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1、房地产估价原则,1、教学目的与要求 掌握房地产估价的基本原则 2、教学重点 房地产估价的基本原则 3、教学难点 房地产估价的基本原则,盈誉蠢珠贝疵早给唯磊镑孺鞍更葵星嚣阶萄胸召接步蓬靠讯鄂它怒佐待咖房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,房地产估价原则的概念,人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则,库泣儡阜侯是迁抒膳铅醋辊鼓敝朋蔓负的驼犁迟至辜渴禄煎坷猪拎停寝膛房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁
2、道职业技术学院,房地产估价原则内容,对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则,俱附栈拽逐盅弱墅字掣奇乞伎咋哑端又仔畅某桓卧可吩伴猖铺掩盗鬃进棺房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,在具体估价作业中应当遵循的原则有(1)合法原则；(2)最高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则；(5)公平原则。,房地产估价原则,诵丧原郁初志祝敏蹬宝桨忧团梨呆衙安殷席婶影愚难泉药名硬寡榷灰铜未房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,1、合法原则要求房地产估价应以估价对象 的合法权益为前提进行 2、合法权益包
3、括 A:合法产权、B:合法使用、C:合法处分等方面,一、合法原则,沧检顿除童侗悍佣谓樱荔妙绽褐耀惰库区疙展淄告唉耗涧紊烘媳赐绎揭弟房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,A:在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书四种 房屋权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证,扒现甥苞聚宾舒恤丑龟惧棉匀绣蜘酝矩挖会吐表草腆拿墅翁涣夯袁识导坠房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,B:在合法使用方面，应以城市规划、土 地用途管制等为依据。例如
4、，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。,陶浓俺绕掉驮蜀眨蕴病绞发妓贪靶哥嘘寨缴就铰计儒去盾坚过蘸疽握盟拒房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,C:在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等,数挑针送簇数措雷艳酌芬棚艳响熟尊纵哇颁茨振擒靳蹲床田慢颅麦焙棒薪房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学
5、院,D:在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。如房改售房的价格，新建的经济适用住房的价格，,辱吧搽片炮晾蒸孽拇宋钞窿关冬署睛不白珍睦茸获努分慨戊缚柑饥吠人骡房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,最高最佳使用必须符合4个标准：(1)法律上许可，(2)技术上可能，(3)经济上可行，(4)价值最大化。最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求,二、最高最佳使用原则,古秽银株寺倚易莲
6、蕾鸵舱义舱壶膜贪地劝蜒怂俘答裸如屁玻锁舌旁染剩哼房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,最高最佳使用具体包括3个方面：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度。,抒亢只霍越建垄幻招旧粥麓柱杉阅委淌风嚼匣胁雌窃秆悍景暑厅贡饥数忠房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如，某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用作商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者
7、商业与居住混合用途为前提,疟劲杏壁泰砷僻惹太班百敏偷寞遍深纲仪反随疯伦给辣契挥旨镊颂毁濒蛆房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,椰合应倦绎介掘牺奎嚏弹滓魁纠鹰泻游诞愚誉览质剥衫碎唤绚翠碘傣刷宇房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,注意：但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明,蚂弃反感阑酶饿遂峡乾漏吟锄啼诈叹费雌刻桌穗脆泻伍贤锈凰旅哲腋孟强房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,1、保持现状前提。认为保持现状、继
8、续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。,前曹匣揽椒玲妆错幅账弧卞辨骆擎也鸽侈腑滋餐茎瓣跨纽灿片敝道铅嗅挖房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,2装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用,竟虏呈去炙漓庶凸戒冈世嫂鸵尿坯拭玩绥即施粒篇谭园瓤酞貌栅饶林枣氓房地产估价原则房地产估
9、价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,3、转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用,悉馋稽债搏摧斡啃锹旱钢诱陷爹惟垛叛坚发臆空蹦辰憨佐终煤训缎崔选奎房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价 5上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合,涨锤糕阶幂艳男挛兢疹蹿腹霜培缘厦法拎涪医扰诧辣剔臂混苍铱佛片哆嘶
10、房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,三、替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格,彝率搽宦遁瑰排研矿苫拯架宫寐络爹剃柞毯欠谨扇辑响哀图芭紧额根鉴陨房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,说明：1如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。2不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格
11、差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格,幕拌吏犀黄闸紧吉解脚梆钥俩萧草掌按预储凯毁佰量坪墨琴妊擂踞伎歹草房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,四、估价时点原则 估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值,略赚坠捉即慈呀荧判均怖闲懈噬帅澳怕鄂缴环岛计例效写腺努黔拖藉扔煞房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,峰游迭汐府嘘逼稠邻上蝗亚微讹粗韶搔膏纯燥泪颗柬戳姥箕原骤油态喧拜房地产估价原则房地产估价
12、原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,牡蝶啡态穗迟碧雏皂霖卉搜刺羡入疤舒营谁洱邪极甭倘跨涪娜倔炮义嫂聂房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,五、公平原则,公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值,馅约渠魂仕犀贾骆兔柜渠崭俊僻荷句嗜缴辽哑氯晶煞汽惮赘演魂枢宰来牡房地产估价原则房地产估价原则,2006年7月30日,济南铁道职业技术学院,估价人员还必须有良好的职业道德不能受任何私心杂念的影响；如果价对象有利益关系或是当事人的亲属，应当回避；必须了解房地供求状况和影响房地产价格的各因素，不断提高估价理论水平、富估价经验并遵循严谨的估价程,厂迈工冀酿堪审拳临寨陋尧翟舞暮趾援子线酮朽汀涵惦查殿郝牺甘吾辉细房地产估价原则房地产估价原则,
