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1、对房价过高的相关研究,组长：胡雁成员：罗鹏 田野 陈艳萍 吴丽珠 刘旸 陈泽 王晶瑀 杨竟成,房价上涨的面面观,主讲人：田野,房价上涨的影响,1、对于高涨不下的房价，影响最大的就是广大百姓。,面对着持续攀升的房价，最痛苦的应该是普通百姓了。据统计，2009年，上海的住房均价17000元/平米，人均收入23623元，人们需要不吃不喝64.7年才足以买房子。当今，房奴不可计数，他们每天都要背着重重的房债压力。还有，蜗居已成了大城市繁华背后的心酸，住在10几、甚至几平方米的小盒子里，能快乐么？,2、房价上涨对于经济和地方城市的发展利弊。,房价上涨固然是经济和城市发展的一个重要支撑，但是房价不可能一直
2、地涨下去，如果不加以治理，高升的房价迟早有一天会突然爆裂，猛地下跌。而接踵而来的是一系列的经济问题，需求下降，通货紧缩，经济衰退，等，到时就更加难以控制。,3、房价上涨引起的政治问题。,高涨的房价和房价泡沫正给我们国家的宏观调控积累着很大的潜在风险，国家必须要尽快出台一系列有效的政策，既保障民生，又不影响经济。一旦政策出错了，就会加快危机的出现，这令中央政府背负着重大的压力。,4、对于金融业有极大的影响,当今，房价已和银行、股市连成一体。银行利率影响房价，同时房价也影响着股市。房地产作为股市的一个重要构成，当房价上涨，房地产的股市也就随之上涨。但是，现在房价的飙升过度，很容易能想象到，当房价泡
3、沫破裂时，房价大跌的时候，必然也会影响股市的大跌和银行的利益受损，十分恐怖。,5、房价的上涨多少会引起官场的腐败。,尤其是地方官员，面对着巨大利益的诱惑，就很难做到廉政。他们从高房价中看到了利益，如果房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房也迟迟不见大动静。房价继续上涨，官员与房地产商的勾结就越厉害，房价也就更难被压得住了。,中国房价过高的原因,主讲人：杨竟成,房价过高,资金推动,制度原因,地价推动,投资推动,城镇化快速发展,投资推动,随着人们收入增加，投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌，买房只赚不赔，纷纷加入炒
4、房大军，住房消费存在严重的投资化倾向。投资过度就是投机，投机性购房之风愈刮愈猛，对高房价起到了推波助澜的作用。,资金推动,因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是说市场流通中的钱过多。2009年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求，而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷，大量资金就涌向房地产市场，必然使房价过快上涨。,地价推动,近年来，土地财政导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓土地财政，就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。比如，2009年沿海地区某市土地出让金收入达1200亿元，是地方财政收入 520.79 亿元的2.3倍。由
5、于很多地方政府对土地财政过分依赖，对房地产业拉动经济增长过于倚重，再加上现行土地招拍挂(即土地用招标，拍卖，挂牌等方式出让)制度不完善，价高者得，造成地王频出，地价与房价相互影响，交替上涨。,制度原因,我国房地产市场的发展历史只有10多年，体制机制还不健全。比如，由于住房兼具民生和商品双重属性，大多数国家住房既有市场供应的商品住房，又有政府支持投资的公共住房，我 国在过去10多年较为重视通过房地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足，欠账过多，造成住房供应的结构性失衡非常严重。再比如，房地产税收制度不健全，中国是世界上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，
6、也助长了投机。同时，房地产市场还存在不少权利不对等，信息不对称，竞争不充分的问题。,城镇化快速发展,近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。按照 19982008 年的城镇发展速度推算，2015年，我国城镇化率将提高到52%左右，城镇人口将超过农村人口。今后5年内，预计城镇每年增加1500 万人，每年新增家庭 500万户，其中大城市的人口聚集效应更加显著。同时，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，也加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。,房价过高带来哪些影响,主
7、讲人：吴丽珠,影响,资源浪费,高房价使房屋的空置率提高，造成社会资源的严重浪费。本来可以售卖的房屋，空置在那里，卖不掉租不出不就是产品的相对过剩。卖出后，对房屋装修业、家具生产等相关行业也能形成有力的拉动，难道这些行业不能产生GDP吗？不一样能带动就业吗？不能一样带动地方财政收入的增加吗？,人民不满,过高的房价只能加剧老百姓的失望情绪甚至演变成对政府的敌视。发展经济的根本目的是什么？不就是“满足人民日益增长的物质需要吗”？人民的需要长期得不到满足，那么这些情绪会发泄到哪里呢？归根结底，要找政府！增加了社会的不稳定因素啊！,通货膨胀,过高的房价还必然会推高物价，成为通货膨胀的一大元凶。如，上涨的
8、商铺租金增加了商户的成本，会被转嫁给消费者；购买土地建厂房的资金也要分摊至产品成本中。哪个国家的政府、老百姓都讨厌通货膨胀，它的危害自不必多言！来了容易，送走它可就要花费大力气喽！,阻碍发展,高房使得国家拉动内需、调整产业结构的愿望更加难以实现。老百姓都把钱花在房子上，都做了房奴，哪里还有钱去作别的消费呢？何况我们国家的社保和医保也还都很不完善。高房价影响国家的技术进步和产业调整。地方政府和银行能够通过房地产业轻易获得自己需要的高GDP、地方财政和高利润，哪里还有积极性去关心扶持实体经济呢？,两极分化,高房价必将使社会的两极分化更加严重。有钱人不但有自己的住房，还大肆购房炒卖、出租，获得更高利
9、润，使其在社会资源分配中处于更加有利的位置，也让经济条件差的穷人更穷。在人多地少的中国，房子是一种特殊商品，固然可以拿来投资，但是把房子拿来投机，过度炒卖让有钱人更有钱。房屋更是一种生活资料，尤其是我们这样一个人口众多而又处在城市化进程中的国家，房子关乎千家万户的利益，也关乎社会的稳定、和谐。,失业率增高,高房价会增加社会的失业率。房屋商铺厂房一样会随房价上涨，使得企业主们的经营成本上涨，他们可能会减少雇佣人员来降低成本；同时过高的商铺价格、租金，让社会的创业成本和风险增加，影响社会就业,增加了失业率。,房价过高的相关例子,主讲人：刘旸,央行：近75%居民认为房价过高,居民对物价满意度较上年末
10、有所缓和，当期物价满意指数升至17.3%。66.9%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季降7个百分点；31.6%的居民认为物价“可以接受”，较上季升6.9个百分点。居民对未来物价上涨预期减弱，未来物价预期指数降至72.8%，较上季下降8.9个百分点。其中，预测下季物价上涨的居民比例为47.1%，较上季度减少14.3个百分点。,对房价预期与购房意愿,结果反馈:,对当前房价水平，74.4%的居民认为“过高，难以接受”，是仅低于上年末(75.5%)的第二高值。本调查于2009年1季度起增加了关于房价的相关问题，数据系列始于2009年1季度。对调控后房价走势，33%的居民预测房价将“保持稳定”，另3
11、0%持“上升”预期(包括“上升”或“先降后升”)，近20%持“下降”预期(包括“下降”或“先升后降”)。未来一季有购房意愿的居民占15.4%，较上年末小幅下降。,“啃老”现象背后的民生调查,“趁还能干动，再拼几年，怎么地也得给儿子攒够买房的首付钱”这是王素梅在北京工作的唯一心愿。几天前她刚过完45岁生日，在北京做育婴师工作已经5年，每月有近6000元的收入，而每个月要寄给儿子3000元生活费，还要存两千多元将来给儿子买房。而她只是众多为孩子而出门打拼的父母之一。都说养儿防老，从某种程度上说，父母对孩子的养育也是种投资，到达一定阶段后就可以收到回报。可时至今日，这一观念正被前所未有地颠覆着。,“
12、啃老族”由于责任心偏差，勤劳、勤俭意识较弱再加上父母溺爱、精英教育思想等原因，使这群年轻人心气颇高，价值观出现偏差。虽然暂时离开了父母的保护圈，但每当遇到困难与挫折，还是希望回到父母的羽翼下。随着经济社会快速发展，房价、物价的上涨给不少年轻人造成生活压力，造成他们只能向父母伸手。,房价走势,主讲人：罗鹏,缓解房价问题,主讲人：陈泽,1、政府必须承担起为低收入者提供经济适用房或者廉租房的责任,各级政府需要尽快承担起本来就应当由政府承担的、为低收入者建设经济适用房和廉租房的职能，以便变目前这种具有一般均衡性质的住宅市场为分离均衡的市场。采取这样的做法，既可以让低收入阶层实现居者有其屋的人权要求，又
13、可以通过需求的分离来降低快速上涨的房价。,2、降低杠杆比率、限制非本地居民进场买房,比如，增加第二套房的首付资金比例、并适当提高房贷利息率，那么购房者的杠杆率就会下降、资金成本就会提高，其购买或者投资住宅商品的能力与收益都会随之下降，从而必将对房价上涨产生积极的遏制作用。,3、改善宏观经济管理、放松产业管制、创造更多的产业投资机会,中国房地产价格的迅速上涨在很大程度上是因为有大量本来应该投资产业的资本进入房地产市场炒楼而造成的。为此，就有必要来探讨一下大量产业资本进入房地产市场的原因，以便能够找到有效解决此问题的方法。为了控制房价的疯狂上涨不仅需要采取各种限制性的政策，还需要有引导民间资本重新
14、回归实体经济、进行产业投资的疏导性政策。例如：需要进一步改善宏观经济管理，继续采取宽松的货币政策和稳定的汇率政策，对出口加以补贴的政策，限制产业垄断、放松产业进入管制和积极的产业开放政策，以及支持民间资本进行产业投资的信贷政策等。,4、积极化解流动性过剩的冲击,面对这样的流动性过剩，人们开始呼吁政府采取紧缩性的货币政策来预防可能发生的通货膨胀。既然在危机与衰退时期需要有充足的流动性来防止经济走向萧条，那么解决问题的方法就一定不是紧缩。而是寻找更加可行的渠道把可能流向房产市场的资金引向对经济长期增长有利的生产和投资领域。比如鼓励境内外优秀的企业到中国的股票市场上市，尽快开放创业板股票市场等。,其
15、他国家的房价飙升情况,主讲人：陈艳萍,关于澳洲房价,接下来我们要说的是澳洲的事儿。几年前人们一年的总收入便可以买下一套房产，但现在的房价已经远远超过了这一个限度，大家不得不去借贷6、7倍愈年收入的钱来购买房产，这种事情实际上早已司空见惯了。很多人之所以迫不及待的当上房奴，只是因为他们想尽快的离开租房市场。大家对于时不时来察看房子的房东，以及变化不定的租赁合同厌烦透顶，因此宁愿负债也要买房离开租房市场。澳洲是世界上少数几个没有为长期租房住户提供保障的国家，在欧洲终生租户他是享有与商业不动产主相等的自由的，比如说他们可以随心所欲的去油漆墙面，更换地毯，装修厨房，使租的房子看起来确实就像他们自己的家
16、，但是这一些在澳洲都是不被允许的。,考虑作房奴的实际原因,1、房价高企的速度远超过加薪的速度。2、繁华地段都是高房价的近亲，令多数人望而却步，近观心乱，远望心烦。3、人总要有个属于自己的家，哪怕远在深山。可喜的是虽然澳洲政府对于租客没有更多的保障，但是对于首次置业者还是有较大的帮助。,关于日本和香港,都是地铁惹的祸：世界上房价最高的地方，基本上都是地铁建得最多最好的地方。日本和香港的房价泡沫最高峰期都是在地铁停建时期，日本三十年地铁建设停止在80年代末，香港在停建了几年以后，98年才重新开始建。因为地铁的便利，吸引富集了大量人口高密度聚集定居，而因为有新的地铁线开通，新聚集的人口可以释放出去，当地铁停建的时候，新增的聚集人口无法向外围释放，就产生了房价的突然爆高，然后又恢复正常的平衡，房价回落到原来的价位。看看上海房价06年大涨的时候，也是4号线05年底建成通车后一年左右。这种地铁吸引富集大量人口，停建时产生房价挤高效应，在上海十几条地铁线建成后还会重演的。,有房价过高引起的反思,主讲人：王晶禹,
