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1、,深村钢材市场项目独立商业部分定位报告 2009年9月4日,谨呈：佛山市兆阳房地产投资有限公司,本报告要解决的核心问题：,问题一：在目前众多佛山商业项目的激烈竞争中，定位中有哪些切入点可令本案突围而出？,问题二：本案所处地段，会有哪些人来消费？他们的消费特征是什么？,问题三：本案作为2-3万方规模的商场，有什么合适的商业定位能实现经营兴旺？,问题五：目标商家名录推荐与租金收入的预估。,问题四：对于目标商家，怎样的商场硬件才能满足其求？,报告目录,一、禅城商业市场调研,1、禅桂主要商圈分布及发展趋势,二、项目定位,三、规划及建筑建议,四、商家推介及租金建议,2、项目周边商业市场现状,3、消费行为
2、分析,1、项目条件分析,2、项目SWOT分析,3、项目定位,2、商场规划要点建议,1、各类型业态规划建议,3、商场外立面风格建议,1、商家推荐,2、各类型业态租金建议,4、周边写字楼圈分析,3、租金分析预测,报告目录,一、禅城商业市场调研,1、禅桂主要商圈分布及发展趋势,二、项目定位,三、规划及建筑建议,四、商家推介及租金建议,2、项目周边商业市场现状,3、消费行为分析,1、项目条件分析,2、项目SWOT分析,3、项目定位,2、商场规划要点建议,1、各类型业态规划建议,3、商场外立面风格建议,1、商家推荐,2、各类型业态租金建议,4、周边写字楼圈分析,3、租金分析预测,祖庙商圈祖庙路目前是佛山
3、最成熟最繁华的商业街。旧城区的重新规划建设以及广佛地铁的开通将更有利于商业氛围的建设，将凸显商业拓展良机。季华路商圈2001年东建世纪广场建成，季华路商圈崭露头角。季华商圈作为大佛山新兴的商业板块的代表，不断展现出城市中心商业区的魅力。众多的商家巨头纷纷在这圈地绸缪，抢夺商业制高点。桂城商圈2002年南海广场的出现改变了桂城无商业广场的历史，随之出现的城市广场等商业广场，三大零售商业巨头的进驻，以及未来千灯湖商贸金融区的建成，进入商业中心地位的争夺地位。,禅桂区域商圈分布：已形成三足鼎立的商业格局，禅城以祖庙和季华路为核心商圈，桂城以南海大道千灯湖及桂城东组成的商圈亦正得到迅速发展。,以“一核
4、三带六区”布局发展。“一核”即千灯湖商务核，“三带”为南海大道商业商务带、千灯湖高端商务带、桂澜路商业商务带。“六区”是“保利水城”高端商务区、金融高新区、夏西夏北服务外包区、南海大道中介服务区、“天安科技城”孵化器和林岳中小企业服务区,旧城区的重新规划和建设将更有利于商业氛围的建设，将凸显商业拓展良机，约需35年时间将祖庙东华里一带打造成融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角、影响华南的文化、旅游、商业的综合街区，打造成佛山市的城市标志。,沿季华路两侧发展，并东西双向延伸，是主商业中心惟一一条轴心商业带。其中，该商业带东段，即季华二路与桂澜路交汇口，将依托一环快速路、东平水
5、道沿岸开发，整合半月岛等旅游资源，形成新的商业核心。,祖庙商圈,单核放射型商圈,季华商圈,枢纽型多核带状商圈,桂城商圈,枢纽型双核带状商圈,该商圈以百花广场为中心原点向外扩散，几大大型商业网点经营为主。商业街区为辅，贯通并连接各商业网点。,季华商业带目前以集中式商业为主，均具备一定的对外辐射力，但无绝对的核心焦点。,商圈以综合型的百货及大型超市为主。构成格局是以南海广场，嘉信茂广场为根本，城市广场为辅。,各大商圈结构分析：三大商圈结构多异，吸引人群分散，仍无占绝对性优势的商圈出现,祖庙商圈经过数十年沉淀，已积累有百花广 场、百花总汇、兴华商场、优越百货、玫瑰商场、苏宁电器、国美电器作为主力商场
6、。吸引整个大佛山的中高档消费人群。该商圈以大型商业网点经营为主，商业街区为辅，贯通并连接各商业网点，租赁情况较为稳定。商圈内的东方广场由于规模宏大已形成以其为主导的旧城片区次商圈。但由于受交通及规模所限，大部分人对其印象都是“大型品牌超市+特色餐饮”。而其附近的状元坊、福星广场、德胜楼，则以低兼的消费及特色食街而吸引佛山人（最主要是学生及年青白领），变相拉低整个商圈的档次。,祖庙商圈,单核外扩型商圈,祖庙商圈,东华里片区的旧城改造带来发展新契机！,目前该商圈受到地铁兴建的影响而影响生意，但是由瑞安集团所开发的岭南新天地以东华里为该核心增加大量的新建商业体，未来极有可能将引领祖庙商圈坐稳佛山 商
7、圈“一哥”地位。由于商圈发展的更替，祖庙商圈现时消费档次呈现更大众化、多元化的发展趋势，而新天地的进驻将大大提升的祖庙商圈经营档次与业态的层次，其旅游地产的主题经营模式也将吸引广佛两地甚至全国的客户到访消费。,祖庙商圈：各商场业态定位较雷同，交通拥挤以及受周边新商圈发展所带来的分流竞争，该商圈空间积压效应日趋明显，随着岭南新天地的开发，该商圈处于升级换代期！,季华商圈,多核带状型商圈,季华商圈由于附近高档住宅及写字楼众多，已积累有顺联广 场、东建世纪广场、流行前线、嘉信茂等作为主力商场。欲打造以高档商场为主的“佛山第一街”吸引整个大佛山的中高档消费人群。由于顺联广场的诞生而令整个商圈成为大佛山
8、最高档的商圈，主要的目标客户是针对高端消费的大老板与中产、高级白领。但目前由于有桂城千灯湖保利水城的介入，使其唯一性大大限低，并且由于禅桂的老板们喜欢到香港澳门购物，故生意非常一般。,季华商圈,多核带状型商圈,季华商圈：“佛山高档商场第一街”，沿线多点布局齐步发展的商业态势为核心商业奠定了良好的基础，未来发展空间广阔。,季华商业带目前以集中式商业为主，均具备一定的对外辐射力，但无绝对的核心焦点。该商圈以综合型的集中式零售百货商场为主，基本上都维持在3-5万的体量，只租不售的商场招商状况比较良好。而销售的商业则业绩一般，租赁稳定。拥有多功能的商业大厦、大型写字楼和多种业态经营的商家，城南周边众多
9、楼盘形成了一个成熟的居住社区，消费人群质素偏高，消费能力强劲，消费观念也比较先进。,随着广佛同城化建设的发展，季华路上聚集的商业项目朝着大而全的综合性商业发展，并成为城南片区的核心，以集中式商业为主，随着改造沿线商业及市政规划的跟进完善，该商业带将向东西两极延伸，其商业价值体现日趋明显。,季华路未来商业评估,季华路未来商业供应以裙楼商业体带动，且由于中心区位的特殊性，商业供应均突破过往小区的首层临街商业模式，以大型的商业中心结合街区式商业作主导。,禅城商业个案借鉴1：典型主题式商场成功案例流行前线，佛山首家为年轻人打造的时尚潮流购物商场，由于其定位清晰，主题明确，现阶段经营状况良好。,虽然该商
10、场转租率高，但由于其经营门槛不高以及经营商品种类繁多以及新潮，吸引了不少创业者入场经营和佛山青少年购物首选之地。,禅城商业个案借鉴2：商业街案例丽日玫瑰摩尔坊：引进美食一条街的概念，定位实现对该区域饮食业态的空白点填补，同时提升该区域商业氛围的竞争力。,由于面积小，总价低，开售时吸引了众多投资者进行购买其二层商铺；但由于其临街商铺为拆迁户所有，未能按照规划进行招商，是影响该商场正常经营的重要因素。,桂城商圈,枢纽型双核带状商圈,南海广场-保利水城核心圈主要由南海广场、又一城、嘉信茂、保利水城组成。主要针对周边中高端消费人群，经营状况稳定。由于千灯湖版块定位为全国金融高新区，保利水城定位类似广州
11、的“天河城广场”，是整个高新区中心的商业霸主，发展潜力无可限量。与顺联广场一样，其主要针对的客户会以老板、中产、高级白领为主。城市广场商圈-百花时代广场商圈，针对片区大型楼盘众多，应运而生的补缺形商场。其中城市广场以特色餐饮+大型超市为吸引点；百花时代广场则以品牌百货店+特色餐饮+时尚购物为主题。附近有多个大型主题饮食商业体，片区商业分布与项目类似。,桂城商圈,链条互补式的势态,桂城商圈：目前已进入商业中心地位重新洗牌的阶段，南海广场、保利水城、南海嘉信茂三大商业同台经营，影响辐射面日趋扩大,该商圈以综合型的集中式零售百货商场及大型超市为主，以南海广场，嘉信茂广场和城市广场为基本，形成桂城的商
12、业金三角模式。只租不卖的商场招商状况比较良好。而提供销售的商业则销售情况一般，租赁稳定。周边拥有多个大型商住楼盘常住居民以及周边镇区为主力消费群体。,桂城商业个案借鉴1：典型城市MALL保利水城：位于CBD核心的最大规模城市综合型商业体，一开业便成为广佛中心的地标性商业体，成为城中新的消费旅游热点。,依靠金融区的核心优势及千灯湖的资源，把商业与水资源相融，打造容纳行业最多、经营品类最全的密闭式超大购物中心，是集购物、休闲、饮食、娱乐旅游为一体的“一站式”休闲购物中心；开业当天佛山、广州车辆到场比率为：7：3。成为地铁开通前真正突破地域界限的广佛第一商业中心；自成功开业后，从原来的“依靠CBD发
13、展”迈向“成为发展中的CBD吸引外来资金的风向标”,桂城商业个案借鉴2：典型购物中心嘉信茂广场：占据1.6万平方的主力商家沃尔玛是保证人流的重要保障，而且停车便利，现阶段经营状况良好。,禅桂的集中式商业主要分布在祖庙路、季华五路、南海大道。百货：百花广场兴华商场东建世纪广场、顺联国际、嘉信茂广场、吉之岛、南海广场主题商城：流行前线、国美电器、苏宁电器、永乐电器超市：沃尔玛、好又多、百佳、易初莲花、家乐福购物中心：东方广场、城市广场、保利水城,三大商圈态势小结：以百货、主题商城、超市以及购物中心为主，未形成有绝对优势的商圈，未来竞争激烈。,禅桂的真正意义上的商业街街铺只有祖庙路步行街，主要以依附
14、集中式商铺周边发展的临街商铺和社区型街铺。步行商业街：祖庙路社区型商铺：玫瑰园湖景路,市场租售方式对比：,租售结合为市场主流，但随着城市的发展，更多具有较强商业经营经验的实力发展商选择只租不售的模式，而作为社区型商铺或住宅底商，大部分发展商不愿意背负经营的沉重负担，一般都会选择只租不售。,各商业出租率统计：,街区商业,集中式商业,集中式商业首二层以及临街的位置出租率较高，租金稳定，而二层以上出租率及租金都相对较低，并且经营者流动转换较快,集中式商业中，在以经营精品为主的基本面积都在2030平方左右，以品牌店或餐饮经营为主的基本集中在80100平方的范围内。,30,40,60,50,70,80,
15、100,90,150,200,300,250,350,400,500,佑一城（40-100）,汇潮天地（20-30）,城市广场（80-120）,顺联国际100-150）,南海广场（80-120）,桂城嘉信茂广场（50-150）,百花总汇（30-40）,流行前线（20-30）,东建世纪广场（40-100）,集中式商业主力面积区间统计,街铺式商业主力面积区间统计：,小型社区临街商铺面积区间基本集中在4080平方的范围之内；项目商业规模相对较大的街区商铺，面积集中在100150平方米的范围之内。,禅桂区域性大型商业体量发展迅猛，各商圈间辐射范围趋向重叠，竞争条件各有优势，商业供应饱和运作，人口增速缓
16、慢，且同质竞争严重。百货、零售、大型超市、金融办公类商业场所供应在未来35年内在各个商圈均有大量增加，而禅桂未来35年内商业体量将呈现直线上升的态势。集中式商业及街铺式商业林立，但整体投资经营状况一般。随着地铁开通、广佛同城等交通市政配套落实，预计未来商圈之间竞争非常激烈，同时交通配套的完善将导致消费流向趋于分散。周边生活配套型消费及外向主题式消费将成为未来禅桂区域居民的两种重要消费模式。,禅桂商圈市场小结：,本项目必须在已有的商业形态中，定位采用区域补充、错位经营的路线，发掘市场空白点，扩大未来商业价值潜力。,报告目录,一、禅城商业市场调研,1、禅桂主要商圈分布及发展趋势,二、项目定位,三、
17、规划及建筑建议,四、商家推介及租金建议,2、项目周边商业市场现状,3、消费行为分析,1、项目条件分析,2、项目SWOT分析,3、项目定位,2、商场规划要点建议,1、各类型业态规划建议,3、商场外立面风格建议,1、商家推荐,2、各类型业态租金建议,4、周边写字楼圈分析,3、租金分析预测,项目附近商业市场现状四大主力商场盘点,集中式商业 以大型超市及国美电器带动整体商场运作小型商家以经营服装、首饰精品类为主 大型商业经营稳定，小型自主经营商业冷清,新都会华庭,顺联国际广场,东建世纪广场,嘉信茂广场,社区型购物中心沃尔玛国际知名商业体进驻，吸纳小型商家开业半年，地段及品牌优势明显，目前人流稳定,集中
18、式商业打造高档服装皮具类为主，负一层为超市商业氛围浓厚，高档次商业形象确立3层以上的品牌店人流少,集中式商业以品牌服装店自主经营，针对客户以附近写字楼白领消费群为主返租期将过，撤场商家增多，整体人流量下滑,靠区域优势拉阔辐射面，综合型的集中式零售百货商场基本上都维持在3-5万的体量，根据招商状况而言，只租不卖的商场招商状况比较良好。而提供销售的商业则销售情况一般，租赁稳定。,项目附近商业市场经营状况：,项目附近商业市场现状周边社区商业业态,华远东路,主营：餐饮、美容、生活配套类,丽日社区,绿景路,区域内楼盘众多，但无大型的超市、购物、休闲、娱乐综合性商业体，此类消费需求分流至季华商圈中。大型超
19、市在此持续经营的发展空间较大。项目周边主要商业业态以装饰设计、家私家具、餐饮等专业性的商业以及生活配套类为主，颇具规模并拥有一定的知名度。为此，延续餐饮旺势，发展社区休闲消费相关的业态将是本案商业体定位重点考虑的方向。,项目附近商业市场现状周边社区商业业态,绿景一路,主营：装饰、家具、生活配套类业态,绿景二路,主营：装饰、家具,周边大型集中商业体业态租金汇总,绿景-华远沿线与周边社区裙楼商业租金汇总,丽日社区商铺总数约为240间，对进驻的约110家进行业态分析研究，以期对本项目商业业态的定位提供支撑及帮助，分析如下：,丽日社区业态租金汇总,项目邻近商业资料汇总,2公里区域内的大型商业体基本采用
20、收取固定租金形式，根据其档次定位和业态组合租金有所不同，但相对比社区铺和街铺，大型商业体的租金较高；首层约在300-600元/之间、二层、三层按50%左右递减；从业态上发现，作为凝聚客源的核心业态超市的租金最低，如百佳仅约15元/左右，屈臣氏35元/左右，好又多20元/左右；项目周边临街店铺的平均租金水平在50-80/平方米。其中，衔接祖庙商圈与季华第一商圈的普澜一、二路，临街铺面最高可达300/平方米；华远东路北段虽然也有部分临街铺面租金较高，但仅限于极少数面积在15个平米以内的商铺以及靠近季华路沿线区域，租金基本是在60-180元/之间；从周边社区铺的调研发现，社区铺的租金基本较低，但业态
21、档次较高的家私家具类业态拥有不错的租金回报，约在：70-100元/内。,项目周边商业租售情况盘点小结,周边商业业态发展不均衡：传统零售业比重偏大，满足个性化需求的业态明显不足。小型商业网点，大部分都是档次低、无特色的传统小店，缺少有自己特色的专业店、专卖店和精品店。商业特色主题不突出：区内零售商业以传统生活服务型零售为主，与其他地区商业形态雷同。中心商圈为大型饮食配套，业态单一，缺少多元吸引力和凝聚力。周边市场定位档次较低：区内各专业市场基本是档次较低的粗放型市场，缺少与休闲、娱乐文化特色结合紧密的主题式集中商业。商业定位缺乏预留未来发展空间：缺乏对商业布局的调控手段；商贸信息的收集处理能力不
22、足；没有对重点发展的商业设施预留相应的土地资源；停车位少，停车不便。,小结：,项目启示：大型商业体虽然会给项目带来高附加值以及高租金回报，但是在经营上亦同样存在较大的难度，为此，在如此激烈的竞争市场里，要突围而出必须“走差异化路线、占据市场空白”。高档次的商业必须配备足够的停车场以及特色餐饮、特色娱乐，方能吸引高端消费者光临。零售业租金高，但持续兴旺难、竞争大，为此，项目定位应针对生活最基本的需求缺口，以大龙头、主力店为基础，“抓小放大”采用零活的合作方式让商场能迅速满场、持续兴旺。,报告目录,一、禅城商业市场调研,1、禅桂主要商圈分布及发展趋势,二、项目定位,三、规划及建筑建议,四、商家推介
23、及租金建议,2、项目周边商业市场现状,3、消费行为分析,1、项目条件分析,2、项目SWOT分析,3、项目定位,2、商场规划要点建议,1、各类型业态规划建议,3、商场外立面风格建议,1、商家推荐,2、各类型业态租金建议,4、周边写字楼圈分析,3、租金分析预测,消费者分析-重点客户访谈,为了能更准确地为商场进行定位，我司以深访的形式访谈了10位居住在项目附近的居民，以点带面分析周边居住人群的消费行为、寻找潜在的消费需求，访谈重点内容摘录如下：,消费者分析-重点客户访谈,消费者分析-重点客户访谈,周边居民对商业消费观念受目前较为杂乱的钢材市场影响，区域认同度较低。周边长期缺乏大型购物、休闲商业配套，
24、周边居民除了居住地附近购物消费外，大多习惯在工作地域消费或到其他区域的大型商场消费。周边5年内新交楼的楼盘较为集中，周边居住人群主要为2040岁的年轻家庭，处于人生上升周期的人群是核心消费人群，这类型人群对消费场所的特色及档次要求较高。,消费者行为特征小结：,项目启示：由于项目附近楼盘众多，故由此产生的中高端消费力极强，大超市、电影院等生活型配套尤其缺乏；居住在附近大型楼盘的客户群以年轻家庭较多，其对子女的教育与培育非常重视，故针对儿童教育为主题的商业将很有发展潜力。,报告目录,一、禅城商业市场调研,1、禅桂主要商圈分布及发展趋势,二、项目定位,三、规划及建筑建议,四、商家推介及租金建议,2、
25、项目周边商业市场现状,3、消费行为分析,1、项目条件分析,2、项目SWOT分析,3、项目定位,2、商场规划要点建议,1、各类型业态规划建议,3、商场外立面风格建议,1、商家推荐,2、各类型业态租金建议,4、周边写字楼圈分析,3、租金分析预测,鉴于区域商业的容量有限，为了既能利用大型商业提升住宅部分的价值，又能在保留长期收租物业的同时，尽早回笼一部分的资金，建议只兴建四层约25000方的商场，五至六层则以独立的商务LOFE（创新商务公寓）作卖点进行出售。为此，我司特别针对禅桂地区主要的写字楼及商务公寓进行研究，为本案的精准定位打好更坚实的基础。,萌芽期(以单位自建写字楼为主),无序开发期(雨后春
26、笋般发展，但在金融危机后出现大规模断租及烂尾）,萎缩期(租售低迷，且烂尾项目林立，开发进度放缓甚至取消),快速发展期(政府着力打造商务金融区，外来投资商不断涌入，开发水平不断提高，写字楼质素更新换代),1995年以前,1996-1998,回暖期(不少烂尾楼被重新包装上市，且品质出现明显提升),1999-2002,2003-2007,2008年及以后,佛山写字楼产业的发展历程,市场商务需求日渐成长，客户开始注重改善办公环境，追求物业形象。,佛山写字楼产业的发展阶段,东建大厦环球国际百花广场华辉大厦创业大厦永丰大厦鸿业豪庭新荣大厦东盛大厦经华大厦电力大厦发展大厦公交大厦气象大厦侨都大厦财政大厦瑞山
27、大厦创意产业园,经委大厦财汇大厦(21)君宁大厦(22)富荣中心(23)国际商业中心(24)天安数码城(25)财富大厦(26)佛山国际中心,禅城城门头、汾江路及季华路（季华五路）为目前写字楼最密集区域。,佛山写字楼产业的分布情况,城门头,季华路,千灯湖,南海大道,汾江路,95-97年，百花广场的出现标志佛山写字楼发展序幕的开启；98-03年，禅城写字楼出现南延发展，汾江路、季华路成热点，季华路便成为佛山首条金融街；04-06年，烂尾写字楼纷纷重新启动，佛山写字楼迎来一个发展春天；07-08年，政府重点发展桂城千灯湖及禅城季华路商务区，两片区均有大量商务用地供应，将发展成未来佛山两大中高档写字楼
28、密集区。,禅城北起城门头，向南沿汾江路、季华路发展；桂城南起南海大道，北向千灯湖发展,佛山写字楼产业的发展格局,细分市场季华路商务分布现状,季华商务圈以季华隧道分为东区和西区；东区为商务发展新区；西区集中在汾江路与季华五路一带为商务成熟区。,目前已投入使用的写字楼，主要分布在汾江南路及季华五路一带，当中，季华五路被誉为“佛山金融街”，沿线聚集了大量写字楼物业，商务氛围最为成熟。,季华商务写字楼经营列表,季华商务圈写字楼均为中档商务办公楼宇，其租金水平和管理费水平处于佛山中等偏低水平。,季华商务写字楼经营情况归纳,季华路写字楼商务氛围成熟；租赁市场日渐成熟，销售市场有待激活；部分住宅改用商业办公
29、，较为杂乱；租金水平偏低，销售价格不高、投资回报率低、销售周期长、资金回笼慢、市场风险高；租客构成单一，政府、商贸金融机构成主力租户群；缺乏高质素甲级写字楼，整体设计单调，缺乏城市地标建筑。,城门头的百花广场、东建大厦整体出租率达90%以上，环球国际广场由于刚落成招商，目前整体出租暂时未理想；汾江路的永丰大厦、创业大厦整体出租率在85%左右；季华路商务区，沿线写字楼分布较为密集，但整体出租率最高，普遍在90-95%之间，且租金稳定，并开始出现部分共不应求的局面；桂城写字楼发展相对有所独立，目前主要分布在南海大道沿线，整体出租率在70%左右。,租售结合是目前市场主流，只租不售物业多由国企、银行等
30、资金雄厚企业兴建；禅城写字楼整体出租率高，普遍在85%以上，桂城写字楼整体出租有所降低，在70%左右。,佛山写字楼产业的租赁现状,当前售价,目前整体销售约70%,二手售价，有价无市,销售周期达10年，目前整体成交约80%左右,销售周期达8年，目前整体成交约50%左右,07年发售，整体成交60%,目前中低档写字楼的价格在5000-6000元/，大部分以二手销售为主，销售率普遍在60%左右，而全新中高档写字楼售价基本在10000-12000元/左右。,佛山写字楼产业的销售现状,高端市场明显缺失,中高端集中分布在城门头、汾江路一带,季华路、南海大道为主,月租金,高端市场缺失，目前大部分均面向低端客户
31、，中高端市场集中在城门头、汾江路一带,佛山写字楼产业的租金现状,80-220是佛山写字楼主力面积区间，大部分可内部自由间隔，灵活多变。,佛山写字楼产业的面积区间,新闻中心,工行大厦,金汇大厦,广发大厦,经华大厦,环球国际,百花广场,传统建筑为主，整体风格过于单调，缺乏现代简约元素，更缺乏城市地标建筑。,佛山写字楼产业的立面风格,目前佛山大部分写字楼的商业配套集中以满足在大厦中办公的白领一族的快餐、百货为主。受条件所限，在娱乐方面非常缺乏，顶多只有游戏机室及健身中心。,餐饮、商业是目前佛山写字楼最常见的配套，另外娱乐配套也占有一定比例。,佛山写字楼产业的商业配套,目前佛山的写字楼多以开发商直属物
32、管公司管理，管理服务素质较一般，管理费在5-10元/（不含中央空调费）。,佛山写字楼产业的物管费用,规模方面：各写字楼物业整体规模偏小。形象方面：外立面过于传统，时尚简约风格尚未被广泛接受，缺乏甲级写字楼，更缺乏地标建筑。配套方面：普遍缺乏商业配套支撑，饮食、娱乐配套比例不高，另外商务配套方面的服务内容也有待提高。,现阶段禅桂中心写字楼存在规模小、设计传统、商务配套不齐全，缺乏甲级写字楼。,佛山写字楼产业现状整体描述,越多表示成本越高、开发商品牌优势越明显、档次越高、政府扶持力度越充足。,千灯湖为目前佛山最高档的商务区，而季华路商务区优势集中体现在政府扶持力度及成本优势方面，有相当的发展前景。
33、,佛山写字楼产业未来发展前景,将集中分布在禅城季华路沿线及桂城千灯湖商务区内，季华商务圈从计划六路沿季华七路逐步向东延伸。,佛山商务用地未来供应,地处旧城区（传统城市中心），商业商务氛围浓厚，交通配套完善，写字楼发展较成熟。受土地供应限制，未来供应有限。烂尾项目重新包装，产品升级换代。,政府打造“广东金融高薪服务区”，主力发展高档（甲级）写字楼。土地供应充足，未来供应持续放大。大品牌开发商相继进驻，即将出现众多高档、甲级写字楼物业。,季华路升级打造为季华路中心商务区，沿线将大力发展中高档写字楼。土地供应放大，未来供应持续增加；以本土开发商为主，主力发展中高档写字楼物业；,大量商务用地供应+交通
34、优势+政府规划引导，季华路商务区及千灯湖金融服务区未来发展前景广阔。,佛山商务用地未来发展前景,补充：上述写字楼供应大部分均为独立写字楼物业。,未来即将有9项目推出写字楼物业，合共约78万，当中季华路合共约20万，桂城合共约25万。,佛山商务用地未来供应预测,开发公司：永新房地产开发置业有限公司总用地面积：78164，净用地面积：62902容积率：3.8总建筑面积：363931商务面积：约4万建筑控高：112m用地性质：居住兼容商业项目概况：项目由创意空间洋房、生态办公区、创意街区、名店商业区和高级商务公寓五个部分组成项目定位：禅城多元化物业项目卖点：将建成融创意产业、总部基地、金融、中介、高
35、尚住宅等功能于一体的国际化综合性商务中心。,商务供货预测九鼎国际城,沿季华路、文华路以商务公寓及写字楼为主,多元化综合体，未来两年供应以写字楼及商业为主，与本项目在区域及定位上是最大的竞争。,前身：兆银酒店（烂尾）新开发公司：永利德房地产开发有限公司投资组合：星星房地产总用地面积：99419净用地面积：77137总建筑面积：约27万商务面积：约3万建筑密度：35容积率：3.5绿化率：35规划用途：商住 4:6,星星华园国际,写字楼,商业街区,住宅,酒店公寓,物业类型众多的复合体,大型购物中心,商务供货预测星星华园国际,多元化综合体，商业体量大，依靠地铁的交通设施，核心优势明显。,佛山创意产业园
36、定位为人居创意产业园，是佛山市首家园林式的办公园区。产业园现占地面积为100亩，拟建建筑面积18万平方米，第一期已经建成的建筑面积约8万平方米。以出租办公室或展厅的方式，聚集和整合人居创意产业。园区内有饮食、休闲、商务公寓、会展场等配套。,商务供货预测佛山创意产业园,佛山新型商务产业园形态，脱离传统的办公模式，加入更多的休闲配套及格调，目前吸纳了本土中小型公司进驻。,写字楼对周边商务氛围的要求较高，对商业配套有一定的要求，项目规划设计中需充分考虑项目所在区位的实际情况。从最低经营风险的角度出发，项目所在区位不适宜做常规的写字楼规划。传统商务模式无法形成竞争差异化，只有通过商务办公创新形态，商务
37、办公细节定位，突破传统商务办公模式，才能提升项目商务市场竞争力。,写字楼分析小结,供求关系：逐渐出现供不应求局面，但销售较为平淡发展趋势：新金融商务区的打造，推动写字楼升级发展价格分布情况：普遍在20-35元/，中高档在40-50元/面积区间：主力在80-220配套设施：商业、饮食娱乐比例偏高，商务配套欠缺,报告目录,一、禅城商业市场调研,1、禅桂主要商圈分布及发展趋势,二、项目定位,三、规划及建筑建议,四、商家推介及租金建议,2、项目周边商业市场现状,3、消费行为分析,1、项目条件分析,2、项目SWOT分析,3、项目定位,2、商场规划要点建议,1、各类型业态规划建议,3、商场外立面风格建议,
38、1、商家推荐,2、各类型业态租金建议,4、周边写字楼圈分析,3、租金分析预测,结合我司商业项目操作经验，影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：1.5公里半径范围内商业情况；地块制约因素；市场竞争预期。,项目定位部分,此类因素具有以下主要特点：不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，很难精确把握；具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以统一标准；处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。,地块四至：整体昭示条件较差，主要商业氛围集中在西侧及南侧,项目北侧为45层高民宅，这类高度参差的建筑物将
39、项目与绿景路形成视线阻隔，直接导致项目在城市干道的昭示条件较差。,北往南单行,北往南单行,东：城中村初级商业配套,东：东升工业区及村屋,西南：惠景中学,西：惠景城,北：沿绿景路建材街铺,西侧为项目广场、双向2车道的小区路及惠景城高层建筑，这个位置是周边三大社区及丽日食街的主要车流动线，是项目昭示条件最好的一则。,东侧为空地、双向社区路及城中村，日常车流较少，入黑后人车流更少，商业气氛淡薄。,项目南侧社区商业街，有利于整体商业气氛及经营档次感的营造，但对项目对外昭示的关联性不足。,项目地段及交通分析,绿景路（双向4车道）,魁奇路（双向68车道）,佛山大道（双向68车道）,绿景路（双向4车道）,华
40、远东路（双向2车道）,金澜路（双向2车道）,汾江路（双向6车道）,岭南大道（双向6车道）,项目周边主要为社区路，交通较为拥挤，成为制约项目商业发展的重要因素。远离城市主干道，外来车流、客流量较少。在地铁站800米辐射范围，可享受地铁交通。受交通条件制约，大型超市、大型百货、写字楼等外向型商业开发难度大。,单行段,单行段,广佛地铁1号线佛山段终站,项目,约1.4公里,季华商业轴线核心点,项目核心辐射范围分析,项目处于季华五路商业核心商圈1.5公里中心辐射范围。邻近丽日食街-都会广场饮食主题商圈，可承接其辐射客源。以项目为圆点1.5公里辐射范围内除季华五路商业外无商场式集中商业，但片区人口密度大，
41、社区型商业配套完善。共约3.6万平方米商业体量，是项目所处商圈最大集中商业体量。,丽日商圈,项目地段人口密度分析,项目1.5核心辐射圈范围内居住人员数量达1520万人，居住人口密度极高。位处城市核心居住片区，商务型消费人群较少、家庭式日常休闲娱乐消费为主要消费目的。片区现状为高档社区与出租型村屋混居，大型新建社区带来大量中高端消费人口聚居，但周边村屋的消费人口质素参差，项目的消费人群选择应向中高端消费倾斜。,项目理解地块分析小结,项目先天气质,2,3,4,1,城市核心地段；周边居住氛围成熟，大量人口扎堆，周边居民可发掘消费潜力大。,非主干道旁商业体，受道路较窄及相邻道路连接单行车道影响，交通条
42、件较差。地铁经济效应辐射范围，但广佛地铁沿线商业密集，项目附近为路线终站，地铁优势不明显。,项目四周皆为45层以上建筑物，项目与城市干道之间存在明显的视线遮挡，难以成为禅桂片区内视觉识别明显的标志性建筑物,建面超过19万平方，地块方正易于规划。,城南旧区，尽享成熟人居氛围,地段价值,项目昭示性,周边竞争,交通可达性,项目周边人口密度及消费水平条件优越，但交通条件与项目建筑昭示条件较为不足，指向项目应以主力打造内向型社区商业，谨慎选择辐射范围需求面更大的百货类外向型商业。,报告目录,一、禅城商业市场调研,1、禅桂主要商圈分布及发展趋势,二、项目定位,三、规划及建筑建议,四、商家推介及租金建议,2
43、、项目周边商业市场现状,3、消费行为分析,1、项目条件分析,2、项目SWOT分析,3、项目定位,2、商场规划要点建议,1、各类型业态规划建议,3、商场外立面风格建议,1、商家推荐,2、各类型业态租金建议,4、周边写字楼圈分析,3、租金分析预测,项目定位swot分析,强化地段优势，立足周边庞大消费群体，发掘潜在消费需求,全新创意形象，与周边形成硬件区隔，扭转市场及客户认知。,以成熟地段商业价值定义地块的市场占位。,摸准目标市场，细分客户群，差异化竞争。,各大商圈现状对比适应性商业形态判研,项目商业发展及定位策略：借势城南、差异竞争、提升项目向心力,项目发展面临的核心问题：如何突破项目被商圈发展边
44、缘化的现状困局，并在激烈的商圈发展中构筑核心竞争优势？,小结：,报告目录,一、禅城商业市场调研,1、禅桂主要商圈分布及发展趋势,二、项目定位,三、规划及建筑建议,四、商家推介及租金建议,2、项目周边商业市场现状,3、消费行为分析,1、项目条件分析,2、项目SWOT分析,3、项目定位,2、商场规划要点建议,1、各类型业态规划建议,3、商场外立面风格建议,1、商家推荐,2、各类型业态租金建议,4、周边写字楼圈分析,3、租金分析预测,项目定位,依托片区住宅人口支撑，满足片区中高品质生活消费需求，与禅桂大型商业商务供应形成错位互补。承接季华路商务、商业能量南移的辐射效应，以及【城南商圈】崛起的城市使命
45、，项目集中式商业的市场占位,以社区型休闲商业形象突围于自发、零散的社区型商业；以全新的商业概念包装和差异化定位制胜于片区市场；以城市商业持续发展新动力的市场角色加速城南商圈形成，顺势承接季华商业带南移。,以服务片区为基础，拓展禅桂客源的特色主题商场,城南首席优质生活“一站式”体验空间,客户（消费者）定位,职业：企事业机关单位高级职员、私营业主为主,家庭状态：两代（夫妇+子女）和三代（夫妇+子女+父母）为主,关注因素：消费场所档次消费及购物的便利性足够的停车位置,财务状况：家庭月收入不低于10000元,消费目的：满足日常生活及休闲娱乐需求为主要目标,客户年龄：2045岁,客户特征,核心客户1.5
46、公里范围内约1520万社区居民,偏好：品味、文化,客群定位,他们有固定的购物目的地，习惯而有熟识的的购物场所他们追求高品质生活享受，选择有舒适休闲的消费场所他们交游广阔，追求新鲜，喜好与志同道合者交流；他们创富空间大，向往城市繁华生活，追求城市就近生活的便利，对居住区周边配套依赖。他们有消费能力但精打细算，追求以最小的付出享受最大的生活乐趣他们周末一般与家人共度，除了注重家人的生活品质，更有丰富的精神层面需求,城市精英品质生活新生代,他们,来自于周边社区摒弃厚重的浮华，追求现代简约的品质体验；充满年轻、活力和对未来的自信；渴望改变和新的认同。,报告目录,一、禅城商业市场调研,1、禅桂主要商圈分
47、布及发展趋势,二、项目定位,三、规划及建筑建议,四、商家推介及租金建议,2、项目周边商业市场现状,3、消费行为分析,1、项目条件分析,2、项目SWOT分析,3、项目定位,2、商场规划要点建议,1、各类型业态规划建议,3、商场外立面风格建议,1、商家推荐,2、各类型业态租金建议,4、周边写字楼圈分析,3、租金分析预测,在进行项目的业态定位之前，我们必须针对项目的实际情况先分析一下本案是属于什么类型的商场。在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分为如下三类：,外向型的社区商业面积与住宅面积之比在511之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外
48、部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。,偏外向型的商业面积和住宅面积之比在25之间，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。,内向型商业面积与住宅面积的2以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,围绕如何确定社区商业规模及定位的问题，我们对负责商业研究及商场招商的专业人仕进行了深访，并综合深访的结论，总结了普遍性的方法和规律。确定商业规模及定
49、位的总体思路是：,社区商业规模及定位确定的研究,如果1.5公里半径范围的核心商圈内尚无大型品牌超市，常住人口达到10万人以上，人均商业面积13，有主要的城市道路经过项目，且未来区域规划及发展趋势看好，而项目又可临主要道路做出充足的展示面及人流导入顺畅及项目其他条件许可的情况下，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。根据相关的研究结果，一个大型品牌主力店可支撑其他业态的经营面积为其2倍左右，可形成强大的规模效应，对外经营的性质比较强。另外一种典型的情况是在其他情况相近的情况下，区域内常住人口未能达到大型综合超市开店要求，则可考虑品牌社区标准超市较大规模餐饮的主力业态组合方式，增强辐射面。以上
50、两种情况均可以考虑定位为外向型社区商业。,外向型社区商业具备的条件概述,显然本案具备一定做外向型社区商业的条件，但由于项目地理位置的制约，故发展起来会有一定的难度。,偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低。一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场前景预期一般；如具备条件，如半径1.5公里范围内常住人口达到10万以上，人均商业面积1，亦可引进综合超市。,偏外向型社区商业具备的条件概述,显然本案具备做偏外向型社区商业的条
