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1、“十五”期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结,山东师范大学阎弘文 副教授2006年4月,汇报内容,城市基本情况土地价格调查与地价监测情况主要技术说明主要成果及应用存在的问题与建议,第一部分 城市基本情况,一、济南市社会经济状况“十五”期间，济南市国民经济保持快速协调健康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长14.2%，固定资产投资年均增长20.4%；城市居民人均可支配收入年均增长10.3%。2005年，人均生产总值3900美元，城市居民人均可支配收入1.23万元；城市居民人均住房使用面积19.8平方米。,东拓、西进、南控、北跨、中疏,二、城市建设格局,第二部分 城区土地价格调查与地价监
2、测情况,一、基准地价完成情况（一）适时更新城区基准地价 2001年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。2003年7月，济南市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。2004年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于2004年3月由济南市人民政府公布实施。,表2-1 济南市城区国有土地级别基准地价表 元/平方米,（二）及时制定城乡结合部基准地价标准 2005年4月至12月采用规划定级方法对城乡接合部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过渡期控制性地价标准。,（三）完善基准地价系数
3、修正体系制定基准地价用途修正系数(商住工以外其它用途）完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表编制城区基准地价应用技术手册,二、地价动态监测情况,（一）更新地价区段,表2-2 济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表,（二）更新地价监测点,（三）数据采集 1、部门数据（国土、房管、统计、城建、物价）土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁)房地产交易统计数据（商品房、二手房）统计数据 计算参数依据,2、市场数据采集（强调数据的口径与内涵）网站数据 房屋中介机构数据 报刊数据 房展会数据 实地访谈数据,宏观调控条件下地价监测把握的三个层次宏观层面-市区土地市场分析、房地产市场分析、相关经济
4、指标的协调性分析（地价调控）中观层面-城区基准地价实施情况分析微观方面-城区地价动态监测点数据分析,第三部分 主要技术说明,一、宏观层面（一）以GIS技术为支撑，加强土地市场数据库建设 1、土地评估电子档案 2、土地市场交易信息电子档案 将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起，以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进行综合研究。,（二）市区土地市场分析,土地供应总量分析 土地供应方式分析 土地供应用途结构分析 土地供应区域分析 土地供求关系分析 土地资产收益状况分析 土地交易价格分析 土地供应对房地产价格的影响作用分析,.,（三）市区房地产市场分析,商品住房市场分析住宅二手房
5、市场分析商品住宅销售户型分析城市居民住宅消费分析房地产价格构成分析住宅租售比分析城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析,（四）房地产市场的协调性分析,二、中观层面,将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。表3-1 2005年济南市城区商业用地交易地价分析表,表3-2 2005年济南市城区住宅用地交易地价分析表,表3-3 2005年济南市城区工业用地级别地价分析表,（三）微观层面,地价监测点评估1、各用途级别地价变化情况表3-4 2005年济南市城区商业用地监测地价分析表,图 3-1 2005年济南市城区商业用地级别地价增长率空间分布3D图,2004-2005年济南市城区住宅
6、用地区段房价增长率空间分布3D图（多层）,2004-2005年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布3D图（小高层）,表3-5 2005年济南市城区住宅用地监测地价分析表,图 3-2 2005年济南市城区住宅用地级别地价增长率空间分布3D图,表3-6 2005年济南市城区工业用地监测地价分析表,2、综合地价变化情况表3-7 2005年济南城区地价监测指标测算结果表,第四部分 主要成果与应用,一、主要成果 济南市城区土地级别与基准地价更新成果 济南市城乡接合部（东西区）基准地价评估成果 济南市城区基准地价应用技术手册 济南市城区地价动态监测分析成果 济南市区土地市场动态分析成果,二、成果应用,
7、表5-1 2005年济南市城区商业用地地价监测结果应用分析表,注：括号数据为沿街延伸级别值,表5-2 2005年济南市城区住宅用地监测地价应用分析表,表5-3 2005年济南市城区工业用地监测地价应用分析表,图5-1 2003-2006年1季度济南市区住宅市场交易价格变动图,济南市区房地产市场宏观调控效果分析,第五部分 存在的问题与建议一、存在的问题（一）基础工作滞后（地籍数据覆盖面小）（二）区段地价监测点分布不均匀（虚拟）（三）经费不足（无配套经费）,图5-1 济南市城区地籍数据与城区基准地价范围对照图,1、土地用途有效面积测算 2、城区拆迁引起的地价监测点变化,二、建议基于地价监测的建成区基准地价更新方法-地价分区定级法、地价指数法加强土地交易价格的研究-土地交易价格指数与地价指数,欢迎批评指正！,
