受到影响，对于业态排布较为不利临近山体，自然资源良好，提升住宅品质,项目立地分析,项目地资源地块方正、三面临街，利于社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处理好高差关系,市场分析总结,项目策划思路,
8、铜仁“幸福里”生活时尚中心,谢桥生活时尚街区（销售）,谢桥幸福里公寓（销售）,利用道路车行交通便利，做目的性购买小型能量中心，实现商业价值最大化满足铜仁新婚家庭，对婚庆用品的强大需求,瞄准铜仁当地新生家庭、周边县镇迁入人口的强大居住需求以小户型、低总价特点，迎合新生家庭置业特点LOFT户型+精装修+个性化服务，减少置业负担，增加项目软性吸引力,谢桥婚庆主题街区（销售）,方案1,方案2,区域大量中高端楼盘，将导入大量中高端家庭，且有多个行政机构满足区域中高端家庭、机构人员的休闲娱乐需求、家庭商业需求,项目定位1,时尚生活街区,文化诠释：以铜仁中青年时尚主题为代表的潮流文化，以休闲娱乐为代表的中高
9、端业态相结合，形成时尚消费的文化氛围功能诠释：满足谢桥片区中、中高收入人群、家庭、游客休闲娱乐需求、社交生活需求的个性化街区分割思路：除超市、影院外，一层以30-60分割铺面，二层部分30-60，部分按照大型品牌租户要求分割,商业划思路1,商业策划思路1,物业名称：证大大拇指广场 位 置：芳甸路285弄 所属区域：浦东联洋大社区，联洋社区是高档住宅社区，主要居住大量中高端收入家庭、外籍人士建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司开业时间：2005年3月建筑面积：11万平方米案例借鉴原因：项目始建时间，浦东新区为上海新开发区域，正在建设，正准备导入大量上海外来家庭，与项目相似浦东届时商业主要集中
10、在陆家嘴片区，受到辐射，项目片区不具备竞争条件条件，但未来存在大量家庭消费需求，与项目相似区域未来满足中高端家庭消费，此类家庭消费除了基本家庭购物以外，还有家庭休闲娱乐需求，以及实现自我的时尚生活需求，与项目相似,案例,业态布局：东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流；一层其他位置基本以中、西餐饮为主；外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态）；二层左侧业态以大面积品牌集合店、服务为主，右侧业态以餐饮、娱乐为主,L1，除了卖场与KTV作为次主力店占据了较大的面积，广场内部小铺大多为餐饮店（蓝色），广
11、场外围小铺大多为生活服务业态（橙色），小铺的门宽在6 8 米，进深在8 10米，中间集装箱式的特色小店门宽在10米，进深在2米。L2，均布置的为大店形式的业态，零售业态门宽在16 20米、进深在25 28米，其他业态则大小不一。,案例,面积配比,数量配比,从面积上看家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店所占项目总比较大达到了36%，其次是餐饮22%；再次是休闲娱乐的比例占了20%，项目临近高档住宅社区，休闲及餐饮功能得到较为明显突出。从业态数量上来看，餐饮占了46%，也较为符合社区型购物中心的特质；,案例,1、打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利PIZZA、印度料理、港
12、式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味；2、家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐；3、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店；4、引入了一家档次较高的中餐旗舰店唐朝；5、除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。,案例,案例,本案对项目借鉴意义：1、定位精准，辐射区域的区域性商业，能规避重要商圈竞争，且有效利用资源达到商业价值最大化2、业态科学规划，满足社区基本需求的同时，实现目标用户的自我实现需求；社区基础类业态的超市、服务，以及自我实现型业态的餐饮、休闲娱乐基本各站45%3、业态布局合理，东西两侧设定了家乐福超市及好
13、乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流；外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态4、打造了一条菜系复合的餐饮街，利用餐饮种类、街区环境，打造品质化餐饮街区，作为项目亮点5、街区利用喷泉、盆栽等小品，营造生态、休闲氛围,项目定位2,婚庆主题街区:喜庆街,文化诠释：结婚是两个家庭的头等大事，也是人这一生中最舍得大笔开销的时刻，以往各县、乡里的年青人都会跑到铜仁去拍照、化妆、买婚庆用品，婚庆文化历来是西南人民最为隆重的文化。婚庆主题街区在铜仁地区仍是市场空白点，一经推出必会引媒体和大众的关注功能诠释：满足铜仁地区所有家庭的婚庆礼品采购需求、婚庆服务需求的主题化街区分割思
14、路：除部分影楼外，均以30-60铺位分割，可两层联通，买一送一,商业策划思路2,深圳首家婚庆主题商城梦乐园婚庆城,位于人民南商业文化中心区国贸广场，目前是深圳最大的婚庆用品交易展示平台和采购中心，经营面积约为平方米。专营婚纱晚装、男士礼服、摄影录像、场地布置、婚车租赁等业务，旨在为新人提供一个专业、优质的“一站式”消费购物平台以及打造婚庆行业“一站式”服务的第一品牌。婚庆主题商城的成立引领了深圳婚庆消费走向时尚化，促进婚庆产业链的延伸。,案例 1,珠海婚礼庆典用品城,项目主要分首层及二层，营业面积合计约3000m，打造成为中珠澳首席婚礼庆典用品一站式采购中心。商场首层规划经营品牌婚纱影楼、婚庆
15、礼服等，主要针对面积需求及行业内知名品牌或实力强的行业商家。二层规划经营礼服租售、婚庆公司、汽车租赁公司、摄影工作室、美妆工作室、相框相架、喜帖、喜糖、烟花礼炮、传统庆典用品等，主要针对面积需求较小的行业或者刚起步创业的商家。,案例 2,“爱情之都”杭州最浪漫的婚庆街 拱墅区“幸福里 爱尔兰婚庆街”,幸福里爱尔兰婚庆街总长520米，总建筑面积10355.9平方米。引进了婚纱摄影、婚庆礼仪、婚纱销售与定做，婚车、婚宴布置，新娘化妆、司仪策划，婚宴蛋糕、喜糖和珠宝首饰等婚庆核心业态，以及美容、简餐等延伸业态，并设立咨询服务处和民政部门婚姻登记处，为新人提供登记、婚检和婚前咨询等一站式服务，让新人逛
16、百家店不如跑一条街，让整条街洋溢着“爱”的气息。,案例 3,项目定位,青年LOFT公寓,功能诠释：主要满足铜仁地区年轻人、新生家庭的刚需其次可满足铜仁周边县市陪读的租借需求，吸引投资客还可满足新创业公司商住两用的灵活需求户型思路：采取灵活多变的户型，包括板式户型（30-50）、LOFT户型（70-80）、LOFT跃层户型（100-120）其他功能：带有精装修，水电暖三通个性化的物业管理服务,公寓策划思路,公寓策划思路,户型一：板式公寓,板式公寓是公寓最早的户型和设计模式。多为单层单朝向，配以精装修标准。层高一般在3米到3.6米之间，为单纯的投资产品。需配以5星级的后期物业管理服务才能使产品的物
17、业价值有最大的升值空间。主要功能为出租。一般此类项目都在城市CBD经济中心或大型学区工业厂区附近。,公寓策划思路,户型二：LOFT公寓,Loft在英语中意为“阁楼”。在实际户型中层高从4.4米至5.6米不等。从中间打一层隔板，把其分为上下两层。用狭窄的楼梯作为连接。下层较高，一般为2.42.8米，用于活动空间。上层较矮，一般为22.6米，用于卧室休息。因其销售面积、维修基金、物业费、供暖费用均按单层面积计费，产品形式又非常新颖：有着低首付，低总价，面积买一得2的优势。一经面世倍受年轻人和中小型投资客户的青睐。主要为刚需客户,公寓策划思路,户型三：LOFT跃层公寓,Loft公寓因其层高较低，在居
18、住舒适度上不及普通住宅，整体感觉较压抑。loft跃层是指牺牲loft的一部分上层面积，在客厅形成一个层高4.45.6的挑空跃层。提高居住舒适度和产品品质。是解决loft公寓较为低矮居住舒适度不好的升级产品。主要客群是有一定经济基础对生活品质要求较高的年轻人或追求个性和生活品质的时尚一族。其相对跃层住宅低廉的价格和商业的投资特性，使其在产品形式和户型舒适度上达到完美的平衡。,ontents,01.项目背景与分析,02.项目策划思路,03.工作流程及案例,我们可以为项目提供的是可行性评估、概念定位的梳理、详细规划、设计，以及后期的招商和运营全程服务,“+1”.项目管理,概念策划,定位概念定位特色/
19、卖点商业组合商业目标,（第三方设计公司）规划方案设计修建性详细规划 设计初步设计施工图设计,销售及招商,销售策划与推广招商策划与推广组织实施招商,详细规划,住宅/商业模块配比功能范围面积占比位置布局 租户/商户组合商业态选择位置安排根据租户要求考虑规划调整招商策略,运营,（专业运营公司）商业运营管理物业管理市场营销管理,与甲方紧密合作，共同进行项目管理，保证各项项目决策的信息充分性和选择正确性协调、管理第三方专业公司，同时促进项目与第三方专业公司、目标租户的积极互动，确保项目结果与项目目标的一致性为甲方提供必要的培训节约成本、提高效率，按计划优质完成项目,可行性评估,可行性评估住宅研究商圈研究
20、 市场分析物业评估开发策略,设计,详细设计务书（功能构成、布局及规模等事项的设计建议和要求）,0,项目启动会,第一阶段,第二阶段,城市研究,1,城市宏观及区域规划市分析城市经济发展及商业格局研究房地产行业分析,5,定位深化,3,项目立地分析（交通、四至、体块条件、指标等）,各产品市研究场的需求研究,4-6周,2,商圈分析/定义各产品市场研究（住宅、商业、公寓、soho等）竞争对手识别与分析（规模、户型、售价、优劣势分析）,各产品市场的竞争研究,9,设计,规划方案设计修建性详细规划 设计初步设计施工图设计,项目运营,商业运营管理物业管理市场营销管理,11,10,销售及招商,招商及销售人员招聘招商
21、及销售推广实施项目招商实施项目销售实施,整体项目工作有11个工作模块，根据项目不同，周期不同,8,消费者调研/租户访谈,商业布局、衔接、面积、布局市场推广策略：宣传重点、渠 道、预算等 组织机构建议,确定住宅、商业概念、档次、差异化定位、特色卖点确定户型、功能配比、行业组合方向商业建筑规划、动线设计和配套设施建议其他各产品的详细定位财务经营测算（关键财务假设、财务模型、关键财务指标评估）,项目整体概念性定位项目的各功能定位各功能的规模指标内部功能要求及占比功能布局建议,6-8周,第三阶段,盐城市建中路地下商业街,项目地点：江苏省盐城市占地面积：约7万，总长度1.8公里总体规模：约7.4万，其中
22、商业面积5。8万项目定位：项目由三大部分，十二个主题组成，并有ABCD四个主要节点，项目定位为服务于家庭、年轻、儿童等多个人群的城市新生活时尚中心，建筑形态上仅为地下一层，但由多个节点广场将12个主题串联起来服务范围：项目整体市场定位、商业规划、租户组合、招商策略、财务策略等,榆林市沙河口村城市综合体,项目地点：陕西省榆林市沙河口村占地面积：约4.7万总体规模：约46.6万，其中商业面积5万项目定位：项目集商业、写字楼、公寓、星级酒店等综合性多功能于一体，打造CBD最大规模的都市综合体，奠定“集约化”商务模式，充分利用都市综合体效应和资源，充当CBD的商务领袖服务范围：整体市场定位、商业规划、
23、租户组合、招商策略、财务策略等,十堰市发展大道城市综合体,项目地点：湖北十堰市发展大道占地面积：规划用地76181总体规模：总建面324210，其中商业面积116090平米项目定位：项目集集中式商业、商业街、酒店、公寓等功能于一体，打造十堰最时尚、最休闲、最有文化特色的都市综合体，服务范围：整体市场定位、商业规划、租户组合、招商策略、财务策略、预招商等,无锡市广电旧改商业街,项目地点：江苏省无锡市广电大厦旁占地面积：规划用地37848总体规模：总建面60320，酒店46875平米，商业13425项目定位：无锡传媒文化代表，城市国际特色生活区，集国际时尚、特色餐饮、品质休闲、品味娱乐等多种业态于
24、一体的无锡文化商业，是无锡旅游、商务、本地人员的会客厅，也是无锡文化的名片服务范围：整体市场定位、商业规划、租户组合、招商策略、财务策略等整体市场定位、商业规划、租户组合、招商策略、财务策略等,杭州东站西广场商业,项目地点：浙江省杭州市杭州东站西广场总体规模：总商业面积137837项目定位：以海外精品直供中心为主，独家引入欧美、东南亚多种精品，并借助杭州东站独特地理位置、交通优势，向全国输出，将成为中国最大、最有品质的进口精品市场，再加入次主力店组团，和部分餐饮元素；填补区域消费空白的同时，提升项目品质和价值服务范围：项目整体市场定位、商业规划、租户组合、招商策略、财务策略,邢台市建设路商业综合体,项目地点：河北省邢台市团结路占地面积：规划用地45000总体规模：总建面177100，其中零售商业78500项目定位：项目集酒店、酒店式公寓、商业于一体，打造邢台第一的生活时尚中心，成为邢台品质会客厅；精确的业态规划和特色景观设计，为项目商业更添特色服务范围：项目整体市场定位、商业规划、预招商,Thank you!,
