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1、中国人民大学律师学院律师培训讲座2010年9月2日建筑物区分所有权法律实务曹文衔 博士上海市建纬律师事务所,2010年9月,曹文衔律师 建纬律师事务所高级合伙人、业务总监 土木工程学博士、法律硕士 上海市律协房地产业务研究会副主任 全国律协民委会委员 中国房地产业协会法律工作委员会委员 自2008年6月起至2009年5月15日全面参与最高法院建筑物区分所有权司法解释第二稿至最终稿（第七稿）的起草、修改工作。,主讲人简介：,建筑物区分所有权法律实务,物权法第六章难点提示实务问题,一、物权法第六章难点提示,（一）*业主（二）*专有部分和共有部分（三）建筑区划（四）规划用于停放汽车的车位、车库（五）
2、*首先满足业主需要（六）约定规划车位、车库归属的当事人（七）*建筑物总面积和业主总人数（八）*利害关系的业主,（一）、业主身份中的几个特殊问题,二、实务问题,1.登记的房屋所有权人(涉及票决意见、侵权责任)（法94、97、98、102）（1）一房多人（共同共有、按份共有）（2）多房一人（3）登记的房屋所有权人的身份 以不动产登记簿的记载为准。家庭成员等同住人不是业主,但准用有关业主的规定。,2.未登记的房屋所有权人生效的人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定确定的房屋所有权人。第一，国家在特定条件下可能成为业主；,二、实务问题,第二，在特定条件下依照不动产登记簿也不能唯一确定业主
3、身份。问题一：注意法律文书生效条件？问题二：境外、港澳台法院、仲裁机构的法律文书如何处理？问题三：什么是人民政府的征收决定？何时生效？,二、实务问题,（2）继承或者受遗赠,扶养遗赠协议优先于单方面遗嘱继承或者遗赠,遗嘱继承或遗赠优先于法定继承根据我国继承法的规定，财产继承的形式一般可分为法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继承等形式，而遗赠又分为单方遗嘱遗赠、扶养遗赠协议等形式。我国继承法规定，继承从被继承人死亡时开始；继承开始后，按法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。,二、实务问题,（3）房屋的合法建造,合法建造的认定国有土地使用权证、建设用地规划许可
4、证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证、新建房屋交付使用许可证,合作建房的情形未出现在上述行政许可文件上的建设单位，不能原始取得只能继受取得业主地位,事实行为成就的认定在建工程与建成房屋的区分标志：工程竣工验收备案手续完成。,二、实务问题,3.符合特定条件的买卖合同中的买受人（视为业主）(1)一手房的买受人，约定预告登记的，以预告登记为准。（法20：预告登记的效力）未约定的,不得以地方规定的登记要求为依据。(2)合法占有的标准（1、基于合法买卖合同；2、取得占有支配权；3、不以出卖人同意为必要或充分条件）4.建设单位成为业主的特殊情形,二、实务问题,房屋买受人成为业
5、主的三个条件：必须是商品房买卖合同的房屋买受人。房屋的出卖人必须是商品房建设单位。房屋买受人必须已经合法占有了该商品房屋的专有部分。,对专有部分拥有所有权的人，应当被认定为业主。因此，保留部分房屋专有部分所有权的建设单位是业主；仅拥有车库、车位、会所所有权的建设单位也是业主。,(二)、专有部分的认定1、对专有部分的三个构成要件的理解（1）专有部分与其他部分之间“能够明确区分”。第一，区分方式多种多样，不必拘泥于“四壁遮闭的实 体建筑结构”的理解。A、外观上可以区分；B、有固定明确的界限标识。第二，“能够明确区分”的专有部分的范围延及合理的 空间。第三，“能够明确区分”的专有部分范围的确定方式和
6、 结果应当合法。（案例：业主约定分割公共储藏 室）,二、实务问题,二、实务问题,（2）专有部分在功能（或利用）上的独立性，或，可以排他使用。第一，本专有部分的使用不依赖于其他专有部分的使用（比如，独立的出入口、完整的设计使用功能，以便明确构成一个专 有部分的最小单位）。第二，业主共有部分和其他业主专有部分的使用不依赖于本专有部 分的使用。“专有部分内共有设备之不存在”的观点不当。（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。第一，已经登记成为特定业主所有权的客体；第二，符合现行登记规定中有关登记所需要的全部条件，只是由于 当事人未提出登记申请，未完成登记；第三，由于原登记规定的不完善，或者登记机构的
7、原因，或者虽然 符合现行登记规定中有关登记所需要的全部实质性条件，但 由于申请人在申请程序或申请文件形式上存在瑕疵，导致当 事人的申请不被接受，因而未被登记。,2、规划用于停车的车位、车库是否可单独成为专有部分？3、以房地产登记簿记载为准？4、明示属于个人的绿地（法73条）是否专有部分？如何明示？,二、实务问题,可以。但该专有部分的处分受到法律（物权法 74条）特别限制。,房地产登记簿记载的专有部分一般包括下列事 项：建筑物内某一业主专有的专有部分外轮廓 图、专有部分编号（栋号、室号或部位）、建 筑面积、专有部分用途。登记面积（折算面积、未计入面积、公摊面积）并不一定等于实际面积,4、明示属于
8、个人的绿地（法73条）是否专有部分？如何明示？非业主共有是否一定业主专有？不一定。专有部分强调所有权，共有部分更强调使用权。明示属于个人的绿地通常也不作为专有部分进行产权登记。小区内水电设备设施既非业主共有也非业主专有.谁有权明示及如何明示？建设单位在规划设计文件中明示，最晚要在建筑区划内的首批房屋买卖合同订立之时，向买受人（业主）明示。物业管理条例27条：建设单位不得擅自处分业主共有部分。而不应是只在与取得绿地专用权的业主订立买卖合同时明示。,二、实务问题,1、建筑区划内非专有即共有？2、对“建筑区划”的理解,（三）共有部分的认定,二、实务问题,非经明示专有即为共有还是非经明示共有即为专有？
9、（卖豆腐模型与住酒店模型的对比和分析）,物权法引入“建筑区划”的目的主要在于明确业主共有部分在建设用地范围内可能达到的最大边界，即四至，而不是（或者主要不是）为了明确物业管理区域的边界。,建筑区划的范围即区分所有建筑物所在的宗地范围。,分期建设的情形（是否同一宗地）,评判依据的效力从低到高排序：,二、实务问题,建筑区划不等于物业管理区域,仁恒河滨城项目案例,建筑区划不等于物业管理区域,二、实务问题,金色维也纳项目案例,3、共有部分的分类,二、实务问题,共有部分的分类常见的有三种,共有部分分类,3、共有部分的分类,二、实务问题,共有部分的分类的意义,共有部分分类,明确上述分类，有助于根据不同的共
10、有类型正确解决实践中存在的共有部分和共有权纠纷。比如，对于约定共有部分，全体业主自然可以通过决议或修改规约的方式变更或取消原来的约定，但对于法定共有部分，应当排除业主通过约定方式加以变更。又比如，对于部分共有部分的修缮经费，应当由该部分共有权人分担，而与其他业主无关，但对于小区门卫室等全体共有部分的修缮经费，则应由全体业主分担。理解对共有部分进行的分类，还有助于正确判别共有人就共有部分产生的侵权责任。比如，就共有部分中的共有物致人损害的侵权纠纷而言，如果致人损害的脱落物来自属于部分共有的一幢住宅楼的外墙，则被告的范围应仅及于该幢住宅楼的住户，而不应涉及小区内其他住宅楼的住户，但如果致损物为小区
11、内倾倒的树木，或者坠落的路灯，则被告的范围可及于小区全体业主。,（四）车位、车库问题1、如何认定实际车位是否属于规划车位？2、“首先满足业主需要”的开发商操作方法（1）在已经卖出的房源中按照规划配比分批向买房业主出售车位；（2）对空余车位签订短期或不定期租赁合同。3、“首先满足业主需要”的义务主体包括业主和以自己名义对外销售房屋的包销人。,二、实务问题,建设工程规划许可证申领要求：通常要求设计文件中标明地面停车场范围及车位布置方式，标明地下停车库等地下空间的范围、层数、车辆停放位置、停车数量。问题：许多地方规划的露天车位不予办理专有部分登记 擅自变更规划车位的后果（以规划文件为准、擅自变更无效
12、并可致侵害业主共有权）,（四）车位、车库问题4、违反“首先满足业主需要”的后果 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将车位、车库处分给业主以外的人，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认建设单位与特定第三人之间的买卖、赠与等合同无效或者终止租赁等合同的，应予支持。建设单位超出配置比例将车位、车库处分给特定业主，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认相关合同中超出配置比例的部分无效或者终止其履行的，应予支持。,二、实务问题,（五）管理规约 1、现行操作模式下管理规约在业主之间是否形成权利义务关系？,二、实务问题,（1）开发商与小业主在买卖合同中签订,（2）
13、小业主收楼时与前期物业公司签订,现行操作模式：,建议开发商与小业主在买卖合同中签订管理规约应注意：（1）开发商与前期物业服务单位不应是管理规 约的签约主体；（2）包含的内容应当与前期物业服务合同的内 容不冲突；（3）明确：业主对管理规约内容的签认构成对 本建筑区划内其他业主的合同权利和义务。,存在问题：（1）以前期物业服务合同代替管理规约。（2）上述形式签订的管理规约是否等同于业主共同签订的管理规约？（3）管理规约中途变更内容。,2、通过管理规约能够解决立法不明问题：（1）住宅变性；（利害关系人的范围可以约定）（2）规划车位转让；（业主间转让规划车位的程序约定）（3）群租；（对群租限制的约定）
14、（4）饲养动物；（5）封闭阳台；（6）楼宇广告；（7）业主共有权受侵害时授权部分业主维权的约定；（8）有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”的约定。,二、实务问题,（六）物业变性中的利害关系人(法释10、11，不适用多数决规则)尊重管理规约的约定。（七）非业主的物业使用人（法释14、15、16）房屋租赁合同中可以约定：1 授权承租人代行业主部分共同管理权；2 授权承租人代行部分业主专有权和共有权。3 对承租人行为的约束不仅包括使用专有部分，还应包括对共有部分 的合理使用。（八）物权归属纠纷的处理依据及司法解释的溯及力人民法院审理建筑物区分所有权案件，对有关物权归属的争议，应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。司法解释适用于物权法施行后的行为且属于2009年10月1日前尚未终审完毕的案件。,二、实务问题,谢谢。欢迎互动交流。,
