安宁大屯新区项目市场研究82p.doc

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1、安宁大屯新区项目市场研究目录第一部分 项目属性分析4一、项目地段4二、项目区位4三、技术指标5四、项目资源5（一）自身资源5（二）周边资源6五、交通流量6六、价值判断7七、SWOT分析7八、属性界定7第二部分 城市属性判断8一、城市发展规划8（一） 城市规划方向9（二） 商业发展规划10二、经济运行分析10（一） 经济运行情况10（二） 居民消费情况12（三） 消费市场现状13（四） 商务发展现状15三、城市属性界定15第三部分 区域属性研判16一、区域市场分析16（一） 区域规划范围16（二） 区域规划理念17（三） 区域招商引资18（四） 区域建设目标18二、区域属性界定18第四部分 竞争

2、环境分析19一、住宅市场19（一） 市场格局分析19（二） 重点项目分析20二、商业市场25（一） 市场格局分析25（二） 重点项目分析26三、商务市场27第五部分 核心商圈分析28一、核心商圈范围28二、商业需求估计28三、商圈商业普查30四、商圈流量分析31五、区域商业空间31第六部分 客户特征分析33一、自住客户需求特征33（一） 客户购房需求33（二） 客户购房意向38（三） 客户个人及家庭背景40二、经营客户需求特征42（一）客户经营现状42（二）客户投资、经营意向及需求44（三）客户大屯新区商铺投资意向及需求47（四）客户大屯新区商铺投资能力48（五）客户个人及家庭背景信息49三、

3、消费客户需求特征50（一）客户消费行为50（二）客户大屯新区商业项目消费意愿54（三）客户个人和家庭背景信息57四、企业客户需求分析59（一） 客户办公现状59（二） 购买需求分析60（三） 项目选择意向60五、品牌商家需求分析61（一） 国美电器61（二） 港都家具62（三） 滔博运动63（四） 美好家园65（五） 宇莹服饰66（六） 大明星KTV67（七） 拿渡麻辣香锅68（八） 肯德基69第七部分 项目研究结论70一、住宅发展分析70二、商业发展分析71三、商务发展分析73四、综合发展建议73附件：突破商业地产开发瓶颈75商业地产成功招商攻略75一、商业地产招商特点75二、商业地产招商误

4、区77三、商业地产招商核心要决78四、商业地产招商工作的操作要点8082第一部分 项目属性分析项目属性分析旨在表现基地研究所获得的相关资料，对于地块位置、现状、资源等进行了解，做出初步的地块属性判断。一、项目地段本案位于安宁市大屯城市新区的核心位置片区主干道大屯路和珍泉路交叉口东北角，可以方便的到达周边规划片区，地理位置优越、交通条件便利，具有较强的区域辐射能力。二、项目区位根据安宁市主要片区总体规划，大屯城市新区是城市中心区连接规划中的麒麟片区、武钢片区和安宁市职业教育产业基地的咽喉。项目用地距离城市核心区直线距离约1.5公里，距离麒麟片区中心和职业教育产业基地中心的直线距离都在3公里左右。

5、图1-1 项目区位示意图三、技术指标本案用地性质现为居住用地，共45亩，容积率为3.5。根据贵方关于项目的设想，希望项目以一个综合体的项目入市，打造成为安宁具有区域影响力的地标性项目，对于住宅、商业、写字楼等物业类型都有一定规模的考虑。表1-1 项目基本指标信息表总占地面积45亩容积率3.5绿地率40%建筑密度28%地上建筑面积10-11万平方米地下建筑面积地下两层，负2层均为车库，负1层50%为车库，50%为商业目前的物业面积分配住宅约5万平方米；商业约3万平方米；公寓、写字楼约23万平方米。四、项目资源（一）自身资源项目地块仅45亩，自身资源匮乏，其核心优势在于其无可替代的区位和地段。图1

6、-2 项目周边资源分布图（二）周边资源1、现有资源 交通条件：位于大屯片区主干道大屯路和珍泉路交汇处； 教育资源：周边分布有安宁中学和安宁实验学校都是安宁区域的重点学校； 行政配套：安宁市公检法机关新址设置于项目周边区域； 人气氛围：周边住宅小区陆续交房，人气处于初步聚集阶段。2、潜在资源 体育配套：项目对面地块规划建设为运动场馆，项目便利性得天独厚； 商业氛围：项目周边的社区商业处于逐步升温阶段，宁湖峰境项目商业步行街进入实际运作阶段，政府重点规划建设商业项目金色商业中心已经开工建设，建设银行大楼已经楼成等，都预示着区域商业具有巨大的发展潜力。图1-3 项目周边商业分布图五、交通流量通过对工

7、作日和休息日的车流量和人流量监测我们可以发现，目前区域内部车流量大于人流量，且人流量约在5500人/日的水平。上述结果说明，目前区域内部居住氛围、人气氛围都处于很低的水平，尚需要较长的时间进行培育。表1-2 项目主入口交通流量监测表监测点工作日休息日日均车流量估计（辆/日）日均人流量估计（人/日）日均车流量估计（辆/日）日均人流量估计（人/日）大屯路与珍泉路交叉口7730554363205520六、价值判断核心价值：区位和地段优势；附加价值：周边区域未来配套齐全，发展潜力巨大，具备形成区域核心商圈的条件。七、SWOT分析表1-3 项目SWOT分析表项目优势项目机遇 地段优势明显，处于大屯新区核

8、心位置； 周边区域发展，周边社区入住率不断提升，社区商业逐步发展； 未来周边配套资源丰富。 区域规划明确，未来将和现有中心区一起发展成为安宁区域的配套服务中心区； 安宁城市经济快速发展，整体定位为工业城市，强化了大屯新区未来的发展地位。项目劣势项目挑战 用地性质尚不明确； 如果根据设想打造成为综合性物业项目整体体量偏小； 项目自身资源有限，必须通过其它方式寻求项目的核心定位，推动项目自身价值彰显。 区域商业成熟度提升需要加以时日； 对面的金色商业中心是区域规划重点建设的商业项目，会对项目的商业定位形成直接竞争； 伴随着安宁中心城区的改造，大量的商业项目将会在中心城区出现，形成强烈的人流竞争关系

9、。八、属性界定安宁的经济发展潜力和大屯新区未来的发展规划，加之项目拥有良好的区位地段条件，使得项目具备了良好的发展前景。伴随着安宁城市中心区改造的启动，大量的商业项目将会在中心城区涌现，加之区域内部金色商业中心的竞争，项目未来的商业部分面临较大的市场威胁，另外区域的商业成熟尚需时日，将导致项目的商业、商务功能的考虑面临一定的市场风险。第二部分 城市属性判断安宁市地处滇中高原，昆明市的西郊，距昆明市中心区公里。北面与西山区、南面与晋宁县接壤，西南与易门县、西北与禄丰县相连。年建成区面积平方公里。安宁市域范围包含个镇和个街道办，总面积为平方公里。一、城市发展规划城市规划区控制范围：连然和金方两个街

10、道办事处行政辖区范围及太平、温泉、草铺三个镇镇域大部分范围和青龙、县街两个镇的小部分范围，城镇重点建设控制区总面积约平方公里。城市规划区：连然和金方两个街道办事处的行政辖区范围及温泉、县街和草铺三个镇的镇域部分范围，城市规划区总面积约平方公里。图：2-1 安宁市市域城镇体系规划图（一） 城市规划方向1、城市总体发展目标根据云南省安宁市城市总体规划（2008-2020）安宁城市发展的总体目标是建设可持续发展的资源节约型现代化绿色工业城市。2、城市发展目标与性质森林式、环保型、园林化的现代绿色工业强市和休闲养生名城，现代新昆明的西部新城，中国西部重要的工业基地。3、市域产业布局规划图2-2 安宁市

11、域产业发展规划图三区一带：工业园区、城市中心区、水资源保护及生态农业区，螳螂川旅游度假与景观带。4、产业发展目标 西部重化工与能源产业区 南部水资源保护与生态农业区 中部城市中心区 东部体育与文化创意产业区 北部螳螂川旅游度假与景观带5、城市发展规模近期至年，城区城镇人口为万人。远期至年，城区城镇人口为万人。城区城镇人口规模预测：城区城镇人口最终达到万人。（二） 商业发展规划由于安宁城市整体定位为工业城市，所以目前暂未提出专项的商业发展规划。从城市整体规划的角度来看，城市中心区、大屯城市新区、太平镇和温泉镇将会形成一定体量的商业供应。城市中心区和大屯城市新区将会形成区域性的商业中心，而太平将以

12、住宅居住配套商业为主，温泉则以旅游休闲配套商业为主。二、经济运行分析（一） 经济运行情况1、地区生产总值安宁市的区域生产总值呈现稳步上升的整体趋势。2009年全市完成生产总值120.70亿元，同比增长11.2%，地区生产总值在昆明市十四个县（市、区）中排名第5位，增长速度排名第10位。图2-3 2005-2009安宁区域生产总值发展趋势图2009年安宁区域生产总值中：第一产业增加值7.14亿元，增长6.1%，第二产业增加值71.53亿元，增长10.6%，其中：工业增加值66.13亿元，增长8.6%，第三产业增加值42.03亿元，增长13.2%。表2-1 2005-2009安宁区域生产总值分产业

13、构成情况图年份第一产业增加值（亿元）增长率（%）第二产业增加值（亿元）增长率（%）第三产业增加值（亿元）增长率（%）2005年4.914.70%45.72-3.10%24.423.90%2006年5.356.10%50.9313.50%27.912.90%2007年6.255.80%62.8119.00%30.125.70%2008年6.865.80%69.9812.10%37.1716.60%2009年7.146.10%71.5310.60%42.0313.20%2、固定资产投资2009年安宁市完成固定资产投资总额52.59亿元，增长41.2%，在昆明市十四个县（市、区）中排名第6位，增长速

14、度排名第11位。从发展趋势上看，安宁的固定资产投资总额值和增长率都呈现出“V”型特征，2005年大幅增长后，2006、2007相继出现了负增长，从2008年才重新走向恢复期，2009年才逐渐恢复超过了2005年的水平。图2-4 2005-2009安宁区域固定资产投资总额发展趋势图在2008和2009年安宁固定资产投资总额恢复性增长的过程中，房地产扮演了重要角色，房地产投资额在固定资产投资总额中的占比不断提升，2009年安宁房地产投资完成20.02亿元，增长36.8%。图2-5 2005-2009安宁区域房地产投资额发展趋势图（二） 居民消费情况1、社会消费品零售总额2005-2009年安宁市社

15、会消费品零售总额翻了一番，从12.48亿元增加至25.31亿元，并且保持了较高的增长率，居民的消费需求和消费能力都有了较大幅度的提升。图2-6 2005-2009安宁区域社会消费品零售总额发展趋势图2、城镇居民人均可支配收入2005-2009安宁区域城镇居民人均可支配收入总额逐步提升，但增长率在2006和2009年分别出现了6.8%和4.1%的低值，与其他年份形成显著差异。这主要是由于安宁是以工业为主的城市，整体的居民收入水平受产业发展影响较大。2009年安宁市社会消费品零售总额在昆明市十四个县（市、区）中排名第5位，增长速度排名第12位。图2-7 2005-2009安宁区域城镇居民人均可支配

16、收入发展趋势图3、城镇居民人均消费性支出受到收入变化的影响，从居民人民消费性支出方面我们也可以看到类似的发展趋势。2009年城镇居民可支配收入在昆明市十四个县（市、区）中排名第1位，增长速度排名第14位。图2-8 2005-2009安宁区域城镇居民人均消费性支出发展趋势图（三） 消费市场现状2009年，在国家一系列刺激消费、扩大内需政策的拉动下，安宁市消费品市场出现了市场繁荣活跃、消费需求快速增长的大好形势，2009年全年实现社会消费品零售总额253135万元，同比增长18.1%。1、安宁市市消费品市场运行特点 全年消费品市场快速增长从全年消费品市场，一季度安宁市社会消费品零售总额增长28.8

17、%，二季度增长27.6%，三季度增长20.6%，四季度增长18.1%，充分展现了安宁城乡市场的活跃和繁荣。 城乡市场共同繁荣在城市居民收入预期增长的大背景下，城市居民消费，消费信心逐步恢复，推动了城市消费品市场的繁荣活跃。2009年城市实现消费品零售额180517万元，同比增长20.6%；随着安宁市农村居民收入的增加和新农村建设的逐步深入，拓宽了农村市场的消费领域，在各级政府消费惠农政策的强力刺激下，农村市场的潜力得到进一步挖掘和释放，农村实现消费品零售额72616万元，同比增长12.4%。 住宿餐饮业继续保持快速增长安宁市居民消费结构的不断升级，消费的理念转变，带动了住宿餐饮业快速增长。安宁

18、市住宿餐饮业实现零售额49925万元，同比增长23.9%，增速高于批零业增速6.2个百分点。 非公有经济快速发展2009年,安宁市积极营造公平、公正的市场竞争环境，为非公有经济发展提供了良好的发展空间，确保了非公有经济一直保持着快速发展的势头。安宁市非公有经济实现零售额156267万元，同比增长16.4%。2、三大因素推动安宁市消费品市场快速增长 消费结构升级促进了消费增长随着城乡居民收入的不断提高，居民的生活质量得到切实提高，消费由必需型逐步向发展型和享受型转变，加之国家的“汽车下乡”、“小排量汽车减免购置税”、“家电下乡”等一系列政策的实施，加快了消费结构的升级，汽车和住房消费继续成为20

19、09年消费亮点,促使安宁市消费市场快速增长。 国家宏观政策对安宁市消费品市场快速增长起了重要作用2009年各级政府不断出台扩大内需刺激消费的惠民政策，通过建立正常的工资增长机制，实施提高离退休人员养老金标准、最低工资标准和失业保险金标准，增发低保对象临时补贴以及上调个人所得税起征点等政策，切实提高居民收入，居民购买力增强。通过增加财政的转移支付，在全国范围内对义务教育对象实行免收学费，医疗保障等社会保障措施逐步到位，居民后顾之忧得到缓解，消费信心增强，消费潜力得以释放，对安宁市消费品市场快速增长起了重要推动作用。 假日经济拉动消费品市场的增长自国家改革休假制度，人们有了更多的假期，节假日期间，

20、特别是春节黄金周、中秋国庆两个大黄金周期间，各商家纷纷开展让利促销活动，让消费者感受到实实在在的优惠，节日市场热点纷呈。各超市在货源准备上更加注重绿色健康，蔬菜、肉制品、名牌烟酒、水果等节日商品销售火爆，服装商品大幅打折，吸引和刺激了消费者的购买欲，凸显了“假日经济”的魅力。（四） 商务发展现状由于城市整体定位为工业城市，城市第三产业发展程度较低，目前市场也没有专业的写字楼出现，也从侧面反映了城市商务发展水平的落后，市场对于专业写字楼的需求尚不明朗。三、城市属性界定安宁市是典型的工业城市，无论从产业结构，还是居民收入和消费能力的变化都变现出极强的产业相关性。根据城市的未来的发展规划，工业仍将是

21、城市发展的核心，但有新加入了旅游度假和体育文化产业等，这将为城市注入新的生机与活力。伴随着城市中心区的扩大与改造，城市中心区将会承担更多的区域服务配套、商业商务的功能，形成新的发展机遇与空间。第三部分 区域属性研判一、区域市场分析（一） 区域规划范围安宁宁湖新城是安宁目前建设规模最大、投资最多的城市建设重点，是服务配套大工业和现代服务业的城市综合区。宁湖新城总规划面积15平方公里，其中大屯片、宁湖片7.1平方公里为重点核心区。大屯片规划面积3.28平方公里，以行政办公、文化教育、卫生、体育、商业、金融以及住宅为主，人口规模 8万人。宁湖片规划总面积3.82平方公里。以宁湖公园（水域面积0.85

22、平方公里）为主，将形成城市滨湖休闲、康体休闲、自然生态的城市标志性公园。图3-1 宁湖片区发展规划图（二） 区域规划理念为培育新的经济增长点，高效促进宁湖新城良性化发展，树立经营城市的理念，发挥宁湖新城城市平台服务业、商业产业聚集、招商引资促动、内需拉动的积极作用，宁湖新城不断优化建设性详细规划，加强基础设施、市政公共服务设施和商业设施建设，充分考虑土地开发的经济效益，坚持不断调整和优化项目建设的规划设计，强化商务休闲娱乐和商业购物的功能，突出特色、做优环境、提升城市品质。致力将宁湖新城打造成高端的休闲商务区、最具特色的餐饮购物聚集区、最好的休闲娱乐区。宁湖新城按照“5331新区开发建设模式”

23、， 坚持“统一规划、统一征地拆迁安置、统一配套基础设施、统一公益性项目建设、统一招商引资”；破解了“二次搬迁、城中村、失地农民身份”三大关键问题；全面提高了“农民综合素质、农民生活水平和城市规划建设水平”；搭建了“一个城市融资投资、招商引资平台”。宁湖新城逐步实现了“商业服务、文化教育、休闲娱乐等产业功能向宁湖新城集中、资源土地向宁湖新城集中、农民就地向宁湖新城集中” 的三集中创新。（三） 区域招商引资截至2009年年底宁湖新城各类投资项目共38个，其中：已建设竣工项目24个，已开工和即将启动建设项目14个。实际投入资金24亿元，初步统计，固定资产投资累计达45亿元。（四） 区域建设目标201

24、0年，宁湖新城的区域建设目标可以概括为以下两个方面。第一，加大招商引资力度，加速引进城市基础设施建设和市政公共服务设施建设以及商业设施建设的项目，努力提升新城的品质和档次。第二，加强新城的综合管理和服务，提高服务工作水平和工作效率，使洽谈项目早日落地，引进项目早日动工，开工项目加速建设。加速推进 “金色商业广场”、“工商局办公楼”、“安宁公交车站场”、“移动办公大楼”、“鼎立医院”以及 “金色半岛”、 “保利宁湖峰境”住宅小区等一批项目建设。金色商业广场位于宁湖新城中心位置，总规划用地面积5合84.47亩，总建筑面积85927.47平方米，主要建设内容为集中商业购物广场、大型超市、品牌餐饮、健

25、身中心、精品风情街、电影超市等。安宁鼎立医院是由昆明鼎立医院有限公司投资建设的综合性医院，项目占地面积20亩，总建筑面积20200平方米，主要建设内容为门诊、医技、住院综合楼，行政、后勤综合楼。二、区域属性界定伴随着保利宁湖峰境、金色半岛、欣和雅苑等周边一大批住宅项目的相继交房，区域的居住氛围将进入逐渐提升的阶段，目前现有的社区商业也逐渐受到市场关注，特别是伴随着保利宁湖峰境项目商业街的启动和金色商业中心项目的面市，加速推动了区域成熟度的提升，商业和居住价值逐步彰显。从区域属性来看，区域定位服务配套大工业和现代服务业的城市综合区，我们认为区域的商业将获得较大的发展空间，居住价值也将提升。区域对

26、于商务空间需求不足，由于周边区域都为重型工业或化工企业其对总部经济发展模式的支撑有限。第四部分 竞争环境分析根据贵方对于项目发展方向的设想，我们将针对区域的住宅、商业和商务市场进行分析，以考察上述物业的市场空间。一、住宅市场（一） 市场格局分析安宁住宅地产成为各界关注的重点，首先源于太平。伴随着恒大金碧天下、万辉星城、昆华苑等一批大盘项目的相继进入，太平板块借助于昆明临近的区域优势，先于其他区域开始如火朝天的房地产开发。其次是温泉的旅游地产，安宁温泉作为昆明最为临近的温泉旅游区，也吸引了旅游地产开发商的目标，建设了以温泉山谷为代表的一批旅游度假项目。2008年昆明重新提出了“一湖四片”的城市整

27、体规划，安宁也针对自身特点重新提出“三区一带”的规划布局，明确了各个区域的发展重心，也使得安宁中心城区改头换面，快速发展的机遇。经过两年时间的孕育，安宁区域已经形成太平、温泉、中心区三足鼎立的住宅开发格局。图4-1 安宁区域住宅地产格局（二） 重点项目分析本案位于安宁大屯新区的核心区位，就目前安宁住宅市场的特点来看，我们认为项目的核心竞争区域应限定于中心区。在这一区域内，近期最有代表性的楼盘应数宁湖峰境和伊皇晶座，前者是安宁中心区品质楼盘的代表，伊皇晶座则是安宁城市核心地段首次推出的高层住宅项目。1、宁湖峰境保利宁湖峰境项目占地240亩，总建筑面积30万平方米，建筑密度为24.8%。地址位于安

28、宁连然镇大屯新区。从保利产品的定位中，保利宁湖峰境项目作为安宁市城市中心最大、最高端的一个项目，产品定位瞄准中、高端消费群体。项目在产品战略中，明确以高性价比的精品住宅为主，以城市地标性商用物业为辅的产品开发战略，通过一系列涉及商业办公、购物中心、会展、酒店等多种物业形态的成功开发，走综合型地产的发展方向。表4-1 宁湖峰境项目基本信息表名 称保利宁湖峰境开发商保利集团所属区域安宁市连然镇规划设计广州城建设计院营销策划中原地产电 话6423616地 址安宁市连然镇大屯新区物业类型小高层、洋房、别墅占地面积占地240亩容积率1.6总建筑面积30万平米总 户 数1800绿化率40.2%交房标准毛坯

29、目前主力产品100-400平米层高3米交房时间2010年3月31号价格小高层2680元/平米，联排别墅4000-8000元/平米交通状况位于大屯新区，离安宁3-5分钟路程社区配套规划商业，会所等周边环境紧邻安宁中学，安宁公安局，检察院，法院，安宁万人青少年活动中心项目特色水景营造较好，绿化面积较大，产品有特色。宁湖峰境规划有别墅、洋房、小高层、高层和主题商业。其中主题商业项目前端，宁湖路旁，公检法及上城名筑对面。别墅区位于项目的核心区域，是水景区域内，基本做到每户别墅都能见水。洋房区在别墅区后，围绕别墅区；小高层围绕洋房区；而高层住宅则在项目的后侧。图4-2 宁湖峰境产品位置分布示意图项目的洋

30、房以3房和4房为主，小高层以2房和3房为主。2房面积基本都设计在100平米左右，3房面积段集中于130-140平米的区间，4房面积基本在200平方米左右，整体设计以居家舒适为主旋律。表4-2 宁湖峰境项目产品信息表项目分栋统计户型栋数户型户型平均面积户数可售面积整盘比例别墅双拼C户型小计8C285.9164574.411.81%双拼D户型小计4D32182568.36三联排A户型小计1A1953585.17三联排B户型小计6B246184436.88四联排A户型小计16A1936412393.6四联排B户型小计7B246286893.74多层多层小计10E17413824026.949.02%

31、高层9层J户型小计2J13710814902.4272.51%9层F户型小计8F13543458620.212层J户型小计7J14230443274.6612层F户型小计1F1449613898.4612层H户型小计2H9735033993.6418层H户型小计1H9828828440.52住宅类总计185524860993.33%商业总计10617754.126.67%整盘汇总1961266363.1100.00%项目营销重点倾向于时尚感与稀缺感的结合，主要突出在细节上和产品上。突出项目与周边楼盘之间的层次，希望通过这样的营销来拔高产品价格。图4-3 宁湖峰境项目定位策略分析图伴随着市场环境

32、的一路走好，项目价格也不断攀升，小高层价格从销售初期的2680元/平米，涨至4000元/平米。图4-4 宁湖峰境项目营销策略分析图表4-3 宁湖峰境项目综合评价表项目要素评价项目规划宁湖峰境整体规划有特色，前后错落有致，水景布置合理，整个项目采光景观处理较好，水景利用有特色。产品产品主要是别墅、洋房、小高层和高层。产品突出舒适感与实用的结合。价格伴随着市场整体形势走好，项目价格稳步提升，小高层价格从最初2680元/平米提至4000元每平米。定位安宁市中心区中高档楼盘客户主要为安宁本地昆钢、云天化等企业职工换房者。销售情况在2008年受整体市场环境影响，经历了短暂的滞销，在市场整体回暖，安宁投资

33、价值提升的背景下，从2009年开始，项目去化速度较快。2、伊皇晶座伊皇晶座位于安宁市百花西路，电力大厦东侧。建筑面积约5万平米。本项目位于安宁市中心传统核心商业区，周边拥有强大生活配套，几乎囊括了安宁市的主要高档消费场所。表4-4 伊皇晶座项目基本信息表项目名称伊皇晶座项目图示项目位置安宁 百花西路电力大厦东侧 售楼部位置安宁 百花西路电力大厦东侧 开发商云南卓可力房地产开发有限公司 设计单位 海南元正建筑设计咨询有限公司 建筑面积48190.17 层数21层物业类型住宅、商业车位145 住宅总套数190套（回迁房42套） 户型面积区间88.74-139.58 开盘时间2010-5-29 绿化

34、率16.22 % 开盘均价 4860元/ 开盘销售率93% 容积率7.13 交付标准毛坯交通状况项目所在地交通是四通八达，百花路、金方路、洪源路、连然街迅速抵达整个市区。距安宁市客运站需3分钟车程。周边环境项目自身近2万商业，项目周边市政商业配套齐全，有金方超市、连然综合市场；亲亲宝贝幼儿园、连然小学、安宁一中 客户来源 以安宁本地客户为主 伊皇晶座项目立面风格为后现代风格，双子塔楼式设计，每座建筑高71米，共21层，精心打造安宁的地标建筑。1-5层营建20000平米大型商业项目必然使其成为安宁市地标型商业场所。6-21层为项目住宅，两梯六户设计，户型以两房三房为主，面积区间89-139平米。

35、项目共有190套房源，其中回迁房42套，对外销售房源148套。2010年5月30日开盘销售，截至中午12：40，销售139套。7种户型，面积区间88.74-139.58，均价约4860元/。表4-5 伊皇晶座产品配比与价格说明表楼栋房型户型面积区间（）推出套数（套）单价区间(元/平方米)总价区间（万元）销售套数A座2房A1/A489.26-98.43314577-508740-71313房A3/A5113.08-139.586462B座2房A4/B188.74-114.0315153房B3/B5123.75-138.713831汇总7种户型88.74-139.58148139A1户型：2室2厅

36、1卫1厨1阳台，参考建筑面积89.26平米户型优点： 舒适客厅揽尽社区主景，俯瞰城市繁华； 卧室观景飘窗，尽揽城市风景； 明厨明卫，采光、通风俱佳，尽享惬意人生。A3户型：3室2厅2卫1厨1阳台，参考建筑面积139.58平米户型优点： 超大客厅开阔气派，配以落地窗，视野辽阔； 客厅、主卧、次卧与7.5公顷百花公园比邻向往，奢享满眼青翠、鲜氧生活； 客房飘窗，尽揽城市街景繁华，双卫通透，厨房明亮； 户型整体方正，布局合理，让您尽享舒适人生。A4户型：2室2厅1卫1厨1阳台，参考建筑面积91.62平米户型优点： 主卧、次卧采光通透，视野开阔，直面社区主景观； 开发式客厅舒展大气，全名独立观景阳台，

37、舒适写意； 明厨明卫，营造健康空间，安享依然生活。A5户型：2室2厅1书房1卫1厨2阳台，参考建筑面积113.8平米户型优点： 户型布局合理，客厅宽阔，客厅、主卧、次卧、书房全采光设计，面朝社区主景观； 双阳台前后拥揽精致景观，鲜氧生活穿堂过户，拉阔生活功能空间； 宽敞厨房，美味飘香。B1户型：2室2厅1卫1厨1阳台，参考建筑面积114.02平米户型优点： 户型全明设计，通透性极佳； 客厅落地窗彰显大家风范，卧房观景飘窗，尽揽城市繁华街景； 独立功能阳台设计，延展生活空间。B3户型：3室2厅2卫1厨1阳台，参考建筑面积138.71平米户型优点： 全明设计，客厅通透，与阳台衔接，更显辽阔； 客厅

38、、主卧、次卧直面社区主景观，客房俯瞰繁华城市街景； 明厨明卫，更显健康理念，安享怡然生活。B5户型：2室2厅1书房1卫1厨1阳台，参考建筑面积123.75平米户型优点： 户型全明设计，通透性极佳； 客厅落地窗彰显大家风范，独赏城市繁华，卧房观景飘窗，尽揽城市社区主景观； 独立功能阳台设计，延展生活空间。二、商业市场（一） 市场格局分析在现代新昆明的总体规划中，安宁被纳入昆明都市圈“一湖四片及二城”的总体战略规划中，加之去年以来，安宁片区进驻了多家知名房地产开发商，住宅开发带动了社区商业步入一个新的发展方向。安宁传统的商业格局渐渐有所转变，最显著的特点是商业发展开始由安宁主城区开始向太平新区、大

39、屯新区及温泉镇转移，形成四足鼎立之势。安宁主城：伊皇晶座、金方大厦、东湖金城等项目相继面市，安宁中心城区的价值进一步被市场认可，商业升级也开始起步，伴随着安宁中心城区旧城改造的步伐，安宁主城的商业氛围将进一步提升。大屯新区：保利宁湖峰境及金色半岛、欣和雅苑等地产项目相继入驻。保利宁湖峰境的社区商业街目前正在对中高档餐饮、社区超市、便利店、药店、银行等品质生活需求商业进行招商工作，肯德基、广州御元堂SPA的进驻意向均比较强烈。温泉小镇：目前正在建设中的温泉山谷项目，占地 9600亩，规划了国际会议中心、五星级度假酒店、风情商业街、餐饮娱乐中心、民俗文化展示馆、民族工艺品制作中心等配套设施，可以说

40、几乎考虑了休闲度假生活的全部要求。太平新区：未来15年，太平新区将吸资500亿元打造中国奥林匹克小镇，总开发面积达62平方公里，而其距离昆明主城区20公里、新昆安、高海和安晋三大干线汇交于此的地理优势，颇具商业发展潜力。自2005年开始，一拨又一拨的开发商奔赴太平新区考察，寻找新的商机。据了解，目前这一片区的商业支撑来自于在建的地产项目万辉星城及恒大金碧天下社区商业。其中万辉星城三期“时光九篇”拥有 3000平方米的社区商业配比、恒大金碧天下则拥有90000国际航母配套打造的综合生活服务区。包括了铂金超五星级酒店，会议、饮食、娱乐、健康、运动和商业等六大中心及一所国际双语幼儿园。其中饮食中心建

41、筑面积约9000，设有高档次宴会中西餐厅、中档风味特色餐厅、无国界食府三个功能分区，可供享用中外各地域名品佳肴。娱乐中心建筑面积约8000，内设电影城、各种档次的影视厅、歌舞中心、儿童欢乐中心等。商业中心建筑面积约4300，将结合旅游度假中心，设置公交车站，配备大型超市、精品店、金融、生活配套等多种职能，便利购物需求。（二） 重点项目分析结合项目处于大屯新区的核心位置的区位特征，我们认为项目将来需要重点关注的商业项目主要有同区位的金色商业中心和宁湖峰境商业街，竞争区位的伊皇晶座、金方大厦和东湖金城。表4-6 安宁区域重点商业项目列表项目名称伊皇晶座金色商业中心宁湖峰境商业街金方大厦东湖金城项目

42、区位安宁主城大屯新区大屯新区安宁主城安宁主城项目定位地标性商业场所安宁商业地标安宁最高档的商业步行街传统商业核心大型商业综合体商业面积（平方米）2000085927.4717754待定130000业态规划尚未确定集中商业购物广场、大型超市、品牌餐饮、健身中心、精品风情街、电影超市等。安宁最高端的，也是第一个步行体系的商业街，肯德基、广州御元堂SPA的进驻意向均比较强烈。目前正在对中高档餐饮、社区超市、便利店、药店、银行等品质生活需求商业进行招商工作。在原有商业经营基础上进行升级，上部为住宅规划为都市豪宅产品。休闲中心（咖啡、茶、健身3000平米）、娱乐中心（KTV10000平米、酒吧、影院80

43、00平米）、饮食中心（高档餐饮7000平米、美食广场3000平米）、购物中心（超大型超市10000平米、名品购物街8000平米、大型家居市场）。三、商务市场安宁区域由于产业结构特征，市场对于专业商务楼宇体量需求有限，大规模推出商务体量也面临较大市场风险，未来新入市项目可能会形成少量的市场供应。第五部分 核心商圈分析一、核心商圈范围项目位于大屯新区主干道大屯路和珍泉路交叉口，根据区域的交通条件、区域地形以及城市的经济发展情况，我们设定项目的分级商圈辐射范围如下。 核心商圈项目所在地1公里范围内，即大屯片的主要区域； 主要商圈宁湖新城整个区域，由宁湖片和大屯片共同构成； 次要商圈包括城市中心、昆钢

44、、麒麟片区和安宁市职业教育产业基地区域，其中，麒麟片区和教育产业基地区域项目的辐射能力相对较强； 特殊商圈即武钢项目用地区域，主要是由于项目相对于城市中心距离该区域范围更近，具有一定的区位优势。图5-1 项目商业覆盖范围示意图二、商业需求估计人口比例对应的需求面积可由未来人口推算，运用人口与所需要商业面积的比例关系（按国际标准水平1：1，即人均商业面积达到1平米），推算出区域未来需求的商业体量。项目周边1公里范围内，目前共有19个住宅项目，总户数约16075户，以每户3人来估计，目前核心商圈区域居住人口约为29348人，最高居住人口约为48225人。另需综合考虑，宁湖新城大屯片规划人口规模为 8万人。表5-1 核心商圈人口量估计表序号住宅项目名称总户数（户）入住率（%）目前人口数（人）最高人口数（人）1金沙小区367