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1、房地产基本知识,房地产建筑小区住宅房屋销售和房产证,目录,房地产,房地产,房地产开发的物业类型（住宅、商业地产、写字楼、工业地产）,住宅,住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。,商品房,是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。,商业地产、写字楼、工业地产,指那些不具备居住用途的房子，一般是否具备这些功能设施，是划分住宅与非住宅的一个根本标志。,土地使用年限,土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。,土
2、地使用年限,居住用地70年工业、综合、写字楼用地50年商业用地最高50年,房地产,房地产开发中涉及的机构（房地产开发公司、建筑工程公司、设计公司、营销代理公司、政府部门、银行、公用事业等）,建筑,建筑,建筑材料（钢材、混凝土、钢筋混凝土、砖、填充材料）,建筑,建筑结构 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。钢筋混凝土结构是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。钢结构是指用钢板和热扎、冷弯或焊接型材通过连接件连接而成的能承受和传递荷载的结构形式。,建筑,框架结构住宅
3、是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。承重墙承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。,小区,小区,小区规划（容积率、绿化率、建筑密度、日照间距）,容积率是指地上建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的地上建筑总面积，其容积率为0.4。,容积率,是指项目规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。对购
4、房者而言，绿化率高为好。,绿化率,指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,建筑密度,指前后（南北）两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间隔系数（指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍数）不得小于1:1.2。,日照间距,小区,小区硬件设施（会所、车库、健身场地器械等）,会所,车库,地下和地上车库，地下车库产权销售。,小区内健身器材,小区,小区周边环境（社区成熟度、周边配套、交通）,13号线,京承高速,本案,北 五 环,红军营西路,5号线,北苑路,安立路,住宅,
5、住宅类型（多层、小高层、高层、别墅、TOWNHOUSE）,住宅,多层住宅（46层建筑）,住宅,小高层住宅（711层建筑）中高层住宅（1216层建筑）,住宅,高层住宅（16层以上建筑）,住宅,别墅、TOWNHOUSE（联排别墅）,住宅,住宅设计知识（起居室、卧室、书房、卫生间、厨房、阳台、储藏室、层高、开间、进深、露台、阁楼、楼梯、电梯、地下室、标准层、走廊、户型、户型比）,住宅,住宅房型图1,住宅,住宅房型图2,住宅,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有
6、一定的要求，不宜过大。,进深,层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,层高,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,净高,在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。,开间,它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。,户型比,标准层是指平面布置相同的住宅楼层。,标准层,平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。,平台,隔断是指专门作
7、为分隔室内空间的不到顶的半截立面。,隔断,过道是指住宅套内使用的水平交通空间。,过道,一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。,露台,半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者。,半地下室,地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。,地下室,在层高较高的一层楼中，增加一个夹层，从而形成上下两层的楼房。,复式,由上下两层楼面、卧室、起居室、卫生间及其他辅助用房，并采用户内独用小楼梯连接。,跃层,玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的
8、领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。,玄关,走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。,走廊,智能住宅与健康住宅,住宅,像所有消费品一样，智能化住宅也会根据软硬件的品质不同，而分出不同标准。但目前有关主管部门并未制定明确的划分标准。以下甲乙类划分为目前智能化住宅建设从业者的观点。,智能化住宅的分类,1、安全保安系统 实现小区周界的监控和红外线报警防范；火灾与煤气报警；紧急呼救报警；电话线防被切断与防被破坏报警。2
9、、通讯系统 实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收有线电视网节目。3、信息服务系统实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能。4、环境控制系统实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版。,一、乙级标准,除了乙级标准所有的功能外，另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心附带数个分控中心构成的集散控制系统：1、安全保安系统 实现可视对讲功能；门禁系统功能；家庭智能化报警增加的功能有：可进行程序自动化控制功能、可实现室内无线遥控功能、通过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能。2、通讯系统 实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒
10、体信息网接入小区，提供外语电视节目。3、信息服务系统增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。4、环境控制系统实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。,二、甲级标准,住宅面积计算（建筑面积、套建筑面积、使用面积、公摊面积、套内阳台建筑面积、房屋预测面积、房屋实测面积、商品房销售面积、得房率）,住宅,是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。,住宅使用面积,是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。住宅建筑面积=套内建筑面积+公摊面
11、积,住宅建筑面积,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平摄影全部计算建筑面积，未封闭的阳中按水平投影的一半计算建筑面积。,套内阳台建筑面积,辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。,辅助面积,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。,公摊面积,由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积
12、三部分组成。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。,套内建筑面积,套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。,套建筑面积,预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。,预测面积,商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。,商品房
13、的销售面积,是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。,得房率,实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算机而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。,实测面积,房屋销售和房产证,房屋销售流程（五证、期房、现房、预售面积、定金、违约金）,房屋销售和房产证,房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，
14、开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。,五证,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。,期房的含义,所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。,现房的含义,是指测绘报告期未仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。,预售面积的含义,定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的
15、货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金,定金的含义,违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无
16、论是否给对方造成损失，都要支付违约金。,违约金的含义,全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。,销讲的含义,经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。,基价,将各单位销售价格相加的总和除以各单位建筑面积的总合数。,均价,银行按揭及还款方式（抵押贷款、担保贷款、等本不等息，等额本息）,房屋销售和房产证,按揭是英
17、文“mortgage”（抵押）的粤语音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。,按揭的含义,是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。,个人住房抵押贷款的含义,是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还
18、本息责任。,个人住房担保贷款的含义,销售管理（销讲、销控等）,房屋销售和房产证,指在专案经理拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。销控唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了房源销售均匀化,销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。,销控的含义,全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客
19、问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。,销讲的含义,房产证（房地产产权、初始登记、办理房产证的时间和过程）,房屋销售和房产证,房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。,房地产产权,指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。,初始登记,房屋销售中产生的各种费用（定金、首付、分期付款、印花税、房屋权属登记费、房产税、房地产交易手续费、土地使用税、契税、个人所得税、住房公积金、维修基金）,房屋销售和房产证,是一种
20、义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。,住房公积金,指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。,个人所得税,指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。,印花税,契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%5%。,契税,是指在城
21、市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。,土地使用税,是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。,房产税,是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。,营业税附加,是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。,房产交易手续费,是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。,维修基金,END,
