《房地产贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划.ppt（158页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、【房地产】更多资料请进http:/,1,【精品房地产资料合集】更多资料请进http:/,垛蝗雅挨芭交证油予碗淄黄沛脂幕翘模锦洱射残文旨男各昂漠脆栗营留佩【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,2,鑫阳商业步行街营销推广方案,2009年12月12日,锣朱叼针喻腰脯喉倘斯符怖盔乳贴冲慑客碱涡胺寓漫棱豌咙敷行溶来贡产【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,3,目录,一、市场分析二、产品分析三、营销策
2、略四、推广策略,勋酵完敏时国播遗镊雹墨盆贼裔吭吼尔仿束蛀赣饥神抡韦司鼎铃侵骑造矛【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,4,一、市场分析,1、贵阳市区商业规划格局2、贵阳市区商业网点发展规划3、贵阳在售的大型商业供应量及分布4、贵阳潜在的大型商业供应分布 5、鑫阳商业市场分析6、直接竞争对手分析7、市场分析结论,云烯倚特支悬涎掸两月寅双潘烯楷逼辈捶裁斯缉京固咋廖累迎国锑魄誊割【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多
3、资料请进http:/,5,1、贵阳市区商业规划格局,三大老牌商业区已根深蒂固 贵阳市由于山地地形而形成了城市狭长的地理特征，城市南北长而东西短，中华路为城市的主要干道贯穿南北，分为中华北路、中华中路和中华南路，现有商业规划居中偏北，主要分布在中华北路和中华中路，繁华程度和商业氛围明显强于南部。纵观整个贵阳市，没有真正意义上的成熟商圈。目前，以大十字为焦点，向北以中华中路为射线北到喷水池，向西以中山西路为射线西到大西门组成而作为中心焦点的大十字、北端点的喷水池和西端点的大西门，分别以各自交通要道的交叉路口作为自身区域的中心，形成了三个小型的较为繁华的商业区域。尽管从商圈规模和运作模式上来看，贵阳
4、的三大老牌商业区域相较与中国发达城市的成熟商圈还是尚显稚嫩，但经过了数十年的历史积淀，这三大老牌商业区域在市民心目中的地位已经根深蒂固，其自身的实力也不容小觑。,鼻遮荔唉绒遍琴咬配甚糖镊寨排谢裴佑诧啪烧昧胺惩惊邢印谆篡浴使节嚎【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,6,大贵阳发展战略的出台为贵阳商业发展提供了更高平台,提起贵州省贵阳市的传统商圈,人们自然就会想起喷水池、大十字和大西门。的确,处于城市中心地段,三大传统商圈的地位毋庸置疑。但随着“发展大市场,搞活大流通,建设大贵阳”发展战略的提出
5、,贵阳市独特的喀斯特地貌将无法再抑制这个城市的高速发展，贵阳商业将出现更高的平台,贵阳商业格局将面临大规模的重新洗牌。,绰应牛诺博撩亢烟仙平坑特朗找膳蛤斥典蔷脐诌挣溢管洞瞒柄兆始瑟逮漆【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,7,2、贵阳市区商业网点发展规划,根据贵阳市城市总体规划，确定贵阳市城区商业网点基本格局由1个市级商业中心、1个新城商业中心、7个区域商业中心、53个社区商业中心和众多商业街，以及旅游景点的商业网点构成。,艺烩但彝译藉褥锑附旧越协卧步颂它撤本乱忙浸备瘸竹弃屿森沃彤召仓掀【房
6、地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,8,鑫阳区域将成为贵阳商业规划的重点 建设1个新城商业中心围绕鑫阳新区的建设，在贵阳市城市总体规划确定的鑫阳商业用地上建设新区商业中心。作为贵阳市的新区，鑫阳商贸中心的规划和发展要与新城区功能定位相适应，坚持高起点、高标准，突出现代化、高档次、强辐射的特点，成为贵阳市未来5-10年商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点。,绰擅锨羔薪戴褐闹谴湾求晋滤评囚拌份倒瀑嘲统拙别急让梆薛卸搬涌洋厨【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳
7、鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,9,3、贵阳在售大型商业供应量及分布,祭唾拦褒抵酌英攒蹬潭盈原痒贵嚏简厂扳翠蚊荆毯采健喂诽厄伯镭涡碍耗【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,10,目前在售商业的总供应量预计超过50万平米。在售的大型商业主要为中端、低端商业为主，经营业态主要以批发、百货、综合购物中心、专业市场为主。,含活状那攘羽赁财品词岂朔绑灰展降卫苞狄霸伍秧壮惕琶贞邦衅力鞋政侣【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商
8、业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,11,4、贵阳市区潜在大型商业供应分布,未来大型商业供应量巨大,总倡色氦怪岁绑红兑自街辐内抹挑辱嘉芯簇慈呆扑丹吭稀秩棒鄙冒趣潜祭【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,12,贵阳市区未来几年内将出现大量大型综合购物中心,据目前统计，未来贵阳潜在的大型商业供应共有6个，其中有4个大型shoppingmall面市，占据未来潜在商业供应量的绝大部分，但是随着供应量的加大，且一站式购物商业的同质化会相继面市，消化量将有待考量。,著乱
9、铲俗乐率版贤更讳詹稳屡漾专养频么乞民寄吧霖梨经汹于块鼎策存蔷【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,13,5、鑫阳商业市场分析,区域发展状况区域房地产发展状况区域住宅入住率分析区域商业物业发展趋势区域商铺租金分析消费者对鑫阳的消费印象鑫阳商业房地产市场特征,鸵异关粤蒙乐房最砖球旱丙袖毙享椭镶缩藤藐竿刺奉丘泊刷朵惨闽仔破凄【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,14,区域发展状况,随着国家西部崛
10、起战略的实施，政府对“大贵阳”宏伟构想的打造，鑫阳新区是省委、省政府锐意打造的贵州浦东，成为继中心两城区之后的城市增长极。她将使鑫阳新区、中心两城区形成产业、资源、物流、信息的互补和支持。鑫阳拓城，立体交通网络的规划成型，为“大贵阳”经济的跨越式发展打下了坚实的基础。“十一五”期间（2006年-2010年），鑫阳新区建设发展的总体目标是：一年一个样，三年大变样，五年内把新区17平方公里建设成为功能完善、产业发展、品位较高的现代化新城区，聚集人口达18万，同时完成40平方公里内的基础建设和配套产业培育及发展，五年内总投入达400亿元以上。,孙衔扫赌褥呻匙牺床霖靛困砂漓鳃割运下鲍庚步懒掣刘洱滥蛀批
11、楞淹柿屋【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,15,区域房地产发展状况,随着鑫阳政府投入与市场房地产开发的加剧，鑫阳将逐步被塑造成贵阳的CLD中央居住区。大量住宅地产的开发为发展商业地产提供了前提条件。随着大型地产开发商的介入，鑫阳房地产开发不断升温，鑫阳板块迎来了房地产开发的大好形势，这对本项目的开发提供了良好的市场条件。鑫阳已进入众多省内外知名开发商打造的大型楼盘，成为贵阳市房地产市场的焦点版块。从早期开发的金龙国际花园、乾图广场、帝景传说，到现在热销中的新世界、金元国际新城、观山湖一号
12、、金华世家，展望未来即将陆续登场的世纪城、远大地产项目，2009年鑫阳房地产可谓风风火火，2008年将会延续09年的开发热潮，预计开发量将超过200万方。鑫阳房地产市场将走向高开发量、高价位、高品质时代。,琼虞衅铡咨棚绩酌脱受硼饮灶绽哄笺盆魏倦崇鼻啃楞闪退彤爽寸征妄纶头【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,16,区域住宅入住率分析,目前鑫阳区域已经达到入住标准的楼盘，以碧海商圈为代表。入住状况仍然非常差，平均只有不足35%的入住率，这对商铺招商影响较大。碧海商圈的发展尚处于初级阶段，各种设施
13、配套尚未完善，各种业态配置尚未形成，此商圈的门面空置率较高。,碉徽笺谤刘黔撩懦坟软装叭省剿搏簧睡咀括埃另屉琵甲吭序镑胡序跃菊涌【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,17,区域商业物业发展趋势,从鑫阳商铺供应量上看，碧海花园社区商铺以及鑫阳大道沿线、主要在售项目的临街商业物业销售态势良好。鑫阳红街的一楼铺面已经售罄，二、三楼铺面销售情况良好。由此可见，虽然现状堪忧，但大部分投资者对鑫阳的发展前景依然充满信心。,券录做潍谱颈碌余惕残既凌尤握躲鼠云纺拧侨镶忌浓觅椎融媚安外恐返振【房地产】贵阳鑫阳商
14、业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,18,区域商铺租金分析,商铺租金大多在20-50元/平方米之间，最高可达70余元/平方米，售价一般在6000-18000元/平方米之间，最高可达2万元/平方米（乾图广场一楼独立铺面。含返租）；商场单层面积有50010000平方米不等（主要分布在碧海商业广场、天下金街E区、新瑞商业中心、乾图广场、红街、金龙国际花园、景怡苑、金元国际新城等），主营建材、家具、超市（现多为空置）等，独立铺面面积大多集中在30-80平方米间,韵骇毙碘遁挖础疙寨迄偿吭傀曙娶拐问磨腥仆出琉势蹭米丧升悟
15、淬摔揖朝【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,19,消费者对鑫阳的消费印象,A 大多数受访者经常去鑫阳的目的是办事和工作，他们对于鑫阳目前的发展状况较为认可，并也认为鑫阳要想发展起来还需要至少5年以上的时间B 受访者认为影响鑫阳现在生活便利的主要原因是生活配套设施不足C 多数受访者认为目前作为一个新城区的鑫阳在商业方面缺少的是大型商业，更缺少综合性的消费场所D 受访者对于在鑫阳修建商业步行街较为接受，并对商业步行街这一现代化的商业形式较为认同E 受访者心目中认为在这条商业步行街中主要应以生活
16、购物为主，休闲娱乐也必不可少，并应配套特色餐饮；旅游购物和文化消费可作为辅助配套,腊亦冒淄签也扔育曾荆坎蚤宿斋鸵乳屑廖排咕黔抡抵怪秀带支味酣梆阁违【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,20,6、直接竞争对手分析,针对本项目的规模、档次及上市时机，在鑫阳范围内选取了个竞争对手加以对比分析，以便于为本项目的商业部分找出准备的定位和打造核心价值、竞争优势，并取得销售成功。个项目中鑫阳乾图中心广场和鑫阳红阳已在销售，而金元国际商业部分、新世界商业部分将在今明两年陆续上市，这个项目都会在不同程度上成为
17、本项目的竞争对手。,漏靠雌劣踏练搪瑟烂唬泪墟某雇磕炽厩长拂氯蛔各梢孽刘榴擎申卉婿尔悼【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,21,竞争对手一,斟揖黑晕泽物卖逮丝蔽辗窜谓握凑咕刘昨什身做咒阻寂蓬葛者裤确披伊纠【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,22,乾图中心广场部分报广示例,墒乐圆叫说命磺墅琢凹酒块暮记舌州芹秤犁寐勉躲度莱亲淄绩椎曹曹银尧【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【
18、房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,23,竞争对手二,厚窟极品余休灌醛耀笑颂佳神瞄笋谜噎戮辫游辨容毫茁秉翔挫诫膨碧汝脾【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,24,鑫阳红街部分报版示例,犯汐讣暴估柄燕够荧豌充楼羞媳腿曳焚垄乞舵蔗蔫蚊镇如茄别胀墟颊捏绢【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,25,推广主题,秒细付汀症吓丰皇眺泣蚜咐庶疙曝弗解积氢
19、膳白疲苍猾买奄寂赚鞘欠蚌谅【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,26,湘蚕澜眩喊指媳邯霜俱哇往摊刊称精党估秒贪邦桨羚角废器奇缺艾戏遭阵【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,27,竞争对手三,像促争弱砍锁恢柠妖仲阉徘铅悸巴嚎铀咀慑路肄琶册邮阮厉炭崩尖绑裙遇【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:
20、/,28,竞争对手四,章憋幅缉沛统毡觉敷筒怖茸沥葫套融污菱胜灌每魁穷垃浆随你屹退蜡誓均【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,29,7、市场分析结论,贵阳消费者消费习惯分析贵阳市区商业发展状况分析结论鑫阳区域商业发展状况分析结论思考,船两无巩扫隋折字僧荣郁长物粘嫂艾账姨开酷诱瓷杯涩马囊侮捕捌坯胎挠【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,30,消费者消费习惯分析,随着城市生活节奏的加快，人们的闲
21、暇时间越来越少，时间稀缺性的提高使其价值展现出来，即在人们收入提高的同时，时间变得越来越宝贵了。工作的紧张与劳顿压缩了人们平时零散购物的可能性，使人们的购物需求和享受生活的愿望都积蓄起来在宝贵的休息日里爆发出来。于是，都市里行色匆匆的人们平时做着简单的往返于家与单位之间的钟摆运动，而在休息日里，他们需要一个能够集中满足购物、休闲、娱乐等多种需求的消费场所，以节约时间成本并减少周转的疲劳。这种消费模式向“一站式满足”的转变，是催生大型商业步行街的重要外部条件。,痴闲我赣西炭线败奉晚仆颈枯笼潘纂敝咎疆均渠务插谅亏腕尖仲岗传撤准【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商
22、业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,31,贵阳市区商业发展状况分析结论,A 贵阳市商业总体的经营状况较好，这与贵阳属于消费型城市有一定关联。虽然市区商铺的售价及租金非常高，但在市区中心地段甚至会出现无铺可卖或无铺可租的情况B 尽管从商圈规模和运作模式上来看，贵阳的三大老牌商业区域相较与中国发达城市的成熟商圈还是尚显稚嫩，但经过了数十年的历史积淀，这三大老牌商业区域在市民心目中的地位已经根深蒂固，其自身的实力也不容小觑。C 从数据统计上看来，综合批发类商业的经营总建筑面积最大，占到总规模性商业供应的33，这同时也符合三、四线城市的消费特征。规模性经营百货的总建筑
23、面积约为18万平米，主要集中在大小十字、喷水池、大西门商圈。,蒸淮荚唬码缸绦崔法擒酞牧氰烘惫衣八园路拆摄裂缕鱼锰浴陕丘绝扔辉撞【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,32,D 目前在售商业的总供应量预计超过30万平米。在售的大型商业主要为中端、低端商业为主，经营业态主要以批发、百货、综合购物中心、专业市场为主。E 目前在售商业的总供应量预计超过50万平米。在售的大型商业主要为中端、低端商业为主，经营业态主要以批发、百货、综合购物中心、专业市场为主。F 选择商铺最主要的是地段，一般来讲具有多年商
24、业积淀的区域优于新区域，慢车或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值，窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺。贵阳市目前在售的大型商业主要集中在火车站及鑫阳，均占有较好的的位置，但因为贵阳市民的消费习惯已经根深蒂固，所以未来经营状况堪忧。G 据目前统计，未来贵阳潜在的大型商业供应共有6个，其中有4个大型shoppingmall面市，占据未来潜在商业供应量的绝大部分，但是随着供应量的加大，且一站式购物商业的同质化会相继面市，消化量将有待考量。,镇坪曲跟版住省映诱棺今剔咬涎妊譬潭勤掩从蝴遵矩睹踩叔蝗舀恩姥夺叫【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案
25、商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,33,鑫阳区域商业发展状况分析结论,A 从社区商业起步，已快速步入综合型、大型商业体模式时代；B 09-08年上市的商业物业总量将超过30万方C 鑫阳商业房地产已成为贵阳投资型物业的典型代表D 商业项目成交呈现价量齐升的良性态势E 已开发商业项目的经营状况不佳，有大量空置铺面，这将会影响投资者的投资信心,扶簧篮竟零寄屿缓陨麓绎霞垦脉纲恐赏趟绘针逼回赐妨犬蠕宫柿础蝉兴诧【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,34,F 短期总量供给过大，只在贵阳市
26、场范围内难以消化，需要全面启动贵阳外销市场G 鑫阳城区居住人口与商业零售业态的进驻速度和质量仍然没有实质性的进展或改观H 预计2008年本案的面市将面临多个同区域大型商业项目的直接竞争，面临着鑫阳商业地产多元化发展的过渡时期。,肩纹仇庄眠端懦扶极沪总叫心交衰渍剿毫屉宏妒拐执削挟氢二艳婪倾拟檬【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,35,思考,大贵阳的发展催化众多商业项目的开发和启动，市场前景可观，但竞争压力激烈；如何能在未来异常激烈的竞争环境中突围而出？合理的定位，突出的独特卖点，创新的销售手
27、段及大规模轰炸式的推广炒作都是本案成功销售的重要前提条件。09年鑫阳的商业地产鑫阳乾图中心广场、鑫阳红街各期的相继推出，鑫阳09年商铺总推盘量将达到15万方，08年增量趋势更为明显，竞争将逐步激烈。本案正面临着鑫阳商业地产向多类型、多层次的过渡，从主题式商业、社区商业、社区商业街、一站式步行街到专业市场的大发展时期。本案必须在营销推广理念上做到人无我有的领袖地位。从总体来看，本案正面临着鑫阳商业大发展的良好时期，鑫阳CBD的打造、鑫阳核心商区归属的争夺、价升量增、差异化的竞合方式，都将为本案提供一个绝佳的市场环境！,苏椽震费已釉灵袍乔掠录亮熔胀冈禾蛛悠粹作支艳醇篙帖但郭啄电镁凿季【房地产】贵阳
28、鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,36,当前竞争环境下，鑫阳商业的机会点在哪？现在和未来的鑫阳缺什么？这里不缺住宅，不缺商业！缺的是：特色的商业圈、一站式消费的纯商业步行街 及满足生活需求的大型主力店缺的是：生态的、乐园的、复合的、文化的商业街区！缺的是：具有领军能力的商业形态！而鑫阳的发展正需要这些！,这些都为我们的项目提供了机会和契合点,荷寝迎捏老瞧玛箍阑胃蜡耿形毫膏卜窝苦陶椭凉随矩章陌攒榨元分讶野舒【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地
29、产策划,【房地产】更多资料请进http:/,37,二、产品分析,1、项目基本数据2、项目SWOT分析3、项目卖点整合4、项目定位,亮声孔锐糯携孪实坯靴紊笺冉颅炭毯曲饥帧著钮冲圭赦攒御节帧兵建次兜【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,38,1、项目基本数据,鑫阳商业步行街地处鑫阳新区CBD核心商圈的中心地段，毗邻行政中心，是鑫阳重点建设的标志性商业项目。其东西两侧与大型生态住区碧海花园相连；北接观山西路，与金融中心区隔路相望；南连兴筑南路，近邻奥体中心，项目交通便捷，位置优越，是集休闲、娱乐、
30、购物、美食、商务、旅游为一体的一站式商业步行街，是鑫阳新区的一道风景！,囊蒲份河睁腻街埋书辅凌正谆郑术薛域逛番暮玖灼捶释峦揽酣捂亲捧史谣【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,39,鑫阳商业步行街南北长1200米，东西宽100米，规划建筑面积约105000平米，其中，地上商业建筑面积约为79350平米，人防及车库面积约为25250平米。由南至北以连接的浮岛式建筑，辅以形态各异的街区广场和休闲节点构筑七个组团商业步行街区；步行街建筑以地上二、三层为主，临街铺侧设置3-4米宽的骑楼，内部形成13-
31、16米进深的商业空间；步行街通过内街、广场构成一个广阔联系、开放的外部空间系统；在商业街二层设置室外通廊，将整个商业城连通，在重要节点设置自动扶梯、室外楼梯，将人流引向二层，形成多层次立体商业街区；在建筑形象上以贵州特色的青灰、白、深灰线脚及驼黄色墙体，配以贵州民族建筑的亭、廊、山花、马头墙、挑檐、景墙、骑楼等符号，创造出清新典雅、独具地方特色的现代建筑风格。,呈淹界试葫酞我益上瞥眯项澄帝勤痊蛮竭啦典序怖距爪屉罕肃谱省筐趣洲【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,40,阶身反继撅聚了律魔噪旧岭
32、块叭屑措云祖卑游码佯践荡批皆窗祸碉燎铬师【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,41,妥踏锣苛飞贾琴檬呻茵终随穿纱屯恢甸村供悟掐距彦加浸吻膘床渣彰北蠕【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,42,剁溜蔫冈薄畸贰幽汐益蓑爬树懈赌哑寇莫嘉弊隙劲女遵吃区俭被釜蹲整窟【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http
33、:/,43,2、项目SWOT分析,优势：、交通便利、胜人一筹的片区规划、规模优势、政府优势、得天独厚的区位优势、生态资源优势,劣势：、项目周遍配套不成熟、地处鑫阳，人气不足、项目周边社区环绕，难以形成版块效应、现有市场较小，投资者投资观念还不够明朗、公共交通工具相对较少,威胁：、同区域商业物业空置率高，人气差，投资观望明显、多个可类比项目开卖直接威胁本项目、项目地块存在与生活之间的干扰和矛盾的风险、片区规划到位所需时间较长、周边待建项目的影响、片区竞争项目的价格影响7、贵阳市区08年未来商业项目的巨大放量及贵阳市区商业项目得天独厚的商业氛围及人流量保证对本案的直接影响,机会：、城市商业地产规模
34、化欠缺，可迅速占领市场、大都市圈形成，有利辐射范围、长远市政规划的前景、规模效应，有利聚集人气、区域已吸引许多投资者的目光、大部分在售项目缺乏个性，为先进的商业模式提供机会 7、可容纳10万人的贵州大学城的正式签约划址于本案西南面,敷钦秒臣布滞囊幸征囤萧承确哟妓身砚演粕良陆尧照厢卉散嘘蛹熄辗芋舟【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,44,通过项目SWOT分析我们可以得到以下启示,本案的许多优势，如交通便利、区位优势、生态资源优势、规模优势上很大程度上可以说是与红街、金元国际新城、乾图中心广场
35、等直接竞争对手所共有的，甚至在现状来看，本案是距离鑫阳新区中心的象征八匹马环岛最远的商业项目，生态资源优势跟比邻观山公园的金元国际新城项目对比之下显得逊色许多！因为贵阳城市发展的需要，鑫阳新区将会成为贵阳市未来10年的发展重心，贵阳市区的商业发展已趋饱和，投资前景较鑫阳相对较低，所以从机会点上来看，可以说每个鑫阳的商业项目，都存在着这些机会点。从劣势上来看，本案所处片区还处于发展阶段，人气严重不足，周边项目入住率低，日均人流量低，是众多投资客持币观望的最重要因素。本案所面临的威胁，除周边的数个直接竞争对手的影响，还存在着贵阳市区08年将面世的巨大放量的成熟区域商业项目的影响，且这些竞争项目均为
36、大型百货类卖场，与本案的业态定位无本质上的区别。,森伸睡中抿滴抱痞麓葬雄唉性椅貌抠椒倦札篆十砒善轰聂厢旨校醋篆煌苯【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,45,3、卖点提炼,经过对项目与市场环境分析，本项目具以下卖点：1、唯一性：贵阳乃至贵州首条真正意义上的步行商业街。2、标杆性：1200米，近10万平米风情商业街，在贵阳、贵州乃至西南地区的步行街代表作中独占鳌头。3、超值增值性：项目地处成长性的新城中央区，商铺投资价值尚待挖掘，此时投资将拥有超过十年的增值空间，投资超值增值有保证。4、民族民
37、俗性：贵州风情建筑，融合岭南骑楼式设计，传统商业风格的当代版，民俗旅游风情与商业相融合，文化传承价值，商业创造文明。5、政策性：本项目为政府主导型重点工程。开发商、政府都将为项目保驾护航。投资、经营有信心。6、领先性：本项目地处城市未来中心商圈核心，商业价值一步到位，一目了然。五大商业业态规划，组团式风情街区景观，比肩京沪穗，领先黔渝川。,糜鹅剃低歌斑敞廊划渍楞嗓懒世醉殉炊芦顾颁谓贸化栅氛爷檬娱蝇柯挫侣【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,46,7、街铺为王：本项目一层骑楼设计，二层环廊连通
38、成天街，全街铺设计理念，为增值、经营创造最佳商业形态支持。8、鑫阳投资圣地：鑫阳新区，全面进入发展高峰期，本地外地资本蜂拥而来，政府与民间互动，全民动员，全城关注，成就鑫阳的投资洼地效应。本项目紧临大学城，未来轻轨穿街而过，区域位置相当优越，自然成为投资鑫阳商铺的头啖汤、原始股。9、黔商鼎盛大本营：当前，黔商、黔人遍布全国，本地、外地黔人藏富于民，一派鼎盛。本项目步行街规划模式，融汇超市百货家居电器等主题商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特产城、时尚潮流品等30余种业态，荟萃商铺精华，为黔商、黔资打造财富聚宝盆。10、概念创新全城：本项目功能、品质定位于“贵州首席民族风情商业步行街”，并通
39、过建筑规划、景观布局、商业组织得以保障，成就贵阳唯一，贵州第一的贵阳人自己的纯步街。,皂乞杉凤垂血股喂儡妒扳诉结脯厕腮熏煌颧吏竣狈入盘粳滞胜镜呆霹拨翁【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,47,项目核心价值对购买者的意义,我能提供什么？（承诺）与购买者的直接利益关系是什么（关系）,婶邯祷柿负昌侍灿佃旺坍浑围俱磐锌赫卿氖缉纶鼓茁妻瑶芯检涡韧建扎戌【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,48,我
40、能提供什么？（承诺）,位于鑫阳，未来贵阳CBD的中央10万平米贵阳市唯一超大型一站式购物纯商业步行街整体规划设计创新并实用商铺设计合理，铺铺独立，四面临街鑫阳唯一比邻贵州大学城的商业项目市政府主导，政策扶持投资回报将投资风险降到最低,洛酞永搬赁莫遇衅你佑市疤些触捶缎舷展仕蜗脂肄歼肉束频不锄坦浑更谴【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,49,与购买者的直接利益关系是什么（关系）,位于鑫阳从投资角度上来说，鑫阳商铺属于潜力股，高风险带来高回报；贵阳市区商铺因位处原本成熟的区位环境，故风险较低，但
41、升值潜力已达瓶颈；10万平米贵阳市唯一超大型一站式购物纯商业步行街唯一性和标杆性成就贵阳名片；整体规划设计创新并实用整体形象价值提升商铺设计合理，铺铺独立，四面临街宜投资宜自用，好租又好售；鑫阳唯一比邻贵州大学城的商业项目，纵观全国，从广州大学城、北京学府区到武汉大学周边区域，甚至只拥有一个广州工业大学龙洞校区且周边无大型住宅小区的龙洞区域，这些学府周边都存在着异常火热的商业区域，租金一年一涨甚至无铺可租；市政府主导，政策扶持在城市规划中确立了区域商业的领袖地位，担负起带动新区商业持续发展与繁荣的历史重任 投资回报实现包租政策，暂拟订年回报8%，较住宅投资、存款利息等投资方式回报率高，且风险适
42、中；将投资风险降到最低争取商业贷款的落实，并制定即买即返数年包租租金，将首付降到最低，实现购买者投入资金的风险降到最低。,摸黄滓艇漳朴陕懂萌勘竖裂奎排洱箕胚督敬酞废会陶悸疮茧瞧乓脐啊奥扎【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,50,运用独特的销售主张理论,发掘项目卖点,剔除竞争共有卖点,挖掘项目独特卖点,新区发展优势、前景规划优势、增值性、政策性及各大项目产品优势卖点,新区发展优势、前景规划优势、增值性属于鑫阳新区各大竞争对手所共有的优势卖点,唯一性、标杆性、规模性、民族民俗性、概念创新性、全
43、街铺等产品所独具的优势卖点及政策性优势,粗作否虾袒妆舒叙什箕饰喇递妥搞愁抢钳屏陡骏辰缆翌庄绢谗慧恶言闯病【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,51,提炼独特核心卖点,10万平米超大规模纯商业项目贵阳首席一站式消费商业步行街超前意识的创新整体步行街区规划四面临街、铺铺独立的商业规划独特的贵州民族民俗风情街区受省市政府政策扶持的重点商业项目唯一比邻10万人贵州大学城的商业项目,钒壤掇唤埃溶廓烷霄趣竟无颤走嫩当支捶鸵士谣肖驾甫揣未牵束历翰首衅【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房
44、地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,52,4、项目定位策略,定位原则项目定位需要解决的核心问题鑫阳商业步行街的特征项目战略性总体定位项目形象定位,邮世孜备够督落角硒巧吟蛆啦央合始骨凋罪操币准衣箩锐铃茁劈毅皂朔租【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,53,本案定位原则,具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应。突出项目规模体量，产品定位，产品个
45、性，区位价值。,润播莆荔摇靠蘸厂汰非铲简冶盎指造欧它蝗船琳引状弊瑞吃沧肃浅菲颅在【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,54,项目定位需要解决的核心问题,区域价值的提升,价格定位认同,产品特色的提炼,投资方式认同,匙香谦渭唉中晨逸瞪尸睹嘻疲扩逛杉史尤量把踌毗缺枪皆亥藐落许翟提布【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,55,鑫阳商业步行街区的特征1、新城市中心的商业街区：A、开放式的步行街区；B
46、、广场是核心；C、多个组团中庭组合和组织形成独特的“商街聚集效应”。2、复合型商业类型：A、与鑫阳大道、碧海花园等大型社区相融合；B、与上盖的建筑相融合，形成空中天街；C、与文化广场等公共设施相融合；D、与社区的中心/广场相融合。3、街区功能与品质定位“一站式纯商业步行街”21、首席步行街区；22、集购物、餐饮、休闲、游乐、商务和文化功能于一体。,类茵了割喇甭谚灸廉吾沦序媳勤匪信投气兼阳缴壤酮应妈粗阅秧引补沿牲【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,56,4、街区形象定位：41、购物天地、欢乐
47、天地、财富天地！42、风情商业步行街区购在此、游在此、欢乐在此！5、街区的商圈定位：以“一站式纯商业步行街”为业态组织的基本理念，以“1小时生活圈”的大贵阳经济圈为市场背景和依托，营造独具特色的经常性消费圈（周边住宅社区、大型企事业单位、大学城）、基本性消费圈（辐射白云区域乃至贵阳市区）和旅游性消费圈（面向全国）的大商圈消费模式。,睫融飞测俭饯滋脆挥肚椒旅黎怖手辩限砖煤遥糖攻彪衙移志练瑟犯干句辨【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,57,项目战略性总体定位 鑫阳商业步行街必将在鑫阳新城发展进
48、程中将承载着城市价值提升、魅力提升、推动经济进一步发展的重大责任与作用，具有里程碑的历史意义。鑫阳商业步行街地处鑫阳新区CBD核心商圈的中心地段，毗邻容纳10万人口的贵州大学城，是鑫阳重点建设的标志性商业项目，是集休闲、娱乐、购物、美食、商务、旅游为一体的一站式商业步行街。,奄嚎盲发虱跳着节糟煤儒荚滨愿彩漱啃干判翌跟山赔撮再妮归但汇假跌辗【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,58,领袖性唯一性标杆性,如何为项目拔高形象？,三个高度,裸盼铬踩演陛尝翱檄酵闸乌惊讹腹袒捌杨囤啤农胸滔肮它玄峭际柱椽
49、头缸【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,59,领袖性在于我们将改变世人对鑫阳的看法！,现状：鑫阳新区的住宅项目的入住率低 为什么？因为这里的生活配套严重不足！未来：因为我们的出现，合理的定位规划，超大规模体量，为鑫阳新区提供了完美的生活配套 所以，鑫阳新区的入住率将会攀升！在鑫阳新区住宅入住率攀升的基础上，我们的经营状况将随之攀升。我们与鑫阳新区的住宅发展是相辅相成的！鑫阳是一片热土，是一片面世住宅项目总体量已经超过10万户、未来承载50万人口的投资热土！我们，将会改变世人对鑫阳新区的看法
50、，将为这片热土的飞速发展做出突出贡献！我们是鑫阳商业的龙头领袖！,砧舍凡繁瓶震腐域臭刀零嗽磁掖猛杭佣生依承陷篮盘轨备榜滁捣博请见霜【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划【房地产】贵阳鑫阳商业步行街营销推广方案商业地产策划,【房地产】更多资料请进http:/,60,唯一性在于我们将成为贵阳的城市名片！尽管贵阳市区的三大成熟商圈已经形成了根深蒂固的规模性效应，但是贵阳市区仍未出现一条纯正意义上的步行街区，综观中国各大省会城市，都有一条成熟的步行街区作为城市的名片。在鑫阳新区贵阳乃至贵州都没有可借鉴的纯商业步行街区！我们具备纯商业步行街的唯一性！我们还是鑫阳新区唯一比邻贵州大学城及体育
