房地产估价报告范本.docx

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1、房地产估价报告项目名 称：长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城） 25栋707室房地产评估委托方：XXXXX估价方： xxxxxxxx估价人 员：xxxxxx估价作业日期：二0 一七年5月10日 估价报告编号：X房估字XX第XX号1致委托方函32估价师声明33估价的假设和限制条件54房地产估价结果报告7一、委托方7二、估价方7三、估价对象概况7四、估价目的8五、估价时点8六、价值定义8七、估价依据8八、估价原则9九、估价方法9十、估价结果10十一、估价人员10十二、估价作业日期 11十三、估价报告应用有效期 115房地产估价技术报告12一、个别因素分析12二、区域因素分析12三、市场背景分析12

2、地理位置和行政区划12经济和社会发展状况13房地产市场分析14四、最高最佳使用分析14五、估价方法选用14六、估价测算过程15七、估价结果确定196附件20致委托方函XXXXX：受您的委托，我公司于2017年5月10日对于长沙市宁乡县玉潭 镇新康路（兆基君城）25栋707室，建筑面积为86.1 m2,房屋所有 权证证号为湘（2017 ）宁乡县不动产权第0004764号的房地产进行 价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资 料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收 集资料、分析计算，并与估价时点长沙市宁乡

3、县类似房地产的市场价 格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2017年5月10日的价 格及单价为：房地产价格及单价小写大写总价3100240 元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424 元 /m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米法定代表人：XXXXX二0 一七年5月10日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分 析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限 制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行 分

4、析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价员 刘凯对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。七、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价 格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价 机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个 人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果， 评估机构和估价人员 不承担相应责任。八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告 的时间超过了报告

5、应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后 果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。注册房地产估价师：注册证号：XXXXXX二0 一七年5月10日估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1、本报告基于公开市场假设，即：（1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方 协商议价；（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。2. 本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对 象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷， 出让土地使用

6、权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法 产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。3. 本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩 余使用年限内不改变房地产用途。4. 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制 条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1. 本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方 对所提供的资料真实性、合法性负责。如提供资料不真实而造成评估值失实， 评估机构和评估人员不承担相应的责任。2. 本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无 强制执行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负

7、责，而不对资产转让 定价的决策负责。3本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移 及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内 估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能 直接使用本估价报告。4 .本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和 其他不可抗力对估价结论的影响。5. 实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试， 不可能确定其内部缺损。6. 本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。7. 本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何

8、一部分内容不得使 用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任 何形式公开发表。8. 房地产估价报告备查编号：X房地估X字XX第乂号。房地产估价结果报告一、委托方单位名称：XXXXX法定代表人：XXX单位住址：X XXXX联系电话：X XXXX二、估价方机构名称：xxxxxxxxx单位住址： xxxxxxxxxx法定代表人：XXX估价资格：X XXXX联系 电话：xxxxxxxxx三、估价对象概况1. 建筑物状况长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）位于长沙市宁乡县玉 潭镇新康路，于二零一五年建成，总体结构高18层，为钢筋混凝土 结构一等。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通

9、七楼。建筑 物情况为毛坯状态。2. 委估对象利用现状委估房地产现为毛坯空置状态。3. 周围环境估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面正对 宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接， 西与宁乡县第十三中学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环 境好，地段好，绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场 所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。权益状况估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）七楼，房 屋房屋所有权证湘（2017）宁乡县不动产权第0004764号，权属 李湘华所有。由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。四、估价目的为确定房地产抵押提

10、供价格参考依据。五、估价时点二0 一七年5月10日六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制 条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价 值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市 场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住 宅，土地性质为国有建设用地。本次评估结果为包括土地使用权价值在 内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。七、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产估价规范(GB/T50291-1999)；4、

11、中华人民共和国土地管理法实施条例；5、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法；6、委托方提供的待估房地产房屋所有权证；7、湖南省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；8、估价委托书；9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。八、估价原则1、独立、客观、公正原则。2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前 提。3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用 方式中，能获得最大收益的使用方式估价。4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常 价格。5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观

12、合理价格。九、估价方法根据房地产估价规范，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、 假设开发法、成本法等几种。1、有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。 首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场 资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建 筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及 其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进 行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的 比准价格。2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由 于估价对象具

13、有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益 折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建 的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产 价值的方法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的 价值。根据房地产估价规范并结合估价对象实际情况，评估人员认为在 估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃，因此选用市场比较法进 行评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果

14、，运用数 理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和 收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响 房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖 方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点2017年5月10日包含土 地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。 详细评估结果见房地 产抵押评估结果一览表。房地产价格及单价小写大写总价3100240 元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424 元 /m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米十一、估价人员注册房地产估价师：xxxx注 册 证号：

15、xxxxxxxxx二O一七年五月十日十二、估价作业日期二O 一七年5月10日十三、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2017年5月10日至2018年5 月9日xxxxxxxxx法定代表人：XXX二O 一七年5月10日房地产估价技术报告一、个别因素分析1. 建筑物状况兆基君城位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于二零一五年建成，总 体结构高18层，为钢筋混凝土结构。委估建筑物位于第七层，有公用电梯 和楼梯通七楼。建筑物毛坯状态。2. 委估对象利用现状委估房地产现为毛坯空置。二、区域因素分析估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面正对宁乡县 文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院

16、，东与春城北路相接，西与宁乡 县第十三中学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环境好，地段好， 绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区 位价值有很大潜力。三、市场背景分析（D地理位置和行政区划宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，地理上界于东经 11153 -11246，北纬27 55 -2829，东邻望城，南接湘潭、湘 乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88公里，南北纵长69公里。宁乡县现辖菁华铺、喻家坳、沙田、沩山4个乡，大屯 营、道林、花明 楼、东湖塘、夏铎铺、坝塘、资福、灰汤、流沙河、青山桥、龙田、巷子口、 黄材、老粮仓、煤炭坝、双凫铺、

17、横市、大成桥、回龙铺、双江口、金洲21个镇，玉潭、城郊、白马桥、历经铺4个街道，总 面积2906千米，总人口 144万人。县人民政府驻地不变（金州大道5段）。另管理1个国家级经济 开发区（湖南宁乡经济开发区）、一个省级经济开发区（宁乡高新技术开发区）。(2)经济和社会发展状况2013年宁乡县实现地区生产总值(GDP )835.05亿元，比上年增长14.1%。 其中第一产业实现增加值90.73亿元，增长4.4% ；第二产业实现增加值 578.02亿元，增长16.6% ；第三产业实现增加值166.3亿元，增长10.3%。 按常住人口计算，人均GDP达69797元。县域经济基本竞争力前移5位， 位居

18、全国百强第56位，中部第3位。宁乡县三次产业结构由上年的11.6:68.5:19.9 调整为 10.9:69.2:19.9 。工业增加值占GDP的比重为62.7%，比上年提高1个百 分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为3.3%、82.1%、14.6%， 分别拉动GDP增长0.5、11.6、2.0个百分点。2015年实现地区生产总值(GDP ) 1002.17亿元，比上年增长12.1%。 其中第一产业实现增加值109.72亿元，增长4.9%；第二产业实现增加值 675.55亿元，增长12.7% ；第三产业实现增加值216.90亿元，增长13.0%。 按常住人口计算，人均GDP达81680

19、元。估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地， 在发展产、学、研的同时，全方位一体化地协调发展。规划目标为满足人 的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求。 开发商实力强、品牌大，万科城市花园、剑桥春天、巴黎豪庭、蓝域国际 等楼盘开发气势如虹。房地产市场分析光谷区域内高校和大专院校、科研机构众多，人流量极大，特别是学 生、家长等等消费群体是旅馆稳定的消费源。四、最高最佳使用分析估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路(兆基君城)，大厦本身登记 为商务用途，旁边为关山口公交车车站，环境好，地段好，繁华程度高， 交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。根据最高最

20、佳使用原则和合法原则的分析，保持现状是最佳用途。五、估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真 分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地 产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价格。市场法：首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产 交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、 建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其 影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易 情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产

21、的比准价格。收益法：就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将 其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。六、估价测算过程1、选择估价方法。该房地产是出租的旅馆，为收益性房地产，用收益 法估价，选用收益法中的报酬资本化法。2、搜集资料。通过调查，搜集的有关资料和情况如下：(1) 收入按房间和相应的价格计。可供入住的房间：单人间：100元X 16 = 1600元双人间：120元X 10 = 1200元三人间：135元X 5 = 675元(2) 入住率为60%(3 )酒店营业成本：根据市场调查，一般酒店房间耗用、折旧 和相关人员的工资占毛收入40%(4)维修费

22、：按房屋重置价的1.5% - 2%(5 )管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年收入的 2% 5%。（6）保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15% 0.2%。（7）税金：依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、 规定确定，一般有房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%）、 城市维护建设税7%、教育费附加3%等。（8）设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费3. 测算年有效毛收入：年有效毛收入二（ 1600+1200+675 ） X 60% X 30 X 12=750600 元4. 测算年运营费用 维修费：按建筑物重置价的1.5%计算

23、，武汉市房屋重置价格标准规定钢筋混凝土结构一等房屋重置价格为1150元/ m2 :年维修费=1150 X 571.58 X 1.5 % =9859.8 元 管理费：取年收入的3%，贝叽管理费=750600 X 3% = 22518 元 保险费按房屋重置价乘以保险费率2%。，贝h保险费=1150 X 571.58 X 2% = 1314.6 元 税费：房屋出租应纳税金房产税（按年收入的12%计）、营业税（按 年收入的3% ），其余税费按年收入的3%计算则：750600 X（ 12%+3%+3% ） =135108 元上述、总费用（年运营费用）合计为168800.4元5. 计算年净收益年净收益 7

24、50600 - 750600 X 40%-168800.4 = 281559.6 元6. 确定报酬率（用累加法）项目数值无风险报酬率4.0%投资风险补偿3.0%管理负担补偿0.1%缺乏流动性补偿1.5%易于获得融资的好处-0.5%所得税抵扣的好处-0.5%报酬率7.6%6. 计算房地产的价格委估对象建筑物土地使用年限为50年，至今已使用9年，剩余使用年 限为41年，所以估价对象收益年限为41年。因此收益价格=281559.6/7.6% X 1-1/ (1 + 7.6%) =3520886 元房地产单价=3520885.8 -571.58=6160 元/m2估价结果如下:房地产价格及单价小写大写

25、总格3520886 元叁佰伍拾贰万零捌佰01拾陆元单价6160 元 /m2陆仟壹佰陆拾元每平方米xxxxxxxxxxxxxxxxxx二0 一七年5月10日市场比较法测算估价对象价格具体思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内， 具有较强相关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的 状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价 格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格 进行比较，根据估价人员对武汉市房地产市场的了解，分别选取如下可比 实例：1.确定比较因素比较案例委估房产联峰

26、大厦第15 层关山高新大厦第8层国光大厦第12层地理位置洪山鲁磨路武汉洪山区珞 瑜路洪山区关南后山小 区交易价格（元/m2）598848995667交易情况正常正常正常正常交易时间2009.122009.62009.10区域因素一般较好一般较好个别因素一般较好一般较好2、确定比较因素系数见下表比较案例委估房产联峰大厦第15 层关山高新大厦第8层国光大厦第12 层交易价格（元/m2）598848995667交易情况100100100100交易期日100100100100区域因素100105100103个别因素100105971043.比准价格确定比较案例委估房产联峰大厦第15 层关山高新大厦第8

27、层国光大厦第12 层交易价格（元/m2）598848995667交易情况100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/100区域因素100100/105100/100100/104个别因素100100/105100/98100/103比准价格543149995290根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，贝h（ 5431 +4999 + 5290 ） ：3=5240 元/ m2估价结果确定估价结果如下:房地产价格及单价小写大写总格2995079 元贰佰玖拾玖万伍仟零柒拾玖元单价5240 元/M2伍仟二佰肆拾元每平方米xxxxxxxxxxxxxxxxx二0 一七年5月10日七. 估价结果确定综合比较两种方法，结合估价师自己的专业知识和经验，市场法权重取0.8，收益法权重取0.2,则最后的价格等于：2995079 X0.8+3520886 X0.2=3100240.4元取整为3100240元房地产价格及单价小写大写总价3100240 元叁佰壹拾万零贰佰肆拾元单价5424 元 /m2伍仟肆佰贰拾肆元每平方米xxxxxxxxx法定代表人：XXX二0 一七年5月10日附件21