房地产评估常用特殊事项说明.docx

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1、产评估常用特殊事项说明标准化文件发布号:(9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-1、未发现门牌号码22、未进入内部43、设定使用性质44、设定出让年限45、出让金76、设定律筑面积97、部分产权的评估108、预售商品房的评估 109、空置率较高的房产1110、不交吉定义1111、安居房1112、含现状装修价值1213、付款情况1214、欠费情况1315、不列入评估范围（或有违章建筑）1316、车位评估1417、宅基地评估1518、委托方要求特定估价时点1619、其他特殊情况161、未发现门牌号码经我司估价人员现场勘查，未发现估价对象的地理标识及门牌号 码，受客观因

2、素限制，我司未能对提供的资料和勘查地址的真实性进 行核查。提醒报告使用方注意，本报告假设前提为委托方提供的产权 资料记载物业与实勘物业为同一物业，若两者不一致，则本报告结果 不成立。根据委托方提供的资料，我司估价人员对估价对象进行现场勘 查，在现场勘察时未发现估价对象可识别的门牌号码，仅是由现场人 员领勘指认，本报告设定现场勘查物业与估价对象产权证记载的实际 物业一致，若不一致，则本报告无效。根据委托方相关人员介绍，估价对象现地址应为天河区龙口西路 577号A栋2116房，受客观因素限制，我司未能对委托方提供的资料和 现场勘查地址的真实性进行核查。特别提醒报告使用方注意，本报告 假设前提为委托

3、方提供的资料记载地址广州市天河区瘦狗岭路南综合 商住楼25座2116房与现场勘查地址广州市天河区龙口西路577号（天 隆花苑）A栋2116房一致，若两者不一致，则本报告结果不成立。经现场勘查，估价对象所在门牌号码显示为“文元西街五巷 8 号”。经委托方确认，上述地址建筑物即为委估对象所在物业。本次 评估设定现场实勘物业与委托方提供产权资料所记载物业为同一物业，若不一致，则本报告结果无效。【G11207号】根据委托方提供的资料，估价人员现场勘查时，并无“建中路 5254号”门牌，现场勘查时只显示有“建中路52号”门牌。经与相 关人员沟通确认，上述两个地址应为同一建筑。本次评估设定建中路 52号即

4、为建中路5254号，若实际状况与此设定不符，则该评估结果 无效。【130704号】根据委托方提供的资料，我司估价人员对估价对象进行了现场 勘查，但未能进入物业内部，也没有找到相应的门牌。根据估价对象 所在楼层18楼物业标识显示，1801、1802房现使用方为广东麒瑞药 业有限公司，提醒报告使用方注意，估价对象可能已与1801房打通 做办公用途。本次评估根据合法性原则，其评估价值为估价对象在居 住用途下，在符合各项假设和限制条件下于估价时点所具有的价值。G10720 号】本次评估物业为明星阁A、B梯部分房产，即为燕都路79、83号 部分房产。估价人员现场勘查时，未能找到相应地址门牌。经咨询物 管

5、人员，燕都路鸿燕居一幢11层（部分为6层）的建筑物即为明星 阁，A梯、B梯即为其中两座。其中A梯入口处业主自行贴上的地址 牌显示为“燕都路77号”，B梯入口为“燕都路83号”。受客观因 素限制，我司未能对委托方提供的资料和现场勘查地址的真实性进行 核查。本报告假设前提为现场勘查实物与委托评估物业一致，若不一 致，则本报告无效；【G11203号】2、未进入内部根据委托方提供的资料，我司估价人员对估价对象进行了现场勘 查，未能进入物业内部，仅对其所在物业外观及其他周围情况进行了 勘查。本评估设定该标的物内部为能够达到正常使用普通状况。如设 定与实际状况有较大出入，评估结果应做相应调整。受客观条件限

6、制，我司估价人员对估价对象的实地查勘仅限于其 外观及其周边环境，未能进入物业内部查勘，无法对被遮盖、未暴露 及难以接触的部分进行查勘。本次评估设定估价对象内部装修为普通 装修、水电设施已经配套并能够正常使用，如设定与实际状况有较大 出入，评估结果应做相应调整。3、设定使用性质委托方提供的广州市房地产产权情况表（房产登记号：繁 字91136号）复印件资料记载，估价对象之东山区北较场横路10号 大院6,7,8号首层，使用性质为住宅，其中6号,8号首层现做为办公 用途，7号首层为干部职工活动中心，6,7,8号首层现已经打通使用， 本报告根据合法性原则，以住宅用途进行评估。【130603号】4、设定出

7、让年限根据委托方提供的资料，本次评估对象所占用土地的土地用途为 住宅用地，土地使用权类型为划拨。根据中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例，住宅用地法定最高使用年限为 70年，本次评估对象设定土地使用权年限为住宅用地法定最高使用 年限70年。（从估价时点计起）委托方提供的资料中记载估价对象的使用性质为住宅。经查询广 州市国土资源和房屋管理局网站上登记的商品房预售许可证信息可 知，淘金北路71，73号地段恒华阁（自编入、B塔）预售证号为穗房预 字第号，预售单位为广州城启集团有限公司，土地出让年限起始时间 为1999年09月20日。本次评估设定估价对象土地使用性质为住宅，使 用年限7

8、0年，从1999年09月20日起。若假设与实际情况不符，则估价 结果应作适当调整。【G10706号】委托方提供的资料中记载估价对象所在宗地“已缴齐土地使用权出让 金，使用年限40，50，70年，从1998年09月24日起”。估价对象 使用性质为商场，根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例，商业用地土地使用权法定最高使用年限为40年， 本次评估设定估价对象使用年限为40年，从1998年09月24日起。【G10818号】委托方提供的商品房鉴证情况复印件资料记载，估价对象 房屋用途为多层住宅，未记载土地使用权状况。经查询广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局网站信息，（钟 村镇）祈福

9、新村康怡5街17A号某套房地产，房屋结构为钢筋混凝土， 层数为6层，使用权类型为出让，期限为2070年07月06日。本次评估 设定估价对象17A号3楼所在宗地已交土地使用权出让金，土地使用期 限至2070年07月06日。提醒报告使用方注意：上述土地使用年限的假 设仅为本报告服务，不得作为其他任何法律依据。若该假设与实际情 况不符，本报告评估结果应作适当调整【G-11012号】根据委托方提供的广州市预售房地产交易登记情况表复印件 记载，估价对象房产地址为下九路地段名汇商业大厦负1层B 814号 铺，预售契约号为，预售证号为980328,预售人为广州华虹房地产实 业有限公司，预购人为李冰茹，使用性

10、质为商业，未过户，未记载估 价对象的土地使用权等情况。经查询广州市国土资源和房屋管理局官方网站，预售证号为穗 房预字第号的商品房预售许可证，预售单位为广州华虹房地产实业有 限公司，楼宇名称为名汇商业大厦，开工/竣工日期为1998年09月 28日/2002年03月18日，土地出让年限起始时间为1999年04月 21日（住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、其他用地 50年）。本次评估设定估价对象已征收国有土地使用权出让金，使 用年限40年，从1999年04月21日起。若假设与实际情况不符，本 报告评估结果应作适当调整。5、出让金委托方提供的资料未记载土地出让状况，本次评估设定土地使用

11、权状况为未办有偿使用手续的国有土地，评估价值为土地未办有偿使 用手续即不含出让金的客观合理价值，若实际情况与设定不符，则评 估结果应作调整。提醒报告使用方注意：估价对象土地使用权状况为划拨，本报 告评估价值定义为估价对象在估价时点办理法定最高年限土地使用权 出让条件下的房地产价值。据从化市政府网站分布的数据，若估价对 象补交出让金，标准为43 52元/血，该数据仅供参考，最终数额以 国土部门测算为准。本报告评估价值为估价对象于估价时点办理法定最高年限出让土 地使用权条件下的房地产价值。根据广州市政府有关规定，估价对象 若要出售、交换等需补办土地有偿使用手续应补缴的有偿使用费约为 2,999元，

12、具体数额以政府部门确定为准。【G10722号】本报告评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高住宅 用地使用年限即70年土地有偿使用手续条件下的房地产价值。根据广 州市国土资源和房屋管理局公布的关于进一步规范我市国有土地有 偿使用的意见（试行）（穗府200536号）规定，住宅用途土地有 偿使用费按其网格点基准地价的30%计收。经查询计算，估价对象之 广州市东山区麓苑路34号之七号402房物业有偿使用费约为835元/ 血，总额约为67,476元；估价对象之东山区北较场横路10号大院6,7,8 号首层，10号大院2号504房物业有偿使用费均约为759元/血，总额约 为366,207元，具体补缴

13、金额最终以相关政府部门核定为准。提醒报 告使用方注意，在处置估价对象时应考虑可能补缴的土地有偿使用 费。本报告评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高住宅 用地使用年限即70年土地使用权条件下的房地产价值。另，根据广州 市国土房管局公布的关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见 （试行）（穗府200536号）规定，估价对象如若发生转让等应补 缴的出让金约为61元/此 总额约为11,449元，具体补缴金额最终以相 关政府部门核定为准。委托方提供的房产登记号为2004交登字20864号广州房地产产 权情况表复印件资料未记载其土地使用权状况。本次评估根据估价 对象的现状用途设定估价对象所在土地

14、用途为住宅用地。根据中华 人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，住宅用 地法定最高使用年限为70年，本次评估设定估价对象土地使用年限为70年，从估价时点起计。根据广州市国土房管局公布的关于进一步规范我市国有土地有偿 使用的意见（试行）（穗府200536号）规定，估价对象如若发生 转让等应补缴的出让金约为1,363元/血，总额约为207,040元（具体补 缴金额最终以相关政府部门核定为准）。本报告评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高综合 用地使用年限即70年土地使用权条件下完全产权情况下的房地产价 值。上述评估价值是在设定估价对象于估价时点办理法定最高综合用地使 用年限即

15、50年土地使用权条件下完全产权情况下的房地产价值。估 价对象土地未办有偿使用手续，如处置，需补交土地出让金办理土地 出让手续，根据广州市人民政府批转市国土房管局关于进一步规范 我市国有土地有偿使用的意见（试行）的通知（穗府200536号）， 综合（办公）用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的30%计收。根 据关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告（穗国房字2008700号）综合（办公）类用地基准地价为住宅基准地价的120%。经查广州市（原八区）住宅用地基准地价图（基准日为2007 年1月1日），估价对象所在片区住宅用地网格点基准地价为3,785 元/血（楼面地价）。则价对象所在片区综合用地

16、网格点基准地价为 3,785元/tfX 120%=4,542元/血；估价对象单位建筑面积应补交土地有偿使用费为4,542元/tfX30%1,363元/血；应补缴的出让金总 额为 1,363 元/tfXtf207,040 元。【（2008）-G-11109 号】6、设定建筑面积提请报告使用者注意：委托方提供的资料中未登记估价对象之地 上建筑物的产权情况及建筑面积，经实地勘查，该地上建筑物为二层 未竣工的框架结构建筑物，本次评估根据委托方意见设定每层建筑面 积均等于建筑物的基地面积，即总建筑面积为82tf。该建筑面积仅为 本报告服务，不作为其他除本报告以外的任何法律依据。若该设定与 委托方要求或实

17、际建筑面积不符，则评估结果应作调整。委托方提供的穗集地证字第0069616号广州市集体土地房产 证（复印件）资料记载，估价对象所在物业总建筑面积为血，其中 违章建筑血、违法占地血未处理，我司无法确定违章建筑的位置；本 次评估估价对象为三楼，建筑面积以穗黄规建发2001农房20781号 建设工程规划审查复文（复印件）所载数据为依据，即“登记面 积按每层血，总建筑面积血，设定三楼产权面积为血。【G-11207 号】7、部分产权的评估本报告估价对象为物业部分产权价值，评估价值未考虑部分产权 独立使用性对其价值的影响。8、预售商品房的评估根据委托方提供资料，估价对象为预售商品房，受客观因素限制，本次评

18、估未能核查至估价时点的付款情况，未考虑此因素对评估 价值的影响，本报告评估价值为估价对象在完全产权状况下的市场价 值。9 .空置率较高的房产经现场实堪及调查了解，估价对象所在物业具有较高的空置率， 部分为毛坯房，且存在一定的权力瑕疵，交易受到一定程度的限制， 本报告考虑该因素的影响综合确定房地产价值。10、不交吉定义委托方要求评估的交吉和不交吉价值为当地约定俗成的通俗说 法，并无专业的法律定义。本报告所称的交吉价值是指公开市场价 值，不交吉价值是指估价对象在受权利瑕疵或其他非正常因素等影响 下的市场价值。该两种价值仅为我司对委托方要求评估价值所作的解 释，不作其他任何法律依据。若委托方对该报告

19、价值的定义有异议， 则需书面明确价值定义后重新委托评估。11、安居房委托方提供的广州市房地产产权情况表复印件资料记载估价 对象之越秀区惠福路惠新西街38号2、3楼使用性质为住宅，未记载土 地使用权状况；委托方提供的房地产权证复印件资料记载估价对 象之白云区集康街122号202、302房为安居房，按规定免交出让金。 根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例， 住宅用地法定最高使用年限为70年，本次评估设定估价对象土地使用 权性质为住宅用地，使用年限70年，从估价时点起计。12、含现状装修价值本报告评估价值为估价对象于估价时点在现状装修满足正常使用 功能条件下的价值。委托方提供的房地

20、产权证复印件资料记载，估价对象土地用 途为住宅用地，房屋用途为居住用房，估价人员已进行现场勘查，估 价对象现状用途首层为商业，2、3层部分为办公，本次评估根据合法 性原则，评估房地产价值为在符合此次估价的各项假设和限制条件 下，于估价时点所具有的使用性质为居住用房的评估价值（含现状装 修价值但不含可移动可搬迁的设施设备）。本报告评估价值为估价对象于估价时点在现状装修满足正常使用 功能条件下，并充分考虑天井及余地使用功能的房地产价值（不含可 移动可搬迁的设施设备）。13、付款情况根据委托方提供的广州市预售房地产交易登记情况表复印件 记载，估价对象未过户，预售人为广州华虹房地产实业有限公司，预 购

21、人为李冰茹，付款方式为按揭付款。至估价时点，我们未能收集到 有关估价对象付款情况的资料，提醒报告使用方注意，此次评估设定 估价对象为完全产权下的公开市场价值，在处置估价对象时，应查清 其付款情况。根据委托方提供的广州市预售房地产交易登记情况表（复印 件）记载，估价对象预售人为广州市房地产实业有限公司，预购人为 石惠，付款方式为分期付款，未过户;已于2002年04月16日转让，受让 人为胡穗勇,提醒报告使用方注意，此次评估设定估价对象为完全产 权下的公开市场价值，在处置估价对象时，应查清其产权情况；14、欠费情况本评估报告估价对象尚欠交的物业管理费及滞纳金的费用根 据广州市番禺区祈福物业管理有限

22、公司提供优先支付管理 费申请书资料确定，由委托方对其真实性负责；根据优 先支付管理费申请书所载资料确定，截止至2008年10月 24日，估价对象共欠物业管理费、水电费等费用合计2,元。15、不列入评估范围（或有违章建筑） 本次评估未能勘查到广东省从化市人民法院委托评估之东山区北较场 横路10号大院5号会议室，本报告未将其列入评估范围。【130603 号】委托方提供的广州市房地产产权情况表复印件所登记的资料 记载，估价对象A4部首层违章建筑平方米，B部位违章建筑平方 米，共平方米从总建筑面积中扣除，不列入本次评估范围。【130701号】委托方提供的广州市房地产产权情况表复印件所登记的资料 记载，

23、估价对象A4部首层违章建筑平方米，B部位违章建筑平方 米，共平方米从总建筑面积中扣除，不列入本次评估范围。委托方提供的广州市房地产产权情况表和房地产分户图 （复印件）等资料记载，越秀区解放中路306号二层使用性质为商 场、卫生站和居委会，单元总建筑面积为血。建设工程规划验收合 格证（复印件）记载，卫生站、居委会批准建筑面积分别为55tf和 56tf，并在二层平面图中显示了具体位置。考虑到卫生站和居委 会属于公建配套项目，且未包含在抵押登记面积中，故本次评估未将 其列入评估范围。本报告估价对象为扣除卫生站、居委会后的二层商 场，该部分建筑面积为血。16、车位评估根据中华人民共和国物权法第七十条

24、业主对建筑物内的住 宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分 享有共有和共同管理的权利。第七十四条：建筑区划内，规划用于停 放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用 于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租 等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车 位，属于业主共有。由于广东省相关实施条例尚未公布，本次评估未考虑中华人民 共和国物权法于2007年10月1日实施后对估价对象所造成的影响， 特提请报告使用者注意。17、宅基地评估估价对象的房屋所占用土地为集体建设土地，根据广州市土地 管理规定，宅基地房屋交易中受让方必须为

25、本村常住户口的村民， 非本村居民获得宅基地房屋必须由转让双方到房屋所在地国土房地产 管理部门申办土地征用、出让手续后，到广州市房地产交易所办理交 易手续。估价对象的土地性质为宅基地（集体土地），根据广东省集体 建设用地使用权流转管理办法，村民住宅用地使用权不得流转，因 转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转 让、出租和抵押的除外。本报告设定估价对象在为委托方解决诉讼纠 纷的前提下，在合法的范围内可流转。估价对象使用性质为住宅，评估价值为设定其使用年限为70年 （从估价时点起计），容积率为实际容积率条件下的评估价值。【G11207号】18、委托方要求特定估价时点本次评估现场

26、实勘之日为2008年12月23日，委托方要求估价时点 为委托评估之日2008年12月12日。本报告设定估价时点的实物状况与 现场实勘之日的实物状况一致。19、其他特殊情况委托方提供的广州市房地产产权情况表和房地产分户图（复印件）等资料记载，越秀区解放中路306号二层使用性质为商 场、卫生站和居委会，单元总建筑面积为血。建设工程规划验收合 格证（复印件）记载，卫生站、居委会批准建筑面积分别为55血和 56血，并在二层平面图中显示了具体位置。考虑到卫生站和居委 会属于公建配套项目，且未包含在抵押登记面积中，故本次评估未将 其列入评估范围。本报告估价对象为扣除卫生站、居委会后的二层商场，该部分建筑面

27、积为血。估价人员现场勘查时，中曦大厦二层南面现已出租作餐厅用途， 北面为办公格局，未发现设置卫生站和居委会。对于卫生站及居委会 的性质、建筑面积及具体界址等以国家有关部门认定为准。我司估价人员对估价对象进行现场勘查时未能找到委估对象的地 理标识，只发现有B606号、B608号铺，且此两铺之间有一商铺，现已 空置，本次评估设定该铺即为估价对象。受客观因素限制，我司估价 人员未能进入室内进行查勘，本次估价设定估价对象室内装修情况为 毛坯，若实际情况与本次估价设定不符，则估价结果应做适当调整。【G11004号】根据委托方提供的广州市预售房地产交易登记情况表（复印 件）记载，估价对象房产地址为广州市天

28、河区瘦狗岭路南综合商住楼 25座2116房，预售契约号为，预售证号为950008,预售人为广州市房 地产实业总公司，预购人为石惠，已于2002年04月16日转让，受让人 为胡穗勇；使用性质为住宅，未过户，未记载估价对象的土地使用权 等情况。经查询广州市国土资源和房屋管理局官方网站，预售证号为穗房预字第号的商品房预售许可证，预售单位为广州市房地产实业总公 司，开工/竣工日期为1995年01月01日/1997年07月01日，土地出让年 限起始时间为1900年11月01日（住宅用地70年、商业用地40年、工业 用地50年、其他用地50年）。评估人员经分析认为该土地出让年限起始时间与实际情况不符， 且

29、无法确定真实的出让年限起始时间。根据评估目的及该项目的实际 情况，以及合法性及谨慎性原则，本次评估假设土地出让年限起始时 间为1994年11月01日。另根据中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第八号）和中华人民共和国城镇国有土地 使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）的有关规定，住 宅用地的土地使用权出让最高年限为70年，本报告设定估价对象土 地用途为住宅用地，土地使用年限为法定最高使用年限70年，故至 估价时点2008年10月15日土地使用权剩余年限约为56年。提请报 告使用者注意：上述土地使用年限的假设仅为本报告服务，不得作为 其他任何法律依据。若该假设与实际情况不符，本报

30、告评估结果应作 适当调整。估价对象为1984年自建，至现场勘查之日，房屋北面出现了严重 下沉倾斜情况，室内天花和墙面出现不同程度的空鼓剥落情况，部分 墙面出现裂缝。提醒报告使用方注意，我们无法鉴定估价对象结构的 安全性，本报告设定估价对象经过适当修缮即可正常安全使用，评估 价值已考虑该因素对评估价值的影响。【130701号】据现场勘查，庭芳街5号502房门口已用砖砌封闭。经咨询庭芳苑 物业管理人员，估价对象广州市白云区麓景路庭芳街5号402、502房 已打通改造为复式单位，其内部装修为毛坯。对于房地产因改造内部 格局所引起的结构以及附属设施有无缺损我们无法确定，本次评估设 定估价对象毛坯状态，结构无损，均能独立正常使用。评估价值未考 虑因内部结构改变而带来的对其房地产经济价值的影响，特提醒报告使用者注意。【131202号】估价对象为1984年自建，至现场勘查之日，房屋北面出现了严重 下沉倾斜情况，室内天花和墙面出现不同程度的空鼓剥落情况，部分 墙面出现裂缝。提醒报告使用方注意，我们无法鉴定估价对象结构的 安全性，本报告设定估价对象经过适当修缮即可正常安全使用，评估 价值已考虑该因素对评估价值的影响。