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1、住房公积金知识解说,（注意：部分数据会随着时间的推移而发生变化，请以实际情况为准）,小陆在上海一家国有企业工作三年时间，最近小两口看中了一套商品房，他们都觉得户型和位置否非常适合自己，总价120万，可他们只能筹措到70万，剩余的50万如何筹集，开发商建议可以申请住房贷款。于是，小陆开始为买房的事烦恼起来了,选择商业贷款好还是公积金贷款好？,公积金贷款要怎么办理？,可以办理住房公积金贷款的银行有哪些？,到底能贷多少年？,最高能贷多少钱？,公积金贷款有哪几个步骤，要什么材料？,那还款要怎样还？,公积金账户里面的余额还能有什么用？,目录,住房公积金概述,住房公积金的缴存和提取,住房贷款,住房公积金还
2、款,常见问题解答,住房公积金概述,住房公积金的定义,住房公积金的构成,住房公积金的好处,住房公积金的效益分析,住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。,住房公积金的定义,住房公积金的构成,员工个人账户,个人缴存部分和公司缴存部分均进入员工个人公积金账户；一般都是由住房公积金管理中心委托银行代为管理。,个人缴存部分,每月从个人工资中扣除,公司缴存部分,每月从公司账户中扣除,住房公积金的好处,购房时符合条件者可以申请住房公积金低息贷款；,租
3、房时可以提取住房公积金；,公司及个人缴存金额全部归个人所有，相当于公司额外为每个员工投入了一笔住房基金，个人总收益增加；,符合政府政策(退休、出国等）也可以一次性提取。,个人缴存住房公积金部分，免征个人所得税；,采用商业贷款购买的住房可以提取住房公积金；,住房公积金的效果分析,例：假设我司员工A,参加上海社会保险和公积金。上一年度平均应发工资6000元，每月社保个人缴纳660元，每月公积金个人缴存420元，公司缴存420元，全部入个人公积金账户。对该员工是否缴存公积金，每月最终获得的收益做如下分析：,该员工通过缴存公积金每个月的收益可比不缴存公积金的收益多456.4元，并且缴存公积金还可享受购
4、房低息贷款的优惠。,住房公积金的缴存和提取,住房公积金的缴存,住房公积金的提取,住房公积金的转移,住房公积金的缴存,缴存范围,缴存基数,缴存比例,市行政区域范围内的企业、民办非企业以及社会团体的在职职工及个体工商户,职工本人上一年度月平均工资，缴存基数上下限根据地方政策要求确定，每年调整一次。,具体缴存比例根据各地方政策执行，一般个人与单位缴存比例一致，个别地方有例外。,以北京、上海、广州、深圳、沈阳、苏州、成都、武汉八个城市为例。,住房公积金的缴存,各地缴存政策,中心审核,单位申请,全部入个人账户,单位经办人,缴存银行,设立单位、职工个人公积金账户,每月办理缴存,携带住房公积金缴存登记表、住
5、房公积金个人账户设立清册、住房公积金补缴计算表等相关资料,发送住房公积金缴存登记表，确定缴存基数、比例、汇缴银行,公积金缴存流程图,住房公积金的提取,各地提取政策共同点,各地提取政策不同点,中心/银行审核,提交申请,申请人,缴存银行,申请表、提取证明材料、身份证明材料,同意申请的凭证,提取凭证,员工指定的账户,将资金转入,提取流程,住房公积金的转移,员工需异动到外地的，个人公积金账户余额可以异地转移，具体转移情况如下表：,各地转移对比,职工向转入地单位申请转移,转入地住房公积金管理中心,转出地住房公积金管理中心,转入地单位开立员工个人账户,递交员工申请书、员工身份证复印件,发送员工申请书、身份
6、证复印件、公积金缴存凭证复印件、住房公积金异地转移联系函,资金转账至转入地住房公积金管理中心、发送住房公积金异地转移办结单、转账证明,转入地住房公积金管理中心,公司账户,将该资金转入,转入地单位,个人账户,转移流程图,公积金贷款,商业贷款,组合贷款,公积金贷款与商业贷款的比较,住房公积金贷款,目前，深圳住房公积金贷款政策尚未出台，因各地相关贷款政策都不尽相同，现对其他七个城市贷款政策进行逐一说明。（注：以下举例均不考虑贷款人的还款能力以及信用等其他参考信息）,住房公积金贷款,公积金首套房贷款：认定第二套及以上住房公积金贷款只看借款申请人是否办理过住房公积金贷款，暂时不包括办理过商业性个人住房贷
7、款的记录,二手房：已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产(上海以房龄在5年以上的房子认定为二手房),房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限,名词释义：,举例：甲、乙二人为夫妇，甲公积金缴存基数为3000，乙公积金缴存基数2500。目前，甲公积金账户余额为6000元，乙为5000元，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则他们可贷额度为（6000+5000）*40=44万元。（采用等额本息还款每月应还2335.2元，30年后总共产生40.07万元利息；采用等额本金还款产生的利息共计32.43万元）,可贷额度=共同贷款人公积金
8、账户余额之和*40,上海贷款政策,1、定义：补充公积金是指公司在为员工在缴足普通公积金后，愿意再额外出一笔钱用于公积金，员工自己也要同比例缴存公积金，存入员工个人补充公积金账户，属于公司给员工的一项福利。2、缴存政策：补充住房公积金单位和个人的缴存比例在1%-8%之间，由单位自行确定，缴存基数没有上、下限，但是当员工和单位缴存比例各超过5%后，超过部分需缴纳个税。3、贷款优惠：个人使用补充公积金贷款最高可贷10万元。,举例：甲、乙二人为夫妇，甲公积金缴存基数,为3000，乙公积金缴存基数2500。目前，甲公积金账户余额为6000元，乙为5000元，补充公积金账户都有3000元，现购买首套一手房
9、采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则他们可贷额度为（6000+5000）*40+（3000+3000）*20=56万元。（采用等额本息还款每月应还2972.07元，30年后总共产生50.99万元利息；采用等额本金还款产生的利息共计41.27万元）,可贷额度=共同贷款人公积金账户余额之和*40+补充公积金账户余额*20,上海贷款政策-补充公积金,举例：甲、乙二人为夫妇，甲月公积金缴存基数3000元，乙月缴存基数2500元，现购买首套一手房采用公积金贷款期限30年，满足其他贷款条件，则该夫妇可贷额度为（3000+2500-400）53.07=96.1万元，所以该夫妇最高可贷80万元。（采用等
10、额本息还款每月应还4245.81元，30年后产生的利息共计72.8万元；采用等额本金还款产生的利息共计58.96万元）,可贷额度=（共同贷款人月缴存基数之和-400）万元贷款月均还款额,北京贷款政策,举例：甲、乙二人为夫妇，甲公积金缴存基数,为3000，乙公积金缴存基数2500，缴存比例都为5%，甲公积金余额10000元，乙公积金账户余额8000元，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则他们的可贷额度=(10000+3000*0.05*2*2*360)*2+（8000+2500*0.05*2*2*360）*2=82.8万元80万，所以该户可贷额度是80万。（采用等额本息还款
11、每月应还4245.81元，30年后产生的利息共计72.8万元；采用等额本金还款产生的利息共计58.96万元）,可贷额度=(公积金账户余额+公积金月缴存额2至法定退休月数)2,广州贷款政策,举例：甲、乙二人为夫妇，甲公积金缴存基数3000元，缴存比例8%；乙缴存基数2500元，缴存比例10%，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则可贷额度=（3000*0.08*2+2500*0.1*2）/0.1*0.45*12*30=158.76万元40万元，所以该户最高可贷40万元。(采用等额本息还款每月应还2122.91元，30年后产生的利息共计36.4万元；采用等额本金贷款产生的利息共
12、计29.48万元),可贷额度=共同贷款人月缴存额之和实际缴存比例 12（月）0.45贷款期限（实际缴存比例选取较高的）,成都贷款政策,举例：甲、乙二人为夫妇，甲缴存基数3000，乙缴存基数2500，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则可贷额度=（3000+2500）*0.45*12*30=89.1万60万，则该家庭可贷60万元。（采用等额本息还款每月应还3184.36元，30年后总共产生54.64万元利息；采用等额本金还款产生的利息共计44.22万元）,可贷额度共同贷款人缴存基数之和4512（月）贷款期限,武汉贷款政策,举例：甲、乙二人为夫妇，甲缴存基数3000，乙缴存基
13、数2500，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则可贷额度=（3000+2500）*0.5*12*30=99万40万，所以他们可贷额度为40万元。(采用等额本息还款每月应还2122.91元，产生的利息共计36.4万元；采用等额本金还款产生的利息共计29.48万元),可贷额度=共同贷款人缴存基数之和50%12个月贷款年限,沈阳贷款政策,举例：甲、乙二人为夫妇，使用纯公积金贷款，甲缴存基数3000，乙缴存基数2500，现购买首套一手房采用公积金贷款30年，满足其他贷款条件，则可贷额度=（3000+2500）*0.35*12*30=69.3万50万，所以该夫妻最高可贷50万元。（
14、采用等额本息还款每月应还2653.63元，产生的利息共计45.53万元；采用等额本金还款产生的利息共计36.85万元）,可贷额度=共同贷款人缴存基数之和35%12贷款年限,苏州贷款政策,前提条件：1、单个人贷款、贷款期限30年；2、缴存比例取当地最低要求缴存比例；3、不考虑贷款人的还款能力以及信用等其他参考信息。,最高贷款额度条件,个人申请,银行初审,银行复审,担保公司审批,抵押登记,中心复审,银行发放贷款,无担保公司的,有担保公司的,签订借款合同,住房公积金贷款流程图,1、具有合法有效的身份证明。2、必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。3、具有完全民事行为能力的自然人，无
15、不良信用记录。4、与卖方签定有效的购房合同或购房协议。5、支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。6、贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。7、贷款银行规定的其他条件。,商业贷款,最高可贷额度即为房价的70%,商业贷款条件,借款人申请,银行审核,银行发放贷款,抵押登记,签订借款合同,首付款支付证明，买卖合同，身份证明，收入证明，发展商已签名保证的贷款申请审批表,在国土局进行产权登记、公证部门办理房产产权抵押登记,售房单位账户,出具付清房款证明,商业贷款流程图,组合贷款,组合贷款是住房资金管理部门运用政策性住房资金、
16、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的贷款，是公积金贷款和商业性贷款组合的总称。同时满足商贷和公积金贷款条件的，即可申请组合贷款。其中商贷部分按照商贷利率执行，公积金贷款部分按照公积金贷款利率执行。,提交申请,公积金管理中心初审,公积金管理中心对公积金贷款部分复审,经办银行对商贷部分复审,中心合并资料并通知贷款人公积金贷款部分面签,贷款人公积金贷款部分面签,通知银行领取审核通知单,组合贷款流程图,发放贷款,商业贷款与公积金贷款的差异,住房公积金还款方式,一年期以内的公积金个贷，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金个贷，应当按月或者按年偿还贷款本息。住房公积金贷款的按月还款方法有：等额本
17、息还款法和等额本金还款法两种。,假设使用公积金贷款30万元，贷款期限30年，采用等额本息还款法和等额本金还款法每月应还款额如下表：,采用等额本金还款法的前期还款压力比较大，但是总的贷款利息相对等额本息还款法低，个人申请贷款时可根据当前还款能力采取最适合的还款方法。,举例说明,公积金贷款还款主要有两个途径，一是每月定期向还款账户里存入不少于当月的应还款金额；另一种是委托公积金管理中心扣除公积金账户余额以偿还贷款，当余额不足时再向还款账户里补足还款额进行还款。,还款途径,常见问题解答,1、问：公积金账户余额可否作为购房首付？,答：公积金的使用前提是建立在已经产生消费情况下，所以不可以。,2、问：工
18、作调动到异地能提公积金现金吗？,答：一般情况下，到异地工作，如户口迁移或外地户籍，可以提取公积金现金；如户口未迁移，不能提取公积金现金，但可以将账户转移到异地新工作单位。,3、问：新房装修可否提取公积金？,答：目前只有深圳可以提取，其他地方暂时不可以。,4、问：如何查询本人住房公积金账户余额情况？,答：拨打公积金管理中心电话、登陆公积金管理中心网站、凭本人身份证到缴存经办银行或者公积金管理中心查询。,5、问：夫妻双方都缴存公积金可否申请两份贷款？,答：不能。根据住房公积金管理条例规定，夫妻双方有一方有贷款未还清的，不可以再次申请住房公积金贷款。,6、问：在A地买房,可不可以用B地的住房公积金贷款？,答：视情况而定。,
