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1、【App.1 商业规模适度分析】,城市规划指标对比参考国际规划示范社区商业规模比参考深圳类比社区调查,一般城市居住区商业设施指标,人均商业服务建筑面积,居 住 区,2/人,类 别,注：居住区：人口规模3万-5万人.,合理服务半径,800-1000M,城市社区规划标准,城市居住区的公建配套设施，应依据人口规模确定合理的服务面积。,公共服务设施控制指标（平方米/千人）-居住规模 居住区 类别 建筑面积 用地面积 总指标 16052700 20654680(21653620)(26555450)-医疗卫生 6080 100190（含医院）(160280)(260360)-商业服务 700910 60
2、0940-其中 金融邮电 2030 2550(含银行、邮电局)(6080)-,摘自城市居住区规划设计规范,根据指标计算：2003年初，以桃源居人口1万人计，商业服务面积7000-9100平米 2005年初，以桃源居人口2.6万人计，商业服务面积1.82万-2.36万平米 以桃源居达到规划人口4.5万人计，商业服务面积3.15万-4.1万平米,国际类比社区,社区建设理论邻里住区理论背景：以20年代佩里（A。C。PERRY）提出的邻里住区理论为基础建成，社区以交通干道 为边界，把居住建筑、公共建筑、绿地等予以综合解决，不仅是日常必需品的供应，一般生活服务都可以在社区内解决。该理论在欧洲一些城市的卫
3、星城市规划设计中得以推广和运用。社区主要特征：1、社区位于距大城市中心约1小时路程的通勤圈内,即卫星城镇。2、人口密度150人/HM2。3、周围有干线公路相连。,集合住宅一书内推荐规划成功的典型案例:日本光丘花园城社区占地面积：18.6万M2建筑面积：36.6万M2公园6.07万M2商业设施面积：约1万M2（包括店铺、百货、专卖店）其地理位置与配套规划与桃源居较接近。,背景说明：该社区于1972年开发，位于离东京约1小时车程通勤圈内，90%以上是高层住宅(8层以上)。所有的住宅团组都有一所中学和两所小学，都带有运动场并位于边缘以便与外界共享；所有的团组都设置近邻公园还要兼顾外围人群使用方便经过
4、多年发展，其商业满足了社区居民生活需求，经营状况良好。,商业规模比=1/36.6=0.027商业分布形式：成片集中布置于社区中心。,根据国外类比社区商业规划指标商业规模比1：0.027,2003年初，桃源居已建成面积40万平米，类比商业规模1.08万平方米。2005年初，桃源居预计建成94万平米，类比商业规模2.54万平米。桃源居达到规划建筑面积160万平米，类比商业规模4.32万平米。,深圳类比社区调查,成熟社区：圆岭社区、白沙岭社区、华侨城社区、松坪山社区郊区新建社区：万科四季花城,调查目的：1、了解深圳类比社区各发展阶段的合理的商业规模。2、成熟社区合理的商业业态、比例、分布、形式与单店
5、面积。3、各个社区发展阶段的业态及规模倾向。4、类比社区集中商业业态、档次、分布。,调查社区选取原则：1、社区有较大的规模，相对独立，自成一体。2、社区以居住功能为主，强调社区商业以满足自身需求为主。3、成熟社区与发展中社区均有选择，以成熟社区为主。4、深圳特区内、外均有选择，由于关外成熟案例有限，以关内为主。,新一佳营业面积：1万平米业态；日常百货超市营业楼层：1-2层,位于深圳上步工业区北，始建于上世纪80年代初，总建筑面积67.65万平米。人口4万。初建成时，社区并无多少商业，主要依赖社区外。后期随着内部及边缘商业逐渐发展，以及98年引入新一佳，带旺消费。,园岭社区,康泰娱乐城营业面积：
6、1万平米业态：保龄球场、桌球城、游乐场、百佳、麦当劳、卡拉OK歌舞厅酒楼、西餐厅、韩国料理、快餐厅、咖啡厅、美容世界、时装购物名廊等。营业楼层：1-5层,沿街商业227家，总面积21235平米。单纯以满足社区内需求的成熟社区，社区商业以日常购买与日常服务为主。,社区商业特点：1、集中商业位于社区中心和东北，相距600米，新一佳与白沙岭的沃尔玛相距445米。2、满足社区内的商业相对集中于集中商业周边，业态主为饮食、家居服务，其中饮食类相对成片集中，多为两层经营。日常购买与家居服务类相对分散，多为一层经营。3、满足社区外的商业沿社区边界线分布，业态主为服装、饮食、书店（临图书馆），多为一层经营。,
7、百花园二期（商业街）,长安百货营业面积：3000平米业态：日常百货超市营业楼层：第2层,沃尔玛营业面积：20000平米业态：日常百货超市营业楼层：1-2层,白沙岭社区,位于深圳上步工业区西北，始建于上世纪80年代中期，社区总建筑面积66.4万平米。96年长安百货进驻，2001年引进沃尔玛。,百花园二期将建成100余米百家小铺的商业步行街。预计今年6月投入使用。,沿街商业159家，总面积11145平米。单纯以满足社区内需求的成熟社区，社区商业以日常购买与日常服务为主，其次为饮食。,社区商业特点：1、集中商业分布在社区中心和东北侧，相距665米。2、社区内的商业主要满足社区内需求，没有沿社区边界的
8、商业，且相对集中于集中商业周边，业态主为饮食、家居服务，其中饮食类相对成片集中，部分为两层经营。百花公寓裙楼二层基本空置，仅有少量咖啡馆、酒楼打通1、2层经营。3、日常购买与家居服务类相对分散，多为一层经营。,沃尔玛营业面积：3万平米业态：日常百货超市营业楼层：1-2层,铜锣湾百货易家侬家居营业面积：5万平米业态：日常百货超市与家居家私,华侨城社区,位于深圳湾畔，始建于上世纪80年代中期，以旅游胜地闻名，社区目前总建筑面积218.96万平米。早期的社区规划立意高：聘请大师担任规划 顾问，有远见的开发次序：旅游配套地产。现社区商业经营状态良好。没有空置商铺。,社区商业特点：1、集中商业全部集中在
9、社区中心偏南，略靠近深南大道与旅游景点。2、华侨城的业态呈现明显的旅游地普遍具备的业态形式：饮食、购物、娱乐，娱乐业较其他单纯满足社区内需求的社区商业要发达。3、饮食业成片集中形成社区内外都知晓的美食一条街。,沿街商业133家，总面积15705平米。社区商业各种业态发展较为均衡且商业总量高于其他类比社区。,民润市场营业面积：3000平米业态：百货超市营业楼层：1层,万昌百货营业面积：6000平米业态：综合百货营业楼层：1层,始建于90年代初，社区略偏离于城市中心，被几条交通干道包围，社区内主要为政府微利房住宅区以及临近工业区。,松坪山,社区商业特点：1、作为紧邻工业区的社区，光顾小食店、在铺头
10、购物等消费特征明显，其业态也顺应而生。2、集中商业分布在社区中心和西北侧，相距400米。3、在与工业区接近的区域，服装相对成片集中，形成满足社区内以及社区外工业区人群的服装商业街。4、社区内设有露天电影院和舞厅，吸引大量工业区的人群进入社区消费，从而带动小理发店、小餐饮等业态的发展。,沿街商业369家，总面积26843平米。社区商业以日常购买、饮食、家居服务类为主。,位于龙岗坂田村内，始建于99年，社区总建筑面积53万平米。现正发售最后一期。处于城市郊区，社区周遍无完善的生活设施配套，基本生活需依赖社区内商业配套。近两年引进华润、民润超市。目前经营状况良好。,四季花城社区,华润超市营业面积：6
11、00平米,民润超市营业面积：1200平米,社区商业特点：1、社区商业街花城商业步行街主段位于社区大门口，业态相对安静，无明火餐饮，与社区规划限制有关。2、商铺面积基本产权单位为40-80平米。铺位划分面积小，可随意合并与分割。2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常服务类。新建社区特有的业态表现明显。3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。,沿街商业共67家（未售16家），总面积2635平米。社区商业纯粹满足社区内需求，主要业态为日常服务、家居类以及日常购买类,商业规模与社区人口规模呈正比例发展。华侨城的商业面积最大，这与其乃旅游胜地所带来的巨大商业消费群
12、体有关。,类比社区商业总量分析,园岭作为深圳较早开发的社区，社区商业发展成熟，规模适度，人均商业面积适中。松坪山因临近诸多工业区，华侨城因旅游业的吸引，增加了两社区隐性的消费人口基数。万科四季花城作为新建社区，消费需求尚未完全形成。规划的商业面积有31%的空置。,类比社区商业总量分析,松坪山因临近诸多工业区的缘故，消费人群偏向沿街商业的消费。华侨城因旅游业的发达带来相对高层次的消费群体，因此集中商业面积明显偏大。松坪山与华侨城均属外延社区。纯粹以满足社区内群体的社区商业（如园岭、白沙岭）两者基本持平或总量差距不大。园岭与白沙岭均属内敛社区。,类比社区商业总量分析,集中商业的规模与社区人口规模呈
13、正比发展，且发展速度明显缓于社区人口的增长速度。华侨城因地域及规划的特殊性，集中商业的发展超过社区人口增长的速度。,类比社区沿街商业分析,日常购买和日常服务类是成熟社区商业的主要业态形式，其次是生活饮食。即社区商业主要业态是为社区群体提供便民性的生活类服务业。,.万科四季花城调查表标准版本.doc,类比社区各业态店铺面积,餐饮面积集中在10-30平米与40-80平米两个区间，酒楼集中在180-500平米，咖啡馆集中在100-150平米，西饼屋集中在10-30平米。,装饰类集中在30-50平米，五金集中在80-120平米，花艺与水族店集中在30-50平米，电器店集中在80-120平米,书店、乐器
14、租用店集中在5-50平米，酒吧集中在60-200平米，网吧集中在300平米,类比社区各业态店铺面积,日杂店、服装店、水果店、化妆品店、箱包皮具店与微型超市集中在30-60平米，医药店集中在30-60平米，眼镜店、通讯店集中在70-120平米。,类比社区各业态店铺面积,晒相馆、美容美发店、家电维修店、洗车店、单车摩托修理店、小门诊集中在25-60平米，干洗店、纯水店、缝纫修补、复印店集中在5-20平米，银行集中在150平米以上,二手楼地铺、售票点、驾照培训、足彩投注点、货运店集中在5-40平米，贸易公司集中在100-150平米,类比社区各业态店铺面积,1、社区商业的主要分布形式：沿街商铺与成片集
15、中商业相结合。通常大型集中商业在一个社区发展到10-20年后才进驻；较偏远的社区为解决基本生活需要，因而较早安排引进小型集中商业（600-6000平米）。2、集中商业之间的距离在800米以内。3、集中商业均为招商引进，业态以综合性百货为主，集中解决社区日常购买的需求。4、社区沿街商业业态以家居服务类和购买类为主，新建社区的业态中，沿街商业的家居装饰类业态相对居多，随着社区的发展与成熟，逐渐被日常用品购买类、饮食业态替代。功能较复杂的社区（华侨城）各类业态相对均衡。5、社区主题商业街较少，已有案例为美食街、服装街，其他较易形成集中分布的业态有：西餐酒吧文化类。6、社区商业各业态店铺有相对集中的面
16、积范围，对临街商业划铺有参考意义。7、能接受在二层的业态相对有限：酒楼、茶馆、咖啡馆、美容美发类。,社区商业特点,社区商业普遍具备的基本功能,购物功能,综合服务功能,修理服务功能,再生资源回收功能,家政服务功能,餐饮服务功能,购物功能提供主、副食品、生活日用品；修理服务功能日常用品修理的需要；餐饮服务功能提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；综合服务功能社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成；家政服务功能社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。,类比社区基本情况一览表,参考类比社区不同的发展阶段的人均商业面积，并根据类似阶段桃源居的人口规模计算，桃源居商业总量为：2003年初，参考四季花城，商业总面积=1万人X0.44=4400平米；2005年初，参考松坪山，商业总面积=2.6万人X1.09=2.83万平米；规划完成时，参考园岭，商业总面积=4.5万人X1.03=4.6万平米。,类比社区综合参考,权重确定的原则：1、社区规模相近 2、社区功能相近 3、社区位置相仿 4、发展阶段相近,2003年初，桃源居商业总量=7700平米2005年初，桃源居商业总量=2万平米规划完成，桃源居商业总量=3.465万平米,
