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1、桐庐新江厦二桥南3#地块项目前期研究报告目录第一部分 桐庐城市31 城市简介31.1 地理区位31.2 行政区划31.3 交通条件31.4 人文研究42 宏观经济42.1 经济概况42.2 指标分析43 发展规划7第二部分 房地产市场研判101 一级市场分析101.1 土地供应分析101.2 土地出让特征112 二级市场分析122.1 房地产市场总体运行特点122.2 未来房地产市场发展预测143 政策分析153.1 国家政策153.2 当地政策174 市场竞争分析184.1 板块划分184.2 楼盘分析184.3 重点个案20第三部分 项目SWOT分析331 土地属性分析331.1 项目区位
2、331.2 地块四至341.3 规划指标341.4 宗地现状361.5 周边配套361.6 交通条件372 区域规划分析383 SWOT分析393.1 优势393.2 劣势393.3 机会点403.4 风险性404 发展方向预判404.1 蓝海战略414.2 红海战略415 项目发展方向42第四部分 市场客群分析431 桐庐客群特征431.1 年龄特征431.2 经济能力431.3 置业动机431.4 物业关注要素442 本项目客群锁定45第五部分 项目总体定位461 项目定位461.1 定位思考461.2 定位诠释471.3 功能及档次472 产品建议472.1 业态构成472.2 用地构想
3、482.3 规划设计482.4 户型配比542.5 设计建议543 价格建议59第一部分 桐庐城市1 城市简介1.1 地理区位桐庐县位于浙江省西北部，地处钱塘江中游，东接诸暨，南连浦江、建德，西邻淳安，东北界富阳，西北依临安，总面积1825平方公里。全县地势，西北和东南向富春江沿岸降低，以丘陵山区为主，平原稀少。 1.2 行政区划现桐庐县辖2个街道、7个镇、4个乡（包括1个民族乡），全县人口39.8万，其中县城区人口余10万人。1.3 交通条件交通运输、公路路网建设快速发展。2007年末境内公路通车里程达1661.97公里（包括等外公路479.99公里）。国、省道及县(乡)公路继续得到改善，1
4、6省道和320国道连接线工程已基本完成；20省道桐庐段改建工程全面完成路基工程；桐庐综合码头已完成80%工程量。杭千高速的全线贯通更使桐庐占据了优势的地理位置。1.4 人文研究安土重迁。安于本乡本土，不愿轻易迁移。但在现代社会的日益更新下，走出去是当前新桐庐人的普遍想法。追求享受。讲究吃穿，日常消费高，极爱门面，偏爱浮华。崇尚和谐。注重与自然山水的和谐，人与人之间注重关系的平衡和协调，不喜欢抛头露面，做事讲究陈规，守秩序。安于现状。对生活品质要求不高，缺乏创业精神和动力，但逐渐学会在安于现状中思考，并从中寻找机会，申通快递便是其中的佼佼者。敢为人先。房改、旅游民营化、国有资产转制以及政府精简机
5、构等改革，都走在了前列，尽管预期效果不如人意，但也有其正面意义。2 宏观经济2.1 经济概况按照“强工业、优农业、兴三产”的总体要求，桐庐目前已经形成了以旅游休闲产业为主发展三产服务行业，以服装针织和制笔为龙头发展制造业，同时培育蜂蜜和茶叶等优质农产业，三驾马车并驾齐驱，共同推动桐庐县整体经济的大力发展。2.2 指标分析2.2.1 国内生产总值中原观点：经济总量不大，增长方式相对粗放的问题依然存在，且其中第三产业比例不足30%，仍以6成以上的第二产业为主。目前，预计08年全市人均生产总值为41700元，达6100美元。对于房地产市场而言，根据发达国家经验，一般来说，住宅消费分为4个阶段：第一阶
6、段，人均GDP3000美元以下为解困期；第二阶段，人均GDP30008000美元为数量发展期；第三阶段，人均GDP达到80001.5万美元为质量期；第四阶段，人均GDP超过1.5万美元为个性舒适期，即别墅概念。这意味着在今后较长的一段时期内桐庐房地产开发将处于高速发展阶段，以追求品质生活为主。2.2.2 固定资产投资中原观点：受国家宏观调控政策影响，投资结构继续调整，固定资产投资呈现平稳增长态势，这也为全市的各项城市建设提供了有力的经济保障，有助于城市发展水平的持续提高，避免因经济过热而导致的泡沫性发展。在2008 年全国固定资产投资的情况来看，一股大跌的冷风中，桐庐却依然预计保有13%的增长
7、幅度，且较07年还上浮1个百分点，说明桐庐城市经济泡沫较少，投资力度加大，投资增幅回升，后市发展强劲。2.2.3 城镇居民人均可支配收入中原观点：经济社会的健康快速发展，使得桐庐居民人均可支配收入平稳增长，给老百姓带来了较多的实惠，同时也为房地产的发展奠定了良好的基础。预计08年人均可支配收入突破2万元大关，达20030元，继续保持着每年10%以上的增速。桐庐居民收入的提高，意味着更强的支付能力和对价格上涨的承受能力。2.2.4 城镇居民人均消费性支出中原观点：桐庐城镇居民消费近年来保持10%左右的高速增长，全市恩格尔系数35.5%，根据联合国粮农组织判定，恩格尔系数60%以上为贫困，50-6
8、0为温饱，40-50%为小康，40%以下为富裕。我们因此可以判断，桐庐城镇居民生活条件日益改善，对住宅品质及生活舒适的关注会越来越高。3 发展规划规划期限2006 2020 年城市性质县域行政、商业、文化中心，以山水风光为特色的风景旅游城市，杭州大西部的卫星副城。人口规模2010年：县域实际居住人口可达54.5万人，其中常住人口53万，第二居住地人口1.5万；县城人口为15万+1.5万，用地规模为20.59平方公里。2020年：县域实际居住人口可达75万，其中常住人口68万，第二居住地人口7万；县城人口为23.5万+4万，用地规模为29.62平方公里。县域格局两轴两周，一主一副五级县城发展江南
9、新城“丁”字型发展方向，即东北-西南沿江带和西北-东南迎春南路沿线。居住规划老城居住片区：依托老城发展，逐步改造现有危旧房，增加公共配套设施。中心居住片区：依托江南新城中心区，结合行政商贸中心，发展中高端住宅。城西居住片区：依托城西开发，为青山工业组团发展生活配套。大奇山居住片：依托大奇山生态环境，发展第二居所特色的高端住宅。中原观点：l 因桐庐县地域狭小，虽然规划板块分为七部分，但空间距离感较弱。l 四大居住区中仍以新城中心居住区最为看好，县政府、法院、建设局等政府部门的新近搬迁使得该地区配套逐渐成熟。l 老城中心区受地理空间限制，除旧城改造外，新供开发用地有限。l 本项目地块处于江南新城“
10、丁”字形发展的中心节点，黄金优势地段，潜力巨大。l 预计未来5年内，在经济建设大力发展，城市化进程不断发展的前提下，桐庐房地产市场将呈现供需两旺的势态。第二部分 房地产市场研判1 一级市场分析1.1 土地供应分析2007年县城同类性质出让地块明细单位：平方米、万元、万元/亩地块坐落土地性质占地面积容积率成交价格单价原桐君制药厂地块商业、居住98251.651463.999.4石马安置小区东侧商业办公居住39975N/A779.512513.0大联路和阆苑路交叉口居住兼商业、办公11695N/A3500.85199.7梅林溪西侧、春江路边居住兼商业、办公34820N/A5570.12106.7迎
11、春南路电力大楼对面商业、金融、办公819541278.42104.1迎春南路电力大楼对面商业、金融、办公769641200.576104.1迎春南路新天地花园对面商业、金融、办公825241287.312104.1迎春南路新天地花园对面商业、金融、办公941141468.116104.1迎春南路审计局东南侧商业、金融、办公99103.21555.87104.7迎春南路审计局东南侧商业、金融、办公126453.21972.62104.1合计15242420077.387.852008年县城同类性质出让地块明细单位：平方米、万元、万元/亩地块坐落土地性质占地面积容积率成交价格单价迎春南路与金堂山路
12、叉口大型商场兼办公166002.352689.2108.1二桥桥头南端西侧地块商服业用地60866.581743.639191.1平阳山E区居住兼商业、办公413952.428444.58136.1县城新区58号地块居住、商业容办公114872.64411.008256.1富春江二桥南侧2#地块商服(宾馆)用地77301.51646.49142.1桐庐桐君街道乔林路商住用地21678N/A2926.5390.0汽车站地块B-区块商业金融业用地73945.3998.1990.0汽车站地块B-区块商业金融业用地69785.5942.0390.0县城新区47号地块居住兼商业、办公564011.769
13、65.523582.4富春江二桥南侧3地块商业金融业、办公119774.54078.1685227.1合计18772634845.36123.801.2 土地出让特征l 根据县国土资源部的统计，2007年至2008年，桐庐县共出让土地219宗，总计面积299.2万平方米，但其中工业性质及专业市场用地由165宗，占总面积的78.4%。由此可见，夹杂在千岛湖和杭州之间的桐庐，在旅游产业上心有余而力不足，政府也开始大搞工业经济，以寻求城市的进一步发展。l 除开工业用地外，近2年来桐庐县所出让的219宗土地中有24宗（34.5万平方米）商业类用地和30宗居住类用地，上述07年和08年所列出的20宗用地
14、均属商业类用地，且基本上全部分布于县城中心，另有4宗商业类用地分布于其他乡镇，但30宗（30.3万平方米）居住类用地基本全部分布于其他乡镇。由此可见，土地的稀缺，桐庐县城将是未来的行政、商业、金融、办公中心，住宅价值将会进一步提升。l 从供应量方面来看，07和08两年无论是商业类还是居住类用地都不算大，但商业类用地主要集中于县城中心，且仅余10万人的有限需求，加剧了后市商业类物业的竞争，相反，居住类物业能够相对均匀的分布于其他各乡镇，得以平衡住宅需求，因此也可以看出县城中心上市供应的住宅楼盘中，新盘较少，未来价值可观。l 从土地价格方面，以县城中心商业类土地为例，我们不难看出，08年平均每亩1
15、23.8万的成交均价较07年上涨了40.9%，这与国内各大中城市的下降形成了鲜明的对比，再一次说明了桐庐房地产市场近年来不温不火的局面使得泡沫较少，在其他城市遭遇寒流的时候，桐庐能否成为炙手可热的香饽饽还有待市场的检验。l 随着土地市场的日益规范，以及开发商面临的资金压力，土地开发周期较之以往将明显缩短，近几年土地供应势必会形成在今后相当一段时期内，市场始终能提供稳定大量的项目供应，市场竞争压力及风险会有显著提升。l 从近2年城市商业类土地供应来看，本项目潜在竞争对手较多，尤其以励骏会置业在08年初获取的4幅地块（总建面18万方）为最大竞争对手，所以避免同质化竞争，寻求差异化产品，引领桐庐房地
16、产发展是重点思考方向。2 二级市场分析2.1 房地产市场总体运行特点2.1.1 进入初期：大杭州范围内存在反市场规律房地产作为桐庐县国民经济中的一个新兴产业，近年来受市场需求拉动和政府招商引资发展迅猛，投资额逐渐增长，但相对整个大杭州来说，2%左右的市场份额不足以引起众多开发企业的关注，也正是因此，出现了与大杭州相反的市场规律。从增长率方面可以看出，04年和06年出现较为明显的反差。究其原因，概括为两点，一则桐庐当地刚性需求为主，外来投资需求不强；二则受宏观政策影响较小，紧缩时成为“避风港”，宽松时成为“鸡肋”。2.1.2 开发当中：当地开发企业从众效应明显2006整个大杭州市场投资水平增长降
17、到近5年来的新低7.8%，桐庐商品房竣工面积大幅缩减，负增长31.8%，说明当地开发商见势不妙放慢项目开发进度，都在等待整个市场的回暖。2007年大势所趋，全国市场一片红火，桐庐商品房竣工面积大增101.7%，说明当地开发商也想趁此大势加快出货速度。2.1.3 销售终端：价格泡沫较少，成交逆势奇葩桐庐房价素来平稳增长闻名已久，从04年到08年的连续五届房交会中价格增长幅度均控制在5%10%左右，泡沫成分相当之少，主要原因是由于外来投资需求较弱，价格水平较为稳定，并未出现大城市价格起伏不定的局面。去年成交量更是出现逆势奇葩，07年整个杭州成交量增长51.1%，桐庐增长55.4%是大势所趋，而08
18、年整个杭州成交量下降37.7%，桐庐却增长26.1%，主要原因是整个大杭州范围内桐庐房价处于最低位，平稳增长且市场泡沫较少，在各大城市遭遇寒流的时候，以本地刚性需求为主的三四级县市发展就会如火如荼。2.2 未来房地产市场发展预测2.2.1 后市供应激增，去化压力较大根据桐庐县“十一五”房地产业发展规划纲要，1997年至2005年桐庐县的房地产投资规模平均增长率为38.09%，考虑到宏观调控和存量房地产的影响，“十一五”期间年均增长率为15%，也就是说未来两年总投资应达到25亿元左右，与06和07两年的水平基本相当，应该可以实现。由此我们可以认为，纲要中所指桐庐县今后5年每年投放市场50万平方米
19、商品房总量的预测也是相差无几，所以依照目前前三年商品房消化总量75万平方米计算，未来两年桐庐县商品房存量和新增供应将超过175万平方米，同时根据前面所列出的07和08两年商业类土地出让计算，未来两年在这175万平方米中约有90万平方米的商业类物业产品，与本项目形成了较大的竞争。2.2.2 新增人口较多，有效需求不足根据政府预测，到“十一五”期末，桐庐县的城市化率将从现在的46.7%提高到60%，“一主一副四极”将集聚新增人口10万左右，按照目前桐庐城镇居民人均面积30平方米计算，新增城市人口对商品房将产生约300万平方米左右的较大需求。但是按照目前年均25万平方米的消化速度来看，10万新增人口
20、中真正的有效需求不足，主要是因为随着桐庐经济的快速发展，工业强县政策的贯彻所带来的外来务工人员和科技人才的增加，对廉租房、人才公寓会产生更大量的需求，而商品房的有效需求还在于本地居民。2.2.3 房价收入合理，价格持续维稳城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住建筑面积和房价有直接的关系，国际上一般比较认同的理论是：家庭人均可支配收入之和的3-6倍为住房总价是较为合理的。2005年桐庐居民家庭人均可支配收入为14708元，房价3300元/平方米，按三口之家人均面积为21平方米计算，房价收入比为4.7倍。预期2010年城镇居民家庭人均可支配收入之和为66348元(221163=66348)，人均建筑
21、面积30平方米，若按房价收入比6倍计算，到2010年商品房控制在40万元/套，则均价为4400元/平方米，未来两年合计增长10%左右，尚属合理范围。2.2.4 大户型存量多，中小户型可期根据建设局房管科的最新统计，到去年底为止，累计未销售住宅商品房39.71万平方米，合计3135套，即平均户型面积达到126.7平方米，而其中90平方米以下户型面积仅有4.71万平方米，合计643套，占全部存量房的12%。这就存在两种可能性，其一，与06年国家出台的“70/90”政策极大不符，在桐庐体现的政策滞后效应会使得未来中小户型供应剧增；其二，90以下中小户型在桐庐市场需求力度超过大户型甚多。所以无论哪种可
22、能，未来桐庐市场的中小户型都值得期待。3 政策分析3.1 国家政策时期类型内容目的第一季度金融央行公布经济适用住房开发贷款管理办法针对经济适用房开发房地产企业的优惠贷款政策住房建设部发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见重申新批商品房建设面积70%须90平米以下的原则住房两会中温家宝的政府工作报告提出“抓紧建立住房保障体系”政府对建立住房保障体系的力度加大第二季度税费杭州市农税中心取消二手房(不包括商铺、写字楼等非住宅)交易评估降低交易成本，促进二手住宅交易税费国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知调控从紧，严控税收土地管理国有建设用地使用权出让合同示范文
23、本出台规范土地出让管理第三季度金融央行行决定下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27%，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调原则作相应调整；存款利率不变。六年来首次下调贷款利率，财政政策转向积极第四季度金融央行从10月15日起下调存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，国务院决定自9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。九年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率。房地产管理杭州市政府出台关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见
24、。24条新政，政府出台救市措施金融财政部下发通知，从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税。同时，央行决定自10月27日起，最低首付款比例调整为20%，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。降低交易税费，降低按揭支出金融10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率和贷款基准利率各下调0.27个百分点，第三次降息，继续调控经济国务院出台扩大内需十措施，确定4万亿元投资计划刺激经济，拉动内需住房杭州市政府印发杭州市区廉租住房保障实施细则（试行）的通知明确了廉租房在管理、申请、核定
25、方面的具体细则金融11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。12月5日起，下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点降息幅度加大，调控力度增强房地产管理杭州市物价局下发了关于规范商品房交易价格行为的通知自2009年1月1日起正式执行规范市场房地产管理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。放宽第二套房贷，减免营业税房地产管理国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见加大保障性住房力度
26、，鼓励住房消费，支持开发企业积极应对变化金融12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。第五次降息，持续调控税费国务院公布了第546号令，废止城市房地产税暂行条例。同时，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。取消城市房地产税中原点评：2008年的政策可谓前缓后疾。应对中国经济所面临的外冷内热的局面，以及全球性金融风暴的影响，各项政策
27、在下半年频频出台，力度之大频度之高为近年来所罕见。今年的前二季度以严控土地，鼓励融资、加强税收为主，尚是防范和控制的基调，后二季度在金融和房地产两个领域多箭齐发，救市政策频出，则已经是保持和防护的态度了。时势变化之快出乎意料，房地产行业在下半年完全进入下滑期，在地方和中央政府频出利好政策的情况下，在年末才初步显现出企稳的态势，但危机并未消除，巨大的供应和脆弱的消费信心都是横亘在前面的障碍，后市的发展需要更多的政策支持。3.2 当地政策去年底，桐庐县第六届房地产展示交易会开幕前一天，桐庐县人民政府出台了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，以进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开
28、发建设，促进全县房地产市场健康稳定发展。l 实行购买商品房契税补贴，印花税、土地增值税免征。l 实行存量房交易税收补贴。l 暂停征收房产登记等相关收费。l 对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。l 鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。l 落实购房入户政策，外地购房入户享受同城待遇。l 放宽住房公积金贷款政策、最高额度由25万元提高到30万元。l 鼓励拆迁房货币化安置，放宽建设项目开、竣工期限。l 适度调整经营性房地产用地出让价款支付期限。中原观点：从当地政策明显可以看出，在房地产大势不济的时候，为使得房地产行业逐步成为桐庐县的支柱产业，创造良好的住房消费环境、鼓励推行房屋
29、拆迁货币化安置、优化房地产业投资发展环境、营造房地产业发展的良好社会氛围，以政策引导产业发展，致力于形成供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、调控稳妥有效的房地产发展格局。相信在新政组合拳下，桐庐营造抗跌房步伐将进一步迈大，山水福地、人居佳景品牌将得到有力的提升。4 市场竞争分析4.1 板块划分由于桐庐县城地形特点，被富春江分为南北两部分，而且政府也由此制定了江南桐君街道新城区和江北旧县街道老城区两大主要发展区域，但购房需求仍是南北互动，对整体市场竞争局面产生一定影响。基于这样的背景，基本可以按此划分为三大房产板块，一是老城0板块，二是沿江板块，三是腹地板块，其中，本项目属于江南新城沿江板
30、块。如图所示：沿江板块腹地板块老城板块4.2 楼盘分析楼盘名称物业类型主力户型（平方米）销售均价（元/平米）房型总体量（平方米）去化率桐君广场精装SOHO406052001-1-110000100%山水半岛洋房排屋别墅16025024029040065050008000140003-2-24-2-35-3-55000030%65%80%三清绣苑多层小高层11013047003-2-22700060%桐江花园多层小高层1101304000-55003-2-21500050%老城板块475046%滨江花园多层小高层12013036003-2-211000090%20%香樟花园多层江景高层12013
31、0350050003-2-23600090%40%聆江景苑多层小高层901603080起3040起3-2-110000090%水岸华庭多层高层40709014035001-1-13-2-15000080%阳光华庭多层小高层130300050003-2-211000080%沿江板块380070%影城嘉园高层10014042002-2-13-2-28500060%青青庭院小高层高层14035003-2-111000060%桂花园平层官邸排屋小高层12035054004-3-213000080%海陆世贸中心单身公寓LOFT45-809042001-1-12-1-14000080%腹地板块430070
32、%合计420065%中原观点：l 整个桐庐房地产市场以多层为主，且大部分是沿街底商板式多层，真正意义上的纯多层住宅小区已逐渐面向市场；同时，市场已逐渐出现少量小高层、高层，接受度一般；建筑风格和绿化景观极其普通，高品质感楼盘除绿城桂花园以外甚缺。l 从户型面积来看，最小的主要集中在90100平方米左右，最大集中在140150平方米左右，这两部分户型面积也是众多楼盘中剩余比较多的。120130平米左右的三室两厅是最热销的户型，市场上除06年售罄的桐君广场和比较畅销的海陆世贸广场外基本没有单身公寓类产品存在。l 目前4200元/平米的市场均价较之07年底，涨幅达到400500元/平米左右，后市空间
33、仍然很大。老城板块凭借自然景观，价格较高，但是限于配套较为落后，生活品质不高，去化较慢；沿江板块价格较腹地板块略低，主要是因为沿江开发新近出台，市民还处于转变接受过程当中，市政府搬迁至腹地板块，使得该区域最先发展起来，但从去化率上仍然可以看出，两者基本一样。l 随着桐庐城市经济的整体发展，房地产开发水平的不断提高，相当规模的楼盘开发也逐渐增多，目前面市项目大都在10万方左右。因为政府大量供地，成本低廉，外来开发商逐渐进入，后市供应剧增，但市场产品如出一辙，无差异化可寻，抓住客群主流需求，差异化定位，可主导市场。4.3 重点个案4.3.1 宋都桐君广场l 总体规划桐君广场位于整个桐江花园项目的最
34、东端位置，北邻天目路，东靠开元路，西依广场路。广场集休闲娱乐、旅游观光、商贸、餐饮等诸多功能于一体，首创了桐庐江景精装修小户型商务公寓、主题商业步行街，桐江花园近千户的入住业主与周边众多小区业主构成庞大的商业消费群体。l 建筑设计桐君广场占地面积约30000，建筑总面积达16000，商业部分由近3000的四层江景餐饮娱乐城与40席时尚沿街尊铺组成。40席沿江尊铺构筑起桐庐首个休闲时尚主题街区，成为桐庐休闲生活购物的首选之地，此外，桐君广场前沿江规划的约20000市民绿化广场将是人们休闲聚会的新天地。单身公寓l 景观设计地面积31000平方米的桐君广场，其中观揽建筑和景观建筑用地5000平方米，
35、绿地面积13000平方米。项目正对桐庐历史上最壮阔绿色玄关滨江绿色走廊，仿效澳大利亚的悉尼、英国的伦敦，休闲、游憩全长数公里的滨江绿色走廊，无遮的视野、无尽的绿茵，构成桐江花园最美的绿色玄关。l 周边环境迎春街商业主干道、开元街商业老街、天目路沿江休闲商业带共带共囊起桐庐主城区首屈一指的黄金商圈。得益于老城区的成熟配套资源，项目周边聚集了衣食住行各方面的大型商家，包括服装特色街、副食品一条街、古玩一条街等多各专题商业区。新近交付的桐君广场作为桐庐商业核心新地标，坐落于黄金商圈中临江位置，必将带动桐庐商业飞跃到达新境界。 l 主要购买客群当地公务员和一些已有自己住房又兼备投资功能的客群，桐庐周遍
36、小镇上的私营业主，小老板。l 旺销或滞销分析桐君广场首创了桐庐江景精装修小户型商务公寓、主题商业步行街，位于老城中心区域，加上风景名胜桐君山、20000多平方米广场带来的观光旅游、休闲娱乐人流,地理位置极其优越, 所以在销售非常好，06年开盘即售罄，且当时价格已达到现在凭水平。4.3.2 绿城桂花园l 总体规划绿城.桐庐桂花园位于桐庐江南新区核心，西北临白云源路，东南至云栖路，与桐庐中学、政府大楼、行政审批中心、博物馆以及市民中心广场等紧密相邻。l 建筑设计园区占地约161亩，住宅总建筑面积近12.9万平方米，以端庄典雅、精致高贵的多层和高层平层官邸为主，辅以少量排屋。l 风格设计整个园区位处
37、青山环抱之中，内拥5700平方米自然湖泊；绿城.桐庐桂花园规划采用多层次、小组团、半开放式的布局，形成灵活有序的空间形态，并以沉稳典雅、和谐浪漫的气质风格为营造取向；配备奢华会所、风情商业街区及各类现代化生活服务设施，是 “低楼层、低密度、低容积率、高绿化率”的大型现代生活园区。 l 主力户型点评128平米两室两厅两卫3阳台：l 户型方正，布局合理，全明设计l 整体户型过于狭窄l 动静分区，厨卫全明l 三阳台设计，景观视觉较好l 客厅和主窝朝南，采光极佳l 主人房和客厅外接南向阳台l 餐厅客厅相容连接，气韵贯通，展现大气l 主要购买客群绿城品牌追随者，桐庐本地一些高收入群体，当地公务员，地方政
38、府官员，机关人员以及百分之5左右的杭州周遍市场投资客需求特点：知名开发商企业，属于当地一线产品的高端项目，价格敏感度低，大户型，豪华配套。l 旺销或滞销分析绿城的品牌效应是该项目最大的法宝，在桐庐当地市场这类型高端品质的项目还是非常缺乏，当地的高收入人群往往追随着绿城在杭州或其他大城市已经有诸多投资物业，虽然该项目在当地市场价格高昂，户型面积也非常奢侈，但是对于当地富豪来说还是非常具有冲击力的，也吸引了很多达官显贵购买。4.3.3 海陆世贸中心l 总体规划海陆世贸中心位于浙江杭州桐庐江南新区内，南临交通主干道320国道，东接新城市中心商业街迎春南路，直面新客运中心。l 建筑设计海陆世贸中心规模
39、宏大，占地110亩，总建筑面积13.7万方，南北地块分期开发，整个建筑群体包括世贸中心大酒店、世贸商城、世贸创业园等。气势雄伟，具游龙之势，是桐庐规模空前的地标建筑集群。l 一、二期规划南地块分两期开发，整体由世贸中心大酒店和世贸商城两部分组成。世贸中心大酒店沿街部分做世贸精品商铺，一层将是大堂与咖啡吧，裙楼部分拟设会展功能（满足政府、企事业单位的会议、展览、人才交流等会展需求）；主楼以精装修酒店式公寓为主，提供酒店管理服务。世贸商城部分一期以餐饮、娱乐为主，其它互补性业态为辅的组合型业态；二期以大卖场或大型超市为主力店， 3C电器城、世贸特区、家装家饰区等为辅助的综合业态布局。 l 三期规划
40、北地块的产品定位力求往住宅方面过度。北地块的世贸创业园将以世贸创业中心、商务官邸、人才驿站、专家楼等表象亮相，其产品实体是单身公寓、商务办公以及纯写字楼等。l 主力户型点评单身公寓47平米一室一厅一卫：l 户型方正，全明，南北通透l 动静未能区分l 主卧带大飘窗，采光好LOFT户型87平米LOFT户型：l 户型方正，布局合理l 使用面积较大，可隔成两层，87方的建筑面积经过设计可达120-130方。l 层高只有4.9米，略显压抑。l 自由分割的格局受年轻人喜爱。l 主要购买客群主要购买者为项目周遍一些企业的白领阶层，同路本地的部分邮资客群。需求特点：户型时尚，有较高品位和稀缺性，总价合理，区域
41、整体环境优越，交通便利，生活配套完善。l 旺销或滞销分析海陆世贸中心推出了概念较为新颖时尚的LOLT户型还有毛坯单身公寓，这两种户型推出后取得的销售成绩都非常好，40多方单身公寓总价低，正好贴合了周遍工作的单身白领的需求，自住投资皆可， 70几方单身公寓则略显的比较难销售。而LOFT户型本身就属于稀缺户型，再加上是桐庐当地唯一打这个概念的楼盘，自然也受到了不错销售成绩，80几方的LOFT户型实际面积可达120方，既满足了当地人对大户型的喜好，在总价上又较平层120方的实惠，所以销售一空。而该项目的普通住宅较前两种提到的户型销售上要逊色很多，因为竞争对手多，产品差异化比较小，比较缺乏卖点。4.3
42、.4 广业影城嘉园l 总体规划位于新城区白云源路和大奇山路交汇处。毗邻最大的公共休闲绿地中心广场而与县政府大楼南北相望。l 建筑设计影城嘉园规划6幢纯高层景观花园洋房。高低不同，错落有秩，形成现代都市独有的天际线，以桐庐剧院为中轴，由6幢高楼构成“浙江小三峡”的幽雅意境，全部设计为弧型外立面结构，建筑线条圆润流畅，增加景观视野。l 主力户型点评105.6平米两房两厅一卫户型：l 赠送入户花园或空中花园面积l 户型不够方正，浪费面积较多l 双卧室朝南，采光佳l 主卧连接阳台l 动静分离l 卫生间都未连接主卧，私密性较差l 主要购买客群政府公务员以及当地一些改善型购房群体以及一些刚结婚的年轻群体需
43、求特点：地理位置优越，周遍配套完善，交通便利，总价合适，户型多样，满足不同购房群体的需求。l 旺销或滞销分析该项目地理位置优越，紧邻县政府以及当地最大的中心花园，在户型上销售最好的是120方左右三房的户型，可以说是个比较符合当地人的购房理念的一个项目，无论在位置上，面积上，价格上，品质上都突显了桐庐人对于改善型住宅的一种追求。该项目首推字母套，可合并销售，也可拆开销售，这种户型也颇受欢迎，合并销售137方加47方的组合适合三代同堂的居住结构，而拆开来买137方适合大部分桐庐人一家三口的购买要求，而47方也满足了由于资金紧张的首次置业年轻群体。4.3.5 水岸华庭l 建筑设计项目以“桐庐首席纯水
44、岸加洲风情住品”为开发定位，将桐庐山水人文资源与加洲异域风情完美结合，总建筑面积5万余方，容积率2.3。绿化率约22%，规划多层，高层，沿街商铺街三类经典建筑形态。整个园区引入智能科技化配套设施，除了报警、监控、管理巡更等设施外，项目还投入了高成本的电梯召唤系统，体验人性化科技生活。 l 景观设计以富春江山水为背景，内以水系精妙布局，配之中心大花园，营造出“曲水流殇、步移景移”的视觉效果。l 主力户型点评70.37平米两房两厅一卫户型：l 户型不够方正，得房率不高l 主卧带阳台朝南，采光佳l 动静分离，私密性较好l 户型全明l 南北双阳台设计l 卫生间离卧室太远，便利性不强47平米一房一厅一卫户型：l 户型方正，全明户型l 小面积功能区划分明显，分区合理，功能化分合理l 主要购买客群当地改善型购房群体，以及乡镇如横村中埠一代的纺织行业的私营业主，少量外来投资客需求特点：位置优越，景观稀缺，楼盘具有品质感，价格户型合理。l 旺销或滞销分析该项目还未开始销售，但预定情况较好，该项目临江的几幢都
