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1、老年公寓（度假村）项目建议书,二七年九月,编制依据,1、中国老龄事业的发展白皮书2、中国老龄事业发展“十一五”规划3、关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）4、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（060220）5、中华人民共和国土地管理法6、国务院关于深化改革严格土地管理的决定的通知7、朝阳区东三乡地区控制性详细规划,项目背景及市场分析项目区位优势及政策分析项目规划及投资分析结论,据中国老龄事业的发展白皮书，到2005年底，中国60岁以上的人口已经达到1.44亿，占全国人口总数的11，占亚洲老年人口的1/2，占全球老年人口
2、的1/5，已经进入老龄化国家的行列。截至2005年底，北京市常住人口1536万人，其中60岁以上的老年人口约224.3万人，占总人口比例14.6%,其中有20%的人具有较高的消费能力，约15万人。,一、项目背景及市场分析,项目背景,据调查显示，北京市有33.6%的老年人（75万）表示愿意“移地养老”，比例高于全国，其中有20%的人具有较高的消费能力，可以选择入住高端老年公寓，约15万人。城市现有的养老设施不能满足市场的需要，更不能满足高端人群养老的需求。北京市场上高档养老设施很少，医疗水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。,市场分析,为此，我们建议在顺义区李隧镇投资建设高档老年公寓（度
3、假村）项目。该项目利用优美的自然环境，为高端老年客户提供优质的养老场所,可填补北京市老年服务机构的一个空白。,老年公寓实景,项目位置图,二、项目区位优势及政策分析,项目区位优势,项目用地位于李遂镇西侧，潮白河东岸的万亩森林中，与北京市顺鑫绿色度假村接壤。地块林水相依，环境优美，空气清新，地热资源丰富，是健身疗养、文化休闲的理想之地。李遂镇距离首都机场仅5公里路程，开车10分钟即可到达。首都机场第三期扩建工程将于2007年落成，今后每年可起降国内外航班50万架次，机场的年人流量将达到6000万人次。,、根据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002国土资源 部“11号”令），目前已经建立和规范
4、了土地有形市场，实行了国 有土地使用权招标、拍卖和挂牌交易。、中华人民共和国土地管理法第43条规定，任何单位和个人进 行建设需要使用土地的，都必须依法申请国有土地。本项目用地性质为国有土地，避免经营土地开发权所需进行的招拍挂程序。,政策分析,三、项目投资分析,经济指标投资完成工程情况投资成本效益分析,项目总投资：10000万元（不含145亩土地使用权）占地面积:96667平方米(145亩)容积率 0.3 建筑面积:30000平米床位：400张主体工程 3598.9万元 基础设施工程 1489.6万元 未付款的已完成工程 555万元 未完成工程缺口资金 4800万元 合计:10443.53万元
5、平均单价:3481元/建筑平米(折合26.1万元/张床位),经济指标,投资完成工程情况,已完成总建筑面积29260平米，已投资5643.5万元（不含土地使用权）。其中：投资完成主体情况（共计3598.9万元）1）综合楼 5600平米 711万元 2）客房楼 4300平米 478.5万元 3）康乐中心 6300平米 995.7万元 4）后勤服务楼（已装修）2600平米 416万元 5）会议中心 3700平米 326.8万元 6）变配电室 200平米 31.8万元 7）人工湖 1260平米 16.6万元 8）屋面网架 162.13万元 9）前期拆除工程 11.4万元 10）室外三通一平、围墙工程
6、449万元（包括145亩地垫土、室外排水工程）,基础设施及其他投资项目（共计1489.6万元）1）地热井1眼（深1800米，水温43度）261万元 2）建筑物基础打桩工程 199.8万元 3）戏水乐园设备款 128.4万元 4）设计费 110万元 5）监理费 33万元 6）职工厨房设备 16.2万元 7）勘查费 5万元 8）临时配电费 60万元 9）打井等工程 28.6万元 10）筹建费用 179.43万元 11）基建税费 468.17万元 未付款的已完成工程（共计555万元）1）贵宾客房楼 5300平米 530万元 2）配电室改造及二次土回填 25万元,3、未完成工程及缺口资金（4800万元
7、）1）建筑物装修工程 2600万元 2）各种设备 1000万元 3）洗衣房、库房500平米 60万元 4）配电、地热水净化设备 220万元 5）锅炉房550平米 70万元 6）锅炉等保暖设备及空调设备 600万元 7）室外工程（含绿化及大门工程）250万元,效益分析,每张床位为26万元,即以26万元/间的价格全部销售会员证后,刚好能收回成本。,通过调查附近北京绿色度假村客房价位如下：普通间 560元/间/天 0.8折 448元/间/天贵宾间 880元/间/天 0.8折 704元/间/天本项目开发完后按上述价位经营：普通客房200间；标准客房200间 平均空置率 40%年总收入 4977万元 运
8、营费用率为 25%两税一费 5.5%年税后利润 3459万元 动态投资回收期 3.7年,项目周边另有100亩租赁土地，拟建Townhouse可与本项目共同开发利用。土地面积：66667平米 容 积 率：0.75 建筑面积:50000平米 开发总成本：21316万元（折合4264元/平米）土地转让价：3500万元（35万元/亩）楼面毛地价：2750万元（550元/建筑平米）出让金税费：82万元 建安费用：11500万元 小市政费用：1200万元 其他费用：2284万元,销售收入测算 通过调查周围项目销售价格如下：莫奈花园 顺义区前沙峪 均价8600元/平方米 东方太阳城 潮白河边上 均价7800元/平方米 考虑该项目周边经济发展状况，开发完成后均价为8500元/平方米 销售总收入 39000万元 销售成本 3120万元 净销售收入 35880万元,根据北京太阳城银龄公寓入住价格表以及入住情况，北京市温泉度假村以26万元/间的价格全部销售会员证后,刚好能收回成本，因此该项目是可行的。Townhouse开发成本为21316万元，销售净收入为31200万元，因此该项目可行。,谢谢！,
