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1、,六安后续地块研判报告,PART1 拿地背景分析,拿地背景分析,公司开发的雅苑、壹号院项目基本售罄，养老项目作为集团战略转型产业，目前进度缓慢，作为房地产开发企业此时是集团必需拿地的时间。整个2018年六安政府推地缓慢，但9、10月份密集型的推地，其中住宅用地14宗，城北区域推地3宗，城北区域房地产开发成熟、商业氛围浓郁、交通便捷、区域形象好，此次地块是六安城北乃至整个六安市稀有的珍贵地块。城北3宗地块，有2宗地块位于集团公司旁边，1宗位于幸福嘉园对面，集团公司本次主要瞄准位于集团公司旁边的2个地块，势在必得。为了更好的了解各个地块情况，有利于公司综合考虑拿地，除了9月18号3个地块以外，针对
2、后续推出的11个地块进行基本分析。,PART2 推出地块汇总,9月份推地汇总,PART3 六裕出2018-31地块,9月份推地地图,10月份推地汇总：10月份住宅用地7宗,PART3 六裕出2018-31地块,10月份推地地图,2018-11号,2018-13号,2018-10号,2018-14号,2018-15号,2018-12号,9、10月份出让地块分类,9月份推出了14个住宅用地，除了9月18号3个地块以外，后续共有11宗住宅推出，根据出让条件统计，我们大致将后续11宗地块分为三大类：1、市郊地块（3块）：三十铺2块、城南1块，这三个地块挂牌条件低，但都远离市区，板块位置一般；2、带条件
3、地块（2块）：市区光明路1块、城西淠河路1块，这两个地块位置极其优越，但拍卖条件苛刻，对地块的商业均有自持等其他要求；3、带方案地块（6块）：带方案地块位置较好，但均为安置小区地块，政府将原来的购房券转变为挂牌出让再按固定价格回购的方式，这些地块建设成本+楼面成本基本等于回购价格。,PART3 市郊地块研判（3块）,出让条件与基本信息,六裕出2018-31号地块按以下条件公开出让：90亩、总建面10.8万、楼面1245元/1、出让起始价及竞买保证金：起始价款为13500万元，竞买保证金为13500万元，1个月内付清全部成交价款；2、土地竞得人须按规划要求配建不少于500平方米的社区用房和260
4、平方米的养老服务用房，无偿提供给裕安区政府（产权属于政府）；,城南地块,城南镇地块未来主要竞品红达、宝业,城南地块实勘,城南地块：该地块从实际勘探发现，问题极多。1、该地块整体在该区域较偏僻，不临105主干道；2、地块处在洼地，目前全部都是水塘与沼泽地和农作物；3、地块正中央有一处高压线塔，且出让条件未明确是否可以移动或变更，该高压线即使可以移动，出让条件写的很明确，地上地下杆线管迁移、水系治理、人防工程和土方清运由土地竞得人自行解决，所需一切费用由土地竞得人承担,水塘,高压线在中央,沼泽地,城南地块地图,城南地块：该地块在红达星河城隔壁，从地段位置来看，处在城南靠南位置，地段偏僻，优势较少。
5、配套资源主要从属于大城南板块，特别是学校均在河对面。,地块,红达星河城,红达新地块,商品房市场,存量分析,城南板块在售量1191套，未推房源5637套，在售竞品主要是红达和宝业,红达星河城，该项目是最靠近地块的项目,楼盘信息：总建筑面积达25万，7栋多层，20栋高层，3万余方商业均价10000元/平米左右；项目共1691套，已推1392套，剩余200套左右；2018年销售370套，月均销量43套，均价5200；红达星河城2013年下半年开始销售，持续5年，预计今年年底清盘，销售价格从3300卖到目前的5300，受上次城南拍地影响，目前均价5500左右。,地块位置,安置小区,地块思考,1、地理位
6、置：宗地位于城南区域，该区域一直是六安价格洼地，客户以乡镇刚需为主，楼盘较多，销量缓慢，但今年以来，受城市挤压影响，该区域作为价格洼地吸引大量刚需购房，目前区域存量约5000套，大部分楼盘去化达到80%以上；2、6月份城南区域出让一个地块，红达以楼面2450拿下，即将入市，价格预计6500以上；3、对于城南板块，我们建议可以尝试。该区域目前存量少，价格洼地，学校资源配套丰富，客源相对稳定。作为城市板块之一，集团未来深耕六安，每个区域我们都应该去积极开拓；4、本次出让地块，我们建议慎重，虽然总价低，但该地块远离配套和主干道，区域形象一般，市场不温不火。特别是该地块上面高压线、水塘、沼泽地等各种因
7、素，非常不建议将此地块作为开拓区域地块。,出让条件与基本信息,六金出2018-8号地块按以下条件公开出让：196亩、总建面28.8万、楼面1159元/六金出2018-9号地块按以下条件公开出让：141亩、总建面23.5万、楼面1041元/1、该土地竞买人须具备一级房地产开发企业资质；2、土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼宇，并与住宅同步建设。,三十铺地块地图,三十铺地块地图,2018-8地块,2018-9地块,皋城东路,一元大道,2018-8号地块紧邻皋城东路，二级资质要求2018-9号地块紧邻312国道，一级开发资质要求这两个地块通达性较好，西面紧邻梅山路小学、北
8、面临近毛坦厂中学东校,梅山路小学,毛坦厂中学,悠然蓝溪,312国道,光明地块,地块实勘,淠河,城区边缘地带，距离六安城区较远，具备一定的交通优势。,梅山路小学,毛坦厂中学东校,1、地块从交通上来看四通八达，距离壹号院直线距离11公里，开车走皋城路15分钟到达；2、地块从学区资源来看，西面马路对面是梅山路小学东校，北面是毛坦厂中学东校，两所学校已经营业状态；3、地块从配套来看，主要依托于三十铺，地块周边商业较少，比较空旷。,地块实勘,淠河,城区边缘地带，距离六安主城区较远，但具备一定的交通优势。,1、实勘现场较好，地块沿一元大道西面整体退让约30米，目前在做城市绿化，现场看政府正在施工，此面未来
9、无沿街面，但形象较好；2、地块沿道路边缘有高压线，但从现场位置来看，并不对地块产生影响，基本避开了地块实际建筑位置；,区域特性,三十铺镇范围,淠河,项目位于六安市三十铺镇，临312国道，属于六安市对外的展示窗口区域。位于三十铺镇，南临国道312，北临区域道路皋城东路；距离中心城区约为15公里，地段位置相对较偏远；,城区边缘地带，距离六安城区较远，具备一定的交通优势。,PART5 六出2018-9地块,城东版块丨存量分析,该区域目前库存1万套，2017、2018两年受城铁影响，三十铺区域去化较好。,地块竞品,去年9月6号，限价地块其中有一块位于三十铺，光明置业获得，但目前仍未开发，据传是公司资金
10、问题，且限价出售，利润低，该地块楼面价1477元/，限价4900均价，5300最高价。本次地块与光明置业地块紧邻，受限价影响，本次地块如果排出楼面较高，未来销售利润难以实现。,地块思考,1、宗地位于城东三十铺，交通便捷，北边皋城路、南边312国道，因靠近合肥，近几年在政府的推动及城铁影响下，发展迅速，投资客户占比50%。但远离主城区，需依靠区域大发展及政策、交通带动；2、其中六金出2018-9号地块要求土地竞买人须具备一级房地产开发企业资质；同时土地竞得人须沿G312建设建筑面积不少于2.4万平方米的商务楼宇，并与住宅同步建设。3、该区域目前有2家开发企业囤地未开发，体量约43万方，4000套
11、左右，同时出让地块体量合计55万方，5000套左右，区域楼盘年均去化500套，区域同质化竞争激烈。4、地块客源投资客比重大，受政策影响较大，但近几年政府对该区域较为重视，设立毛坦厂中学（东校），城际铁路（规划），智恒中学等，未来随着合六一体化加快脚步，城东三十铺区域的发展必将更加迅速，该地块可作为集团城市布局选择之一。,PART4 带条件地块（2块）,出让条件与基本信息,六出2018-8号地块按以下条件公开出让：240亩、总建面33.6万、楼面2072元/1、土地竞买人须在国内已建成开业并自持经营不少于一个大型综合购物中心，且单体建筑面积不少于10万平方米；2、土地竞买人或其母公司须于2015
12、2017连续三年荣获中国企业联合会、中国企业家协会评定的中国服务业企业500强；3、土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少于10.6万平方米，不得进行分割销售；,光明路红线,地块1：商业用地面积：79100，容积率2.0总建面：15.8万地块2：住宅用地面积：80930，容积率2.2总建面：17.8万,光明路地块住宅竞品地图,地块周边环境,汇文中学,皋城中学,梅山路小学,田家炳实验学校,人民路小学,建设中专中学,金桥小区,碧桂园城市之光,阳光欧洲城,人民公园,中医医院,人民医院,六安一中,六安大市场,万达广场,周边市政配套、教育配套、医疗配套、商业配套、景观配套、生活配套较为完善，居住氛围浓厚。
13、,人民公园,万达广场,市国税局,人民路小学,人民医院,碧桂园城市之光,地块周边项目,综合2018年地块所在区域各主力项目去化情况，区域单盘年均去化1400套，月均去化116套。,开发周期研判,按照区域单盘1400套/年，116套/月的去化指标，预计去化周期为13个月，即：项目销售周期一年。,地块思考,1、地理位置：宗地位于城市主力发展的北部新城核心，老城区腹地，该地块不用赘述太多，住宅用地最快一年即可清盘，资金回笼迅速；2、该地块主要难点在于商业，因为地块商业要求土地竞买人须在国内已建成开业并自持经营不少于一个大型综合购物中心，且单体建筑面积不少于10万平方米；土地竞买人或其母公司须于2015
14、2017连续三年荣获中国企业联合会、中国企业家协会评定的中国服务业企业500强；土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少于10.6万平方米，不得进行分割销售。3、因此对于该地块，集团公司必须寻求合作拿地开发，集团目前不具备独立拿地的能力，同时我们也应该考虑到地块商业距离南边六安万达广场仅仅1.6km，距离北边海心沙广场1.6公里，相比较两个已经运营成熟的商业综合体，10.6万方商业自持，操盘压力大。,出让条件与基本信息,六出2018-16号地块按以下条件公开出让：257亩、总建面23.5万、楼面2066元/1、土地竞买人（含全资子公司）经营的特色商业街区须曾获得过省级以上（含省级）特色商业街区荣誉
15、称号；2、土地竞买人须自持经营不少于2条特色商业街区，单条面积不少于4万平方米；3、土地竞买人须提供自持已经营的特色商业街区内不少于40个商家（其中拥有商务部颁发的“中华老字号”餐饮品牌的商家不少于3家）签订的入驻特色街区协议；土地竞买人报名时须提供相关证书或证明，并取得裕安区政府对以上条件的核准；4、土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少于4万平方米，不得进行分割销售；,地块地图：地块位置优越，东临华邦新华城，北面临淠河，交通便捷，自然环境优美。,地块思考,六出2018-16号地块按以下条件公开出让：257亩、总建面23.5万、楼面2066元/该地块位置优越，与光明路地块如出一辙，出让条件苛刻
16、，集团公司目前不具备独立拿地能力，必须寻求合作（猜想：这些条件针对性很强，明显是勾地性质）。1、土地竞买人（含全资子公司）经营的特色商业街区须曾获得过省级以上（含省级）特色商业街区荣誉称号；2、土地竞买人须自持经营不少于2条特色商业街区，单条面积不少于4万平方米；3、土地竞买人须提供自持已经营的特色商业街区内不少于40个商家（其中拥有商务部颁发的“中华老字号”餐饮品牌的商家不少于3家）签订的入驻特色街区协议；土地竞买人报名时须提供相关证书或证明，并取得裕安区政府对以上条件的核准；4、土地竞得人须自持经营商业建筑面积不少于4万平方米，不得进行分割销售；,PART5 带方案出让地块（6块）,带方案
17、出让地块,带方案出让地块思考,1、以上6个地块均位于各区域较好板块，市场前景很好，但政府固定价格回购，从目前楼面与回购价格来看，去掉建筑成本，几乎无利润，且需要大量垫资；2、6宗地块总建筑面积88万，7800套，均在2019-2020推出市场，势必会给予市场一定的冲击；3、带方案出让地块目前并不适合集团公司，垫资大、利润低、回笼资金慢（政府的资金，能否按时间回笼有很大的疑问）。,后续地块整体思考与建议,1、以上我们对后续推出的11宗地块进行了初步简单的分析，首先市郊地块远离城市中心，集团欠缺经验，虽然我们投资中心建议集团积极开拓新区域，但市郊地块只能作为备选；2、其次是带条件出让地块，位置虽优越，但出让条件苛刻，集团不具备独立拿地能力，必须寻求合作，而且这类地本身多是招商引资勾地性质，合作并不容易；3、带方案出让地块上述已做说明，垫资大、利润低、回笼资金慢，不推荐集团参与；4、综上所述，9月18号地块，集团必须把握机会，尽管后续地块很多，但均不适合集团发展需求。,
