《年1月武汉房地产市场数据分析报告82p.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《年1月武汉房地产市场数据分析报告82p.docx（91页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、武汉房地产宏观背景分析武汉房地产宏观政策（一）2014年1月房地产调控措施国家层面：春节前政策调整较少，多是承接去年政策的重点，逐步开展工作，包括土地流转、不动产登记以及以房养老等，如：农业部发布关于切实做好2014年农业农村经济工作的意见以及地方“两会”陆续召开，重点探讨土地改革；中央编办发布中央编办关于整合不动产登记职责的通知；全国保险监管工作会议召开，将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。日期新政内容解读2014年1月3日国管公积金中心发布了关于加强中央国家机关住房公积金个人贷款差别化管理的通知。通知指出，职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款。职工
2、购买第三套住房的，不予受理贷款申请。总体方向仍是保刚需，有利于反腐。2014年1月17日国税总局：夫妻之间房屋、土地权属变更免征契税范围扩大；在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。其实是对老政策做了进一步明确的说明，不过或将助长人们通过离婚来获取购房资格的心态。2014年1月19日进入2014年，地方“两会”陆续召开。在北京、 山东、湖南、海南等省市的政府工作报告中，深化农村改革，放活土地经营权，鼓励承包土地经营权向新
3、型经营主体流转成为热点。要警惕农民权益边缘化，要切实做到土地制度改革“谋定而后动”。2014年1月21日保监会主席项俊波在全国保险监管工作会议上表示，今年我国要继续鼓励保险公司参与养老业服务，重点之一是开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”政策试点的具体时间表并未确定，相应产品还需研究出台才行。2014年1月24日农业部发布关于切实做好2014年农业农村经济工作的意见，对今年农村经济工作开展做出具体安排。意见提出，选择2个省开展整省试点农村土地承包经营权确权登记颁证工作，其他省份至少选择1个整县开展试点。农村土地承包关系的逐渐稳定和完善，使承包经营权用以抵押融资成为了可能。 2014
4、年1月27日国土资源部表示，中央编办发布中央编办关于整合不动产登记职责的通知，公布了不动产登记职责整合的方案。在该部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，未来将建立不动产登记信息公开查询系统，但涉密、个人隐私的事项除外。不动产登记已进入实质性推进阶段。最新武汉各银行房贷政策国有银行武汉市各大银行贷款利率(5年以上贷款基准利率6.55%)首套房二套房工商银行首付3成，基准首付7成，上浮10%农业银行首付3成，基准首付7成，上浮10%起建设银行首付3成，基准首付7成，上浮10%-30%中国银行首付3成，基准首付7成，上浮10%起交通银行首付3成，基准首付7成，上浮20%左右商业银行汉口银行首付3成，基准
5、首付7成，上浮10%招商银行首付3成，基准首付7成，上浮15%华夏银行首付3成，基准首付7成，上浮10%光大银行首付3成，基准首付7成，上浮10%中信银行首付3成，基准首付7成，上浮10%民生银行首付3成，基准首付7成，上浮10%备注：申请贷款的银行不同，或者是购买的楼盘不同，贷款情况可能有所不同。一月武汉商品住宅市场一、一月商品住宅新增2014年1月全市新增加推项目52个，新增总建筑面积185.07万平方米，其中住宅新增面积133.08万平方米。主城区项目34个，总建筑面积126.67万平方米，其中住宅新增面积102.02万平方米；远郊区项目18个，总建筑面积58.40万平方米，其中住宅新增
6、面积31.07万平方米。（一） 过去25个月，主城区月新增商品房、商品住宅供应量变化（2012年1月2014年1月）2014年1月，主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为126.67万方和102.02万方，分别环比上月减少17.3%和13.2%；与去年同期相比，商品房和商品住宅分别增加80.8%和94.4%。从历年1月份的新增供应来看，由于1、2月通常是中国的传统春节，楼市开盘意愿普遍不强。但今年有所不同， 2013年武汉楼市的全面火爆，使较多开发商继续看好2014年武汉楼市，故仍有不少项目于此时申领预售许可资格，市场供应反呈大热局面，与传统销售旺季的供应量相当。（二） 过去13个月武汉主城
7、区商品房竣工面积与新增面积变化2013年1月到2014年1月，主城区商品房总竣工面积1817.82万方，商品房新增供应面积1605.50万方。本月，主城区商品房竣工面积93.25万方；商品房新增126.67万方。从走势图上来看，12月份通常为全年竣工高峰期，而1月则为竣工淡季，故当月的竣工量环比出现减少。另外，由于武汉地产开发力度逐年加大，故竣工量同比仍为上涨。而从竣工与新增供应之比来看，当月因竣工进入淡季，但新增供应一反常态位居高位，故本月出现了新增供应量大于竣工量的情况，而统揽纵览过去一年以来的新增供应及竣工情况，整体上的总竣工量仍大于新增供应量，说明目前市场上仍存有一定数量的房源未进入预
8、售范围，也间接反映了当前武汉楼市的库存量依然较大。 （这一段写的很纠结，观点要明确，不要反反复复，一两句话把观点点出来就行，不用对数据反复说明）（三）一月新增商品住宅分片区供应 一月，武汉主城区和远城区商品住宅新增供应面积分别为102.02万方和31.07万方，分别较上月减少13.2%和41.6%。主城区和远城区新增商品住宅面积占全市新增住宅总面积分别为76.7%和23.3%，均较上月环比减少。其原因主要是传统春节长假的提前来临。（去掉，所有的分析都以春节长假为原因，该原因在前面提及一次就行）其中，远城区本月新增供应出现了较多的商业及厂房类项目，故其住宅新增供应占比环比上月出现了减少。一月，武
9、汉各片区商品房供应面积排行：本月的主城区商品房新增供应，汉阳中心区、东西湖区及武昌中心区分列前三，且均在20万方以上，南湖片、汉口中心区及二七后湖片其次，在10-18万方之间，关山片、青山区及沌口片则不足10万方，古田片本月仍无新增供应入市；远城区商品房的新增供应方面，黄陂区本月因较多的商业及厂房类项目入市，新增供应雄踞全市榜首，但未超过30万方，新洲区及江夏区在10万方以上，蔡甸区不足10万方，汉南区本月无新增供应入市。（语句要简练，前面写了新增供应，不用每个片区后面都加新增供应）一月，武汉各片区商品住宅供应面积排行：一月，主城区商品住宅的新增供应方面，汉阳中心区位居全市榜首，其新增供应也是
10、唯一一个超过20万方的片区，东西湖区、武昌中心区及南湖片紧随其后，新增供应在15-20万方之间，关山片在连续4个月位居榜首后，本月新增供应量严重缩水，不足10万方，汉口中心区、二七后湖片及青山片的新增供应在4-8万方之间，沌口片及古田片本月无住宅类项目入市；远城区商品住宅的新增供应方面，仅江夏区的新增供应在10万方以上，新洲区、黄陂区及蔡甸区的新增供应均不足10万方，尤其是黄陂区，尽管其商品房的新增供应位列全市榜首，但多为商业及厂房类项目，故商品住宅的新增供应量大幅减少，汉南区本月则无新增供应入市。（建议商品房和商品住宅统一制表，统一分析，否则出现大量重复，从分析到数据上，盖因商品住宅是商品房
11、的主体）（四）一月新增商品住宅分物业类型供应一月，武汉市主城区新增项目的物业类型主要为住宅，占80.5%，较上月增加3.7个百分点；其次是商业类物业，占11.2%，较上月增加9个百分点；写字楼办公楼类物业，占4.9%，较上月减少12.1%；车库及其他类物业，占3.3%，较上月增加0.6%；厂房及仓库类物业本月无新增供应入市。本月，因传统春节的提前到来，同时，返乡置业主流群体更多的关注于住宅市场，故投资属性较重的非住宅市场受关注度有所降低，其新增供应占比出现了减少。本月，武汉市主城区商品住宅的新增供应物业类型以高层类物业为主，占97.7%，其新增占比环比上月小幅减少0.2%，其次，多层类物业新增
12、供应占比为2.3%，其新增占比环比上月增加2.3%，其余建筑类型的物业本月无新增供应入市。进入2014年，主城区内高层项目的新增供应占比稳定在较高的数值，随着土地可利用资源的逐渐减少，未来这一数值还将持续增长。（建筑类型的新增情况分析可以删除，此类分析从月到年都不变，没有再说的必要）（五）一月新增上市项目一览1、一月武汉主城区上市项目项目名称项目地址开发企业预售面积（)汉中片二期危房改造项目硚口区操场角路（A地块）武汉华通置业发展有限公司79162.2中电武汉电子广场江汉区友谊路口武汉蓝天房地产开发有限公司45056.93海赋江城二期江岸区淌湖村（江岸区兴业路169号）中国水电建设集团房地产武
13、汉有限公司37269.75中胜村K1地块江岸区金桥大道20号武汉市中胜村城中村改造工程建设有限公司40896.42星悦城K4地块江岸区跃进村K4地块武汉星海原投房地产开发有限公司20490.12楚邦汉界江岸区后湖乡武汉凯通思房地产开发有限公司2344.51家美天晟阳光城（汉口印象）东西湖区金银湖马池中路北、环湖中路西家美天晟武汉置业发展有限公司36580.15“武汉临空皇冠假日酒店八方明珠”二期东西湖区吴家山街八方路西、田园街北武汉大地林肯置业发展有限公司44451.45金盛国际（金银湖广场二期）东西湖区金银湖金桥三路南、五景药业东武汉昆斯兰置业投资有限公司54682.05汇通公路港商业服务中
14、心一期东西湖区走马岭街107国道东、南十支沟南武汉运通置业有限公司37202.81“海林阳光城”一期东西湖区吴家山街东吴大道以南、三秀路以西湖北万德利置业有限公司41545.71城市空间东西湖区三秀路东、革新大道南湖北龙耀房地产有限公司31850.01泓悦府洪山区石牌岭东路武汉泓江房屋建设有限公司52910.34阜城新都洪山区武珞路378号武汉凯越房地产开发有限公司4885.17华润置地橡树湾项目一期地下车位武昌区杨园街铁机路5、7号华润置地（武汉）实业有限公司9594.36融侨城K3-1、K3-2一期武昌区柴林头村武汉融侨置业有限公司45893.91武汉保利城K1地块一期洪山区铁机村湖北保利
15、普提金置业有限公司89235.78南洋金谷青山区建设四路29号（武汉市青山区建设四路6号）武汉南洋金地置业有限公司44659.22金域天下花园(A地块）洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路交汇处（A地块佳兆业地产（武汉）有限公司36204.07清能清江锦城K7地块洪山区毛坦村武汉清能普提金置业有限公司74809.52洪山村城中村改造开发用地K11地块住宅小区项目武汉市洪山区文化大道李桥村武汉虹玉置业有限公司54055.56南湖半岛（1、2、3、7、9、11）洪山区洪山乡卓刀泉村湖北天马置业有限责任公司9824.68金地雄楚1号二期东湖开发区雄楚大道888号武汉市金地房地产开发有限公司39748.62
16、金地雄楚1号二期东湖开发区雄楚大道888号武汉市金地房地产开发有限公司44233.86陶家岭村“城中村”改造开发用地（汉阳国际B地块一二期）汉阳区陶家岭村武汉市永利置业有限公司17955.9新建磨山村城中村改造开发E地块（一期）（中国铁建国际城）汉阳区磨山村中铁房地产集团武汉有限公司1823.94中维月湖琴声汉阳区月湖大道以南，龙灯堤路以西C地块、D地块中维地产武汉有限公司31731.91中维月湖琴声汉阳区月湖大道以南，龙灯堤路以西C地块、D地块中维地产武汉有限公司43286.17卧龙墨水湖边1号地块汉阳区江堤街红卫村、渔业村武汉卧龙墨水湖置业有限公司48336.93限价商品房（汉水尚庭）汉阳
17、区赫山路昌家湾1号武汉晶振林置业有限公司21806.96龙阳村J地块（龙阳1号三期）汉阳区龙阳村（武汉市汉阳区芳草路88号）武汉世纪龙阳置业有限公司43377.52金地城J5地块五期汉阳区四新地区武汉金地伟盛房地产开发有限公司43169.99绿地新都会汉阳区四新南路与梅子西路交叉口西北部E地块绿地地产集团武汉置业有限公司9356.83华人汇和科技园（华中智谷）项目一期工程武汉经济技术开发区201M地块华人汇和科技园建设有限公司28218.662、一月武汉远城区上市项目项目名称项目地址开发企业预售面积（)联投广场住宅区武汉市江夏区大桥新区大桥村武汉联投鼎成置业有限公司62040.08保利清能西海
18、岸（一区）武汉江夏经济开发区藏龙岛办事处栗庙村武汉清能意盛置业有限公司31468.98伊托邦渔人码头二期江夏区五里界街锦绣村湖北大都地产集团有限公司13259.92汉口北国际商品交易中心G区武汉市盘龙城经济开发区刘店村武汉汉口北商贸市场投资有限公司110161.36创业中心黄陂区武湖农场青龙分场武汉朋谊科技有限公司6904.74巢上城三组团黄陂区盘龙城经济开发区叶店村、刘古塘村武汉新阳光房地产开发有限公司34056.83光明华府黄陂区祁家湾街农贸街武汉长飞置业有限公司22915.14汉口湖畔二期黄陂区盘龙城经济开发区许庙村武汉榕源房地产开发有限公司26735.79爱帝时尚创意产业园黄陂区横店街
19、道建华村、红寨村武汉爱帝针纺实业有限公司82229.2蓝色星城三期黄陂区横店街中华社区湖北天众置业有限公司10282.86名仕佳苑（一期）新洲区邾城街邾城大道43号湖北明佳置业有限公司34743.83新城世家新洲区阳逻街高潮村武汉盛浩房地产开发有限公司10211.36东城尚品（一期）新洲区邾城街城东村武汉兴开源房地产开发有限公司22587.53楚桥工业园二期武汉阳逻经济开发区红岗村、余集村武汉楚桥冶金设备制造有限公司16324福润华园武汉市新洲区阳逻街中份村武汉市华梅置业有限公司31246.09星光银河湾住宅小区1-5号楼蔡甸区奓山街星光村武汉市星光奥泰置业发展有限公司47534.9中核世纪广
20、场蔡甸区蔡甸街红光村湖北中核置业有限公司13438.54永辉茗筑商住楼蔡甸区蔡甸街文昌街武汉市永辉置业有限公司7870.18(六)楼市后市预测：从本月新增供应情况来看，尽管春节长假提前移至本月，但传统销售淡季并没有影响开发商的销售热情，当月的市场供应量达到了历史同期的顶峰，而从市场需求方面来看，同时，由于年前的一线城市的返乡置业群体，以及年前年终奖的发放，资金充裕的购房者居多，高端住宅的市场需求占比有所增加。购房需求因此转向高端，（这个分析有问题，购房需求因以上几个原因转向高端是揣测和臆断，而且也没有高端项目对应的供应和销售数据做佐证）万元以上项目的实际推盘量也有所增长。不过另一方面，同样因为
21、去年多数企业，尤其是品牌房企的业绩完成度不俗，故而在新的一年伊始，大多选择了提价或缩小优惠幅度等方式减缓销售速度，以保证其项目销售的持续性，故不少项目尽管获得了预售许可的资格，但当月的实际推盘量却远少于预售证的颁发。（楼市讲的是实际上市量，就预售证颁发情况和实际推盘量两个数据纠来纠去有何意义？给出实际的答复就行，这一段完全分析的糊涂，一方面说没有影响开发商的热情，供应量达到历史高峰，另一方面又说开发商减缓了销售速度，实际推盘量减少）所谓有效供应量就是实际推盘量，这不是互相矛盾？同时，不过由于春节长假的提前，看房购房也不再是主流活动，再加上新年正式实施的公积金新政等政策，故当月的市场需求也出现了
22、明显地较上一个月明显减少。不过未来，由于人口红利仍将持续，再加上今年武汉各行政区均有拆迁计划出台，且拆迁范围扩大至面积较小，但户数较多的旧城改造，故未来楼市一旦回暖，市场需求依然会维持在高位。（这段也最好不提，其一：春节长假提前成为了到目前为止凡分析必带的一句，无意义，其二：市场需求是否维持在高位，未经过详细的判断和研究，而且研究员在此意见上都是有分歧的）仍有机会回复至高位.从本月的房价控制情况来看，由于当月供需双方均向高端化发展，且全月销量明显下滑，致本月高端住宅的市场份额明显扩大，房价因此再度出现较快速地上涨，继去年年末主城区房价首度突破9000元/平方米大关后继续上扬，不过，随着春节长假
23、的结束，未来武汉楼市仍将以拆迁及首次置业的购房需求为主，（郑军华分析的是以改善性和首次置业需求为主,两方写的报告都互相矛盾，建议你们好好研究，不成熟的分析不要写）并且针对当前房价的进一步上涨，3月份不排除会有新的楼市调控政策出台，故节后武汉房价或会出现下滑地趋势。二、一月主城区商品住宅销售数据本月主城区商品住宅销售数据一览（14.1.01-14.1.31）销售金额销售套数销售面积成交均价套均价格套均面积（亿元）（套）（万）（元/）（万元）（）66.79777672.149258.8685.8992.77（一）武汉主城区商品住宅成交均价和成交量走势2014年1月份(1月1号-1月31号)，全市商
24、品房共成交12566套，其中商品住宅成交10586套，商铺和写字楼等其他非住宅成交1980套。在全市商品住宅成交的10596套中，主城区成交7776套，远城区成交2810套。1月武汉主城区在售楼盘343个，成交均价9258.86元/平方米，较上月上涨255.02元/平方米，楼市价格环比涨幅2.8%，与去年同期相比增幅16.9%。销售套数较上月减少2189套，降幅22.0%，平均每天销量251套，与去年同比减少13.1%。（注:从2014年开始，武汉楼市周报中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目，故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差）一月份武汉主城区楼市量跌价涨
25、。一月份，由于春节的提前到来，开发商的推盘计划开始放缓，不少项目甚至是申领了预售资格却迟迟未开盘，故楼市新增供应量虽同比大增，但明显减少环比却出现下滑，（又是矛盾啊，前面才说了：另外，大多数品牌房企由于去年全年业绩完成度较高，年初的销售意愿并不强烈，更多的是通过上调售价或缩小让利幅度来保持一定的存量，以待黄金时段推出。而；从市场需求方面来看，由于春节长假的临近，置办年货等与春节相关的活动也成为了主题，看房买房行为开始减少，不过往年的春节之前通常是返乡置业者较为活跃的时期，楼市之中也不乏有项目打着该噱头招揽客户，但是，由于去年年末的一系列新政的实施，对于外地购房者带了了来了一定的限制，故返乡置业
26、群体与往年同期相比也出现了一定的下滑，全月的市场需求也因此下降。；而从价格方面来看，十二月下旬以来，多个高端项目积极入市，且销量不俗，致中心城区房价大幅领涨，从而带动整个主城区商品住宅的成交均价不但稳定在9000元/平方米之上，也出现了一度接近万元每平的关口的跳涨现象，可以说主城区房价本月呈加速翘尾上行的特点。（整段分析再次啰嗦重复）一月主城区商品住宅价格波动排行前十：项目名称片区最新均价上月均价变化幅度亚贸恒升公馆武昌中心区105001300019.2%东立国际三期二七后湖片140001200016.7%金湖天地东西湖区8200730012.3%天伦美伦美舍二七后湖片9200830010.8
27、%新世界常青花园雁溪山东西湖区950086509.8%长航蓝晶绿洲武昌中心区12000110009.1%万达御湖世家武昌中心区25000230008.7%中建开元公馆青山区1050098007.1%常青南园江汉区11500110004.6%华润置地橡树湾武昌中心区12000115004.4%据亿房网研究中心数据统计，1月，武汉全市共有54个项目价格对比上个销售周期做出了调整，涨跌情况为39涨15降，主城区则为30涨13降，从主城区商品住宅价格波动前十可以看出，1月房价上调之风再度掀起，且上涨幅度较大，说明武汉主城区房价再度出现上行。，房价加速翘尾之势十分明显。（翘尾指得是上年年末的上涨，写在1
28、2月月报，可将翘尾因素作对1月的行情预测，现在已经14年1月份了，还翘尾？）一月份武汉市主城区每周楼市走势图：一月，武汉主城区商品住宅成交量呈倒“V”形趋势。首周正逢元旦放假，当周销量略有下滑，第二周销量反弹至全月顶峰，整个上半月，因返乡置业群体的入市，各周销量仍在2000套以上，武汉楼市未见明显下滑，不过从第三周开始，由于春假长假的临近，不但供应量开始萎缩，销量也呈持续下滑的趋势，月底跌至谷底。价格方面，走势也与成交情况一致。因去年12月以来，各片区内高端项目纷纷入市成交，主城区商品住宅的成交均价也持续拔高，到了第二周，由于价格第一队列的项目出现大量成交，房价出现一轮暴涨，当周房价接近万元每
29、平，达到新高，到了第三周，尽管价格顶层项目成交锐减，但武昌中心区高端项目的销量大幅增加，故当周房价虽有下滑，但依然高企，月末最后一周，由于春节的即将到来，当周销量锐减，同时，多个片区的销冠项目以价格洼地较低楼盘（不要用价格洼地楼盘这个词，用词十分不准，用价格较低楼盘比较恰当）为主，故当周房价出现了较大幅度的下滑，不过整体上，由于万元以上项目成交量普遍较多，各周的成交均价均高于9000元/平方米。受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。（三） 商品住宅成交均价过去13个月
30、，各区住宅月成均价的走势情况（2013年1月-2014年1月）：一月，武汉各主城区商品住宅成交均价中，片区均价环比下降仍占一半，万元以上均价的片区中，汉口中心区及古田片的成交均价明显上涨，其中汉口中心区本月销冠为价格雄踞全市第一梯队的和记黄埔世纪江尚，25000元/平方米的报价大幅带涨了片区均价上涨近2000元/平方米，古田片本月成交以融侨锦江及天宇盛世滨江为主，价格也因此涨至12500元/平方米左右，二七后湖片近期入市房源较多，且报价多在9000元/平方米之上，片区均价再度明显上涨；房价环比下跌的片区中，东西湖区恒大城销量不俗，片区均价向6500元/平方米靠拢，武昌中心区则因融侨城的入市，房
31、价反而有所下跌，青山区因成交偏重于低于奥山世纪城和中建开元公馆价格的福星惠誉东湖城，及武东金桂园、中交江锦湾等项目也有成交，片区均价出现下跌。关山片的碧桂园生态城本月荣登楼市销冠榜首，同时，去年十二月片区内多个万元左右项目扎堆入市成交，而本月该类项目销量减少，故片区均价跌幅位列主城区榜首。 片区1月均价上月均价变化涨幅同比去年汉口中心区15836.3013891.921944.3814.0%45.2%古田片区12435.5610590.901844.6617.4%34.0%二七、后湖片区9246.858869.58377.274.3%16.3%东西湖片6610.626898.54-287.92
32、-4.2%10.7%武昌中心区12477.1712759.39-282.22-2.2%22.7%青山区9123.629419.39-295.77-3.1%11.6%南湖片7712.307463.92248.383.3%4.5%关山片8007.858436.06-428.21-5.1%3.4%汉阳中心区8375.268285.2590.011.1%1.6%沌口片6894.586785.48109.101.6%7.4%过去13个月，主城区商品住宅月度成交价格结构变化（2013年1月-2014年1月）：纵览本月主城区商品住宅的成交结构，8000元/平方米价格以上的商品住宅的成交占比环比去年年末进一步
33、扩大，所占比例超过了六成，故当月主城区商品住宅的成交均价继续快速上涨，不过从扩大幅度来看，8000-10000元/平方米及万元以上的成交占比的环比扩大幅度明显小于去年12月，故本月主城区商品住宅的成交均价环比涨幅有所收缩。（四）商品住房销售过去13个月，各片区住宅月度成交量的变化（2013年1月-2014年1月）：从本月的成交构成来看，关山片的成交占比环比去年12月份明显出现萎缩，二七后湖片则因本月有新项目入市，其成交明显扩大，另一个明显扩大的片区则为古田片，该片区融侨锦江及天宇盛世滨江均成交较多，由此也反映了本月高端住宅市场份额的增加。另外，青山片及汉口中心区的成交占比可以看出其市场份额有所
34、收缩，不过相对于汉口中心区来说，因其本月成交偏重于内环核心地段，故片区房价不减反增，并成为拉动本月房价攀高的主要增长点。片区1月销售套数上月销售套数变化增幅同比去年汉口中心区549836-287-34.3%-19.7%古田片28417211265.1%9.7%二七后湖片75657618031.3%-14.7%东西湖区815904-89-9.8%-20.6%武昌中心区8531016-163-16.0%-36.4%青山区323517-194-37.5%16.2%南湖片14261971-545-27.7%-24.1%关山片12391987-748-37.6%18.2%汉阳中心区11321440-30
35、8-21.4%-0.5%沌口片399546-147-26.9%-2.9%1、 一月，武汉主城区成交量环比上月仅有古田片及二七后湖片有所增加，其余各片区均出现不同程度的减少，古田片增幅最大，达65%以上，环比下降的片区中，汉口中心区、青山区、关山片降幅均在30%以上，南湖片、汉阳中心区及沌口片的环比降幅均在20%以上。而从减少套数上来看，降幅最多的均为房价洼地较低的区域（房价洼地是一种新闻用形容词，用在报告上很不严谨，所谓房价洼地区域也更是造词了），减少较少的则为价格较高的片区，甚至出现了万元以上均价的古田片不降反增的现象，高端项目较多的片区销量下滑力度较小，意味着本月购买高端项目的改善型需求入
36、市量较多，。 这类需求一方面来自于武汉本地资金充裕的购房者，年前年终奖的结算，使其购房底气变足，另一方面则来自于返乡置业群体，这类购房者长期打拼于一线城市，较高的工资水平故而比较能承受二线城市的房价水平，且这类群体大多也青睐于房价较高，但配套齐全、交通便利的中心城区。（后面分析可以不要，属重复了三次的推测）2、 分成交面积过去13个月，住宅月度成交面积结构变化（2013年1月-2014年1月）：分析本月商品住宅成交面积结构，仅120-140平方米的房源成交占比出现了明显地扩大，90-120平方米的房源成交占比与上月持平，其余各类产品的成交占比均环比上月减少。尤其是90平方米以下房源，尽管该类房
37、源在临近春节前出现大量成交，但由于前期楼市销量较高之时少有成交，故其市场份额收缩。（分析有问题）其市场比重减少，120-140平方米产品成交占比的增加。究其原因，一方面则是年前返乡置业群体的入市，这类人群多为一线城市的高收入者，返乡后更青睐于户型较大的改善型房源以求一次到位，另一方面则是年前大户型产品的集中备案所致。（分析再次无理由重复）2、分建筑类型本月，武汉主城区商品住宅的销售绝大多数是高层物业，其成交量占总成交量的93.5%，环比上月继续增加2.4个百分点；其次是多层类物业，占3.4%，环比上月减少1.1%；小高层类物业占3.0%，环比上月增加0.2%，别墅类物业占0.1%，环比上月减少
38、1.5%。本月主城区商品住宅的新增供应仅有多层及高层两种物业类型，小高层及别墅类项目无新增供应入市，不过以碧桂园生态城为主的多层类项目仍有成交，另外，由于春节长假的来临，各物业的成交量均有减少，而别墅类项目成交基本转向远城区，故当月主城区别墅类物业的成交占比继续下滑，而主城区尤其是三环线内，目前各项目的供应基本以高层建筑为主，故主城区商品住宅的高层类物业的成交占比进一步扩大。3、1月武汉商品住宅销售排行（1）成交均价区域排行（2）成交量区域排行（3）楼盘住宅成交量排行（五）主城区各片区商品住宅成交汉口中心区：汉口中心区本月成交均价15836.30元/平方米，较上月大涨1944.38元/平方米
39、，环比涨幅高达14.0；成交套数549套，较上月减少287套，降幅34.3%。本月，汉口中心区成交以内环线项目居多，和记黄埔世纪江尚高达25000元/平方米的均价大幅拉高了整个片区的成交均价。古田片：古田片区本月成交均价12435.56元/平方米，较上月大幅上涨1844.66元/平方米，环比涨幅17.4；本月成交套数284套，较上月增加112套，增幅65.1%。古田片区本月销量明显增加，且成交楼盘以融侨锦江及世茂锦绣长江为主，片区成交均价因此出现大幅上扬。二七后湖片：二七后湖片区本月成交均价9246.85元/平方米，较上月增加377.27元/平方米，环比涨幅4.3；本月成交套数756套，较上月
40、增加180套，增幅31.3%。二七后湖片本月新项目入市热销，海赋江城天韵9400元/平方米的开盘报价大幅带涨了片区均价向该数值靠拢。东西湖区：东西湖区本月成交均价6610.62元/平方米，较上月下跌287.92元/平方米，环比跌幅4.2；本月成交套数815套，较上月减少89套，降幅9.8%。东西湖区的成交均价连续3个月持续下滑。本月因恒大城成交量较大，片区房价出现了明显地下滑。武昌中心区：武昌中心区本月成交均价12477.17元/平方米，较上月下降12759.39元/平方米，环比跌幅2.2；成交套数853套，较上月减少163套，降幅16.0%。武昌中心区本月融侨城的开盘热销，9800元/平方米
41、的开盘报价带动整个片区均价出现了明显地下滑。青山区：青山区本月成交均价9123.62元/平方米，较上月下跌295.77元/平方米，环比跌幅3.1；成交套数323套，较上月减少194套，降幅37.5%。本月，青山区楼市量价齐跌，对比上个月中建开元公馆的开盘热销，本月青山片楼市格局变动，低价位的武东金桂园及中交江锦湾等均有成交，明显拉低了片区成交均价。南湖片区：南湖片区本月成交均价7712.30元/平方米，较上月上涨248.38元/平方米，环比涨幅3.3；成交套数1426套，较上月减少545套，降幅27.7%。本月南湖片在剔除了福利房项目后，加上片区新增供应量较少，销量持续走低，不过保利公园九里的
42、成交则带涨了片区均价继续上升。关山片区：关山片区本月成交均价8007.85元/平方米，较上月下跌428.21元/平方米，环比跌幅5.1；成交套数1239套，较上月大幅减少748套，降幅37.6%。在进过上个月关山片大量万元项目扎堆入市后，本关山片高端项目成交明显减少，碧桂园生态城的多层洋房系列产品重新成为片区销冠，片区成交均价也因此明显下跌。汉阳中心区： 汉阳中心区本月成交均价8375.26元/平方米，较上月上涨90.01元/平方米，环比涨幅1.1%；成交套数1132套，较上月减少308套，降幅21.4%。本月汉阳中心区的成交以王家湾，马鹦路区域项目较多，汉阳人信汇、名流公馆、枫华锦都等项目较
43、高的报价带涨了片区的成交均价。沌口片区：沌口片本月成交均价6894.58元/平方米，较上月上涨109.10元/平方米，涨幅1.6%；成交套数399套，较上月减少147套，降幅26.9%。本月沌口片楼市以观澜外校城及爱佳七九八等项目成交居多，片区均价继续向7000元/平方米靠近。三、一月远城区商品住宅销售数据本月远城区商品住宅销售数据一览（14.1.01-14.1.31）销售金额销售套数销售面积成交均价套均价格套均面积（亿元）（套）（万）（元/）（万元）（）15.61281031.075023.7855.54110.56（一）整体远城区量价走势一月份(1月1号-1月31号)，据亿房网研究中心的统
44、计数据显示，目前远城区在售楼盘168个，成交均价5023.78元/平方米，较上月价格水平下跌128.15元/平方米，楼市价格环比跌幅2.5%，与去年同期相比涨幅20.6%。本月远城区销售套数2810套，较上月减少1045套，降幅27.1%，平均每天销量为91套，与去年同期相比减少27.2%。一月份武汉远城区楼市量价齐跌。本月，远城区商品住宅销量持续下滑。分析原因，很大程度上与今年春节的提前来临有关，节日的到来，各项目的开盘加推意愿明显减弱，市场供应量也大幅减少，同时，（去掉）去年年底的“汉七条”、公积金新政等政策对以外地购房者居多的远城区而言，影响力度要大于主城区，故远城区楼市成交呈全面下滑之
45、势；成交均价方面，江夏区成交量的减少，以及黄陂区成交以老城区为主的成交结构，影响当月楼市均价环比下跌。一月份武汉市远城区每周楼市走势图：纵览本月远城区各周成交走势，远城区成交量与主城区波动一致，也呈倒“V”型走势，第二周销量为全月顶峰，随后则持续下滑。，分析原因，一则，本月源城区新增入市项目较少，且多在第二周入市，二则，由于今年的春节提前至1月份，故下半月楼市受春节长假影响较大。（没有必要分析）远城区成交价格方面，则是一路下滑的趋势。首周，因房价最高的江夏区销量依然不俗，成交占比较大，故远城区房价高位开局，不过随后的几周，由于新增房源持续减少，江夏区的成交占比也呈持续减少的趋势，从而影响房价持续下滑，到了最后一周，不但江夏区销量继续下滑，且房价位于远城区第二的黄陂区，其成交楼盘也偏重于价格较低的黄陂老城区，两大主要板块的量价齐跌，影响了春节前最后一周远城区房价跌回5000元/平方米以内。受
