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1、,物业前期介入要点,商业前期物业介入要点,房地产开发四个阶段:规划设计施工图初步设计施工图技术设计竣工验收 在物业开发项目未竣工前，直至在规划设计阶段即开始介入，从物业 管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。,要点一：前期准备及市场调研,了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准，建设单位对项目的预期定位；当地相关的政策要求和行业管理的标准;同时对相关劳动力、物料价格进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。,要点二：优化项目设计,参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计；从商业
2、物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。如唐山远洋城首层卫生间和污水泵设计,要点三：保安、保洁做好提前介入的准备,成品保护的实际需要；基层员工招聘较难的客观要求；,要点四：安全防盗措施,保安监控工程要提早完成。如某商业项目摄像头及扬声器的丢失。,要点五：配套设备设施的工程管理,参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议；辅助监督工程施工进度及质量；前期参与设备安装、调试，要亲自动手操作。,要点六：提前准备技术资料,复印开箱资料；复印施工现场工程师资料；现场参与厂家及施工队设备调试、事故检查，绘制第一手资料；,要点七：参与建设单位组织的验收,消防验收；规划验收；房
3、屋质量备案验收；,要点八：监督商户二次装修施工质量,会审装修图纸；工程是否符合施工规范；工程是否存在消防隐患；工程是否便于物业检修；隐蔽工程提前验收；更新改造后，监督耐压、闭水试验；,要点九：施工阶段的工作重点,熟悉现场的方法：首先确定楼梯、电梯、水井、电井、商铺编号，以此为基础，熟悉设备设施的位置。从机房设备开始向外延伸，直到末端。不要囫囵吞枣，按照系统分布进行。熟悉控制阀门、开关位置，管道液体流向、电开关负荷下口 控制范围。前期设计容易遗漏后期物业运行的考虑，如广场外电源箱；,要点九：施工阶段的工作重点,分析物业建造选料及安装情况是否满足物业实际需要。如东方广场卫生间座便器造成卫生纸大量浪
4、费。商场宜 在卫生间外安装大盘纸；提出工程改善建议。如屋顶平台设计地笼优于设计平面地漏；按照不同业态不同利益集团划分能源控制，如某商场地下风幕电源就近取自某商铺电源箱；管道、阀门、计量表是否便于物业操作，如某商场喷淋阀门位于商铺内；,设备设施的设计是否影响商户经营，如某商场空调回风口位于封闭店铺内；图纸没有综合设计，造成物业接管后业户使用上的不便利，如某公寓电气平面图没有结合精装修设计，造成插座与电视位置不一致；管道敷设没有绘制截面图进行管道布置综合，在空间紧凑的情况下，水管、风管、电槽排列不合理，造成商户装修时，难以布线，给物业管理造成困难，如光彩中心与金宝广场写字楼走廊上方管线的敷设。,要点九：施工阶段的工作重点,商户内部分设备使用公共能源，如商户内风机盘管电源与公共区域统一回路控制；大堂、中庭空调设计没有考虑冬季热气上升的特点；施工没有按照顺序进行，没有给阀门预留空间，给物业后期维护造成困难：通风先行，小管让大管，有压让无压（上水让下水）、低压让高压（冷水 让热水）。？,要点九：施工阶段的工作重点,要点十：审图方法及审图要点：,见二次装修审图标准,Vision,感谢各位参加祝工作愉快！,
