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1、,渝开发股份苏家坝C2项目*调研定位报告规划建议报告Syswin思源经纪重庆 April，2009,C2项目思路提纲发现问题定位问题解决问题,C2项目发现问题项目属性研判基本判断1：项目位于城市核缘地带，具备较好的交通条件和配套,C2项目位于菜园坝大桥南桥头，毗邻会展中心，距离南坪商圈仅1公里距离。菜园坝大桥使得本项目和渝中区、江北区的距离大大缩短，而将在2010 年建成通车的轻轨3号线车站也近邻本项目。地块位于城市制高点，远眺渝中半岛，城市景观尽收眼底；近观壮阔长江景观，自然景观优势明显。,项目距离渝中区人口密集区域，两路口及流动人口聚集地菜园坝片区仅一桥之隔，直线距离2公里；项目距离南岸区
2、核心商圈仅2公里，本项目地块位于渝中区与南岸区交界处，两路口、菜园坝及南岸区中心区域聚集了大量的消费人口。,C2项目发现问题项目属性研判基本判断2：项目位于南坪商圈、菜园坝、两路口及解放碑的重要连接带,项目周边可利用基础生活、商业配套相对较少，主要以汽车服务、餐饮以及百货为主；本案距离南坪核心商圈、南滨路繁华商业街仅3公里，其配套可直接纳入本案辐射范围，可利用商业体量近100万平方米。,C2项目发现问题项目属性研判基本判断3：南坪核心商圈、南滨路繁华商业街是本案可直接利用的配套资源,C2项目发现问题项目属性研判基本判断4：小规模的低容积率、低密度项目,用地面积：9683平米地上建筑面积：174
3、29平米FAR1.8建筑密度40%/绿地率35%土地用途：R2二类居住用地/C1行政办公用地限制条件：建筑高度不超过黄海高程300米退让轨道交通保护线接近60米,C2项目定位问题定位问题成本较高，对项目的打造产生了一定制约！本项目的优势和劣势同样突出，难以形成自身独特的竞争优势和市场竞争力！,初核成本4700元/平米净利润设计值15%项目预计售价（套内）6000元/平米,VS,亚太商谷6500元/平米上海城LOMO7100元/平米万达广场6520元/平米融侨半岛6500元/平米,问题：成本较高！项目地块较小，难以形成规模优势！菜园坝大桥影响项目品质！限高、建筑密度等条件限制了规划方案！,根据对
4、重庆房管局历年公布的批准预售数据统计，重庆主城区商品房2008年全年批准预售体量为1968.74万平方米，销售建筑体量为1222.83万平方米，供求比约为1：0.62，供求形势相对2007年较差。宏观经济环境的突然转变，开发企业由频繁推案转变为谨慎放量，购房者心态由急迫购房转变为持币待购，是2008年重庆楼市供求关系发生变化的三大重要原因。,数据来源：重庆房交所网站统计，体量以建筑体量计算为准,C2项目市场背景宏观市场20062008年重庆商品房市场供求关系,根据思源对历年重庆商品房市场开盘数据统计分析，2008年，重庆市主城区商品房供应建筑面积为767.85万平方米，相对2007年降低18.
5、15%，推盘个数减少18个，单盘年均推案建筑体量为3.75万平方米，相对2007年减少约11%。主城区供应市场已由2007年的疯狂入市转入谨慎推案阶段。,数据来源：思源月度新盘监控数据说明：以下重庆市主城区供应数据来源为我司对年度开盘楼盘的跟踪，开盘标准为楼盘在媒体、短信以及户外广告告知。,C2项目市场背景宏观供应状况20062008年重庆商品房市场供应体量,2008年重庆主城区商品房成交建筑体量下滑较大的原因有三：一、2007年楼市较好，部分需求市场被2007年提前透支；二、2008年整体宏观经济环境较差，不利政策及经济危机、自然灾害等负面消息取代了利好政策的推动；三、开发企业迫于资金等压力
6、频繁使用降价促销行为，致使需求群体持币待购情绪加重。,2008年全年重庆主城区商品房成交建筑面积体量为1222.83万平方米，同比减少36.82%，减少销售体量712.65万平方米，同比2006年减少19.13%。2007年对2008年需求市场的透支、2008年缺少重大利好市场拉动、购房人群观望情绪加重是成交体量下滑严重的三大重要原因。,数据来源：重庆市房交所网站,C2项目市场背景宏观需求状况年度商品房市场成交体量分析,南岸区、北部新区、渝北区以及江北区销售面积排名前列，继续成为主城的热销区域,所占总体比例分别为18%、15%、14%。供应体量较大、交通便利、投资属性较重以及自然资源丰富是成交
7、热点区域的主要特征。,数据来源：重庆市房交所网站,C2项目市场背景宏观需求状况重庆主城区区域成交体量分析,2008年重庆市主城区商品房成交建面均价为3978元/平方米，同比2007年上涨22.77%。刚性需求是成交价格年年上涨的重要支撑。,数据来源：重庆市房交所网站,C2项目市场背景宏观需求状况年度商品房市场成交均价分析,根据思源对重庆房地产交易所网站的每日监控统计，重庆主城区2008年全年商品房成交建筑面积1222.83万平方米，较2007年下降36.8%；商品房成交建面均价3978元/平方米，同比去年上涨22.77。与2007年宏观大势环境较好、重要利好政策相继出台、购房人群情绪高涨以及投
8、资环境较好的情况相比，2008年的重庆楼市进入了高速发展后的缓冲期，宏观经济环境出现恶化、股市大跌、投资人群大量现金被套以及购房人群观望情绪出现，同时商品房价格居高不下，在楼市成交市场背景相对较差的前提下，重庆主城区商品房成交市场相对2007年已经风光不在，成为开发企业谈此色变的板块。,C2项目市场背景重庆市商品房市场小结,C2项目解决之道物业发展可能性假设,商务类产品,小户型公寓,豪宅公寓,C2项目解决思路定位核心问题：如何实现项目价值思源观点：通过产品功能的转换和复合提升价值！商务性质产品价值远高于住宅类产品！,C2项目市场调研重庆商务办公市场随着重庆市经济的发展，商务市场的逐步推演，企业
9、对办公场所的需求在持续增加，且其对场所标准的需求越来越高，才致使近年来高端写字楼的大量出现。,2001-2008写字楼交易面积（万平方米）,数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表,主城区写字楼物业2001-2008年交易量总量为205.23万平方米，2001-2002年均在10万平方米以下，2003年后突然放量，交易量翻了一倍，2003-2005年交易量均在20万平方米左右。渝中区写字楼物业交易量位于各区之首，2001-2008年交易总量为54.43万平方米，占主城区26.52%，其次为江北区渝北和南岸区，交易总量为37.21万平方米和13.35平方米，占主城区的
10、比重分别为18.13%和6.5%。,C2项目市场调研重庆商务办公市场从成交角度分析，渝中区及江北区仍是主城区办公物业交易最活跃的区域，南岸区目前处于快速发展和追赶的阶段。,2001-2008写字楼交易总金额（亿元）,数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表,从市场交易金额上来看，渝中区和江北区占了重庆主城区商务市场总成交金额48%的份额，南岸区由于高端写字楼在2007年前出现相对较少，所占比例较小，但2008年开始南岸区入市的较多写字楼项目，提升了南岸区办公物业在主城区所占比例。,C2项目市场调研重庆商务办公市场从成交金额角度分析，渝中区及江北区仍是主城区办公物业交
11、易最活跃的区域，南岸区目前处于快速发展和追赶的阶段。,2001-2008写字楼交易总金额（亿元）,数据来源：2002-2008重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表,从市场交易金额上来看，渝中区和江北区占了重庆主城区商务市场总成交金额48%的份额，南岸区由于高端写字楼在2007年前出现相对较少，所占比例较小，但2008年开始南岸区入市的较多写字楼项目（喜来登、浪高广场等），提升了南岸区办公物业在主城区所占比例。,C2项目市场调研重庆商务办公市场从成交均价分析，渝中区及江北区办公物业成交均价相对较高，南岸区成交均价相对较低，但南岸区与渝中区距离较近，且自然景观资源相对较好，办公物业成交均价具有
12、较大的发展空间。,2001-2008写字楼交易建面平均单价（元/平方米）,数据来源：2002-2007重庆市国土资源和房屋管理局房地产交易报表,重庆写字楼物业单价波动幅度较大，2008年主城区写字楼建面均价为4598元/平方米，渝中区和江北区写字楼建面单价高出主城区平均值，分别为5421元/平方米和4898元/平方米。,C2项目市场调研重庆商务办公市场调研已入住写字楼状况,据不完全统计，重庆市目前总建筑面积在1万平米以上的在售或已投入使用的办公楼近60栋，且大部分分布于渝中区，但是在重庆城市建设快速发展的大背景下，大众对重庆经济的看好也加速了对写字楼物业的投资，其它主城区的中档、中高档写字楼在
13、逐步增加，特别是南岸区和江北区。,C2项目市场调研重庆商务办公市场调研主城区办公物业主要集中在渝中区、江北区以及渝北区，面积比占总体74.2%,已入驻写字楼体量统计,目前重庆市主城区已投入使用的写字楼共计202.8万平方米，渝中区作为重庆市CBD中新，其写字楼物业所占比例最大，为38.1%。江北区作为城市发展的又一重心，其办公物业发展迅速，目前所占比例为18.9%。,C2项目市场调研重庆商务办公市场调研,目前市场上的中高端写字楼的租金平均水平在48元/平米/月左右，售价为7000元左右（含二手房）。,中高端写字楼租金及售价统计,C2项目市场调研重庆商务办公市场调研根据对重庆在售写字楼市场的调研
14、，目前重庆写字楼市场总供应体量约为47万平方米，套内均价约为11000元/平方米。,在售写字楼统计,C2项目市场调研南岸区商务办公市场调研目前南岸区办公物业市场处于发展阶段，租金建面租金约在2031元/月/平方米左右，套内售价（含二手房）约为6700元/平方米。,据不完全统计，南岸区目前主要的已投入使用的办公楼共计4栋，办公物业体量约为8.5万平方米。,C2项目市场调研南岸区商务办公市场调研目前南岸区在售写字楼项目两个，分别位于滨江路和中心区域，套内均价约为12400元/平方米，总体量约为18万平方米。,在售写字楼统计,C2项目市场调研南岸区商务办公市场调研根据对一到两年内南岸区写字楼未来入市
15、项目的调研，将有约4个写字楼项目入市，主要分布在南坪商圈中心区域以及滨江路板块，总体量约22.5万平方米，预计套内售价11638元/平方米。,潜在写字楼项目统计,C2项目市场调研商务办公市场调研小结,主城区：1.目前重庆市写字楼办公物业主要以高层及超高层常规化写字楼物业为主；2.重庆主城写字楼市场物业供应体量较大，约为50万平方米，竞争较为激烈。3.主城写字楼物业目前建面成交均价约为7000元/平方米（含二手房），建面平均租金约为48元/月*平方米。,南岸区：1.南岸区写字楼市场从20072008年间开始进入新的发展阶段，大量高端商务写字楼物业开始发展，且主要分布在中心区及滨江路板块，这两个板
16、块将是未来南岸区写字楼物业发展的主要区域；2.未来写字楼市场竞争体量超过20万平方米，主流产品市场存在较大竞争压力。3.写字楼物业竞争产品普遍曾高端化、标准化趋势，超高层物业是主流发展方向，别墅办公、独立办公物业市场存在空白点。,C2项目市场调研市场形势对本项目发展办公物业的启示,本项目地理位置条件、公交便利性、周边基础配套等方面难以与市区写字楼项目形成直接竞争；目前重庆写字楼市场，同质化竞争激烈，未来两年南岸区写字楼物业供应量巨大，如本案参与同质化竞争，成功难度较大；南岸区未来写字楼项目体量供应较大，说明南岸区商务办公物业市场存在一定的需求，本项目办公物业的发展，有一定的客群支撑。,本体条件
17、1.项目地块限高、容积率等限制，只能打造低密度低容积率类物业。2.地块交通、配套及地理位置难以与常规写字楼进行竞争。3.地块具备较好的景观优势。,思源认为本项目可发展为低密度商务办公产品，故就参照了以下国内外成功案例，以期获得开发借鉴。,C2项目市场调研本项目发展商务类产品的市场机会,C2项目案例借鉴商务办公物业案例研究,BDA国际企业大道（北京）MAX空港企业花园（成都）上丁企业公园（重庆）线外（重庆）美国、亚洲、欧洲商务花园,位于北京亦庄经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平
18、方米，分三期开发，其中一期面积3万平米左右；主力户型：1000-3000平米之间；绿化率：41%。,C2项目案例借鉴企业花园商务办公案例,BDA国际企业大道,C2项目案例借鉴 BDA国际企业大道,个性化、特色化的建筑产品,C2项目案例借鉴 BDA国际企业大道,组团建筑,项目为独栋组团建筑群，具有城市节点和区域地标的功能。,独立空间,16栋独栋建筑，为每个入驻企业提供专属的独立办公空间。,独立会所,BDA国际企业大道II，中心组团设计了极具现代感与展示性的单体会所。,建筑外观,立面主要采用陶瓷板与玻璃幕墙相结合，局部配有石材；现代简约风格。,双大堂设计。能满足企业多重空间的展示需求。,建筑空间,
19、双LOFT空间,大堂空间,8.4米12.4米的超高LOFT空间，多种空间组合，灵动空间随意划分。,纵向四层立体绿化四重立体绿化形成BDA国际企业大道II在纵向空间上的立体绿化，实现建筑立体化生态健康循环。第一层下沉景观：跌水、喷泉、湿地等下沉式庭院景观或车库入口景观，使绿化延伸至地下，丰富景观层次，为地下停车融入景观；第二层交流绿洲：连贯起伏的绿丘式果岭将建筑单体联系起来，把整个园区分为5个组团。并通过种植和铺装，以绿坡为中心，给人以亲近自然的感觉；第三层空中花园：二层绿色天廊，为二层员工入口，由果岭的缓坡可达，增加了进入办公区域的趣味性，并设置多种休憩空间，为员工工作交流、放松提供多种生态空
20、间；第四层屋顶花园：为企业预留屋顶绿化的可能性，屋顶荷载、排水等均达到种植标准。特点下沉式庭院 BDA国际企业大道II，匠心独具地引入喷泉、跌水、湿地等景观，与起伏的绿坡在视觉上形成下沉式庭院景观，扩大绿量的同时，最大限度的丰富了景观层次。并形成了趣味的景观式地下停车场，使得停车具有明确的景观性与方向性。,C2项目案例借鉴 BDA国际企业大道,园林景观,多重定制化BDA国际企业大道II，在建设实施之前，企业可根据自身需要自主选择空调、荷载、电梯等等硬件指标，从而实现可定制的办公空间；同时，项目为企业提供包括空间定制化、5A定制化、功能定制化在内的多重定制化方案，企业可自由选择适合自己的定制内容
21、，实现资源合理配置的最大化选择。空间定制化：BDA国际企业大道II，不仅在单层平面上能灵活划分，隔断成各种个性办公空间，而且首层、顶层都设有LOFT空间，在垂直层面也能进行灵活的空间划分组合。5A定制化：BDA国际企业大道II，除具有公共系统智能化设备设施外，还在办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化等方面为企业预留了二次设计空间。功能定制化：BDA国际企业大道II，首层、顶层LOFT空间具有多功能使用的特征。首层可作为大堂、企业展示空间或商业使用，也可作为员工餐厅、咖啡厅等；顶层可作为企业空中花园、高管的个性化办公空间，亦可作为企业会所或者其他休闲娱乐健身空间。,C2项目案例借鉴 BDA国际
22、企业大道,园林景观,C2项目案例借鉴 BDA国际企业大道,地上四层、地下一层。带电梯。七个地下车位。,A户型(1649.83平米),B户型(2571.96平米),地上三层，无地下；,C户型（2174.29平米）,地上三层。户型方正错落，整个户型使用率高；,D户型（2184.78平米）,地上四层，户型方正；,户型结构,E户型（2171.54平米）,C2项目案例借鉴 BDA国际企业大道,地上四层，地下一层。带电梯。方形布局中有错让，内部空间便于使用。地下车库可泊车十辆，电梯可直达。,F户型（1649.83平米）,地上四层，地下一层,带电梯。,C2项目案例借鉴 BDA国际企业大道,C2项目案例借鉴
23、BDA国际企业大道,C2项目案例借鉴BDA国际企业大道借鉴意义,是注重投资产品打造，对周边办公物业租金价格体系详细分析，利用高投资回报快销产品；双LOFT空间，超值挑空空间，注重性价比打造；注重产业生态和自然生态的打造，立足打造独立性、灵活性、生态性、标志性及展示性产品；考虑客户，运用定制化策略（配置定制化、空间定制化、功能定制化），立足客户打造产品。,C2项目案例借鉴成都MAX空港企业园,C2项目案例借鉴成都MAX空港企业园,成都MAX空港企业园分三期开发，各期分别由多个组团构成,C2项目案例借鉴成都MAX空港企业园,C2项目案例借鉴成都MAX空港企业园,项目平面与户型布置,C2项目案例借鉴
24、成都MAX空港企业园,部分办公空间布置平面图,C2项目案例借鉴成都MAX空港企业园,C2项目案例借鉴成都MAX空港企业园,C2项目案例借鉴成都MAX空港企业园借鉴意义,其总体定位国际创意总部公园，以国际视野，建造创造型生态园区。首创公园里的创意总部，建造国际人文标准的生态总部办公区。合理利用园区外围巨大的绿化空间，实现商务、办公、自然、人文的完美融合。为目标群体提供一个充满活力、生动舒适、环境优美、品质服务，并充满人文氛围的总部办公空间。创意总部基地将坚持错位发展原则，与目前工业集中发展区形成差异，特为全球性品牌企业打造高端总部办公，形成区域产业“金字塔的塔尖”，带动周边的产业升级，形成更加完
25、善的产业经济发展地带。它将对西部的产业发展具有强大的辐射作用，而且是成都与世界顶级商务阶层对话的空间和契机。,C2项目案例借鉴上丁企业公园,上丁企业公园紧临北部新区行政中心，紧扼未来北部发达经济圈的核心增长极和高新园行政中心区域。引入世界领先的EOD（生态办公区）概念，打造重庆首个独栋生态办公区，前瞻性生态概念和高品质独立商务空间缔造卓越办公环境，最大限度创造企业员工的荣誉感和归属感，尽善配套，商务会所、餐饮、酒店、运动设施一应俱全。,项目概况,销售价格,租赁价格,C2项目案例借鉴上丁企业公园,项目概况,C2项目案例借鉴上丁企业公园,周边配套,产品塑造,C2项目案例借鉴上丁企业公园 借鉴意义,
26、全景观240亩生态办公环境；39栋独立式办公楼就是39席绝无仅有的显赫上座，将有幸为39家一流企业度身定制企业不但享有独立产权和冠名权，更可根据自身需要，对建筑进行单体式个性化设计，彰显企业独产产权和冠名权，更可根据自身需要，对建筑进行单体式个性设计，彰显企业独特个性与形象，缔造无限企业魅力。是一个企业汇聚、形象卓越、功能完善、环境优美、配套齐全，面向国内内外成长性企业建立的北部新区首家园林式中小企业基地之一，现在已经迎来了部分大型企业入驻。,C2项目案例借鉴重庆线外,C2项目案例借鉴重庆线外,“线外”项目位于北部新区经开园金渝大道与金童路交汇处，为整个经开区中央商务区的核心区域。线外”项目是
27、由万方集团携手业内强者共同打造的大型综合性商务社区。项目总占地139.3亩，总建面近28万方。项目一期占地约2.73公顷，总建筑面积约116546.14平方米。是由高档生态写字楼及三栋公寓组成。写字楼部分将最高档的写字楼理念与最人性化的设计巧妙结合，双层“呼吸式”玻璃幕墙、楼内中庭景观、网络、安防等超甲级写字楼的配置，是优秀企业展示形象、体现势力的最佳选择；公寓面积25130平方米，布局合理功能全面，落地式幕墙展现超凡的视野，办公、居住功能兼备，是中、小型企业理想的高档办公场所，成功人士的首选之家。二期商务中心及幼儿园，商务中心建筑面积2000多平米，配备多媒体会议室、恒温游泳池及简餐等服务；
28、幼儿园按九班全日制幼儿园设计，为社区内及周边儿童就学提供优良的就读环境。项目三期为住宅部分，用地面积约5.46公顷，建筑面积约16万方，由11栋住宅组成，整体布局规整，与前期的写字楼、公寓在功能、交通、形象上协调。时尚现代的外观设计、宜居舒适的内部划分；功能明晰，布置完善，明厨、明卫，满足舒适居住功能的同时做到面积经凑实用，绝无闲置浪费空间。,小区园林景观特点 一期园林景观特点：在写字楼与SOHO公寓之间设置了弧形广场，向北通过折形路与三个台地相连。硬质铺装的道路与几何形状分割的绿化相得益彰，每座SOHO都座落在一个方形水池上，路面铺装与建筑物立面上的线条似连非连，寓意着网络时代纵横交错、互相
29、关联的特质，成为三维立体的景观。二期园林景观特点：由于商务中心和幼儿园地处小区中心景观带，景观设计追求优雅现代的环境，亲切宜人的尺度，生态的环境空间，注重设计的趣味感和视觉新鲜感。三期园林景观特点：用中心绿地和庭院绿化相结合的设计手法，强调绿地景观的共享性。小区配套设施 商务会所（室内恒温游泳池，面积尺寸为11*25）、幼儿园（9班全日制）本项目的开发方式和开发分期 开发分为两期 1、线外三期项目介绍：线外三期1-4#楼，位于金童路与金渝大道交汇口，对面是汽博中心，总建面约4.7万方，1-3#为三梯四户，4#为三梯六户，总高24层，1、2层为商业裙楼，3-24层为商务公寓。4栋楼共计96层，除
30、去1、2层商业，可销售商务公寓为94层，每层约420平方米。其中1-3#为三梯4户（共264套），4#三梯6户（共132套）三期共396套。线外三期14#楼按写字楼使用功能设计，全框架、大开间、3.3米层高，可任意分割。2、开盘时间：预计2009年5月底 3、房屋价格：三期未定,C2项目案例借鉴重庆线外,C2项目案例借鉴重庆线外,重庆线外定位商务写字楼，但以公寓的形式进行销售，目前一期推出低价整层销售策略，取得良好的效果；其线外在项目价值载体上引用了生态办公理念，利用景观立体配置，在写字楼与SOHO之间设置弧形广场，与几何形分割绿化相得益彰。,C2项目案例借鉴重庆线外 商务借鉴意义,C2项目案
31、例借鉴欧洲商务花园案例,杜伯林Park wesT西区商务花园,C2项目案例借鉴亚洲商务花园案例,新加坡商务花园,C2项目案例借鉴美国商务花园案例,美国硅谷silicon vallwy,C2项目案例借鉴商务办公物业案例研究结论,企业商务花园依赖于非常好的生态环境、景观资源，本项目拥有绝佳的江景资源，符合打造企业商务花园的先天条件。商务花园中独栋办公物业中，具有独立性的特点，一个公司一栋楼，彰显企业实力，突出企业形象。企业商务花园，不受外部商务环境局限，注重内部沟通，内部沟通重要性大于外部沟通，更能激发员工想象，提升员工工作激情，提高整体工作效率。由于产品的创新，相对高端的物业类型，企业商务花园价
32、格可以跳出写字楼办公物业市场，依托自身优势，走差异化路线。企业商务花园可引进先进的产业，作为国有企业，入驻企业提高税收，将提升花园的附加值，为国有企业提升形象。,C2项目案例借鉴企业花园商务办公概念,“企业商务花园”，是一种新型的办公物业发展理念和模式，强调办公与自然的有机融合，可以同时满足投资创业、企业办公、商务活动、居住和休闲的需要。其核心要素是良好的生态环境、高端的产业基础、集聚的人才优势和便捷的交通条件。,企业商务花园：具有良好自然景观的低层低密度写字楼，是产业结构多元化、城市发展多元化、办公需求多元化的时代产物；区别于传统写字楼的高层、高密度、高容积率、低绿化率“三高一低”的特征，具
33、备新型生态、个性化、智能化的商务办公园区的特点；运用建筑与环境共生，公园式、人性化的办公环境激发无限创造灵感，是提升运营效率的创意策源地。,定义：,理解：,商务花园的特征与产生条件,C2项目案例借鉴企业商务花园的形成,产业结构的变化，是催生企业独立办公产品的重要因素,办公需求的多元化，决定了企业独立办公产品的生存空间,经济结构的变化，是促进企业独立办公产品规模发展的重要因素,企业独立办公产品,企业独立办公产品形成的重要因素,C2项目案例借鉴企业商务花园的形成,企业商务花园的客群特征,C2项目案例借鉴企业商务花园与标准写字楼的区别,企业商务花园较常规写字楼的优势对比,C2项目案例借鉴企业商务花园
34、核心竞争力企业商务花园较常规写字楼的竞争力分析,C2项目案例借鉴企业花园商务形成驱动力,办公需求多元化推动重庆企业独立办公发展,在一个城市中，仅有CBD的办公物业并不能满足所有企业的办公需求，多元化的企业需要多元化的办公物业。相对并不中心的独栋办公产品是对统一城市中CBD办公物业形式的一种有力补充，独立化办公产品是商务办公需求多元化的必然结果。市区大体量办公企业，由于办公成本较高，越来越青睐相对边缘化的办公产品；摩托罗拉，北方电讯、索爱、西门子纷纷将公司总部从城中心区迁出，寻找独立办公物业。因为CBD昂贵的楼价、拥挤的交通已经越来越使这些大公司感到无法忍受，向性价比较高的办公物业发展，进入了越
35、来越多的企业的长远发展考虑。,1.项目地块属性支持商务花园产品形成；2.重庆城市发展进程及办公需求的多元化，催生企业商务花园的产生；3.从企业商务花园驱动力分析，本项目具备驱动力条件；4.随着重庆具有独立性强的大型企业、外企公司总部以及技术、研究创意型企业的不断增加，项目具备此类客群支撑；5.重庆办公物业市场同质化竞争较大，独栋办公商务物业供应出现稀缺；6.项目成本较高，打造此类物业，可提升产品价值，实现利润最大化，同时填补市场空白，突破竞争市场；综合以上条件分析，本项目适合打造独立型办公的企业商务花园综合体。,C2项目案例借鉴本项目适合打造企业商务花园的理由,C2项目小户型公寓小户型公寓竞争
36、态势南坪中心板块及滨江板块的公寓是本案主要竞争，总体竞争体量约50万方！,C2项目小户型公寓小户型公寓竞争态势重点竞争达到6个项目，未来竞争激烈！,未来1年内，本项目所在区域小户型公寓类产品达到约50万平米，基本涵盖小套型公寓的所有客户，三公里范围内直接竞争项目达到6个，公寓类产品的竞争形势不容乐观。,C2项目思路TWO:公寓类产品,上海城位于南岸区南坪西路32号，地处南坪核心地段，紧邻南坪转盘，东侧为开发路，西侧为海铜南路（直通菜园坝大桥），北面为海铜东路（原会展中心路）重庆南坪国际会展中心与小区隔路相望。整个项目总占地约17万平方米，总建规模近110万平方米，集商务、商业、住宅于一体，其中
37、住宅规模近60万平方米，商业和工建40万平方米，生活配套设施近10万平方米，LOMO公寓主要以单间配套为主。,目前精装修房套内均价7000/平米,上海城LOMO,户型：,C2项目思路TWO:公寓类产品,C2项目思路TWO:公寓类产品,上海城LOMO公寓价格增幅较为稳健，目前精装房销售均价约在7000左右。,C2项目思路TWO:公寓类产品,亚太商谷,亚太商谷,C2项目思路TWO:公寓类产品,C2项目思路TWO:公寓类产品,07年市场较好时本项目价格增幅较快，08年成交均价下降幅度大，目前成交均价低于07年价格，约在5800左右。,C2项目案例借鉴小户型公寓物业竞争力研究,通过对公寓类竞争项目五大
38、竞争重点单项做对比分析，本项目综合竞争力最低，但在价格与景观方面本案具有较大优势，如考虑定位为小户型公寓则成为本案的突破口。,C2项目案例借鉴小户型公寓物业竞争力研究,定位小户型公寓总体竞争策略：,创新的户型设计，较低的总价，并享受一线宽阔江景，创意小户,C2项目产品论证方向二：小户型公寓 规划示意,经济技术指标,配套,小户公寓,C2项目产品论证小户型公寓物业定位结论,1、项目若定位于小户型公寓所选择的突破口只能是无敌的江景，户型的创新层面以及销售价格，但在其他如项目规模，社区氛围，配套等劣势仍无法弥补。2、市场竞争激烈，项目所在片区6000-7000/平米公寓类住宅供应体量大。3、项目定位小
39、户型公寓从综合售价上看，无法完成项目6200/平米的套内单价，故经济实现难度大。4、我司认为走小户型公寓定位不可行。,实现难度大！,一、重庆还无法接受，沿海港式高层豪宅的概念，仍然以低密度产品作为豪宅的首要条件，若定位江景豪宅过于超前,高层豪宅的接受，是城市房地产发展的重要标志，目前重庆所运作过的高层豪宅项目总体上说都不成功，例如：海棠晓月怡景天御，海客瀛洲，金科江山四栋等。,C2项目案例借鉴豪宅公寓物业判断,二、本项目周边环境没有打造江景豪宅的相应条件,C2项目案例借鉴豪宅公寓物业判断,1、菜园坝大桥立交系统对打造豪宅存在心理影响；2、周边多以中低档次项目为主，失去豪宅的唯一性（参看案例海客
40、瀛洲）；3、地块偏小，没有社区阶层聚集效应。,C2项目案例借鉴豪宅公寓物业定位结论,对于江景豪宅在客群接受层面已经基本可以判断定位不可取，另外在项目本体条件同样不支撑项目的豪宅定位，顾我司建议不考虑本定位方向,不可行！,C2项目项目定位项目定位原则,实现项目产品快速销售，且达到项目价值最大化,实现地块间借势互补，实现地块价值最大化,供求市场分析研究，精准客群定位与产品定位,1.对现有市场进行细分，发掘潜在市场机会2.本案客群定位形象、产品展示兼容商务的智力密集型企业3.本案产品定位独栋、叠拼联排别墅办公,C2项目项目定位市场定位流程,该模型证明：组合策略优越于其他三种策略，并促成市场战略最优化
41、。因此，走组合策略的道路，发现新市场，创造新产品，从而满足新市场是本案市场定位的总体思路。,C2项目项目定位市场细分原则：发现新市场、创造新产品、满足新市场,C2项目项目定位市场细分企业行为形成需求市场,C2项目项目定位市场细分市场细分战略,企业行为细分,C2项目项目定位市场细分企业细分战略,企业内部行为,C2项目项目定位市场细分企业细分战略,企业外部行为,C2项目项目定位市场细分企业细分战略,企业行为所形成的需求市场,C2项目项目定位市场细分客群形成,从企业需求市场中得到的结论,C2项目项目定位市场细分,1.对现有市场进行细分，发掘潜在市场机会2.本案客群定位形象、产品展示兼容商务的智力密集
42、型企业3.本案产品定位独栋、叠拼联排别墅办公,市场定位流程,C2项目思路提纲市场定位流程,本案目标市场的最终组合化定位,C2项目项目定位客群定位,目标客群需求特征分析,C2项目项目定位客群定位,具有一定的综合实力的企业，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求；企业（机构）的运营特征具有某种相对独立性，业务性质具有“内部沟通与外部沟通平衡”的性质；企业在一定的时期进行扩张与发展，在企业形象及产品的展示性上有较高的需求，对独栋的办公物业具有敏感性。外资、外埠企业进入重庆市场，设置机构和公司。,客群特征描述,C2项目项目定位客群定位,以企业形象、产品展示、商务沟通兼容研发、设计为主要形式的智力密集型
43、企业,客户定位：,C2项目项目定位客群定位,C2项目渠道体系行销团队思源早已建立成建制的专门行销团队，已经在龙湖国际、金融街项目取得初步成果,北京、天津、成都、重庆、银川、贵阳、大连、青岛、济南、郑州、扬州、常州、烟台思源全国16家分公司1200位房地产专业销售人员构成强大的全国营销网络！思源举办多次金融年会,积累不少投资客户.,C2项目渠道体系整合资源思源全国营销网络平台，整合全国客户资源,资源整合重庆企业客户清单,截止4月27日龙湖国际共成交28.5层，大客户认购一周时间销售率达到82%，至项目亮相以来线上推广总费用不到20万，而通过行销团队所成交的大客户占到总成交客户的42%，（即12层
44、，总金额约9000万），成为项目成交客户获知最有效渠道。,目前金融街重庆金融中心目前已成功拓展到2个整栋购买大客户，正在洽谈之中,C2项目渠道体系行销成功案例龙湖国际&金融街重庆金融中心,C2项目渠道体系客户临摹针对C2项目前期客户访谈初步临摹结果,1、面积在800-1500平米为宜，可以自由分割，能够体现企业个性；2、独门独户，有企业独立的展示空间和展示面；3、有便捷快速的交通条件；4、具有充足的停车位，最好能够直接入户；5、有企业独立的休闲空间、娱乐空间；6、价格上要比正统的写字楼产品具备优势，但有不能降低档次；,1.对现有市场进行细分，发掘潜在市场机会2.本案客群定位形象、产品展示兼容商
45、务的智力密集型企业3.本案产品定位独栋、叠拼联排别墅办公,市场定位流程:,C2项目项目定位市场定位流程,C2项目项目定位产品定位产品定位思路如何有效满足企业需求细分化的市场,产品定位,C2项目项目定位产品定位产品定位独立式办公物业集群,C2项目地块分析 现状分析,1.地块内部自西向东面2.地块东面3.地块北面江景4.城市主干道海铜路（可至铜元局）5.项目所在城市支路与城市主干道节点6.地块自西向东景观面7.城市绿地8.城市主干道海铜路（可至南坪）9.帝豪峰10.临街商铺（汽车服务）11.玫瑰山庄12.城市支路江苑路（地块东侧）13.城市支路江苑路（可至南滨路）,项目南临城市主干道海铜路，东临城
46、市支路江苑路，北面未来将有轻轨三号线站点，交通十分便利。整个地块规模较小，呈不规则梯形，内部高差25米左右；可观江览桥景，环抱公园绿地，自然景观资源十分丰富。,C2项目地块分析 景观资源、交通流线、空间轴线、地势高差,通过对项目地块的分析，结合规划限制条件总结出项目适宜打造18F以下建筑，北面为主采光面；主要出入口设立于东面江苑路，内部形成两级车道，利用地势高差设计车库；结合地势打造内部轴线景观、节点景观。,C2项目产品论证企业商务花园 规划示意,经济技术指标,企业别墅户型配比,C2项目产品论证企业商务花园设计原则之一：使用独立性,项目产品建筑形态由：独栋、叠拼联排组成，根据地势特点，各据其位
47、，充分各自发挥功能特色。其建筑使用独立性极强，令企业有独有的出入口、办公环境和标识性。建筑特点：1.独栋商务办公：不仅仅是建筑的独栋，还展示了院落独立、形象独立、出入口独立的唯一特性。每套建筑面积1500平方米左右，一户私享受。2.叠拼联排商务办公：产品组合性强，并且通过观光电梯等竖向交通，也可令每套户型有独立对外出入口。每套建筑面积800-1000平方米左右，根据购房者需要，可多户空间组合，形成面积1500平方以上的商务环境。,C2项目产品论证企业商务花园设计原则之二：景观生态性,由于商务花园企业对生态环境的追求很高，故设计上各楼栋均需最大限度全享江景、绿景，利用地势高差布局建筑，营造无阻碍
48、视野，展示完美生态性。,已建管理用房,南,北,景观视线,剖面示意2,A顶,A中,A下,A顶,A中,A下,B,B,东,西,剖面示意1,C2项目产品论证企业商务花园设计原则之二：景观生态性,城市绿地,江景、桥景,坡地造景,绿色茶吧,景观平台,休闲绿地,C2项目产品论证企业商务花园设计原则之三：产品组合性,企业商务花园有群落分布、层次丰富、形态多样、卓尔不群的特征。故本项目各产品形态需具备极强的空间组合性，令套型的面积组合变化性增强，可拆可合，灵活多变。1.独栋产品在实现独立性的基础上，通过外部路网的合理组织，使单体能合理的组织在一个区域内，客户购买几栋独立产品进行组合成为可能，面积需求可从1500
49、变化为3000平方米。,独栋商务别墅,B,B,C2项目产品论证企业商务花园设计原则之三：产品组合性,2.产品在保证独立性的基础上，应该具有组合性，满足不同客户对于产品体量的需求。叠拼联排商务别墅符合了这一要求，它可以令使用面积在上下套型组合、左右套型组合之间变化.,例如A顶、A中、A下上下套型组合,例如1+2、3+4左右套型组合,A顶,A中,A下,A,叠拼联排商务别墅,C2项目产品论证企业商务花园设计原则之四：立面标识性,商务花园企业比较看重自身形象，对自身的标识性和唯一性很注重。故本项目建筑立面承载了企业的形象与意义，整体上应将艺术与建筑结构相融合，跳脱超出周边建筑色彩与形态；内部个体之间应
50、营造唯一感与特色性。,C2项目产品论证企业商务花园设计原则之四：立面标识性,建筑物应实现多样的立面效果，并预留企业LOGO位置，用营造细节的手法，打造各企业的独立感和唯一感。让项目成为同时拥有花园绿化景观，又兼顾独特人文、建筑景观的宜商宜居乐园。立面材质的独立 建筑色彩的变换 导识标志的独立 企业LOGO设置的独立 公共部分造型的独特,C2项目产品论证企业商务花园设计原则之五：配套品质性,1.底层挑高空间，彰显企业品位；首层层高4.2米以上，其他地上层层高3.6米；2.内部空间功能宜居宜商（如：独立大堂、员工休息室、总裁办公室、观景阳光台的设计）；,挑高大堂,宜居宜商内部功能空间,C2项目产品
