无形资产和投资性房地产.ppt

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1、南京审计学院 路国平,第3讲 无形资产和投资性房地产,3,财务会计,南京审计学院 路国平,一、无形资产,（一）无形资产及其特征,无形资产的概念,无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。,能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。,南京审计学院 路国平,内部产生的品牌、报刊名、刊头等,不应确认无形资产,客户关系、人力资源等,由于企业无法控制其带来的未来经济利益，不符合无形资产的定义,成本不能可靠计量,南京审计学院 路国平,金融负债,无形资产,（二）无形资产的内容,是指国家专利主管机关依法授予发明创造专利申

2、请人，对其发明创造在法定期限内所享有的专有权利。,是指不为外界所知、在生产经营活动中已采用了的、不享有法律保护的、可以带来经济效益的各种技术和诀窍,商标权是企业拥有在某类指定的商品上使用特定名称或图案的权利,是著作者或文艺作品创作者以及出版商依法享有的在一定年限内发表、制作、出版和发行其作品的专有权利,指企业经批准在某一地区以一定的形式生产经营或销售某种特定商品或提供某种特定服务的的权利、或是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技术秘密等的权利,是指经国家土地管理机关批准享有的在一定期间内对国有土地开发、利用和经营的权利,商誉不具有可辨认性，不属于无形资产。,南京审计学院 路国平,（三）无

3、形资产的确认条件,无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：,南京审计学院 路国平,无形资产的成本取得无形资产并使之达到预定用途 而发生的全部支出。,企业在取得无形资产时应当按照成本进行初始计量。,（四）无形资产的初始计量,应根据取得来源确定,南京审计学院 路国平,1、外购无形资产 的成本,（1）购买价款,（2）相关税费,（3）直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出,下列各项不包括在无形资产的初始成本中：,（1）为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用和其他间接费用,（2）无形资产已经达到预定用途以后发生的费用,南京审计学院 路国平,购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质

4、上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。,实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额 作为未确认融资费用，在付款期间内采用实际利率法摊销，计入当期损益（财务费用）,分期付款购买无形资产,南京审计学院 路国平,【例题1】甲公司2011年1月8日，从乙公司购买一项商标权，经与乙公司协议采用分期付款方式支付款项。合同规定，该项商标权总计6 00万元，每年末付款2 00万元，3年付清。假定银行同期贷款利率为6%（3年期利率6%的年金现值系数为2.6730）。要求：计算无形资产的入账价值并编制相关的会计分录。,南京审计学院 路国平,【答案及解析】无形资产购买价款的现值2 000 000

5、2.6730 5 346 000（元）未确认融资费用6 000 0005 346 000 654 000（元）借：无形资产商标权 5 346 000 未确认融资费用 654 000 贷：长期应付款 6 000 000,南京审计学院 路国平,第一年应确认的融资费用53 46 0006%320 760（元）第二年应确认的融资费用 5346000（2000000320760）6%220005.6（元）第三年应确认的融资费用 654000 320 760 220005.6113234.4（元）,南京审计学院 路国平,各年的账务处理如下,借：长期应付款 2 000 000 贷：银行存款 2 000 00

6、0借：财务费用 220005.6 贷：未确认融资费用 220005.6,借：长期应付款 2 000 000 贷：银行存款 2 000 000借：财务费用 113234.4 贷：未确认融资费用 113234.4,第二年末付款时,第一年末付款时,借：长期应付款 2000 000 贷：银行存款 2 000 000借：财务费用 320760 贷：未确认融资费用 320760,第三年末付款时,南京审计学院 路国平,2、投资者投入的无形资产,企业收到投资者投入的无形资产时：借：无形资产 贷：实收资本（或股本）资本公积资本溢价（或股本溢价）,投资者投入的无形资产应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或

7、协议约定价值不公允的除外。,会计处理,南京审计学院 路国平,3、土地使用权的处理,企业取得的土地使用权通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产,土地使用权用于自行建造厂房等建筑物时相关的土地使用权账面价值不转入在建工程成本。土地使用权与建筑物分别进行摊销和提取折旧。,房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。,南京审计学院 路国平,企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时应将其账面价值转为投资性房地产。,两种特殊情况的处理：,企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间分配，无法合理

8、分配的，应全部确认为固定资产。,南京审计学院 路国平,（五）内部研究开发费用的计量,自创专利权的支出,研究与开发费用,申请专利过程中发生的费用,三种处理方法,一是全部费用化,二是全部资本化,三是有选择的资本化,究竟该如何处理呢？,南京审计学院 路国平,内部研发活动形成的无形资产成本由可直接归属于该资产的创造、生产并使该资产能够以管理层预定的方式运作的所必要支出组成。,可直接归属成本包括：开发该无形资产时耗费的材料、劳务成本、注册费、在开发该无形资产过程中使用的其他专利权和特许权的摊销，以及按照借款费用的处理原则可资本化的利息支出。,1、内部开发的无形资产的计量,内部开发无形资产的成本仅包括自满

9、足资本化条件时点至达到预定用途前所发生的支出总额，对于以前期间已经费用化计入当期损益（管理费用）的支出不再调整。,南京审计学院 路国平,基本原则,研究阶段的支出,开发阶段的支出,全部费用化计入当期损益（管理费用）,符合资本化条件的 确认为无形资产,不符合资本化条件的 计入当期损益,无法区分研究阶段和开发阶段的支出 应在发生时全部费用化，计入当期损益（管理费用）,2、内部研究开发费用的会计处理,南京审计学院 路国平,具体会计处理程序,研发支出,开发尚未完成的资本化支出,无形资产,分设：费用化支出和资本支出明细科目,达到预定用途时结转,期末结转,发生研发支出,管理费用,南京审计学院 路国平,具体账

10、务处理,借：管理费用 贷：研发支出费用化支出,借：无形资产 贷：研发支出资本化支出,2、期末结转 费用化支出,1、发生支出时,借：研发支出费用化支出 资本化支出 贷：原材料 应付职工薪酬 银行存款等,3、开发项目达到预定用途形成无形资产时,南京审计学院 路国平,使用寿命不确定的无形资产,估计无形资产的使用寿命（分类）,使用寿命有限的无形资产,应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量,企业根据可获得的情况判断，无法合理估计其使用寿命的无形资产，应作为使用寿命不确定的无形资产进行核算,（六）无形资产的后续计量,1、无形资产后续计量的原则,南京审计学院 路国平,无形资产使用寿

11、命的确定,1、来源于合同性权利或其他法定权利的,不应超过合同性权利或其他法定权利的期限（如果续约不需付出大额成本，续约期计入使用寿命,2、合同或法律没有规定使用寿命的,应当综合各方面情况判断，以确定无形资产能为企业带来未来经济利益的期限,3、按上述方法仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限的,该项无形资产应作为使用寿命不确定的无形资产,南京审计学院 路国平,2、使用寿命有限的无形资产,使用寿命有限的无形资产 应在其预计的使用寿命内采用系统合理的方法对应摊销的金额进行摊销。,无形资产的应摊销金额无形资产的成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累

12、计金额。,南京审计学院 路国平,自可供使用时开始至终止确认时止。当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销,依据获取未来经济利益的预期实现方式来选择，并一致地运用于不同会计期间。无法可靠确定经济利益的预期实现方式的应当采用直线法摊销。,摊销方法,摊销金额,应摊销金额=成本预计残值已计提减值,会计处理,借：管理费用 制造费用等（专门用于生产产品的）其他业务成本 贷：累计摊销,使用寿命有限的无形资产的摊销,使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零，但下列情况除外：1、有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产。2、可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资

13、产使用寿命结束时很可能存在。,南京审计学院 路国平,【例题2单选题】2011年4月1日，甲公司以1 800万元的价格购入一项管理用无形资产，价款以银行存款支付。该无形资产的法律保护期限为15年，甲公司预计其在未来10年内会给公司带来经济利益。甲公司计划在使用5年后出售该无形资产，丙公司承诺5年后按1 260万元的价格购买该无形资产。则甲公司对该项无形资产2011年度应摊销的金额为（）万元。A.270 B.135 C.90 D.81【答案】D【解析】甲公司对该项专利权2011年度应摊销的金额=（18001260）591281（万元）,南京审计学院 路国平,3、使用寿命不确定的无形资产,对于使用寿

14、命不确定的无形资产，在持有期间内不需要摊销，但需要至少于每一会计期末进行减值测试。按照企业会计准则第8号资产减值的规定，需要计提减值准备的，相应计提有关的减值准备。,南京审计学院 路国平,（七）无形资产的处置,无形资产的处置主要指无形资产出售、对外出租、对外捐赠，或者是无法为企业带来未来经济利益时，应终止确认并转销。,南京审计学院 路国平,处置损益,=,处置无形资产所取得的收入,无形资产账面价值,应缴纳的营业税等,注意处置损益的确定,1、无形资产出售,借：银行存款 无形资产减值准备 累计摊销 贷：无形资产 应交税费应交营业税 营业外收入（或借：营业外支出）,会计处理如下,南京审计学院 路国平,

15、借：其他业务成本 贷：累计摊销 银行存款,1、取得的租金收入,借：银行存款 贷：其他业务收入,2、摊销无形资产及发生相关费用,3、发生的相关税费,借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税,2、无形资产出租（转让无形资产使用权）,南京审计学院 路国平,（八）无形资产的列报,无形资产在资产负债表中应单列项目“无形资产”列示。企业开发无形资产过程中能够资本化但尚未完成形成无形资产的支出部分应单列“开发支出”项目列示。“无形资产”项目应根据“无形资产”账户的期末余额，减去“累计摊销”和“无形资产减值准备”账户期末余额后的金额填列。“开发支出”项目，应根据“研发支出”账户中所属的“资本化支出”明细账户

16、期末余额填列。,南京审计学院 路国平,（八）无形资产的列报,资产负债表（简表）,会计科目,南京审计学院 路国平,二、投资性房地产,（一）投资性房地产及其特征,概念,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应 当能够单独计量和出售。,特征,1、投资性房地产是一种经营性活动。,2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为经营用场所的房地产和房地产企业用于销售的房地产。,3、投资性房地产有两种计量模式。,南京审计学院 路国平,2、持有并准备增值后转让的土地使用权,1、已出租的土地使用权,3、已出租的建筑物,是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式

17、出租的土地使用权，,（二）投资性房地产的范围,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。闲置的土地不属于投资性房地产。,是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。,注意：企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物、土地使用权不属于投资性房地产,南京审计学院 路国平,特例,对企业持有以备经营出租的空置建筑物如董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。,“空置建筑物”是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态

18、的建筑物。,南京审计学院 路国平,需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产,1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,2、企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务,用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产,所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。,3、关联企业之间租赁房地产的,如母公司出租房屋给其子公司，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为

19、企业集团的自用房地产。,南京审计学院 路国平,（三）投资性房地产的初始计量,2、自行建造投资性房地产,1外购投资性房地产,应按照取得时的实际成本进行初始计量。实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出,成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等,投资性房地产应当按照成本进行初始计量。,南京审计学院 路国平,投资性房地产初始确认的会计处理,采用成本模式进行后续计量,投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备,借：投资性房地产 贷：银行存款,采用公允价值

20、模式进行后续计量,投资性房地产成本 公允价值变动,借：投资性房地产成本 贷：银行存款,南京审计学院 路国平,（四）投资性房地产的后续支出,资本化的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本,企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。通过“投资性房地产 在建”账户核算,费用化的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。,南京审计学院 路国平,（五）投资性房地产的后续计量,企业通常应当采

21、用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。,但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,南京审计学院 路国平,会计处理,应按固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，投资性房地产存在减值迹象的，还应按照资产减值的有关规定，经减值测试后发生减值的，应当计提减值准备。,1按期(月)计提折旧或摊销时,借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧(摊销),2取得租金收入时,借：银行存款 其他应收款等 贷：其他业务收入,1、采用成本模式进行后续计量投资性房地产,3经减值测试后确定发生减值

22、的,借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,南京审计学院 路国平,2、采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产,（1）采用公允模式进行后续计量的条件,企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。,1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。,2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,即采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足以下两个条件：,南京审计学院 路国平,注意,企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产

23、均采用公允价值模式进行后续计量。不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。,但在极少数情况下，已经采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式进行计量直至处置，并且假设无残值。对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允

24、价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早）再以公允价值计量。,南京审计学院 路国平,会计处理,采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）,资产负债表日，公允价值高于其账面价值,借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益,资产负债表日，公允价值低于其账面价值,借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动,（2）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理,南京审计学院 路国平,企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。,3、投资性房地产

25、后续计量模式的变更,成本模式,公允价值模式,一定条件下,成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。,借：投资性房地产成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 利润分配未分配利润 盈余公积,南京审计学院 路国平,（六）投资性房地产的转换和处置,房地产转换是指房地产因用途发生改变而对房地产进行的重新分类。,1、投资性房地产的转换,投资性房地产,自用的房地产,用途改变,用途改变,作为存货的房地产,南京审计学院 路国平,2、投资性房地产转换为自用房地产的会计处理,（1）采用成本模式计量投资性房地产转换为自

26、用的房地产应将房地产转换前的账面余额作为转换后的入账价值,分别转入,会计分录：借：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定（无形）资产减值准备,南京审计学院 路国平,投资性房地产转换为自用房地产的会计处理,（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）,转入,会计分录：借：固定资产、无形资产（公允价值）贷：投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益,按公允价值入账,差额,南京审计学院 路国平,3、非投资性房地产

27、转换为投资性房地产的会计处理,1）将自用的房地产转为投资性房地产应将房地产转换前的账面余额作为转换后的入账价值,分别转入,会计分录：借：投资性房地产 累计折旧 固定（无形）资产减值准备贷：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备,（1）采用成本模式计量投资性房地产,南京审计学院 路国平,非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理,2）将作为存货的房地产转换为投资性房地产按存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值,会计分录：借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品,转入,南京审计学院 路国平,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,（2）采用公允价值计量投资性

28、房地产,转换当日房地产的公允价值 小于原账面价值的差额,计入当期损益,转换当日房地产的公允价值 大于原账面价值的差额,计入所有者权益（资本公积其他资本公积）,（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理,会计处理原则,处置时转入,其他业务成本,南京审计学院 路国平,会计处理,转换当日的公允价值 小于原账面价值,借：投资性房地产成本 累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备 公允价值变动损益 贷：固定资产（无形资产）,转换当日的公允价值 大于原账面价值,借：投资性房地产成本 累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产（无形资产）资本公积其他资本公积,自用的房地产转换为投资

29、性房,处置投资性 房地产时,借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本,南京审计学院 路国平,【例题3】甲公司拥有一栋的办公楼，原用于本企业总部办公，因新办公大楼建成投入使用，甲公司将企业总部搬迁至新建的办公大楼办公。由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司决定将其出租，以赚取租金收入。2011年6月30日，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将原办公楼整体出租乙企业使用，租赁期开始日为2011年7月1日，租赁期5年。2011年7月1日，该栋办公楼的账面余额为 9 600万元，已计提折旧3 200万元。公允价值为8 200万元。假设甲公司对投资性房地产采用公允价值模式

30、进行后续计量。甲公司的有关账务处理如下：借：投资性房地产成本 82 000 000 累计折旧 32 000 000 贷：固定资产 96 000 000 资本公积其他资本公积 18 000 000,南京审计学院 路国平,企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。,（七）投资性房地产的处置,当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。,南京审计学院 路国平,借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产,（1）取得处置收入,借：银行

31、存款（处置收入净额）贷：其他业务收入,（2）结转账面价值,1、采用成本模式计量的投资性房地产的处置,（3）确认应交的营业税等相关税费,借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税等,南京审计学院 路国平,借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动,（1）取得处置收入,借：银行存款（处置收入净额）贷：其他业务收入,（2）结转账面价值,2、采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,（4）结转累计确认的公允价值变动,借：公允价值变动损益（累计公允价值变动）贷：其他业务成本,（5）结转转换房地产产生的资本公积,借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本,（3）确认应交的营业税等相关税费,借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税等,南京审计学院 路国平,（八）投资性房地产的列报,投资性房地产在资产负债表中应单列项目“投资性房地产”列示。在成本模式下，“投资性房地产”项目应根据“投资性房地产”账户的期末余额，减去“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”账户期末余额后的金额填列。在公允价值模式下，“投资性房地产”项目应根据“投资性房地产”账户的期末余额直接填列。,南京审计学院 路国平,（八）投资性房地产的列报,资产负债表（简表）,会计科目,