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1、乡村土地金融项目简介,土地项目简介,已经签订协议的项目：巽寮湾山地旅游项目：5100亩林地。位于广东省惠东县巽寮湾，距离深圳大梅沙50公里，依山傍水，面向大海。周边华侨城、万科、碧桂园、恒大、金融街、中航等集团的楼盘均已建成；周边已经建成沿海高速、广惠高速、深惠高速、深厦高铁。惠州国际机场将于2015年通航，四条轻轨、二个直升机机场、一个国际游轮码头等获得立项批准。计划建造旅游景区综合体。,惠东县山地竞标起点价格一览表,2008.10巽寮滨海旅游度假区富巢湾磨子石地段，容积率0.8，建筑密度30%，绿地率35%，200001元2008.11巽寮滨海旅游度假区管理委员会榄涌村，容积率0.35，建
2、筑密度12%，绿地率40%，162755.919元2010.01白盆珠镇布心村祠堂山与大背窝 容积率1.8，建筑密度32%，绿地率30%，总建筑面积58236.80，建筑限高20米，建筑层数6，212001.018元2010.06平海镇榜山，容积率3.5，建筑密度25%，绿地率30%，总建筑面积36309.18平方米,建筑高度80米，362001.81元,土地项目简介,2014年初即将签订协议的项目：桂林市永福县世界渔村项目：8300亩；桂林市阳朔县古村文化产业园项目：1700亩；桂林市临桂新区世界皇城项目：3200亩；桂林市恭城县平安国际健康度假区项目：2200亩；北海市涠洲岛渔村文化综合体
3、项目：1600亩；北海市青山头沙滩休闲综合体项目：3400亩；河池市罗城县卡马地质公园项目：1800亩；福建宁德市福鼎市山地休闲运动项目：2450亩；,什么是土地资本化？,土地资本化：把土地通过投资银行或其他金融机构集中起来重新整合，并以土地作抵押发行土地债券，实现土地资产流动。土地资本化的好处：土地资本化促进城乡投资、促进消费，促进城乡可持续发展。促进城乡创业和就业，降低失业率。促进城乡人民收入提高，缩小城乡差别。促进城乡金融服务产业快速发展。促进经济结构日趋合理，促进城乡第三产业快速发展。彻底解决解决三农问题，促进产业结构、消费结构、储蓄结构、投资结构更趋合理。促进中国经济社会更加稳定和谐
4、。,农村土地证券化思考,资产证券化和土地证券化的定义资产证券化：将非标准化的贷款资产集中起来，组成资产集合，然后再将集合的资产细分为标准化的可转让的证券资产。将原本缺乏流动性的资产通过整合或重组转换成为具有相同金额、相同期限和相同收益的金融工具，促进自由买卖。土地证券化：用土地收益或土地贷款作为担保发行证券。在保留土地产权的前提下将其证券化，并利用证券市场的功能使土地资本大众化和经营专业化，是土地理财创新。土地证券化的意义：作为资金筹措手段，可以直接融资与间接融资，是一种非负债型融资；作为资产运用手段，克服价值量大、不可移动、不可分割、流动性差的缺点，提高土地使用效率。农村土地证券化的优越性活
5、跃土地市场，优化土地资源配置降低土地经营风险，拓宽农业融资渠道统筹安排各类农业用地，实现农业现代化经营管理提高土地利用率，保护耕地资源稳定农民收入，加速新农村建设进程推进农村金融发展，促进农村就业，加快新农村建设步伐。,乡村土地金融概述,乡村土地金融的概念乡村土地金融就是以土地为媒介而进行的货币与资金的融通活动。通过各种信用方式、方法及工具，有效地组织和调剂乡村土地领域中货币资金的活动。乡村土地金融的基本任务就是以最有效的方式、方法及工具，向社会筹集资金，用以支持和配合土地的开发、利用以及经营方面的资金融通，促进乡村产业经济的不断发展。,乡村土地金融的概念,乡村土地金融的主要内容:包括发生在土
6、地的开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及金融机构所办理的各类中间业务等各种信用活动。,乡村土地金融的特性,乡村土地资金的特性资金垫付量大资金周转期长资金运动的相对固定性资金的增值性资金营运的稳定性,乡村土地金融的特性具有自偿性具有较大的灵活性具有较强的政策性具有一定的脆弱性,乡村土地金融的分类,农地金融（非建设用地）农地取得资金融通：用于农地的购买与租赁农地改良资金融通：用于土地开垦、灌溉、排水或土壤改良农地经营资金融通：用于购买牲畜、农具、肥料等凭借农地所有权或使用权取得从事其他事业所需的资金,房地金融（国有建设用地）房地取得资金融通：
7、用于房地的购买与租赁房地开发资金融通：用于对房地的开发、整理和改造等房地经营资金融通：用于商品房建设、项目建造、工厂建设等房地的企业或消费资金融通：以房地所有权或使用权取得企业经营或个人消费所需的资金,乡村土地金融的分类,农地金融的主要特点 在契约到期之前，债权人不得任意要求债务偿还；而债务人可在契约到期前随时偿还；债务占抵押物价值不能过大，应以土地收益剩余能够偿还为限，且偿还期限越长越好；利率低而不变。,房地金融的特点房地价格高，单位面积收益水平高，商品化程度高使房地能取得高额抵押贷款；资金回收较有保证。这一方面是因为房地金融债务人一般都具备较大的举债能力，另一方面是因为房地收益比较稳定和可
8、靠，债务人能够承受高的利率。因房地负担力较强，偿还期限也不必过长，且可提前还款。,乡村土地金融主要业务内容,融通资金业务土地金融机构为土地所有者融通资金，筹集社会资金，使其流到土地所有者和使用者手中，满足其需要，并使提供资金的人也从中得利。通过将固定在土地上的资金再转化为金融资金重返流通过程，以满足其他方面的资金需求。用发行抵押债券等手段吸引资金，以满足土地长期投资的需要。,土地债券业务,土地所有权证券。在早期不动产证券中，只是指土地及其附属物的所有权证券化。土地抵押证券。由需要资金者以其不动产向官方设定抵押权，受领抵押证券，载明该不动产权利状况，交借出资金者收执，充作抵押权的证据。当债务人违
9、约时，债权人就可按抵押证券所载明的权利抵偿。这种证券可由持券人转让给第三者，土地所有人也可通过买回证券的方式，随时清偿其债务。但无论如何，债务人与债权人之间的关系是直接的。土地抵押债券。土地抵押债券的出现，使土地金融有了进一步的发展。金融机构取得抵押债权，以此作为担保，通过信用评级机构及担保机构等发行债券，并出售给公众。持券人与抵押债务人之间通过金融机构而形成间接关系。当抵押债务人不履行债务时，金融机构可立即行使其抵押权，收回资金用于偿还债券。,土地投资业务,发展土地金融，同时兼顾土地开发投资。土地开发投资不同于生产性投资：连续重复负担利息。因为土地开发投资一般要求初始投资规模较大而且要求有连
10、续性，尤其是在农地投资上还要求不断地重复投资。收益率不易精确计算。由于土地开发投资规模大，时间长、利息重，所获利润以及投资收益率都难以计算。资金占用时间较长。土地开发投资一般需较长时间占用资金，对资金要求相对较高，具有较大的风险性。,土地金融的产生及发展,金融业支持配合农村土地开发利用的优点获得资本保值增值，有利可图资金投入安全高度保证有利于快速吸收存款和开展其他中间业务,地产业与金融业之间的关系,地产业与金融业可以相互依存、相互支持、相互促进、共同发展。土地开发、利用、经营对资金需求旺盛。土地资金运动的固定性和自然增值性吸引金融机构乐于贷款或投资在土地上。,农地金融,农地金融的作用满足农业发
11、展的资金需要，促进农业可持续发展有利于促进土地流转，实现土地规模经营和农业集约经营有利于引导农户的经济行为，实现国家对农业的调控保障农民利益，维护社会稳定,农地金融,农地金融的运行思路以股份经营形式，利用集体和其它经济实体的力量，建立土地合作社，共同打造农地金融。,农地金融,土地资金的筹措：以发行债券和信托产品为主，还包括私募基金、财政拨付、社会借款、银行借款、保险理财。资金运用：土地流转前期资金、乡村建设。,城市房地金融,城市土地金融城市土地金融是围绕城市土地及其建筑物的开发、经营和消费所进行的资金融通。根据其服务的对象，又可将其分为城市土地经营金融和房地产土地金融。城市土地经营金融服务的对
12、象可以包括城市土地的收购储备和与城市土地相关的基础设施和公共设施建设；房地产土地金融则往往与其地上建筑物一起，组成房地产金融体系。,城市房地金融,城市土地经营金融围绕城市化战略，为实施土地利用总体规划和城市规划，政府依据土地管理法律法规授予的职权，以经营手段运作土地资产和土地资本，从而实现整个城市经济社会的协调发展和土地效益的最大化。,城市房地金融,土地证券化 土地证券化的含义:土地证券化是一种债权证券化形式，它以土地抵押贷款债权为基础，由金融机构（初始贷款债权人）或特定证券机构将其进行包装组合，在信用机构的担保下，向社会发行一定数量的有价证券的过程。土地证券化的特点：作为资金筹措手段，产生全
13、新的融资方式。它吸收了直接融资与间接融资的优点，是一种非负债型融资；作为资产运用手段，克服土地由于单位价值量大、不可移动、不可分割、对于小规模投资者来说难以购买、流动性差的缺点，有助于提高土地的使用效率。,城市房地金融,土地证券化的运作模式 土地证券化的培育修订法律法规，消除制度障碍规范服务中介，减少中介障碍提高人才素质，排除技术障碍,城市房地金融,PPP模式（Public-Private-Partnership）公共部门与私人企业合作模式，是公共基础设施的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私人企业与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。PPP自身所具有的一些优点：节约成本、风险分担、提高和改
14、善公共项目服务水平、提高项目收益率。针对PPP模式的这些特点，该模式可以应用于城市土地收购储备和与城市土地相关的基础设施建设（如道路工程、桥梁建设、市政设施等）方面，其组织机构设置模型如图,城市房地金融,从80年代开始我国政府开始鼓励BOT方式试点(建设运营转移)这就意味着项目PPP融资模式在我国公共事业项目管理中应用的开始,城市房地金融,房地产金融体系住房抵押贷款市场体系是市场主导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。住房抵押贷款一级市场。当借款人购房资金存在缺口时，通常会以所购房产为抵押，向金融机构申请贷款加以解决。一级市场提供的便是这一业务。住房抵押贷
15、款一级市场的主体基本上是商业银行（CBs）、互助储蓄银行（MSBs）、储蓄贷款协会（SLs）以及人寿保险公司（LICs）等私人金融机构。住房抵押贷款二级市场。二级市场主要开展两类业务：其一是抵押公司以金融机构持有的抵押债权为担保，发行债券融资，即抵押债权证券化；其二是不动产项目融资的证券化，即金融机构为某个不动产建设项目在证券市场上发行债券融资。其中，前者是解决住房抵押贷款资金来源和金融机构流动性问题的关键。土地抵押贷款保险市场。保险市场的建立与完善，为一级市场、二级市场的安全性提供了保证。,土地金融存在的主要问题,业务面窄，动作欠规范。以土地抵押贷款为主，业务运作模式单一，范围较窄，主要集中
16、于土地和不动产开发领域。土地信托基金、土地证券化等业务还处于萌芽阶段。资金渠道不畅、业务拓展滞后。土地金融的资金来源相对单一，主要依靠银行信贷和政府财政支持，难以满足土地市场交易和相关金融业务的需求。对政策性资金的依赖较强，在国家财政政策和信贷政策不断调整的过程中，不可避免地会出现波动和阻碍，从而影响土地金融业务的正常开展。政策性业务与经营性业务的混淆。政策性土地金融业务主要是为了贯彻国家或地方征地的土地政策、产业政策和分配政策等服务的。例如鼓励基础性产业发展，引导土地的节约、集约利用等。这些对于土地金融的实施来看可能是不盈利的，甚至还会亏本。而对于一些商业性土地开发项目，相应的土地金融业务则
17、应严格按照市场机制运行。土地管理体制和土地使用制度，土地取得、使用上的“双轨制”仍然存在，土地金融支持的优惠与否往往在一些权利部门手中，因此混淆政策性和经营性土地金融业务的情形时有发生。,土地金融的思路与发展模式,打通土地抵押贷款发行土地信托产品成立土地金融合作社发行土地私募基金发行土地开发债券发行保险理财产品成立土地担保公司成立土地流转公司实施土地资产证券化,发行土地基金,土地基金建立的必要性利用基金的良好管理模式，归集不同时期的、零散的土地收益或其他资金，用于土地开发及基础设施建设等，使过去土地收益及投资开发的短期性、分散性及无目标性改变为可持续的、资金集中的和有明确长远目标的基金使用和投
18、资模式，最终有利于土地资源的合理开发与利用。可以缓解土地开发经营的资金瓶颈，促进土地资源的高效、合理利用。土地尤其是城市土地的开发经营一般都需要巨大的资金支持，分散的政府资金不仅在规模上难以支撑政府调控土地市场所需达到的土地控制规模，而且在时间上也难以适应不断变化的土地市场的需要。通过土地基金则可以有效地解决这一问题。保障土地收益的公平合理分配。我国的土地资产是国有的，因此土地的收益理应由公众分享，建立公益性的土地基金，让公众可以平等参与土地开发经营有助于遏制土地收益的流失，促进土地收益的公平合理分配。规范土地开发经营活动。建立土地基金一方面可以有效分离政府土地管理职能与政府必须调控或参与的土
19、地经营活动，另一方面通过土地基金对私人、社区组织土地行为的经济扶持，可以最大限度地减少政府对经济主体土地资产经营的直接干预，更好地发挥土地市场的功能，实现土地资源的最优配置。,发行土地基金,土地基金的性质从理论层面来看，土地基金包括公益性基金和经营性基金两大类。发行土地基金应该既包括为公共事务服务的公益性土地基金，也包括为获取资金盈利为目标的经营性土地基金。从这两种基金的本质特征来看，前者主要是通过政府拨款或公共集资获取资金，且基金的使用范围也有着严格的规定；后者主要是通过各类投资者的积累或投资获取资金，其使用方向和范围遵循利益最大化和风险最小化的基本原则,发行土地基金,土地基金的基本构成基金
20、投资人，也即受益人，如果是公益性土地基金，其投资人可以是国家或各级地方政府。若是经营性土地基金，其投资人可以包括一般的企事业单位或个人等。基金投资公司，是基金投资人或受益人的集合，既可以由国家相关部门联合发起，也可以由特定投资公司承担。其目的都在于加强土地基金的管理和合法运作。基金管理人，是专业化的土地资产管理机构，由他进行投资、理财，可以增强基金运作的透明度，提高基金的运作效率。基金托管人，是基金资产的名义持有人与保管人，是基金的监督主体，也是土地基金投资公司以及基金管理人的联络中枢。如商业银行、储蓄银行、专业银行及信托投资公司等。,发行土地基金,土地基金的运作模式基金投资人以授权管理或信托
21、契约的方式将土地基金交由基金投资公司管理，或直接交给基金管理人运作，并由基金投资人或基金投资公司对基金管理人实施监督管理；基金管理人在获得土地基金的运作经营权后，可以将基金交付银行等基金托管人具体实施经营业务，基金管理人和托管人通过基金资产的托管建立信托契约关系。托管人运作经营基金所获得的收益在支付自己报酬之后应上缴基金投资人。,创新金融模式：土地证券化,土地证券化的意义有利于土地市场的持续稳定发展。众所周知，土地市场的有序运行和发展需要大量的资金支持，而目前的资金来源主要依赖于土地抵押贷款，尽管通过设立专业性的土地银行和发行土地基金也可以在一定程度上弥补土地市场运作资金的不足，但从长远来看还
22、是不够的。利用证券化的融资机制不仅可以吸收众多的社会闲散资金，而且还能够将投资风险分散在众多投资者身上，对保障土地市场的运行作用显著；是有利于金融机构转移风险。由于目前土地金融业务仍是以银行信贷为主，致使信贷机构会因地产市场的剧烈波动而承受巨大的金融风险。实行土地证券化可以使金融机构成为土地投资者与经营者之间重要的中介机构，整个金融系统就有了一种新的流动机制，信贷机构可以将风险转移给其他投资者或广大散户，较快地收回资金；是有利于资本市场的发展。土地证券化作为一种新颖的融资手段，通过证券形式将土地市场与资本市场联系起来，对于积聚社会闲散资金，促进个人储蓄向地产投资的转化无疑具有深远的意义，同时土
23、地证券化为一般投资者提供了共享土地开发经营收益的机会，增添了一种新的投资工具，有利于资本流动，实现资源的合理配置。,创新金融模式：土地证券化,土地证券化的主要模式土地抵押债权证券化。将土地市场中存在的固定债权、债务关系转换为可转让的债权、债务关系的过程，具体指对信贷机构的土地抵押贷款发行相关证券(MBS)，从而规避信贷机构的土地抵押贷款短存长贷的风险；土地投资权益证券化。通过发行基金权益单位，将小投资者的资金汇集后购买土地，或将土地按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者。租金收入扣除开支后分配给投资者。它把投资者对土地的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接土地投资转化为证券投资。
24、,创新金融模式：土地证券化,土地抵押债权证券化的运作过程信贷机构向借款人提供贷款；信贷机构将抵押债权出售给投资银行；投资银行将抵押债权进行组合，并以此为担保来发行证券；抵押债权组合进行信用担保，提高信用级别；投资银行向投资者出售证券。,创新金融模式：土地证券化,土地投资权益证券化的运作过程原始权益人估算拟进行证券化的土地未来现金流；设立特别信托机构SPV，原始权益人与SPV签订协议，将其拟进行证券化的土地“真实出售”给SPV；SPV对土地资产进行信用增级，一般在在银行开设现金担保账户或由金融机构提供信用担保；SPV以土地资产的收益为担保发行证券，并委托信用评级机构对证券进行评级；SPV可直接将证券出售给投资者，也可先将证券出售给投资银行，再由投资银行向投资者出售证券。,编 制：倪琪手 机：E-mail：世界风景名胜休闲度假协会,THANK YOU!,
