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1、,2013年7月,合浦县住宅房地产市场调研报告,前 言,合浦县位于广西壮族自治区沿海“金三角”的东部，东与广东省廉江市和广西博白县接壤，西与钦州相邻，南临北部湾，是进出北海口岸的门户和大通道。根据广西北部湾经济区发展规划，合浦处于北部湾经济区北海组团之中，合浦县城具有区位交通、工业资源、旅游资源等方面的优势，县城与北海中心城区在建设上具有互补性，因此提出了合浦北海一体化发展。届时，随着合浦县整体经济持续增长，人口总数，人均收入消费能力稳步上升，大型企业的入驻，交通格局的改变，城镇化进程的脚步将大大加快，房地产市场也将快速发展。针对近年来合浦房地产市场的快速发展，我司于2011年1月对合浦县中心
2、城区房地产市场进行深入调查。针对在售的20多个楼盘，我司调研人员通过踩盘（明踩、暗踩和电话咨询），采访政府官员，采访街头群众，得到了合浦县房地产市场的较为准确的信息，并整合信息对未来合浦房地产住宅市场发展做出预测。,第一章 合浦县宏观经济状况,合浦县概况，地理位置,合浦县位于广西壮族自治区的南部，北部湾的东北岸，东经108度51分109度48分，北纬21度27分21度55分。东西宽约96千米，南北长约54千米，总面积为2380平方千米。东与广东省廉江市和广西博白县接壤，西与钦州市相邻，北与浦北县、灵山县相依，南界东西两端濒临北部湾。现辖共16个乡镇。,合 浦,灵山县,浦北县,博白县,合浦县位于
3、广西沿海“金三角”的东部，是进出北海口岸的门户和大通道，区位优势突出,合浦县概况，人口,一个现代化的中等城市规模已初步形成合浦县人口107万，其中县城人口达到21万。（2009年）,合浦县概况，交通,合浦县交通便利，是桂东南重要的交通枢纽公路：县境东西、南北都有国道公路贯穿，公路四通八达，325国道、209国道重庆至湛江高速公路过境。铁路：钦（州）北（海）铁路通过城郊，与湘黔线、湘桂线、南昆线、粤桂线相连，形成通行全国的铁路网络。空路：北海机场距县城20多公里。水路：合浦是“海上丝绸之路”始发港，现有沙田、官井、大路山等港口，吞吐量达80万吨，可直达国内沿海各城市和港澳台地区以及东南亚各国。,
4、合浦县概况，自然资源丰富,矿产资源：有钛铁矿、高岭土、金矿、花岗岩等。其中高岭土储量5亿多吨，今年将 有三个高岭土项目年内投产；2010年整个行业实现产值10亿元，税收1亿元。盐业资源：沿海地带盐业资源丰富，以北暮盐场闻名全国。海洋资源：海岸线总长477千米，滩涂4.3万公顷，全县有9个镇地处沿海，010米等深线的浅海域2.93万公顷，可供开发利用。主要经济鱼类海产鱼类160多种，虾类10多种，贝类40多种，藻类5种，水产品产量近30万吨。,高岭土矿,北暮盐场,合浦贝壳,合浦虾,海产养殖,海马,乌贼,合浦县概况，自然资源丰富,旅游资源：合浦县旅游资源十分丰富。有国家级文物大士阁和古汉墓群以及东
5、坡亭、海角亭、抗日名将陈铭枢故居等77个文物古迹。此外，还有国家级山口红树林生态自然保护区、自治区级旅游度假区南国星岛湖、山清水秀的南国瑶池曲樟六湖水库等自然风景区。,文昌塔,东坡纪念馆,南国星岛湖,六湖水库,红树林,古汉墓,合浦县概况，特色产业和工业,特色产业和工业：合浦县部分乡镇形成了特色产业，如沙田镇的渔业捕捞，党江镇的海养业，常乐镇蔬菜种植业、运输业，公馆镇的烟花爆竹和建筑业等。这些乡镇的特色产业带动了从业者走上富裕道路，成为合浦房产消费主要群体。,合浦花炮,海养业,合浦烟花惊艳上海世博会,合浦县概况，特色产业和工业,东园家酒：东园家酒成为合浦私企纳税的第一大户。此外还开饭店、建酒厂、
6、进行生态农业种养、成立珠宝公司，特别是近5年来，东园家酒企业集团发展迅速，企业员工总数从300多人增至700多人、年产值从3000多万元增至9000多万元、年上缴税费从200多万元增至500多万元。南珠之乡：合浦有珍珠首饰加工企业98家，年加工珍珠约10吨，珠核加工企业12家，珍珠贝壳粉加工企业15家，年加工珍珠层粉200多吨。另外，每年剖贝取珠产生的大量珠母贝壳也给珠贝加工业的发展创造了条件。珠母贝壳也是制作各种工艺品的良好材质。,合浦县的宏观经济，GDP及增长率,2009年，全市生产总值（GDP）达到120.25亿元，比上年增长13%。人均GDP达到14020元，同比增长15.95%。,经
7、济持续快速发展，为房地产发展奠定坚实的基础,人均GDP与房地产发展关系：,合浦县的宏观经济，城镇居民可支配收入,居民人均可支配收入的持续增长，购买力稳步上升,2003-2009年合浦县城镇居民可支配收入逐年增多，居民日益富有，购买力逐渐增强。2009年，城镇居民可支配收入14436元、增长12.3%。,合浦县的宏观经济，产业结构,经济结构不断优化升级，经济发展趋于合理化从产业结构看，全县产业比由2005年的36.5：34.9：28.6调整为2009年的31：38：31，农业的主导地位逐渐下降，工业比重则逐年上涨，直至2007年，工业占主导地位，合浦县向工业县跨出至关重要的一步，第三产业也迅速发
8、展，全县经呈健康发展态势。,合浦县的宏观经济，全社会固定资产投资,2009全年全社会固定资产投资63.22亿元，比上年增长47.49%。其中，房地产招商引资项目到位资金8075.85万元，完成目标任务的109%。,固定资产投资增速快，为经济发展奠定坚实基础,合浦县宏观经济，社会消费品零售总额,2009全年全社会消费品零售总额37.19亿元，比上年增长17%。合浦县商贸业发达。,社会消费品零售总额快速增长，居民消费需求旺盛,城镇化扩大城市房地产市场需求、推动房地产业发展,城镇化的过程主要体现为三个方面：人口结构的转换，即农村人口和劳动力向城市的迁移；据我司专业调研组调查得知，合浦县各县的公务员、
9、教师以及有购房能力的乡镇居民都选择搬迁到中心城，享受城市齐全的生活配套设施、便利的交通以及为以后的子女教育做周全的考虑。经济产业结构和生产方式的转化，资本和劳动力等生产要素从农业向非农业生产的转移；主要表现为，合浦县工业发展迅速以及珍珠业等非公有制经济的快速发展。农村生活方式向城镇生活方式的转变，包括了价值观、意识与行为、消费理念和需求结构等。,合浦县城镇化发展对房地产市场需求影响分析,城镇化进程与房地产业的关系,城镇化对房地产市场不同性质需求的拉动作用是非常明显的，它对人们的需求层次和消费结构也会产生重大的影响：合浦县房地产在城镇化进程中发挥重要的促进作用城镇化又为房地产提供了广阔的发展空间
10、,合浦县城市发展规划，北海合浦一体化,随着中国东盟自贸区建设以及泛北部湾经济区建设的推进，在2003年以来，北海政府通过城市规划，在产业布局、交通设施建设、城市建设等方面与合浦实现对接，尤其是随着海湾新城的规划建设、合浦大道的开工建设，基本实现两地一体化，大都市格局初步呈现。,北海合浦一体化，大都市格局初步呈现,交通设施全方位对接，构建大都市交通网2009年5月18日，纵贯北海工业园区和合浦工业园区的合浦大道正式动工兴建，被寄予厚望的广西北部湾经济区北海组团再次发力，集聚北海电子信息、生物科技产业等众多龙头企业的北海-合浦工业走廊建设跨入“快车道”。公路：合浦工业大道全长6.2公里，是广西北部
11、湾经济区重点基础建设项目之一。项目建成通车后，合浦县城到北海市区的路程由28公里缩短到15.8公里。从北海工业园径直通过合浦工业园抵达合浦火车站的路程，也由原来11公里缩短到5公里，运输成本大为降低。铁路：玉林至合浦铁路、玉林至合浦高速路、合浦至广东铁路的建成，将使合浦火车站的辐射、枢纽作用得到充分发挥。合浦火车站距现县政府6公里，距新城区与旧城区交界处3公里，距新县政府和公务员小区1公里（已动工建设），距北海至合浦最便捷的滨海新干道10公里（已打通），是合浦与北海连接的主要发展方向。火车站客运启动，合浦火车站现编组为二级站，南宁-北海轻轨高速铁路从此经过停靠，建成的轻轨高速铁路从南宁至该站仅
12、为40分钟,合浦县城市发展规划，北海合浦一体化,合浦县城市发展规划，北海合浦一体化,北海-合浦工业走廊建设步伐加快，产业布局正在完成 纵贯北海工业园区和合浦工业园区的合浦大道建成通车后，合浦县城到北海市区的路程由28公里缩短到15.8公里。从北海工业园径直通过合浦工业园抵达合浦火车站的运输成本大为降低，两地产业布局在中间对接，两大工业园区以及海城区民营工业园等对外招商吸引力也顺势提升。随着合浦大道、还珠路、往广东的铁路以及到玉林的铁路和高速公路的全面建成通车，将使合浦火车站的辐射、枢纽作用得到充分发挥，逐步形成全县及周边地区的物流、信息流中心，对于优化区域布局，加快市县连接，提高城市品位，起到
13、重要的作用。合浦北海的大都市产业格局布局正式对接完成，也将最大限度的促进合浦房地产市场的发展。,北海工业区,合浦工业区,合浦县城市发展规划，北海合浦一体化,海湾新城布局推动城市一体化，大都市格局形成 为积极承接泛北部湾区域合作，推动环北部湾建设，2006年9月，北海市提出了构建“一带两湾”城市发展新战略，通过推进海景大道建设，逐步把廉州湾和铁山港湾联结起来，并提出了在西端建设海湾新城的任务。海湾新城具体规划在西起廉州湾海岸线，东至南（宁）北（海）高速公路，北起合浦火车站，南至北铁一级公路（机场迎宾大道）的区域，总规划面积80.55平方公里，包括北海市工业园区和合浦工业园区2个主要工业园区。海湾
14、新城是一个集产业研发、会展商务、高档居住、休闲娱乐、生态旅游为一体的多功能城市核心区，成为展示北海形象、适宜人居生活的现代化海滨新城和北海城市的新地标。,“海湾新城”按照规划，建设用地80平方公里，将合浦与北海连在一起.,廉州湾海湾新城规划图,合浦县城市发展规划，北海合浦一体化,大都市格局的形成，正在搅热合浦楼市，投资热潮正在形成在两地一体化的大都市推进过程中，合浦的房地产价值得到了体现，投资价值突显。据我司市场调查显示，随着北海的房价越来越高，在北海的外地人越来越多的到合浦购房。在投资开发方面也显示了这一趋势，在合浦为数不多在开发楼盘中，不少是外地开发商投资开发。加之海南国际旅游岛的定位更能
15、快速的激活北海，北海-合浦作为北部湾大都市的开发建设格局将会受益倍增。,第二章 合浦县房地产市场综述,合浦县房地产业发展史,合浦县房地产异军突起，为合浦经济发展立下汗马功劳,初具规模,发育、发展,快速发展,2009年2010年,2006年2007年2008年,2002年2003年2004年2005年,合浦县房地产业起步时间较晚,2002年才开始起步，在2002年以前合浦县房地产市场主要都是单位集资建房以及城镇居民自购宅基地建房，商品房出售较少，居住品质较低。,开发楼盘规模和品质有了质的飞跃，开发企业中外来开发商所占比例越来越大，购房者群体外来购房者逐渐增多。新开工项目增多，市场供应量急升，销售
16、有一定的压力，市场争夺战即将打响。,开始迅速发展，外来开发商开始进军合浦县房地产市场。商品房初具规模，人们开始关注居住品质。,合浦县房地产一级市场分析,2008年-2010年成交土地一览表（住宅用地）,近年来合浦县土地出让成交率不断提高，一级市场持续活跃。从2008年至2010年成交土地看，若按3的容积率来计算，总建筑面积约1148999，每套房面积按约110来算则市场上总套数约10445套。可见近年来合浦县房地产市场供应量较大。,注：数据来自合浦县国土资源局,合浦县房地产一级市场分析,合浦县2005年-2010年国有土地出让（部分）,合浦县房地产一级市场分析,合浦县2009年房地产市场开始进
17、入高速发展期，土地价格上涨迅速，08年土地成交均价30万/亩，09年土地均价则达到了90万/亩，10年土地均价达到了130万/亩。,09年11月国土部出台限制用地项目目录首次对商品房宗地出让面积提出上限：小城市7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷；,09年12月进一步加强土地出让收支管理的通知首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；,09年5月国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；,2010年1月关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（通知共十一条内容，简称国十一条）。,国家加大对土地市场的
18、监控，打击房地产投机行为，旨在继续支持房地产开发商快速进行房地产的投资开发，支持居民的合理住房消费。,房地产政策分析，土地政策,08年9月央行下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率；,08年10月两减一免政策存贷款利率分别下调0.27%，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；,08年10月财政部、税务总局降低住房交易税率；央行商贷下调至0.7倍；首付款比例降至20%；,2010年1月18日，按央行的要求，主要金融机构的人民币存款准备金率上调0.5个百分点；,2010年1月18日，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付
19、款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价，但是省内多家银行根据地产商的实力、合作项目的具体情况，存在着一定的“弹性空间”；,2009年人民币各项贷款增加9.59万亿元；2010年，为保证社会资金的有效流动性，全年新增贷款将会持续保持一定的数额。,房地产政策分析，金融政策,2010年9月30日商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，房贷首付款比例调整到30%及以上；2010年10月20日国家住建部公布：5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%。新政策的出台对在一定程度上打击了房地产市场。,房地产政策对合浦县房地产市场的影响,当前国家房地产宏观调控政策为遏制房价过快上涨，打击政策频
20、出。合浦县房地产一级市场的高速发展，将会受到国家政策较大的负面影响作用。国家政策将会抑制地方土地市场的过快活跃的发展，保证地方房地产市场能健康稳定的发展。,合浦县房地产市场走势分析,随着合浦县城镇化的发展，房地产市场刚性需求有所增加，促进房地产市场走向成熟健康的台阶。随着房地产的炒热，结合北海旅游景区，未来将会有更多的投资者步入合浦县房地产市场。结合两点，将会促进合浦县房地产市场得到较大的提升。但近年来土地出让活跃，以及部分开发商囤有较多土地尚未开发，未来商品房市场供应量将会有所增加。结合以上两点情况，我司认为合浦县未来房地产市场走势：市场供需方都会有所提升，产品将走完美化。但受供求关系影响，
21、价格提升幅度不会很大。,城、县、镇、乡融合，县份、乡镇居民具购买欲望；城镇人口、面积的扩大“北合一体化”将会吸引更多的投资者到合浦县投资,城镇具有房地产市场需求,近年来城镇土地出让有增无减,竞争项目增多，城镇总体建筑体量扩大，房地产逐步呈现“市场化”,注重开发产品理念的打造及灌输（未来）,从右图看，合浦县楼盘主要分布在延安路、廉州大道二大主干道上，主要集中于合浦县城区东北部，呈现逐渐向东北推移（也是城市重点发展方向）开发趋势，中心市场一带则只有一些老盘、小盘零星布点。项目地处合浦县发展方向线上，土地价值不断提高，项目具有很大的升值潜力。,县城东北方向是房地产项目开发建设的主要发展方向,合浦县房
22、地产分布与规模，分布,中心市场,工业园区,城南区,城北区,城东区,城市发展方向,合浦县楼盘分布图,14,13,12,9,5,7,10,4,1,19,15,8,3,11,6,2,1 金泰城2 健生华城3 时代名苑 4 名园大厦5 荣好凤凰城6 鑫港丽园7 润丰花园8 华成怡园9 广汇世纪星10 世豪名都,18,16,17,21,20,11 玫瑰庄园12 锦绣豪庭13 中泰名园14 蓝湾国际城15 美华新城16 财富广场17皇家花园1号 18 阳光美地19 鼎富阁20 城南春天 21 东方明珠22 文昌新城23 御珠广场 24 灏天嘉园25 玫瑰世家26广益中央公园,22,23,24,25,26,
23、当前合浦县房地产项目开发规模普遍较小。当前开发的20多个项目中，开发建筑面积4-9万，占45%；开发建筑面积10-15万，占5%；开发建筑面积在15万以上的占15%。,以中等项目开发为主，大盘开始引领市场走向,合浦县房地产分布与规模,规模,在我们调查合浦县20多个房地产项目中，基本上是中、大盘（4-6个）才有较上档次的园林规划，小盘园林规划设计较少，甚至没有。形成这一现象的原因是：1、具有园林规划的楼盘，土地占地面积较大，可用于规划与建设的土地面积较多；2、没有园林规划的项目本身的地块面积较小，可用于项目规划与建筑的面积有限；3、合浦县房地产市场尚处于起步期，购房者对园林规划方面要求不高，更多
24、是注重产品的采光和居住舒适度等因素。,合浦县房地产分布与规模，园林规划,合浦县房地产项目在园林规划方面仍然有空白，有较大的发展空间。,合浦县楼盘的自身配套方面，在20多个楼盘中有4个大盘有自身的配套。这些楼盘依据自身土地规模上的优势和完善的自身配套来引领市场。阳光美地有中心花园、沿街步行商业街、精致园林等配套设施，我司认为这些配套是促使其进入领先市场的重要条件；其余16个楼盘由于地块较小，楼盘自身的配套较为缺乏，较注重于共享公共配套设施。,好的配套更能留得住消费者,合浦县房地产分布与规模，配套,合浦县当前开发的房地产项目大都分布在城东北，而大部分的楼盘都选择小高层和多层的建筑形态。在调查的20
25、多个楼盘中，就有5个楼盘开发的建筑形态规划为小高层或高层。带电梯的小高层楼盘因实用性强，价格适中而逐渐受到购房者追捧。有相当部分楼盘采用多层与小高层结合的形式，如中泰名园。据调查，高层的市场接受程度逐步加大。,小高层建筑形态符合市场需求，电梯房受消费者青睐,合浦县房地产产品与销售情况，建筑形态,目前合浦县的购房需求市场仍是以三房为主力需求户型，占72%，其次是二房二厅，占13%，四房两厅，占10%。受面积越大总价越高的影响，这两种户型（三房和二房）的需求已逐渐成为主体。四房因面积较大而受关注少。,三房两厅是目前市场供应的主要户型,合浦县房地产产品与销售情况，户型供应,当前合浦县住宅市场上出现的
26、户型多以100-109、110-119、120-129的户型为主，分别占比为21%、27%、24%，这三个区间的户型总占比为72%。公寓，小户型产品比较少，面积在80以下的总共占9.8%。舒适性，豪华型的户型，面积在130以上的总共占比18.2%。,舒适三房成为热捧户型,合浦县房地产产品与销售情况，户型区间特征,通过我们市调人员与20多个楼盘的置业顾问、行业内朋友以及与一些当地群众的交流得知，三房被访问的频率最高，销售的速度也最快。主要决定因素是合浦县房地产消费人群构成以合浦县内居民及周边的乡镇的居民和北海市居民为主，这些客户多以满足自住、改善家庭住房条件需求为目的，多选择为满足家庭生活的户型
27、。随着未来合浦县的发展及外来人口的增加，投资性需求将越来越多，投资型一房、二房需求将有可能进一步加大。,三房户型受关注度高，销售速度也最快,合浦县房地产产品与销售情况，畅销户型分析,当前合浦县房地产项目开发的建筑形态以多层和小高层为主，高层为辅。小高层的均价为2800元/，多层的均价为2650元/。住宅房地产的整体均价为2750元/左右。（以上提到的价格均为面市的价格）,当前整体面市均价为2750元/，未来即将提出楼盘力争冲破3000元/大关,合浦县房地产产品与销售情况，各楼盘价格,电梯房,合浦县房地产产品与销售情况，各楼盘价格,步梯房价格,最高价格的楼盘将指引房地产价格走势,合浦县商品房销售
28、价格从07年的最高价格从1500元/攀升至目前的3500元/左右，其重要因素除了房地产价格整体上攀以外，还有购房者的刚性需求。虽各楼盘价格涨势迅猛，但合浦县房地产市场在满足本地居民刚性需求的同时，也吸引了外来投资客，故其销售情况并未受太大影响。,合浦县房地产产品与销售情况，最高价格走势,营销手法大同小异，项目可采用差异化营销策略,媒体：楼书、传单、报纸、户外广告、横幅、道旗、网络主题：以效用理念为主，少数融入概念化的东西。售楼部：大多数楼盘设在项目附近或其区域，有些偏远些的楼盘则设在县城主干道上。,营销手段多以户外广告为主，本地报纸次之，辅以其它手段。通过广告宣传，使消费者知道项目，进而到售楼
29、部了解楼盘，促使购买。,合浦县房地产产品与销售情况，营销手段,结合现阶段合浦县各户型面积销售情况进行对比，购房者的首付能力在6-12万区间占较大比例；多数的青年购房群体多愿意接受首付为6万左右的两房，故两房成为置业的首选户型。,购房者强支付能力是销售的保障,6-8万元首付所占比例最高，达55%,合浦县房地产产品与销售情况，首付承受能力,目前合浦县房地产市场上主要有20多个在售楼盘，销售情况平稳，销售速度都较稳定。通过对20多个主要在售及在预约楼盘的走访调查，根据调查得到的数据，平均0.47套/楼盘天，合浦县房地产的销售态势良好，走货速度稳定，销售前景看好。,走货速度稳定是房地产开发的定心丸,2
30、010年1月-2010年11月走货量,平均约284套/月,合浦县房地产产品与销售情况，走货速度,目前合浦县房地产市场上主要有20多个在售楼盘，有两个楼盘阳光美地、鑫港丽园正在首次进行预约。通过对20多个主要在售及在预约的楼盘的走访调查，根据调查得到的数据，预计当前合浦县房地产市场的供货量比较充足，未来市场竞争压力较大。,近年来市场供货量比较充足，未来市场具有一定的竞争压力,以上20个楼盘总的存货量为15511套,合浦县房地产产品与销售情况，供应情况分析,第三章 项目竞争对手分析,合浦县项目重点竞争楼盘分析,好的产品就是销售力，注重配套、户型设计、广告推广才能真正吸引消费者、留住消费者。,合浦县
31、项目重点竞争项目产品分析,合浦县房地产市场上以舒适型三房为主,合浦县项目重点竞争项目主力户型分析,按照现在合浦县的供量，升涨的空间大，据我司调查价格，价格在2600元-2900比较容易接受，面积在80到130比较热销。,竞争项目中，目前价格最高的是中泰名园。以其户型设计和知名度取胜。,合浦县项目重点竞争项目价格分析,第四章 个案分析（附件）,房地产个案简析蓝湾国际城,房地产个案简析金泰城,房地产个案简析健生华城,房地产个案简析润丰花园,房地产个案简析财富广场,房地产个案简析荣好凤凰城,房地产个案简析鑫港丽园,房地产个案简析时代名苑,房地产个案简析美华新城,房地产个案简析广汇世纪星,房地产个案简析中泰名园,房地产个案简析阳光美地,房地产个案简析城南春天,房地产个案简析东方明珠,房地产个案简析广益中央公园,房地产个案简析玫瑰世家,房地产个案简析灏天嘉园,房地产个案简析御珠广场,房地产个案简析文昌新城,房地产个案简析阳光新天地,房地产个案简析世豪名都,房地产个案简析皇家花园1号,谢 谢,
