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1、Company Logo,第三章 资产评估的基本方法,第四节 资产评估方法的比较和选择,4,Company Logo,教学目的和要求：本章的作用主要在于集中讲述资产评估的三种基本方法，为以后各章具体评估对象的评估奠定方法基础。因此，通过本章学习，要求学生掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,Company Logo,市场法应重点说明基本程序和常见的评估方法；成本法则应侧重说明五项要素的测算；收益法应侧重说明收益额、折现率、收益期限的估算。本章的难点在于对三种方法技术
2、路径和评估思想的说明,收益法的难点在于以利索本的思维和收益的折现。,本章的重点,市场法,收益法,成本法,类比调整法,评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值,评估值=重置成本成新率,资产评估方法体系,直接比较法,收益期,折现率,收益额,市价折扣法,现行市价法,功能价值类比法,市场售价类比法,价格指数法,成本市价法,价值比率法,Company Logo,请你来回答,Company Logo,要求：请大家预习第三章，并回答下面几个基本问题，以适当检测大家预习的成果，为下节课更好的学习、理解和把握第三章内容打下坚实的基础。7：20将答案交上来。,1.市场法就是指一种方法吗？请简要说明理由
3、。2.你觉得使用市场法评估市场价值的关键环节在哪里？3.你能基本理解成本法应用中涉及的三大贬值，即：实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的区别吗？请你用自己的语言简单描述。4.你知道运用收益法评估资产价值的关键在于收益额、折现率等关键因素的合理预测，评估结果的不确定性较大，但是这种方法还是得到了人们的普遍认可和接受，你认为最主要的原因是什么？5.就你个人而已，就目前你所了解的这三种基本方法中，你最喜欢哪一种，为什么？,Company Logo,第一节 市场法,一、市场法的基本概念及理论依据,五、市场法评估的优缺点,四、市场法中的具体评估方法,三、评估程序（评估步骤）,Company Logo,（
4、一）概念：（见P40）市场法也称市场价格比较法，现行市价法。是指通过比照与被评估对象相同或相似资产的近期市场交易价格来估算被评估资产价值的一种评估方法。实际上市场法就是指比照与被评估对象市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。,一、市场法的基本概念及理论依据,Company Logo,（二）市场法的理论依据替代原则 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。（替代原则）,Company Logo,（一）基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评
5、估资产价值的一种资产评估思路。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。,二、市场法的基本思路及应用前提,Company Logo,1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。,（二）应用前提,三、评估程序（评估步骤）,确定被评估资产(明确评估对象),选择参照物,比较差异因素,调整差异指标,综合分析,得出结果,
6、1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。,1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。,以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。,1.对初评结果进行分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。2.采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。,Company Logo,（一）直接比较法 1.基本原理利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。,四、市场法中的具体
7、评估方法,Company Logo,2.适用条件 参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上。3.基本计算公式为：评估对象价值=参照物合理成交价格 或：评估对象价值=参照物成交价格评估对象特 征参照物特征,4.特别注意：本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值为8万元。,5.直接比较法的具体种类,直接比较法,（1）现行市价法 当评估对象本身具有现行市
8、场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。,（2）市价折扣法 原理以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学式表达资产评估价值=参照物成交价格（1-价格折扣率）,例2-1评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值=10（1-40%）=6（万元）注意：从公式的
9、含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并不能够这么肯定。,（3）功能价值类比法(类比估价法)定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。,分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：.资产价值与其功能呈线性关系(正比例)的情况，通常被称作生产能力比例法。数学表达式一般表述为：,Company Logo,例2-2某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市
10、场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160150/210=114.29(万元),.资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。数学表达式一般表述为：,例2-3被评估资产年生产能力为9
11、0吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估价值=1090120=7.5（万元）例2-4被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=,（4）价格指数法（物价指数法）定义价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。物价指数的各种表述方法：.定基物价指数：是以基期的物价
12、为100，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。,.环比物价指数（记作a1，a2等）：第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。.环比物价变动指数第二年的定基物价比第一年定基物价高出的部分与第一年定基物价指数的商。.物价变动指数：某时间间隔内累计物价上涨（变动）幅度）。.（综合）物价指数（又叫价格指数）=a1a2an=1+物价变动指数,价格指数法在评估中运用的计算公式为：=参照物成交价格（1+物价变动指数）=参照物成交价格价格指数=参照物成交价格a1a2an,例2-5某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在
13、待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元),例2-6某待估资产为一机器设备，年生产能力为300吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个
14、该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为180吨，市场成交价格为600万元。(2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=600300/180=1000(万元),例2-7某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估
15、设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2(1-30)=255.64（万元）,（二）类比调整法 1.适用条件：（1）不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。（2）对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。,2.类比调整
16、法的原理类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。该法类似于直接比较法。只不过这次调整的因素不是一个，而是多个（主要是功能、交易时间、新旧、交易情况等），将每一个因素得到的调整系数相乘，得到综合的调整系数或者把各个因素的评估值的影响额确定出来，然后相加，得到被评估资产的价值。,3.类比调整法的特点（1）适用性强，应用广泛。（2）类比调整法是市场法中最基本的评估方法。,4.类比调整法的具体种类,类比调
17、整法,市场售价类比法成本市价法价值比率法,（1）市场售价类比法资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 或：资产评估值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数,说明：参照物的主要差异因素时间因素 时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格交易时间差异修正系数,区域因素 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值
18、参照物价格区域因素修正系数,功能因素 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格功能差异修正系数,交易情况 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格交易情况修正系数,个别因素 个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资
19、产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格个别因素修正系数,成本市价法 基本原理 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。计算公式资产评估价值=评估对象现行合理成本（参照 物成交价格参照物现行合理成本）,价值比率法（市盈率法）基本原理以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。主要适用对象企业价值评估 计算公式,所以：被评估对象的市价总额=（参照物的）市盈率*（被评估对象的
20、）净利润 资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标参照物（企业）价值比率,五、市场法评估的优缺点 1、优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。2、缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。,2023/6/25,47,某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2009年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业
21、用房交易案例，具体情况如下表所示。单位 元/平方米。,随堂练习,2023/6/25,48,2023/6/25,49,被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格平均每月上涨率为4%。要求：利用所学知识，评估该商业用 房的价值。,由于房产价格平均每月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：100+（1+44%）；参照物B的时间因素调整系数：1.04；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：元/每平方米。,被评估资产单价（5 4205 4185 480）3 5 439元/平方米被评估资产总价 5 4396003 263 400元,你会做吗,下课啦,
