土地与城市土地.ppt

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1、城市土地管理,第一章 土地与城市土地,一、土地概述 二、城市土地概述 三、城市土地管理的变革,城市的概念城市土地概念和特征城市土地的分类城市土地在社会经济发展中的作用,土地的概念土地的特征土地的功能,一、土地概述,1、土地的概念 土地是一种天然形成的自然产物。研究土地的学科很多，关于土地的概念也很繁多。正因为此，表明对于土地研究的广泛性、深入性和复杂性。对于土地的定义有不同的表述。,（一）空间范畴定义,土地的空间范畴定义分为：狭义：土地的狭义空间仅包括地球的表层；广义：土地的广义空间则指包括地球的表层及其立体空间的全部环境因素。,从土地的狭义空间范围看对土地的定义主要有以下观点：,土地就是土壤

2、，即地球陆地表面疏松的、有肥力的、可以生长植物的表层部分。土地是指地球表面的陆地部分，它是由泥沙和砂石所堆成的固定场所。土地指地球表面陆地及其水面，即地球表面除海洋之外的陆地及江河、湖泊、水库、池塘等陆地水面。土地是指地球表面，包括地球的陆地部分和海洋部分。,从土地的广义空间范围看对土地的定义：,澳大利亚学者克里斯钦（chrestim）土地是地表上一个立体垂直剖面，从空中环境到地下的物质层，并包括动植物群体及其过去和现在与土地相联系的人类活动。比如：某地区的历史文化沉淀，是可以作为土地利用的。,（二）学科角度定义,1、从地理学科观点看土地是较土壤更为广泛的概念，它包括影响土地用途潜力的自然环境

3、，如气候、土壤、水文和植被，还包括过去和现在的人类活动结果。2、从经济学角度看土地是与人民和主权并立的，是一个国家立国的三要素之一。这里的土地是指一国领土范围内的全部土地，包括陆地和海域，国家对土地享有所有权和管辖权。,2、土地的特征,土地具有一系列与其他物质不同的特征，可以归纳为：（一）土地的自然特征（二）土地的经济特征,（一）土地的自然特征,土地的自然特征是土地自然属性的反映，是土地所固有的，与人类对土地的利用与否没有必然的联系。主要表现在以下方面：土地位置的固定性 土地面积的有限性 土地质量的差异性 土地使用的耐久性,（二）土地的经济特征,土地的经济特征，是以土地的自然特征为基础，字人类

4、对土地利用过程中产生的，土地之上存在的经济关系。土地供给的稀缺性 集约利用土地 土地利用方式的相对分散性 综合区位效益 土地利用方向变更的困难性 勘察、规划 土地报酬递增递减性 适度投资 土地利用后果的社会性 宏观管理、监督、调控,3、土地的功能土地是重要的自然资源和资产，是不能出让的生存条件和再生产条件，其主要功能：,“皮之不存，毛将焉附”承载的功能“地者万物之本原，诸生之根箢也”养育的功能 仓储的功能 提供景观的功能 储蓄和增值的功能土地作为资产，随着对土地需求的不断扩大，其价格呈上升趋势，因此，投资于土地，能获得储蓄和增值的功效。,二、城市土地概述,1、城市的概念 城即设防，市即交易城市

5、是城和市的融合，是一种社会历史现象。随着社会分工的扩大和加深以及商品生产和商品交换的不断发展，城市产生并不断向前发展。,城市的概念以一定的地域为界线，以非农业人口为主体，以工商业活动为主要内容，聚集着高度的社会财富，创造着巨大的经济、社会效益，享受着较高的物质文明和精神文明的地域综合体。城市的特征集中和聚集；扩散和辐射,集中和聚集主要体现在,资源转换中心 价值增值中心 物资集散和流转中心 资金分配中心 信息交换处理中心 人才聚集中心 经济增长中心,扩散和辐射主要体现在,扩张城市各种要素和产品市场的作用范围 构筑更大的空间的经济协作体系 扩散城市的优势能力 提高和带动周边区域经济发展水平,2、城

6、市土地的概念与特征,（一）城市土地的概念城市土地是城市区域中的陆地和水域以及它们之上和它们之下的一定的空间。包含三个层次：城市市区土地，即城市建成区的土地 城市规划区范围的土地 城市行政管理区范围内的土地，即包括城市郊区（县）范围内的土地,（二）城市土地的特征,城市土地除了具备一般土地的自然特征和经济特征以外，还具有它本身特征（这些特征主要是相对农业用地而言的）,城市土地的区位具有特殊的重要性 城市土地的优劣主要取决与土地的区位特征 区位特征以土地所处位置的集聚经济效益、交通便利程度、基础设施和环境质量好坏等因素构成。区位差异会形成级差收益,城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性 城市土地区

7、位优劣很大程度上取决于交通运输和城市基础设施建设状况 交通运输状况产生差别的交际成本和转移费用,城市土地面积对土地投资规模具有较小的限制作用 土地要素与资本要素在一定程度上可以实现互换 城市土地利用方向的多样性 城市经济的复杂多样性，形成城市土地地域内部的利用结构 城市土地利用的不断高度集约化 改变土地用途的高成本费用 城市土地数量上的绝对扩张,3、城市土地的分类,从经济学的角度，可以把城市土地按其用途、功能、位置、权益归属等不同标准进行分类。为什么要对（城市）土地进行分类研究？,宏观方面：反映问题、制定政策,微观方面：避免浪费、提高配置效率,（一）按城市土地的用途职能进行分类（二）按城市土地

8、的利用程度进行分类（三）按城市土地与城市中心的相对位置进行分类,（一）按城市土地的用途职能进行分类(before),即按城市土地在城市经济活动中的功能设置进行分类。用地名称：,居住用地,公共设施用地,工业用地,仓储用地,对外通用地,道路广场用地,市政公用设施用地,绿地,特殊用地,水域和其他用地,present,（1）城乡用地 town and country land 指市（县）域范围内所有土地，包括建设用地与非建设用地。建设用地包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地等，非建设用地包括水域、农林用地以及其他非建设用地等。,用地分类一般规定（城市规划）用地

9、分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。用地分类采用大类、中类和小类3级分类体系。大类采用英文字母表示，中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。,市域内城乡用地共分为2大类、8中类、17小类。,present,（2）城市建设用地 urban development land 指城市和县人民政府所在地镇内的居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地。,城市建设用地共分为8大类、35中类、44小类。,（二）按城市土地的利用程度进行分类,即可用容积率、建筑密度、人均占地等指标进行分类。高度集约利用的城市土地 低度利用的城

10、市土地 闲置未用土地或空地,（三）按城市土地与城市中心的相对位置进行分类,市级中央商业区（CBD）次中心区 一般市区 市区边缘区 近郊区 远郊区 边远区,4、城市土地在社会经济发展中的作用,城市土地是城市经济发展的基本载体 城市土地是商品流通中心 城市土地是工业生产基地 城市土地是城市建设资金的重要来源 城市土地是金融中心 城市土地是信息传输中心 城市土地是政治与文化中心,案例：重庆地产集团资产两年增长七倍 创重庆建设速度,案例内容：2003年6月18日，重庆大学城建设启动，项目面积3万亩，基本建设需要40亿元巨额投入。按照大型公共项目政府投资的惯例，这笔资金何时能够筹集，是一个未知数。好在市

11、委、市政府推出投融资体制改革的重大举措，成立不久的重庆地产集团成为大学城建设的主体。大学城有1万亩经营性用地，如果当时就出让，价格最多20万元/亩，1万亩地最多只有20亿元出让金。面对20多亿元的缺口，地产集团的招数是以时间换空间。即先向银行融资，争取建设时间，通过基础设施建设，将“生地”变成“熟地”，增值后再出让。,案例分析：地产集团构筑融资平台和基础建设平台的运作形式主要有四种：一、信誉融资。市政府对地产集团注入20亿元注册资本金，地产集团由此获得良好的贷款信誉和巨大的无形资产。通过诚信的举债机制，目前已获得多家银行授信额度达到120亿元。二、通过储备土地融资，即用已获得土地使用权证的储备

12、土地作抵押向银行融资。三、以土地储备为依托实施旧城改造，通过征地、拆迁和基础设施建设，将“生地”变成可出让的“熟地”，使其增值。四是通过“招、拍、挂”出让土地，将土地收益增值。五、进行土地置换，取得规模开发。土地置换就是对一些位置分散的空闲地、闲置土地和低效利用土地如“边角地”、“插花地”等，应通过土地置换，盘活利用起来。具体做法是通过“易主”、“易位”、“易权”、“易用”，把这些土地归并整合到一起，使得位置趋于集中，面积更具规模，地块更加规整，以便于充分开发利用。,三、城市土地管理变革,1、我国土地资源管理体制演变和制度变革2、城市土地管理从资源向资产经营转变,1、我国土地资源管理体制演变和制度变革,我国土地资源管理体制演变 缺乏国土资源管理意识，无土地管理部门 国家土地管理局 国土资源部 土地资源管理制度的变革 试点：土地所有权与使用权相分离 突破“宪法障碍”，深化土地管理制度改革,2、城市土地管理从资源管理向资产经营转变,管理目的、管理方式、管理主体的转变,