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1、第八章 土地增值税法,第八章 土地增值税法,土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人取得的增值收益征收的一种税。,一、纳税义务人和征收范围,土地增值税的纳税人为有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权(简称转让房地产)的单位和个人。,凡是有偿转让国有土地使用权，地上建筑物及附着物的行为均属于土地增值税的征税范围。,二、税率,四级超率累进税率,三、计税依据的确定,土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是指纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，即：转让房地产的增值额=转让房地产的收
2、入法定 的扣除项目金额,税法规定的扣除项目有：(1)取得土地使用权所支付的金额。(2)房地产开发成本。(3)房地产开发费用。(4)与转让房地产有关的税金。(5)对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20的扣除。(6)旧房及建筑物的评估价格。,四、应纳税额的计算,要正确地计算应纳税额，应在准确地计算增值额的基础上，根据增值额占扣除项目金额的比例确定适用税率，然后分步计算每级应纳税额并将其累加，其结果就是该纳税人当期应纳的土地增值税。其计算公式为：应纳税额=增值额*适用税率扣除项目金额*速算扣除系数,五、减免税,(1)建造普通标准住宅出售，其增值额未超过
3、扣除项目金额之和20的，予以免税。(2)因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住用房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。,例 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为15000万元。开发该写字楼有关支出如下：支付地价款及各种费用1600万元；房地产开发成本4400万元；财务费用中的利息支出为770万元，但其中有50万元加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费为830万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除的比例为5%。
4、试计算该公司应纳的土地增值税。,解：(1)取得土地使用权的地价款及有关费用为1600万元(2)房地产开发成本为4400万元(3)房地产开发费用=770-50+(1600+4400)*5=1020(万元)(4)允许扣除的转让环节税费为830万元(5)从事房地产开发加计扣除20，加计扣除额=(1600+4400)*20=1200(万元),(6)允许扣除的项目金额合计=1600+4400+1020+830+1200=9050(万元)(7)增值额=15000-9050=5950(万元)(8)增值率=5950/9050*100=65.75(9)应纳税额=5950*40%-9050*5=1927.5(万元
5、),位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2009年发生的相关业务如下：（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元；（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）,（1）取得土地使用权所支付的金额（4000+160）50%2080（万元）（2）应扣除的开发成本的金额300050%1500（万元）（3）应扣除的开发费用的金额（2080+1500）10%358（万元）（4）应扣除的有关税金65005%（1+7%+3%）+65000.05%360.75（万元）（5）扣除项目合计2080+1500+358+360.754298.75（万元）增值率（65004298.75）4298.75100%51.20%应缴纳的土地增值税（65004298.75）40%4298.755%665.56（万元）,
