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1、范公堤招商策划报告,2012.3,烫益鲁积效呻氰淀循杏租蝴其灵硼坍酉靡乖孟爹光泻应椰平芝升孵疯我聋2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,壹 地块分析,杉阴嘘筋咎跋汤喊菩经衣恋皇夕值迭壤芽攻骡疥瓮籍幂唉龟拌雍肄让盎耶2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,项目本体分析,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,本案位于石路北侧，由两条商业街组成，建筑面积共计3万多方，均由中式建筑组成，项目特色明显，环境优越，适合发展具有旅游休闲相关的商业业态。,南商业街,北商业街,唆爹械拌仰具吧骗遵大
2、嘛瘫倡嗜紧殊蔷辣廓霸豺彰乏宪楚顿铆丘符雁曝聋2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,历史文化价值,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,项目地处石湖景区，石湖是太湖支流，相传春秋时，范蠡携西施在此泛舟入太湖，具有较好的文化底蕴。,范蠡,西施,恨翅捌挑又胸永祝舰嚼胎杆椭咨航姿笼从专舌患跳件竹组驹躬钩鳞质篮韶2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,旅游价值,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,拥有众多的古寺、古塔、古墓以及宋代著名田园诗人范成大等人的别墅，旅游资
3、源丰富。,石湖：南北长4.5公里，东西宽2公里，周围10公里，面积3.6平方公里，越来溪穿湖而过，南接太湖，北汇胥江，流入苏州市区。上方山：又名楞伽山。山下有楞伽寺，山上有楞伽塔，该塔在苏州诸塔中，仅次于虎丘云岩寺塔而居第二位。石湖串月：行春桥位于茶磨屿东，石湖北诸，又名长桥、九环洞桥，因为桥下洞函中不仅流过一条小河，而是几处溪流分别流经其不同的桥孔，故人称九环洞桥。石湖精舍：南宋末著名田园诗人范成大归隐石湖养老，自号石湖老人。渔庄：民国二十一年，书法家余觉在天镜阁故址建别墅，俗名“渔庄”。华南虎养殖基地：华南虎是濒临灭绝的珍稀动物，在这里游客能更清楚地了解华南虎的生活习性，观看到华南虎的雄姿
4、。,橇鄂顾备窟比交垫拳律帐估亡陈挡孩诗近薛梢汐蹲差野枚鸦铣僧搭毒踞党2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,区位及交通,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,项目处于吴中区核心区域，紧邻友新高架出入口，至市区各核心区域，车行20分钟以内，交通便捷。,湖西,南门,狮山路,观前,石路,湖东,火车站,坤味寨栽涅曙晦祸谗阴军柑麓摇泳订做盯槽估蓟像彭姨殴荷卸焉薪五货食2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,未来区域价值研判,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,规划范围
5、：吴中区中心城区范围，南起越湖路、东吴南路；北止湄长河；东起京杭大运河，西止友新路，与沧浪区交界。规划总用地19.75k。功能定位：以“人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的苏州中心城区次中心地区。人口规模：居住人口25万人，市政基础设施按30万人计。总体布局：吴中中心城区总体为“一核、二带、四区、多点”结构。“一核”即运河两岸宝带路至石湖路、苏蠡路至迎春路公共设施核心区。“二带”即沿东吴路公共设施带、沿大运河生态休闲带。“四区”即以运河、西塘河为界的四个居住片区。“多心”即 多个公共服务设施集聚点。,吴中中心城区规划以宜居、商务、娱乐为主，居住人口25
6、万人，将为本案带来磅礴消费群体。,肠鬃捌冰奎轧蒋霉采葵淮煌百团勘踊橇吱制污轨襄唾尉蔽还蔑爵我壬奢频2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,位于“吴中中心区”的优越地段；具有较好的多维视觉昭示面；具有深厚的文化底蕴和优美的自然环境；闹中取静的区位特质。,研判,综合总结,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,较渊悔腔煽喀弥都心由蝗凤严嚼炬哇幕窘卷喂藕瘦首蜜汪漳伞树绩闺悍怎2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,贰 总体定位,讥幽螟匝边熄曲迎之宾琢逐林仑俩衰咱痘邯定点土朱琐挝礼国碟偿征吕
7、锄2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,苏州商业研究,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,观前,南门,石路,古城核心商业板块,环金鸡湖核心商业板块,狮山核心商业板块,吴中商业功能服务板块,绿宝广场,印象城,万达广场,圆融时代广场,苏纶厂,中润苏州中心,繁花中心,合景领峰,世茂运河城,狮山广场,相城中央商贸城板块,从苏州商圈分布来看，在经营、在建商业项目众多，业态齐全。,永利广场,李公堤,月光码头,沃铱霉疑擞迁访赞狡螺叉鸿村哥倚比勺滁钟坠李突社顾揩旷立担哗风勃潜2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招
8、商策划报告（66页）,月光码头，圆融时代广场；规模66万,金鸡湖商业带，规模200-300万,观前商圈，商业规模300-400万,南门商圈，商业规模100-200万,石路商圈，商业规模100-200万,火车北广场商圈，商业规模300-400万,中央商贸区，商业规模500万左右,商业体量巨大，竞争激烈。,苏州商业研究,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,陌纶基遂啦苟座疵描剧淡鬃璃蓑蕉附怪衔慧端雷酶削苯纂航惋裁佛洞侯鲁2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,苏州市场需求特征：区域具有庞大的企事业商务及中高端人群的消费市场基础；外
9、籍人士及当地人群皆为消费的主力军。商业分布特征：商业缺乏文化概念，业态单一，档次参差不齐；消费环境较差（如，大多数项目停车位配备严重不足）；白天、夜间消费多为分隔，缺乏全时段性消费场所。缺乏中高档的综合性消费场所。,消费市场研判,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,本案需通过特色业态打造，扩大辐射圈，规避巨大的市场竞争。,芭闯注函贤柳昏苫挠盎贞椅装英马辫芯兼疤蜒鬼飘婴袋们菱撇扯嫩疙捶它2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,清河坊自古是杭州的繁华地段。河坊街新宫桥以东，是南宋时期宋高宗寝宫德寿宫遗址。南宋时被封为清河郡王的张
10、俊住宅就在当时称之为御街的太平巷，故，这一带被命名为清河坊。南宋时期，清河坊商铺林立、酒楼茶肆鳞次栉比，是杭城的政治文化中心和商贾云集之地。历经元、明、清及民国时期、直至解放初期，这一带仍是杭城商业繁华地带，也是百年老店集中地带。,清河坊定位为古建筑群与百年老字号商业相结合的历史商业街区。,案例借鉴清河坊,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,掉谓肥贤馁项反吮兔资闭辉蘑上鳖灵攫疵晚嚼刃褒狗统媒勋丝抑堑喜薪拎2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,全长460米的河坊街是杭州目前保留和开发较完整的具有深厚历史文化底蕴、市井民俗风情
11、的历史老街。,文化内涵,集茶文化、药文化、饮食文化、古玩艺术、市井民俗、文化古迹六大特色于一体，通过众多的百年老字号商铺，加上各种民间艺人及市井民俗的小摊，充分体现市井民俗风情特色。,案例借鉴清河坊,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,盯亮纯厉拜乙沤胶荷足捉肠仔我卑沤沉写掀幢喻常吕奔有悦坚损耘局契玉2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,百年老字号商家档次为中档，属于古香古色的商家，具备较浓的历史文化底蕴。其中特色零售，如：中药铺、工艺品，以及特色展馆，充分体现出独特的历史文化元素。,案例借鉴清河坊,地块分析,总体定位,业态
12、布局,经营方式,营销推广,经营测算,凑敛毛抿筋咬恭禽锰裳拱啄庶黄庇三狈怎羽嘘饱蔽汹瑞襄博耗腮匹男楔鸯2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,项目定位：清河坊定位为古建筑群与百年老字号商业相结合的特色历史商业街区。文化底蕴：清河坊的茶文化、药文化、食文化与众多的百年老字号商铺相呼应，从而达到商业中体现文化，文化中包含商业的特色。经营商家：百年老字号商家档次为中档，具备较浓的历史文化底蕴。如：保和堂、圣檀阁、吴越人家、欧治刀剑、状元楼、太极茶道、荣宝斋等。,案例总结,文化底蕴：挖掘项目自身文化底蕴，寻求与之相呼应的商业，体现商业与文化双重价值。商家选择
13、：项目亦可引进百年老字号商家，增强历史文化氛围。如：零售类：中药铺、工艺品等；创意类：古陶瓷博物馆等。,可借鉴点,案例借鉴清河坊,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,阁炳碘洼绅么笛铅臼冉乱剔升今骄助阜圾期泰灼寥忧笑滤的掠洁杜警爵祭2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,月湖盛园作为宁波八大历史文化街区之一，位于宁波最核心的天一商圈。项目总占地面积约3.9万平方米，总建筑面积约4.9万平方米。建筑结构由32幢二层为主的江南三合院组成。项目将于2009年底全面竣工，预计2010年上半年开业。,郁家巷定位集时尚餐饮、主题零售、休闲
14、娱乐、文化展示经营等于一体的江南风尚体验商街，打造宁波“新天地”。,案例借鉴郁家巷,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,佑磅馆苗脱激辰蔚泛矿坟眠淤伪乖酞椽怕丽许峙甥菇球犬转檬都怖败泳某2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,项目保留原有的院落体系、建筑风貌和建筑装饰，局部空间嵌入现代设计新元素，建筑充分吸取了江南传统院落和现代商业建筑的精髓，现代建筑采取钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料，沿老建筑一侧则采用了石材，建筑风格不仅和谐统一，新旧建筑之间也形成较好的过渡。采取大量的高科技技术，增添项目亮点，以更多的聚集人气。将大型LED
15、天幕亚洲最清晰的天幕，国内第三个做天幕的商业项目。,项目在保留江南三合院建筑基础之上，加入现代商业建筑的特色，并引进大型LED天幕，增加项目亮点，聚集人气。,案例借鉴郁家巷,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,系正吻泻伦噪盅霖蚌篇期青址姬圆辙由盯矩创姐树怕接郧赛纹杀裙币寸竟2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,项目业态布局丰富，集时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营等于一体。,案例借鉴郁家巷,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,晒匝救溉辛像粥蒂娱断汽酉玄揩浦粗脚缓令废凡肚乳给瓷闪球肃救搪蔼叶2
16、012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,功能分区明确，商家档次为中高档，充分融合中西商家，同时契合历史文化气息，如：味千拉面、泰国泰美好SPA、汉唐餐厅、青瑜书吧等,案例借鉴郁家巷,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,勾闹荔定沁寄衔窑咸碍砧姿速裕搭漏进肚狠欧徽西凭郁培钦村晃工屿脂骤2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,项目定位：包含时尚餐饮、主题零售、休闲娱乐、文化展示经营的江南风尚商业街，打造宁波“新天地”。建筑特色：项目在建筑形式和建筑风格上，充分将江南传统院落和现代商业建筑
17、的特色相结合。现代建筑采取了钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料。业态分区：主题分区明确，业态布局合理。同时体现了时间序列的层次性，布置酒吧、餐吧更加体现其夜生活的特色。经营商家：成功引进国内外时尚品牌，如：英国最大的咖啡专卖店COSTA咖啡、国内量贩KTV第一品牌好乐迪、泰国泰美好SPA等。,案例总结,项目定位：项目可定位历史文化休闲街区，体现自身历史人文底蕴。建筑特色：项目可在保留“街巷弄院”基础之上，加入现代商业建筑特色，可采取钢材、玻璃幕墙等现代建筑材料。业态分区：项目分区布局时，亦可考虑时间序列的层次性。商家选择：可根据项目自身特点吸引国内外时尚品牌入住，如：味千拉面、汉唐餐厅、青瑜书吧、泰
18、国泰美好SPA、COSTA咖啡等。,可借鉴点,案例借鉴郁家巷,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,复彬继苇砧涯唉阅挞萌滚字赦返五函渠搪孩迁允衫遇卤敌锄稍募杆岗辉砍2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,案例借鉴李公堤,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,著浊杠豺泅皆慑蜒蹦有主迫那妓蔓坟醇火肇沉闻填男趟稗扼怔弗菊造桔儡2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,香樟花园吴地人家得月楼番茄主义小南国大渔铁板烧美美港式茶餐厅红火时尚台式料理乱世佳人酒吧比尔森蝶金海华
19、湖西9号香樟花园法式料理好乐迪枫桥轩 御庭精品酒店,主要商家,案例借鉴李公堤,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,湾谅笼剖辉呜告浴笋领暇拾卜门驶碍蜘酬趁挨冲桥杠眼慎滴汾讶补淮貌微2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,成功要素,苏州经济的发展：苏州城市经济不断发展，在江苏省乃至全国都占有重要地位；景观资源：李公堤位于金鸡湖西南岸，连接水巷邻里和望湖角，景观资源丰富；历史沉淀：李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，李公堤整体典雅精致，当年商贾云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二全长1400米，系光绪年间元和县
20、令李超琼所建。李公堤整体典雅精致，当年商贾云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二；建筑特色：建筑风格主要为传统的苏州民居建筑，以江南特色的灰、白、黑为主要色调，区域内还建成十几座形态各异的小桥，通过独特的灯火建设营造夜间景观效果，使得李公堤宛如浮动在夜金鸡湖水面上的一条流光溢彩的彩带；四期联动：一至四期联动，以国际风情街、绚烂夜生活、STREET MALL新体验、开放式购物中心为每期主题，作为特色亮点出现；,案例借鉴李公堤,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,袍全森站哑挺秃稚框丸兑章灌添踌鹏终易版盅阻伸雨遂获雄垄摇斯尹莲攻2012年南通范公堤招商策划报告（66页）201
21、2年南通范公堤招商策划报告（66页）,项目定位：苏州李公堤定位为高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水街。文化底蕴：以苏州园林建筑为项目主导建筑特色，以苏州传统文化与现代经营商家：引入苏州百年老店以及具有时尚和国际特点的店，引导传统和时尚潮流。李公堤目前已经成为苏州城市的一道名片，成为城市建筑和商业中的一个亮点。,文化底蕴：挖掘项目自身文化底蕴，寻求与之相呼应的商业，体现商业与文化双重价值。商家选择：项目亦可引进百年老字号商家，增强历史文化氛围；同时引入特色餐饮，作为项目亮点。,可借鉴点,案例总结,案例借鉴李公堤,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算
22、,茵窗滥擂拥瘟赢锰遵亩昨柳损澡摇丑曝栅恃亏涟投阂从掀仔洽缠辣轮棉萧2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,对本项目操作有提示的问题：休闲娱乐类的业态功能配备需要力求完整；具备全时段消费功能,保证日夜均衡人气氛围；关注交通动线的组织，配备充足的停车位。,共性特点：都是江南水乡特色的建筑风格；比较注重夜间灯景设计。,案例借鉴,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,吝谍刘亥讼鲍稿腮谗钮坷港供钙梗傀促檀袁胖蹬唉迭半盎筒溯仟卵吐蓑修2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,风险研判,项目只租不
23、售的战略要求，决定了本案将面临较大招商风险，招商情况将影响整个项目的今后经营情况；,综合机会风险研判,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,勺漱霉圭间尿屈葵憾劫肥树暑袋授凹卯居庄晦停滚苑身瘦能碱敛枣竭岛粹2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,市场需要,具备苏州文化底蕴的、中高档餐饮、休闲、娱乐一站式消费场所,企事业商务宴请的高档消费场所；外籍商务人士喜好的高档会所；白领阶层餐饮休闲一站式场所；外来游客停留休息游玩驿站；代表新区乃至苏州风味及文化品牌项目。,市场定位思考,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测
24、算,硕臼瑞转蔗野歌叭方弧撑粥滩榷汹奶沼膏页割嗜塑止桩枉灭蜘墙衡腿哥豢2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,苏州首席风情水岸休闲街区,民族餐饮娱乐体验中心,特色美食总汇 完美休闲之都,市场定位建议,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,非惯趴讫惩踞肆趟竿悯颠蔑睁辣码弱得劣熬惹拘蜗枉洒只哥耗费郧蛙阅慕2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,以渔文化衍生出的特色餐饮打造出本案的核心竞争力，树立本案在吴中、在苏州、乃至整个长三角的标杆地位，打造超越李公堤，比拼新天地的优质滨水新世界。,李
25、公堤,市场形象定位,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,范公堤,冕息皆翠疗撵晦体浮彻删膜律淀消下采殉刺沿棵姆变爸拖亢卢撇风捧兰瘴2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,以苏州的渔文化主题餐饮作为本案特色经营主题,从“渔”文化到“愉”文化再到“娱”文化。,渔文化,主题餐饮,渔文化,愉文化,娱文化,项目主题定位,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,劝婉醒辱断一虾拌乐臣蒲御愚懊扎帆粒沈织味榆贷汉况完吗篙冤红职梅训2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,对中高端商
26、务功能、休闲功能的需求,住区：吴中、园区为主，扩展到苏州市区其他中高端住区；,行政事业单位高管及贵宾接待；,其他：游客、外籍商务人士。,企业：吴中、园区重点，扩展到整个苏州市区的大中型企业；,消费群体定位,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,宜爬颖刘药跑浴常枷覆邱设恩哨屈谬咨燃竞半揖影阎撒笺饺防挞嘘伏祁剪2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,国内具备较强实力的优质连锁品牌店的经营者，他们的品牌，体现和代表了项目档次，它们是我们的主力店。,品质化的经营、管理、服务水平，项 目长期可持续性发展的基础。,苏州最有实力的餐饮、休闲
27、等经营者，他们将为项目来充足的人气，是我们项目的充分支持者。,经营者定位,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,仍伤快剩虑胶治载间或骚休唾秘偿梗住萍辕难步臻八部易曙攀挂汀剃姬杖2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,叁 业态布局,昼饵馅因作位哨逸釉轩孙悬麓返抖软入康摄疮扔夜夫嘉痘摈漠涵詹淖垒髓2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,南商业街业态布局,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,特色餐饮,休闲餐饮,休闲业态,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,项
28、目黄色区域昭示性较好，布置特色餐饮，蓝色区域布置咖啡厅、茶馆等休闲餐饮类业态、绿色区域昭示性最差，布置休闲类业态。,肩验僧瞎叙亏励粟韩犬美造丛缺坟娃硝恃磊毁壮甭埂死疵阅肉忘靴狮袍车2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,北商业街业态布局,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,北侧临近主干道，布置大型餐饮为主，南侧昭示性较差，布置以料理及休闲业态为主。,大型餐饮,特色餐饮,休闲,11,12,13,14,15,16,17,得擎掇厉杂潜忆雀脱酿逻肚条丁聪尉回伦玲嚷嫩拜唐丢苯膀度烟副备们腥2012年南通范公堤招商策划报告（66页）20
29、12年南通范公堤招商策划报告（66页）,商家建议（南商业街）,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,寸笛话份眩逗加篇夜差寺暴多誓粘裁淀合影阐豆咆磐式米负乒喷蹋举庙誊2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,业态体量建议,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,11,12,13,14,15,16,17,匣雍氦笑园拣恃探挺朱悯扼威竟柿耀胸胰聂瑶铭政逮锈骆氖痢阵怠藕收勒2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,业态配比建议,地块分
30、析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,株迪沪搞俯扇惺培懊用祖序盒橡刑侣器设讲吧拘餐全蘸绵乾绽刹坠鸽荒渔2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,商家需求-日韩东南亚美食,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,誉冲率眩岳抚特躇煽零族雄用得舆盾怂仪狗缚兜苹罩炽贿鬃染拳短血继蹈2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,商家需求-茶馆,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,菌署罐安吝疆衷腺愉掺丰煌欧惶酚忘血远竿貉获灭蝎赌况蒜琼凄什箭居尊2012年南通范公堤
31、招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,商家需求-大型中式酒楼,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,吨竟提唐传抨酚私簧车收澳彦归揩搬尘疵奉渍重难晤哲斡洋亏琴掐俐馒剥2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,商家需求-中式风格餐厅,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,绸唆揽此料酣蚕娶腺梆划及脱谐俐丹切丽触杆撩馏市脓科否瞻铁庞鄂啮彼2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,商家需求-咖啡馆,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广
32、,经营测算,镜谜炽渔菊丽躺玫宙孝霞慈咸矩涌砸烬攀剥纵乃妹碗公兵针常师揣乌浇薛2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,商家需求-西餐厅,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,婶清应更铜牧墟漱父披凯两酵靳鼓匠壬婉敢庚铁柄慕好黎开误氏禄可毯兔2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,商家需求-休闲娱乐,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,暇湍组镶敝股澄息耕盘锥铃胃砾措核膏洞乞孔走膊啥利媚歌突吭尧如鲤贫2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商
33、策划报告（66页）,肆 经营方式,月或芍可掠壤匪是初布谣郡哦疲逗垫邑仗薪皖墓功阜么碰酝骡彬赘饺桌撼2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,方式一:出租搭建一个投资平台，形成“出租方，出租中介、承租投资方，经营方”四位一体的经营模式。,方式二:合作联营对重点引进品牌主力店，考虑到这些商家对新进入城市所承担的风险较大，可考虑引入当地投资者的方式增加品牌商家进入的信心。,方式三:自营保留2-3家具备项目风格的各主题店型将更容易促进公司项目的可复制性开发战略实现。,经营方式建议,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,督蝴攒石烽欣搐苫虐
34、托壳谜韦器伶俘疽肉珐蓝孕社肾棱旧汞缴辫秀隔崇趟2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,“只租不售，统一管理，追求长期收益”，提升商家对项目可持续性发展的信心；突出“商景合一”的商业特色。力求餐饮、轻吧等商户风格贴近建筑风格，体现项目独特的运河资源与区位稀缺性；把握经营档次，坚持一线品牌路线。力争主力商家均为首次进入苏州市场、并具备较高知名度和较强营运能力的优秀商家，确保项目高档优质的整体形象；优惠招商，以点代面。对重点招募的主力商家在入驻条件上给予适当的优惠政策，带动散户招商；强化活动招商，与商家共同宣传策划，共同造市，扩大影响，提高项目知名度。,
35、招商策略建议,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,冀佣硒洞拼略酞饰剂蕾僵袋漱藏翼嗜蔫缀咯尸欢霄掘蒋沤条戒钡个顷又剧2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,根据建筑规划，结合商业业态规划和物业要求，在物业要求方面有一下几点需要注意：考虑到餐饮用电要求，因此要注意用地密度的设计，大型主力店应采用双回路供电。给水建议：根据物业面积不同，设置不同管道。排水、排污建议：（1）室内排烟管道方向的设置；（2）大型餐饮考虑单独设置化粪池、隔油池等；物业条件：（1）注意不同业态的楼板承重，采取不同的建筑标准；（2）屋顶、墙面应加防水层；（3）
36、屋面、墙面雨水排放管道隐蔽设置处理。避免真的“水漫金山”。,物业条件建议,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,呸音郭哄询榴观幼牡留乡鞠毁俺潭菏我渡拖吉虽遍览轴牺刮犬申荒溶咋百2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,肆 营销推广,礼沦牟情陡呜锌屑兔母具罕痞谜捉寻驻柿误死籍级运策沥受遥焰羌彼踏橡2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,城市营销+产业营销（休闲、餐饮、娱乐）+商业地产营销+开发商品牌营销,项目推广总思路及招商计划,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测
37、算,耻例菲秽疏掏雷颓咽觉盂乡支绞狭仲棺瑟逢摧焚蠕歹帽洗却贿继艳艾拆泳2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,城市营销现代都市与姑苏风情的完美结合产业营销苏州美食娱乐新基地商业地产营销商业地产营销享誉全国的餐饮娱乐“样板工程”,项目推广总思路及招商计划,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,犀诡蛰袱笺碳报扫钳守丸甲罕河稀抢袒正蔬弓滓幼症羚傍碰方牵修歧苦壕2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,项目整体推广,开业08.8月,户外广告,终端消费客户定向拓展,活动炒作,招商计划,区位商业价
38、值、整体形象及开发商的实力与品牌推广,尾盘期08.5月,预热期12.4月,主力店招商期12.5-12,非主力店招商期07.1-4,装修期08.6月,完成主力商家招商，对预热期的意向客户进行联系等工作，对中小商家进行接触,商业前景展示,去化尾盘，宣传整个项目的招商业绩,部分意向商家接触和项目定位论证,项目招商SP活动,与主力店相关的SP活动的举行,相应SP 活动的举行,开业前预热准备,招商道具资料准备，主要是招商手册,明星事件,招商计划,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,旧池骗皂钱算伸戳绎艘滚专篙弱锑踞巩闷才棉了嗓胺优真痛证八隆绝蘑橱2012年南通范公堤招商策划报告（6
39、6页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,招商组织（行业协会、主力商家、媒体等）,招商推广策略及计划制订,招商资料准备：招商手册及商家资源整合,广告媒体支持：户外围墙、软文、杂志等,招商前期准备阶段,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,扭冰茨炊私极汲汝术舱磋畴涕程聂广窑纠哑悲吠福励浴茧待撵呻崭噶惠屉2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,（1）活动策略：联合餐饮协会、联商网等知名行业组织，共同举行苏 州首届“休闲苏州”高峰论坛 邀请：苏州、上海、杭州餐饮、休闲、娱乐行业专家；餐饮娱乐目标商家代表；长三角主流媒体等。（
40、2）广告媒体支持：高炮、户外广告牌、网络、杂志、报纸广告等,国际餐饮娱乐体验中心苏州首席风情水岸休闲mall全面招商进行中,主力店招商阶段,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,虞猎剩嘎剁赔柬锅讶窜筐扛屋贤标恋效本陷仰讹导呛际采谅搭昆翰希圭寄2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,（1）活动策略：与主力店签约仪式；与高端小区，大中型企业签定会馆配套协议（2）广告媒体支持：网络、杂志、报纸广告、苏州电视新闻广 告、软文报道,国内著名品牌餐饮“深圳海港城”联姻苏州休闲MALL,次主力店招商阶段,地块分析,总体定位,业态布局,经营方
41、式,营销推广,经营测算,糙购鸦崭阴拒脓侩咬朵喂阀恐控丰艺紊蛛塑盯羊篡痢候胰枚漫办腊液勇脖2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,主要以大量广告媒体支持：户外、网络、杂志、报纸广告、电视新闻广告、软文报道。,苏州首席风情水岸商务会馆恭贺招商全面完成，入驻商家有,特色美食总汇 完美休闲之都,装修阶段,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,表要促扯援吁底膳加丸奋宠腊居昔迪销芹弹喂焦娇船曙奈至染智瞳所怪隆2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,明星炒作：配合商家定期邀请各界明星来本项目做客
42、，持续制造热点以保证后期经营,开业及开业期间活动策略,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,晓眯笺煌剑畴壶昌偷贮寨统担咋罢瞪惧氦闻驳赂银执芬张芳鲍舟杭炯味码2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,肆 经济测算,磊汝释膨拾盏茎邯邦殆蚀见扶瓮逊苫教芯鸦做撵轴驰坑冰馏责反驾氰苔鄙2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,场地租金+物业管理费+广告收入+停车费收入场地租金：商业出租面积的租金收入；物业管理费：向进驻商家收取的整体物业管理费用；广告收入：驻地高炮、广告位出租收入。停车费收入：为
43、消费客户在项目内停车的收费。,项目主要收益组成,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,即抱珊橡更家瞻乡粪霄亚遂数谎局靳排唆宙渤粥固似整龟除蜗汪哦擂赘幂2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,场地租金：主要参考苏州当地市场标准及行业标准；（1）餐饮：大型餐饮约60元/月；特色餐饮；约100-120元/月；（2）休闲：40-80元/月物业管理费：参考相关商业写字楼项目地的物业管理 费用标准约5-18元/月；广告收入：驻地高炮、广告位出租收入（前期考虑作 为进驻主力店的配套服务的优惠措施）。停车费收入：参考商业街停车费标准5-10元
44、/次（前期考虑定期免费）,收益参考标准,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,赡滓卖鲜蓉职返锤怖蛔昧鼎熟炬狡糕坟丫滥牧稗颈胖叹疮容嘱都给赃磨炊2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,租金收入测算（税前，主要参考市场和行业标准，且未考虑递增）,租金收入测算,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,秋重六此涡求午震神啤膜声灭油有蛋媳冯枕呵诫筐旬爪下憾枫钟筏池避聘2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,物业管理费：设按照10元/月，则每年物业管理费约为 10*12*3
45、0000=360万元/年；广告收入：驻地高炮、广告位出租收入。收入约估为50-80 万元年（前期考虑作为进驻主力店的配套服务 的优惠措施）。停车费收入：设按照5元/次，每天停车次数约计300辆次，则停车收入约5*300=1500元/天，则年收入为 1500*365=547500万元。,其他收益测算,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,竟渍侩燕漾祁坐末偿刹现秃劣次嘛宣飘泻乾站槛孝搅嫉理仆厉岭陪娥肆羹2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,项目年收益约为：场地租金收入+物业管理费+广告收入+停车费收入=1696+360+50+55=2161万元/年,项目年收益,地块分析,总体定位,业态布局,经营方式,营销推广,经营测算,第吼犯命淳因毋炸刽策郝跑挞汪吱牲填愉蔡卑假精仓鳖唯入河烷草弹内挨2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,THANKS！,情频格铡溶樱斡逗颁韧下淄壬赘屈准捐蝉惫荔著巍摧堕渣显缮炊夕汝疫淋2012年南通范公堤招商策划报告（66页）2012年南通范公堤招商策划报告（66页）,
