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1、,丰盛町阳光商业街调研报告,第一部分 地铁物业分析,第一部分,上个世纪六十年代北京建成了中国的第一条地铁，当时北京地铁的主要功能是城市防空兼城市交通，还没有任何商业经营的概念。从本世纪初开始，中国大城市开始进行地铁建设，而且随着城市土地资源的日益稀缺，人们越来越关注地铁以及与地铁紧密相关的物业商业价值。对于已开通地铁的城市来说，人们看到的是地铁带来的巨大人流量，因此也理所当然地认为与地铁相连的商业都蕴藏着巨大的商业价值。2004年深圳地铁1号线市区段开通运营，2009年地铁1号线车公庙站“丰盛町”地下商业步行街建成销售，每平方米平均售价达到10-20万元，最高售价达到每平方米50万元，远高于相
2、同位置地面街铺的价格，对其价值预期可见一斑。深圳的地铁商业，大致可以划分为四类：1、地铁站内商业 2、地铁通道商业 3、地铁上盖商业 4、地铁节点商业,地铁物业特点,1、地铁站内商业 范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费类型：食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品，医药，快餐、服饰等小型商店目前国内大多数地铁开发公司在做地铁规划时，都会考虑预留一定面积做零售商业。但在实际规划设计时，则基本不会考虑未来商业的经营需求，而是只按规划留出足够的商业空间和面积就可以了。这样做的结果是，地铁站内地铁公司管辖范围的商业空间和面积，更像是一个地下展会场地，仅适合做一些临时
3、性的商业摊位，而不能做成有品位有档次的商店或商业街，因此也无法吸引匆匆行人多停留片刻，更无法把交通人流变成商家客流。,2、地铁通道商业 范围：地铁站区域以外的商业，其营业时间不受地铁运营时间的限制。特点：与地铁站内通道相连的独立商业。类型：无限制，可以是所有类型的商业。地铁通道商业，简单说，就是地下商场与地铁通道相连，但有独立出入口，不受地铁营业时间所限，地铁晚上停止运营关上大门后，商场可照常营业不受影响。深圳比较典型的地铁通道商业，有地铁1号线华强路站北面出口的“潮流前线”地下商场和南面出口的“华强地铁商场（易通手机配件市场）”，还有科学馆站的“中信地铁商城”以及车公庙站的“丰盛町”地下商业
4、街。华强北是深圳人气最旺的商业区，在繁忙时段，地铁华强路站的几个出入口都是人流如潮，每个出入口每分钟都超过100人次的人流量，并可持续数个小时。在如此大量的人流地段上开店做生意，按说没有什么问题，但实际情况并非如此。潮流前线地下商场位于华强北商业旺区，主营小饰品、小商品等时尚生活用品，经过几年的调整后如今经营情况很好；而与地铁东南出入口相连的易通手机配件市场，虽与北出入口只有一路之隔，但因经营定位失误，再加上这个片区的人气不如北片区旺，导致该商场一直惨淡经营。,3、地铁上盖商业 范围：地铁站出入口商业。特点：与地铁站口直接相连。类型：大、中型商场、裙楼商业。一般意义上的地铁上盖商业涵盖的范围比
5、较广，但这也仅是距离上的差异，是否直接与地铁出入口相连，对于商业的经营影响并不大。归根结底还是要看商业自身的定位和经营水平，若定位不准确，即使坐拥庞大的人流也无法将其变为自己的客流。,益田假日广场前世界之窗地铁站,益田假日广场内,4、地铁节点商业范围：地铁站半径300米范围内的商业（步行约5分钟）。特点：坐落于城市主要交通网络交汇点的大型商业，具备城市客厅属性。类型：购物中心，标志建筑及其裙楼，城市公建内商业等大型建筑。位于深圳地铁1号线购物公园站的COCO PARK是一个典型的地铁节点商业。这里所说的节点，是因为它处在城市地铁干线的中心位置，同时也与城市道路干线便捷相连。由于坐落在城市交通干
6、线中心的位置，再加上有较为便利的停车设施，因此这类商业场所如购物中心、大型商场等就很容易成为城市商务活动的聚集地，大量的商务活动需求会促使商业场所调整经营业态，逐步加大餐饮、特别是加大适合商务休闲的咖啡、酒吧、茶艺等业态的比例。COCO PARK目前已经把几乎所有可做露天酒吧餐饮的场地都出租给了此类商家，甚至连没有多少行人使用的空中走廊都放满了餐桌吧台。,项目概况：共6层，经营面积约6万平米，靠近地铁1号线老街站;1995-2008年处于闲置状态，由深圳市金百隆贸易发展有限公司于2008年8月28日重新开业，统一招商管理，只出租不出售，租金为600-1200元/月.平米,出租率接近100%，人
7、流旺，经营状况比较好。,柠檬街深圳,1.尝试走概念化道路，全港首次选择以海洋概念为大型主题；2.引进在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支撑；3.将主力店的其他部分划分成小型店铺出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性；4.业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证了消费者的“一站式”消费。,青衣城香港,地铁站口商用物业的发展与其所处区域的商业氛围关系密切！地铁对于沿线商用物业发展的带动有二重性：对于城市中原来商业发展基础较好的区域，地铁的开通会加速原有商圈的洼地效应，增强人流的聚集能力；对于城市中原来商业氛围不甚浓厚的区域，地铁的开通对其商业吸附力提升的作用不会太明显，甚至
8、降低该区域的商业辐射能力。除了原有设计的缺陷，地铁物业经营的无序性是造成失败的主要原因之一，北京及上海地铁商业就出现大量空置，统一经营，统一管理，统一宣传推广的香港及深圳部分地铁物业则获得较大成功；成功商业经营业态多为前沿潮流物品，地铁商业档次与经营有很大关系。,地铁物业小结,第二部分 调研项目概况,第二部分,土木建筑领域普遍认为，19世纪是桥的世纪，20世纪是高层建筑的世纪，而21世纪将是地下空间的世纪。城市飞速发展使得我们生活空间变得越来越狭小和拥挤，随着上海、深圳、北京等大城市地面空间日趋紧张，人们逐步将目光延伸到地下。2000年7月6日，温家宝总理在人民日报撰文指出：要重视城市地下空间
9、资源的开发和利用。目前在国内，地下商场、地下车库、地下轨道交通线等正成为城市的二度空间。而从国际上看，城市建设和发展有效创造和利用好地下空间，已经是一种不可回避的潮流。丰盛町商业步行街为深圳市仁贵投资发展有限公司投资开发的创新项目深圳市乃至全国首次挂牌公开招标开建的地下空间项目！,前言,项目名称：丰盛町商业步行街项目位置：深圳市福田区深南大道车公庙路段南北两侧占地面积：13924.77总建筑面积：26624.5铺位总数：535个车位：156个,项目概况,东海商务中心,招商银行大厦,时代科技大厦,工商物价大厦,阳光高尔夫大厦,万轩国际大厦,财富广场,深航大厦,金运世纪大厦,富春商务大厦,世纪豪庭
10、,大庆大厦,英龙展业大厦,创建大厦,喜年中心,金润大厦,都市阳光名苑,有色金属大厦,本元大厦,项目概况：项目北侧从财富广场到万轩国际，南昌从有色金属大厦到大庆大厦，东西全长500米；共设三层，负一层为下沉式露天街区，负二层与深圳车公庙地铁站四个出入口融为一体，负三层为设备房。建有22个出入口串联起周边19栋写字楼和3座星级酒店，D区负二层与东海商务中心无缝连接。项目周边：丰盛町位于深圳市写字楼群最为密集的商务办公区，以丰盛町为中心的1平方公里范围内，商务写字楼面积达320万平方米，这里活跃着50万白领形成了高端消费人群，为步行街带来巨大的消费人潮。（北侧为深圳知名的东海花园，香榭里花园等香蜜湖
11、豪宅区。）,整体功能：丰盛町，深南大道下的商业步行街，像漏斗一样把乘坐地铁、公交、前来购物、商务人群，统统吸引到舒适安全的地下街来，使得人潮舒畅流动，楼喽相通，办公购物更轻松。招商行业：酒吧、中西餐饮、特色餐厅、数码产品、电玩模型、特色店、精品店、服装配 饰、箱包鞋帽、钟表首饰、运动用品、生活便利等等发展商：深圳市仁贵投资发展有限公司经营模式：统一经营，统一招租、统一业态、统一管理、统一运作，30%出售，70%开发 商自持。管理顾问：全球五大行之一的高力国际担任商业管理顾问，高力国际现任深圳海岸城、广 州天河城、广州正佳广场的商业管理顾问。,形象代言人：凤凰卫视主持人曾子墨,交通情况：深圳市地
12、铁1号线车公庙站、8个公交站台，合计42条公交路线辐射全市。,公交线路：21路；26路；28路；32路；54路；59路；79路；101路；105路；109路；113路；121路；202路；204路；209路；210路；213路；222路；223路；228路；230路；232路；234路；245路；301路；303路；310-315路；312路；319路；324路；326路；327路；328路；329路；338路；350路；364路；365路；367路；374路；383路；机场9号线。地铁1号线：深大-高新园-白石洲-世界之窗-华侨城-侨城东-竹子林-车公庙-香蜜湖-购物公园-会展中心-岗厦-华
13、强路-科学馆-大剧院-老街-国贸-罗湖,建筑风格：合计地下3层，负一层为下沉式露天街区；负二层与车公庙地铁站四个出入口融为一体，负三层为设备房。共分为A/B/C/D四个区：A区：六七十年代美国曼哈顿街区风格B区：欧洲古典小镇街景C区：澳大利亚新西兰现代欧陆风情D区：蓝白色调为主，地中海风格。,D2,B2,C2,设计亮点：丰盛町商业步行街设计的最大亮点在于将整个地下建筑纵向局部的关键部位与地面打通了贯穿空间，从而将阳光引入到这个深至负三层的巨大地下建筑中来。可以说这种大胆创新的设计使得地下商业空间彻底克服了以往由传统的人防工程和市政工程改造而成的地下商业街给人带来的阴暗、压抑的感觉，让日后穿梭来
14、往于丰盛町的人们都能与阳光保持着最亲密的接触。,销售情况：于2009年开售，均价保持在10-20万元/平米，最高价达到50万元/平米。目前已售罄。租金费用：价格主要集中于400-1200元/平米.月，管理费65元/平米.月，推广费10元/平米.月，负二层人气相对旺些，租金比负一层贵1-3倍左右（据现场商家称）。出租情况：目前正在经营的商家共92家，出租率为17.2%，较低。分区：营业商家主要集中于C区。A区15家/16.3%、B区11家/11.9%、C区66家/71.74%、D区完全空置 分层：负一层的出租率比负二层的稍微高些。负一层55家/59.78%、负二层37家/40.22%,C区出租率
15、相对较高，负二层的C区靠近地铁口，人气旺些；,D区完全空置,营业状况：2010年上半年开售营业，总体经营状况一般，除了餐饮类的经营较好，部分店铺在转让。目前人气有所增加，但对于整个街区来讲，人流量不足，且多为过客。工作日就餐时间人流较旺，周末基本没有人流。,第二部分 各楼层平面图以及品牌分布,第三部分,丰盛町总平面图：,楼层店铺导视图：,品牌情况：目前进驻商家共92家，品牌主要分为6大类：时尚服饰、餐饮美食、时尚配饰、个人护理/配套、鞋/包、精品类。其中以时尚服饰及餐饮美食为主，两大类占了总数的六成。时尚服饰：33家/35.87%餐饮美食：22家/23.91%时尚配饰：12家/13.04%个人
16、护理/配套：12家/13.04%鞋/包：7家/7.61%精品类：6家/6.52%,品牌分布：主要集中于C区，分布率达到71.74%，共66家（-1F45家、-2F21家）时尚服饰：主要位于C区，负一层分布相对多些 餐饮美食：主要位于C区，部分B区，负一层分布相对多些 时尚配饰：A区与C区分布各半，楼层分布也各半个人护理/配套：基本都在C区，楼层分布也各半鞋/包：基本都在C区，楼层分布相当精品类：主要位于C区及负一层,餐饮美食：主要位于C区，部分B区；负一层分布相对多些,休闲餐饮,特色餐饮,时尚服饰：主要位于C区，负一层分布相对多些,时尚配饰：A区与C区分布各半，楼层分布也各半,个人护理/配套：
17、基本都在C区，楼层分布也各半,鞋/包：基本都在C区，楼层分布相当,精品类：主要位于C区及负一层,导视图：,导视图：,广告宣传：,广告宣传：,电梯/扶梯：,室内景观特色“贴梦”,第三部分 项目总结及分析,第四部分,为写字楼集中区域的地铁口物业；项目包装具有特色，街区分四区，风格各异；负二层部分区域地铁噪音过大，楼层不高，会出现压抑情绪；消费群基本固定为周边写字楼的白领及商务人士；项目为东西走向500米长，客流分流无法到达，商业气氛不足；项目总体出租率不到20%；人气正在慢慢积累，除了就餐消费人群较大外，其他消费的客流不足；目前餐饮类经营良好，其他的经营欠佳；租金及其他管理推广费用较高，商家经营成
18、本压力较大；地铁车公庙站变为四线转乘站，地铁7/9/11号线2011年年内动工，存在机遇。,项目总结,1、项目出租率低项目总体出租率不到20%,原因分析：30%物业出售，对统一规划定位会造成一定的阻力；缺乏统一的主题/品牌定位规划；售价高，导致租金高，同时管理推广费用也较高，商家经营成本过高；项目为地下物业，同时也是地铁物业，部分区域会存在地铁噪音过大，阳光通达性不强等问题；总体经营状况欠佳，对后期招商形成较大阻力。,客户访谈一：李女士（负一层女装店主）“店铺7平米，月租3000元（不含其它费用）；在露天这一层，没什么人气，生意不好，坚持了差不多一年了，考虑转租；要是想做服装的话，负二层人气稍
19、多些，可租金成本比较高，应该比我们这一层贵2-3倍吧”客户访谈二：夫妻两人（负二层女装店主）“我们最早来的，没什么生意，才20平方，每个月要八百多一平米，还不包括其他费用呢；管理费要65元/月.平米，还有10元/月.平米我们服装的不好做啊，好多人都直接去附近的批发市场买了，质量差不多，价格又便宜很多”,2、商家经营欠佳目前餐饮类经营良好，其他的经营欠佳,原因分析：消费群单一，客户绝大多数都是在周边写字楼上班的白领及商务人士，消费时间受限较大；项目为东西走向500米，客流分流无法到达，同时也是地铁口人流，过客较大，人气不足，无法营造商业气氛；绝大部分为服装服饰商家，档次较低，无法形成品牌效应；区域内有服装批发市场（园博园附近）以及东门商圈和南山商圈的存在，客户分流。,客户访谈三：郭女士（负一层品牌女装店主）“我们店41平米，每月差不多两万元；每天哪个时间段，都没什么客人，差别不大，周末基本没人了”客户访谈四：谢女士（负二层护肤品店主）“40平米左右，我们这里比较靠近地铁口，人流相对旺些，租金也贵些，每平米差不多1000吧，我们生意也不好，做餐饮的比较好做，每到吃饭的时候，每家店都排长队呢”,
