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1、北京市地方标准,房屋面积测算技术规程要 点 解 析,绪 论,房屋面积测算利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集和表述房屋相关信息，为房屋管理等提供基础数据和资料。房屋专有部分与共有部分物权法最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2007，795号文,绪 论,房屋基本单元有围护结构或固定界线、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、楼号或房号等)的房屋或者特定空间。幢号、逻辑幢、逻辑幢号、楼号、房号,建筑主体,房屋建筑面积层高在2.20m以上（含2.20m，以下同），有上盖的永久性建筑的外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼
2、梯等。房屋套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，及套内阳台建筑面积三部分组成。非成套房屋的套内建筑面积参考成套房屋的套内建筑面积定义计算。,建筑主体,房屋使用面积房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影面积计算。房屋的套内使用面积包括：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜、为本套所独自使用的门廊、门斗、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井等。套内楼梯按自然层数的面积计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。,建筑主体,房屋套内墙体面积成套房屋套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分
3、隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。以固定界址点连线作为界线的车位、有围护结构的商业摊位等，其使用空间内和与其使用空间毗邻的为整幢建筑提供围护或承重作用的柱、垛、墙，不可计入摊位、车位等套内墙体面积。,建筑主体,层高上下两层楼板结构面之间或楼板结构面与地板结构面之间的垂直距离。室内净高楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。,建筑主体,层高及净高的计算：层高取上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，净高取楼（地）面至上部楼板底面之间垂直距离。厚度不大于0.02m的结构找平层视作结
4、构层一部分。同一楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部净高度不足2.10m的部分，其层高取所在楼层的层高值。同一楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部净高度不足2.10m的部分，其净高取所在楼层的净高值。,建筑主体,建筑主体,特殊情形的房屋面积计算：建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按层高在2.20m以上或无法直接测量层高时按其室内净高在2.10m以上（含2.10m，以下同）部分的水平投影计算全部建筑面积；建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。多排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等棚柱结构的建筑按柱外围水平投影计算建筑面
5、积；若柱为内倾斜柱，以柱距离地面2.10m处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积；若柱为外倾斜柱，则以柱最底端外侧连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积。,建筑主体,特殊情形的房屋面积计算：坡屋顶、穹型顶建筑，按层高在2.20m以上或无法直接测量层高时按其室内净高在2.10m以上部分的水平投影计算全部建筑面积。,建筑主体,特殊情形的房屋面积计算：在不全封闭的体育场内，有永久性上盖且层高在2.20m以上的看台，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20m以上结构层分别计算建筑面积。与室内不相通的类似于
6、阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。,建筑主体,窗,凸窗为房间采光和美化造型而设置的窗台高度大于等于0.20m的凸出外墙的窗。落地窗窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.20m的窗，前者为平台式落地窗，后者为反凸式落地窗。,窗,凸窗、落地窗的面积计算：窗体本身形成的窗台高度大于等于0.20m的窗视为凸窗，窗体本身形成的窗台高度小于0.20m的窗、窗体直接落在房间地面的窗、窗体落在结构梁、反梁、垫层等结构之上的窗，都视为落地窗。窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；窗的高度为窗台台面至窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面
7、（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。凸窗突出外墙的窗体部分不计算建筑面积。落地窗，当其窗体高度大于等于2.20m或窗体净高度大于等于2.10m时，落地窗计算全部建筑面积；反之，落地窗不计算建筑面积。,窗,窗,凸窗、落地窗的面积计算：凸窗向阳台内凸出时，凸窗所占用阳台的空间仍计入阳台的建筑面积。,廊,走廊建筑物内设置的套外使用的水平交通空间。过道建筑物内设置的套内使用的水平交通空间。门斗在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的有盖过渡性建筑空间。门斗一般由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。(雨篷？)门廊 位于建筑物出入口处、凸出于建筑主体的、有独立围护及顶盖的建筑空间。,廊,建筑
8、物内走廊无论其延伸方向两端是否封闭，均计算全部建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。楼房底层设有两端不封闭消防通道的，若该消防通道仅可供人通行，该消防通道计算全部建筑面积；若该消防通道可供车辆通行，视为公共道路，不计算建筑面积。有柱走廊，均按柱外围水平投影计算全部建筑面积；无柱走廊当层高小于两个自然层时，按其围护结构外围水平投影计算一半建筑面积，当层高达到或超过两个自然层时，不计算建筑面积。,廊,位于地面与房屋相连的有盖、无柱、无围护结构及围护物、凸出建筑主体的走廊、檐廊，无论下方是否有台阶，均不计算建筑面积。全封闭的门廊、门
9、斗，按其围护结构计算全部建筑面积。开敞式的门廊、门斗、雨蓬，无柱时，不计算建筑面积。开敞式的门廊、雨篷有独立柱时，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积，两根以上（含两根）柱时，按柱外围计算全部建筑面积。门斗有柱时，计算全部建筑面积。开敞式的门廊门斗复合结构，有柱时，计算全部建筑面积。,廊,廊,单排柱的门廊、车棚、货棚等应与房屋建筑不相连，仅以单排柱作为支撑，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。加油站的罩棚及与其结构类似的建筑，若其由独立柱或单排柱支撑，计算方法同前；若由多柱支撑，考虑沿柱外围围合的建筑面积与上盖水平投影面积比较。,阳台与平台,阳台建筑中凸出于外墙面或凹于外墙以内的有顶盖及
10、围护结构的永久性空间，供使用者晾晒衣物、休息及其它室外活动之用。露台与建筑衔接供人们活动的无顶盖室外平台；在二层或二层以上建筑利用下层的屋顶作为上层的户外活动的无顶盖平台也视为露台。,阳台与平台,无论底板是借助于下层屋面还是独立悬挑，也无论台下方是房间还是阳台，台上方有盖者为阳台，无盖者视为平台。,阳台与平台,有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到或超过两个自然层高度，视作阳台无顶盖，不计算建筑面积。,阳台与平台,有顶盖的不封闭阳台，当阳台宽度或阳台进深小于等于0.60m时，该阳台不计算建筑面积。当不封闭阳台上盖高度小于两个自然层高时，如上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积小于阳台外围
11、水平投影面积一半，该阳台不计算建筑面积；如阳台上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积大于等于阳台外围水平投影面积一半，阳台面积按上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积的一半计算。,阳台与平台,阳台与平台,对顶层和特殊层高楼层的不封闭阳台，以该栋建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准；无标准层时，以6.00m作为认定标准。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台沿屋面倾斜方向最外沿（围护栏）处斜屋面的高度。上盖高度达到或超过二个层高的不封闭阳台，当其中间设置有盖板（包括由凸窗、空调机位、花池等所形成的盖板）且盖板底距阳台底面的高度不足二个层高时，当所设盖板水
12、平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积大于等于阳台外围水平投影面积一半时，阳台面积按所设盖板水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积的一半计算。,阳台与平台,住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台的架空建筑空间，有围护结构或围护物，通达室内及建筑外，且门的位置位于上方建筑形成的上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台底板，则该空间视为阳台，按照阳台规定计算建筑面积；如上盖为上方非阳台建筑底板，下方视为门廊或门斗，按门廊门斗规定计算建筑面积。,阳台与平台,阳台与平台,悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式空调机位、单独设计的空调机位向阳台及建筑内部空间凹进时，空调机位所占空间不计算建筑面积，空调机位上
13、方空间根据不同特征按照凸窗进行处理；利用阳台及建筑内部的局部空间设置的可放空调机的部位应与其相连的阳台及建筑空间一体计算建筑面积。,阳台与平台,楼（电）梯、台阶、坡道,台阶室外或室内在地坪或同一楼层不同高度处设置的供人行走的阶梯。室外台阶因室外地坪与建筑物主要入口存在高差，位于建筑物外由地坪通向建筑物主要入口修建的阶梯称之为室外台阶。室外楼梯位于建筑物外，联系地面与建筑物不同高度入口或联系建筑物不同高度入口之间的楼梯称之为室外楼梯。,楼（电）梯、台阶、坡道,位于建筑外墙或主体结构以外但与建筑物主体相通且有两面（含两面）以上围护墙体的楼（电）梯视为室内楼（电）梯；位于建筑外墙或主体结构以内的楼（
14、电）梯为室内楼（电）梯。,楼（电）梯、台阶、坡道,用于检修、消防的爬梯，不计算建筑面积。一般情况下，室内楼（电）梯按建筑物的自然层计算建筑面积。穿越夹层的楼（电）梯，其位于夹层的梯间层高在2.20m以上时，夹层不计算建筑面积的，梯间不计算建筑面积，夹层计算建筑面积的，梯间计算建筑面积。对于高层建筑内附着于主体之上的楼（电）梯，无论其开门与否按自然层计算全部建筑面积；独立于建筑体的楼（电）梯，按开门层计算建筑面积。室内楼梯上下行之间有间隔时，当间隔大于等于0.30m时，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔空间不计算建筑面积，当间隔小于0.30m时，梯间的间隔空间计算全部建筑面积。,楼（电）梯、台阶、
15、坡道,对于高低联跨的建筑物，其高低联跨内部连通并共同使用楼（电）梯的，按楼（电）梯设计开门侧所在跨计算层数，并相应计算建筑面积。,楼（电）梯、台阶、坡道,位于建筑物主体墙以外但与建筑物相通的独立楼（电）梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积；在局部层与建筑物通过架空通廊等连通的独立楼（电）梯，按其出入口及架空通廊所在平面计算层数，并相应计算建筑面积；建筑物外从首层直接通向高层的单层斜跨楼梯计算一层建筑面积。,楼（电）梯、台阶、坡道,楼（电）梯、台阶、坡道,商场、写字楼等设置的自动扶梯按其通达层计算层数，并相应计算建筑面积，计算面积的位置为上投影。,楼（电）梯、台阶、坡道,室内楼（
16、电）梯投影至上层楼（地）板结构面时，若投影面与上顶板间层高不足2.20m，则室内楼（电）梯在投影面与上顶板间层高不足2.20m的部分不计算建筑面积。,楼（电）梯、台阶、坡道,楼（电）梯、台阶、坡道,室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其层高在2.20m以上的或净高在2.10m以上的部分应计算全部建筑面积。室外楼梯按其联结的不同高度的出入口计算层数，并按水平投影计算建筑面积；室外楼梯可以上层楼梯作为下层楼梯的顶盖，若最上层楼梯无顶盖或顶盖不足以覆盖楼梯面积一半以上时，最上一层室外楼梯视为无顶盖。无上盖的室外车道不计算建筑面积，有永久性上盖的室外车道计算全部建筑面积。室内车道按自然
17、层计算建筑面积。在车道所投影的层内，若车道下方空间设计加以利用，且其层高在2.20m以上的或净高在2.10m以上的空间计算了全部建筑面积，则该层车道所占用空间不可重复计算车道面积。,楼（电）梯、台阶、坡道,墙,围护结构围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。建筑幕墙由金属构架与板材组成的，不承担主体结构载荷与作用的建筑外围护结构。维护性幕墙直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙。装饰性幕墙设置在建筑物局部墙体外起装饰作用的幕墙。勒脚建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。,墙,装饰性幕墙不计算建筑面积；围护性幕墙计算建筑面积并计入墙体面积。,墙,围护性幕墙，按以下几种情况分别计算建筑面积：以
18、纯玻璃等幕墙材料构成的无框架围护性幕墙，当楼板至幕墙外缘的距离小于等于0.40m时，以该距离为外墙厚度，并相应取半外墙；当楼板至幕墙外缘的距离大于0.40m时，楼板至幕墙的内缘的空间按上空计算；当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙；上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚，并相应取半外墙。,墙,墙,同一楼层既有主墙又有幕墙且主墙幕墙不重叠时，分以下几种情况计算外墙的墙体面积：一面外墙，当其全部为围护性幕墙时，按幕墙计算该外墙的墙体面积；一面外墙，当其围护墙体部分为主墙、部分为幕墙时，将主墙部分和幕墙部分分段，分别计算墙体面积
19、，即主墙体段按主墙为外墙计算外墙面积，幕墙段按围护性幕墙的规则计算外墙面积。一面外墙，当其存在局部多段主墙时，若主墙分段之和大于该面外墙长度的 1/2 时，可取主墙及延伸线为外墙，并相应计算外墙的墙体建筑面积；反之，可取幕墙为外墙，并相应计算外墙的墙体面积；,墙,墙,外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱中心延伸交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。,墙,建筑物上空处的外墙不计算建筑面积。商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度；如墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，取下半部分墙厚为墙体厚度。,谢 谢,
