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1、写字楼营销全攻略,一、写字楼的分类,1.甲级写字楼 没有固定的标准，只是一种行业内通行叫法。2.5A级写字楼 行业内有固定的标准。0A：办公智能化 BA：楼宇自动化 CA：通讯传输智能化 FA：消防智能化 SA：安保智能化,二、写字楼的销售方式,1.坐销 即现场接待，开盘、强销、持销、收尾期贯穿整 个过程。,2.直销 也称行销，目标客户明确，集中在较熟的客户或有意更换、购买写字楼的大客户上，以整栋、整层购买为主。,A：上门行销,B：电话行销,命中率较高,命中率很低,3.扫雷 与行销不同点在于目标性不强，属于排查、扫街式销售。,A：扫楼,B：扫展会,命中率均较低,但可以大海捞针，寻找重点，锁定目
2、标，为下一步行销作客户积累。,4.公关模式 比行销更明确、直接、有效。,销售代表,销售主管,销售经理,销售总监,营销副总或总经理,公关负责人,整合工程、财务等部门，目标具体打击，适合整售客户。,三、写字楼形象影响因素,九大因素,地段,交通,开发商的实力,物业管理,品质档次,政府支持,规模定位,进驻企业,商务配套,四、写字楼的营销手段,2.临封顶,1.封顶前,3.临封后,4.全部建好,采取整栋营销，与意向大单客户谈判。,若没有整售客户，则会转向整层销售；如果是单栋楼则打散为层；如果是双塔则只打散一栋，保留一栋整售。,如果谈判情况仍然不理想，则可全部打散销售。,如果销售槽糕，则会选择租售结合方式。
3、,五、写字楼的销售阶段划分,第一阶段：导入期，寻找客户订作式生产。,此阶段为项目初期阶段，在项目则取得土地使用权时就开展，利用合适的公关人员或策略对区域内的单位和企业进行排查。,关注投资商的名气,第二阶段：启动期，寻找客户进行整售。,刚进入施工阶段，工程仍存有较大改动余地，进行大客户排查。一般客户会提出一些要求，如：,A：工程结构改造,B：功能区域划分调整,C：初装修标准,D：压低整体售价,E：企业冠名权要求,第三阶段：开盘期，开始销售。,利用启动期排查和积累的客户，推出适当单元上市，测试市场和投资客户反应，关注点在于：,A：价格,B：楼层,C：户型结构,D：物业管理等,力争整售客户意向确定,
4、第四阶段：强销期，大规模放量。,有销售任务和回款指标，利用广告宣传、现场活动等造势，大规模放量、密集轰炸、集中销售。关注点：,A：价格,B：楼层,C：户型结构,D：升值,F：档次,E：进驻企业,G：物业管理,整售客户确定；整层、整售为主,第五阶段：持销期，消化掉大部分面积，完成综合指标80%以上。,借助强销期的余热，改变、调整、创新宣传推广策略，扩大客户打击面，适当借助价格优势消化掉绝大部分楼层和面积。关注点：,A：楼层,B：户型,C：价格,D：升值,F：政府优惠政策,E：进驻名企,散售为主,第六阶段：收尾期，消化尾房。,消化掉余下的尾房，一般尾房面积较大、户型不合理、楼层较差、工程结构管线较
5、多等。关注点：,A：价格,B：进驻企业,C：物业档次,散铺、角铺较多,六、写字楼的推广跟进,第一阶段：导入期,A：侧重于投资商的实力和品牌效应；,B：新闻发布会、户外立体单柱、围档；,C：小频的报纸、平媒宣传；,D：政府的支持和规划立项侧重。,小频率、量小质精,第二阶段：启动期,B：适频平媒大版面宣传；,A：侧重于项目的规模、定位、档次、知名度和影响力；,C：户外、围档保留；,D：论坛活动；,E：知名大企业的沟通；,F：项目宣传材料到位。,适当频次,第三阶段：开盘期,A：报纸、广播、电台加频宣传,B：售楼处全面包装、装饰布置到位,C：户外、围档保留。,加大频率,第四阶段：强销期,A：报纸、广播
6、、电台大频宣传,B：现场活动造势（名企进驻签约仪式）,C：户外、围档更换画面、直击热销,大频率、集中放量,第五阶段：持销期,A：报纸、广播、电台减频宣传,B：软文、新闻稿渲染，心里打击,C：户外更换画面、直击抢房,减少广告投放量和频率,D：围档开始拆除，告之即将竣工,第六阶段：收尾期,A：报纸、广播、电台微频宣传,B：户外、围档全撤,C：物业档次展示,广告投放量和频率很少,D：售楼处仅留少量人员,E：侧重于售后、客服,七、写字楼的客户类型,只有掌握客户类型，提出相关应对措施，才能提高现场切单能力。,1.理智稳健型,特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被打动，对问题疑点一定要搞清楚。措施：加
7、强产品品质、公司实力、产品优势等讲解，做到有理有据，切不可虚假胡说。,2.热情冲动型,特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激，易改变主意。措施：趋热打铁、狂轰烂炸，但一般成交量不高。,3.沉默寡言型,特征：出言谨慎，外表反应冷漠。措施：以静制静，注意引导，亲切诚恳，拉近感情。,4.优柔寡断型,特征：犹豫不决，反反复复。措施：坚持自已的观点，寻找论据支撑，积极主导，让客户依赖于你，快速作出决定。,5.求神问卜型,特征：事事相信风水，避讳风水谨忌。措施：不可否定别人的观点，熟悉风水知识，寻找更合理论据观点化解。,6.喋喋不休型,特征：过分小心，想用言语打击你。措施：取得信心，着重产品、项目优势，快速
8、下单。,7.盛气凌人型,特征：趾高气昂、态度强横、自我感觉优越。措施：不卑不亢、谦让适度，寻找弱点、逐一化解。,8.神经过敏型,特征：悲观、封闭、容易受刺激。措施：慎言、少说多听，寻找乐观点。,9.斤斤计效型,特征：心思细腻，什么都想要，占便宜。措施：用氛围打动，价格政策刺激。,9.借故拖延型,特征：个性迟疑、推三推四。措施：追查不做决定的原因，路过的、看热闹的、市调的等，但应做到礼貌有加、热情待人，说不定能带来别的客户。,八、住宅与写字楼销售的不同点,1.产品特性不同,2.客户特性不同,+,住宅销售：是一种产品化的销售，潜在客户与成交客户数量 相对多，整个营销过程更强调营销策划定位的重要，项
9、目定位准确，只要进行规范的销售组织管理，将营销广告活动与销售现场配合好，就可保证销售业绩。,写字楼销售：则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程对第一单的销售进程管理，强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。,九、写字楼营销的终点,差异化路线：,产品差异化,建筑差异化,理念差异化,形象差异化,1.产品差异化,地段档次景观大堂智能化程度电梯空调等,即指硬件的差异化。,2.建筑差异化,层高开间距进深柱间距采光外立面建筑造型等,建筑形态和结构,3.理念差异化,生态环保健康节能等,一般是指项目的新技术或创新,4.形象差异化,区域形象企业形象政府支持进驻名企人才引进商务配套等综合因素,项目营销差异化的终极点，前几项存在较多雷同。,
