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1、谨呈：中航地产,长沙汽车东站旧城改造项目取地可研报告,受航发投资管理有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市汽车东站旧城改造项目，西临农园路，南临远大路项目取地进行初步可行性分析，以供投资决策时参考。本报告是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售价格预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，仅供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。,报告说明,房地产市场分析,4,风险分析及结论,7,城市背景
2、分析,2,版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目本体分析,3,报告框架,项目初步定位,5,总体评价,1,投资前景分析,6,结合以上分析来看，我司认为，该地块合理楼面地价区间应控制在1390元/以内，若超过1390元/，则风险较大。,建议一：若预期净利润率达到15%，楼面地价则须控制在10261390元/平米以内；建议二：若预期净利润率达到20%，楼面地价则须控制在7741026元/平米；建议三：若预期净利润率达到25%，楼面地价则须控制在774元/平米以内；,当静态售价为56
3、00元/时：,关于地价的建议,当动态售价为6400元/时：,结合以上分析来看，我司认为，该地块合理楼面地价区间应控制在2162元/以内，若超过2162元/，则风险较大。,建议一：若预期净利润率达到15%，楼面地价则须控制在17212162元/平米以内；建议二：若预期净利润率达到20%，楼面地价则须控制在14151721元/平米；建议三：若预期净利润率达到25%，楼面地价则须控制在1415元/平米以内；,关于地价的建议,结合以上分析来看，考虑到目前政策调控等不确定因素诸多，未来房价走势不可预期，因此，我司认为，该地块楼面地价应予以保守，建议楼面地价应控制在1390元/以内。,关于地价的建议,关于
4、销售价格的预判,关于住宅销售价格的预测：静态售价5600元/平方米；动态售价62006600元/平方米；关于商业销售价格的预测：19000元/平方米；,关于商业体量的建议,本项目商业定位为社区级商业为主，规模峰值应在45万平方米，若本项目商业规模达到政府10%配比要求，需考虑酒店、写字楼物业等补充商业形态的市场可行性。,项目处在国家级经济开发区星沙与长沙主城之间，地理位置优越，城市综合配套功能完善，各项社会事业协调发展，为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。中航地产丰富的开发操作经验、雄厚的社会资源，都将使本项目具有良好的市场前景。根据本报告初步分析，我们得出以下结论性意见，供委托方参
5、考：本项目用地质素良好，区位理想，有良好的市场前景及发展潜力；本项目若楼面地价控制在1390元/以内，则在财务上具有良好的投资价值和收益回报。,总体评价,房地产市场分析,4,城市背景分析,2,版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目本体分析,3,报告框架,项目初步定位,5,总体评价,1,风险分析及结论,7,投资前景分析,6,城市背景,城市区位,长沙,珠三角经济圈,长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地
6、带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动,长三角经济圈,中部六省,长沙珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市。,城市定位,长沙是湖南省会，地处长江三角洲、珠江三角洲、中部地区三大经济板块的交汇处，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，是中西部地区具有一定影响力和辐射力的区域性中心城市。长沙在全国“东靠西移”、“南北对流”的战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，在多边的大流通中可以东西逢源、南北策应，既得益于沿海市场的
7、强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动。加之长沙享有部分省级权限和沿江开放城市的优惠政策、是湖南“呼应两东（广东、浦东），开放带动”战略的重点发展地区，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，使之得到优先发展，成为区域经济的“发展极”。,经济繁荣、科教发达、文明和谐、适宜人居的现代化区域性中心城市，实现从国内地区性中心城市向国际地区性中心城市的转变。,城市规划,城市现状：一江两岸、西文东市；市中心是城市重点发展区域，主要承担综合服务功能，城市主要向东西两极发展。,“一主、两次、四组团”的城市空间格局长沙市规划沿湘江大道、319国道两条生长轴线拓展
8、城市发展空间，构筑“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构长沙片区：城市主体：主要职能为金融信息、行政办公；河西新城：主要职能为高科技产业，教育科研、风景旅游；星马新城：主要职能为高新产业、航空信息；暮云组团：主要职能为商贸旅游、公共设施；捞霞组团：主要职能为水陆铁联运、大运量工业；高星组团：主要职能为工业；含浦组团：主要职能为教育科研。,长沙1990年后就根据地理、历史与自然环境条件规划了“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”的城市总体格局，并初步形成了河东老城区商贸服务、河西新区政务文化的整体风貌,本项目,宏观经济,长沙市近年来GDP总量持续稳健增长，为房地产市场发展
9、提供了有力经济后盾。,2009年，中部六省GDP增速，最快是湖南省，增长率为13.6%，排在第二为湖北省，增长率为13.2%，江西省紧靠其后，增长率为13.1%。安徽省和河南省排在第四、第五，分别增长12.9%和10.9%。最后为山西省，仅为6%。近8年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2009年GDP增长达24.8%，GDP总值达到3744.76亿元；与中部其他省会城市比较，长沙GDP总值属于第二梯队，第一梯队由武汉、成都组成，GDP总值逼近5000亿元，第二梯队由长沙、郑州组成，GDP总值在3000-4000亿元左右，第三梯队郑州、合肥GDP总值在2000亿元左右；长沙市固定资产投资从2
10、000年开始高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现,以上数据来源：长沙统计年鉴,宏观经济,从人均GDP数值考量，近4年来快速增长，长沙市楼市前景看好。,长沙市人均GDP保持高速增长，近8年来增长速度均超过12%，而且增速不断加快；2009年人均GDP达到56620元，人均可支配收入20238元，人均GDP增长速度为24.25%；2009年人均GDP在中部省会城市中排名第二，仅次于武汉；2004年以来，长沙市人均GDP持续快速增长，平均上升幅度在10%以上，长沙未来房地产市场前景看好；,长沙市历年人均GDP发展状况,宏观经济,08年以前长沙产业结构是“三、二、一”型，此种产业结构的稳定性逐年加强；
11、“三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，且对经济又好又快增长产生强力拉动与贡献；第三产业在长沙产业结构中长期占据绝对主力位置，但08-09年比重有所下调，第二产业跃居首位；,数据来源：长沙统计年鉴,长沙第三产业发达、比重大，但第二产业薄弱，大型企业有限。,城市结构,长沙人口持续增长，城镇化的进程加快，促进长沙房地产快速发展。,2003-2008年长沙户籍人口保持了年均1.84%以上的增速，2008年长沙户籍人口约647万人。,2000-2008年长沙城镇人口快速增长，同期农业人口增幅较小，2006-08年农业人口出现负增长，2008年农业人口比07年减少约20.81万。,指标：一般情况
12、下，城市人口每增长1%，促进房地产增长4%2009年长沙城市化率达61%。,城镇人口快速增长，近年来平均保持1.84%，为长沙房地产市场发展提供了强有力的后盾。,新长沙人的特征主要来源地：湖南省内其他地区职业分布：出租车：湘乡、南县、浏阳；高桥大市场、红星市场：邵阳（邵东）、娄底（涟源）人经商比较多；餐饮：常德（津市）人比较多；超市：株洲攸县人比较多。,结论来源：长沙2008城市客户地图,人口流动现状研究,人口流动现状：主要来自省内其他城市，年龄主要集中在18-28岁之间，意味着长沙吸附力渐强，未来购房群体进一步扩大。,城市结构,城市宏观背景小结,近年来GDP总量持续稳健增长，为房地产市场发展
13、提供了有力经济后盾，长沙楼市前景看好。,2,长沙作为中部发展的重点城市，正实现从国内地区性中心城市向国际地区性中心城市的转变。,1,3,城镇人口快速增长，年龄主要集中在18-28岁之间，刚性需求日益增加。,4,“西强东拓”，长沙城市主要向东西两极发展，东西部房地产市场迎来良好契机。,区域背景,区位特征,芙蓉区综合经济实力领先全省，连续8年保持全省城市第一。,八年来，GDP年均增长16%，总量较5年前翻了一番多。地方财政收入年均增长41%，总量较5年前翻了两番多，绝对值连续八年保持全省城区第一。区域经济综合实力领先全省、跻身中西部城区前列，各项事业协调发展，社会大局和谐稳定。,区位特征,芙蓉区为
14、长沙中心区，缺乏发展空间，城市扩张需求紧迫。,芙蓉区是湖南省会长沙市的中心城区，总面积40.8平方公里，户籍人口40多万，下辖11个街道、1个乡和2个副县级单位（国家级高新技术产业开发区隆平高科技园、长沙市湘湖管理局）。芙蓉区有得天独厚的区位优势。芙蓉区是省、市经济、文化、商贸、信息的中心,也是人流、物流、资金流、信息流密集度最高的地域。长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心的交通、信息枢纽驻于区内；五一大道等20多条城市主干道纵横交织，京珠高速公路穿境而过。,本项目,区位特征,芙蓉区东拓规划芙蓉生态新城及隆平高科技园两大招商项目。,随着近年来的产业结构调整，产业结构形成二、三产业并举发展
15、、相互促进的良好格局。第三产业发展势头强劲，以商贸为主的传统服务业凸现规模优势和品牌优势，新兴第三产业迅速崛起，是全省乃至周边地区重要的商品流通中心、商贸信息中心和物流配送中心。芙蓉生态新城是省会长沙的东大门，适宜开发建设高档写字楼、商业步行街、星级宾馆酒店及高档住宅区等。隆平高科技园是国家级高新技术开发区。几年来，坚持“规划立园、产业兴园、机制活园、人才强园”的发展思路，走出了一条“园区兴工、工业强区”的发展之路。,区域规划,芙蓉生态新城：南接武广新城、北接星沙新城，长沙的“东部花园”、城市次中心和生态居住区。,芙蓉生态新城位于芙蓉区东部，北接长沙经济技术开发区，东临长沙国家高新技术产业开发
16、区隆平高科技园，西面和南面紧临浏阳河，总占地面积22.85平方公里，是芙蓉区实施“强西拓东”战略的重点区域，也是长沙市东城区的重要综合交通枢纽。,芙蓉生态新城总体规划布局为“二带、四心、四轴、八区”。二带：即浏阳河风光带、京珠高速公路及高速铁路绿化带；四心：即望龙商业中心、新安商业中心、隆平科教中心、东岸商贸中心；四轴：即远大路城市综合功能发展轴、人民东路商业发展轴、星沙大道红旗路教育科研发展轴以及高家坡路产业发展轴；八区：即高家坡居住区、东岸居住区、锦林居住区、杉木居住区、龙马居住区、滨湖居住区及隆平马坡岭工业区、隆平东湖工业区。,区域规划,浏阳河风光带：西岸以休闲产业带及风光带为主，东岸以
17、绿化林带为主，未来河西产业带将成为区域级休闲产业带。,浏阳河休闲带分为东西两岸；西岸包括约7公里的道路（人民东路至车站北路）和全长约5公里的沿河景观带（浏阳河与圭塘河交汇处至车站北路）；东岸则为全长6.8公里的景观带，全线种植100米宽的大型乔木绿化林带，以调节城市生态；西岸空间结构概括为“两带四街区”；“两带”分别为浏阳河“休闲产业带”和“河岸风光带”；“四街区”分别指湖湘特色文化街区、湖湘旅游购物街区、湖湘餐饮美食街区、星城酒吧休闲街区。,湖湘特色文化街区长约0.5公里（万家丽路至康乐路），主要集中经营动漫卡通、音乐、字画、古玩、文具、工艺小商品、花鸟鱼小宠物等业种业态；湖湘旅游购物街区长
18、约1.15公里（从万家丽路至营盘东路），主要经营湖南各地名优土特产、特色工艺品等旅游商品；湖湘餐饮美食街区长约1.25公里（营盘东路至远大路），主要经营湘菜为主的餐饮、地方风味小吃、连锁快餐烧烤等；星城酒吧休闲街区长约0.9公里（远大路至荷花路），主要经营歌厅酒吧、咖啡吧、茶室、按摩足浴休闲健身场所等。,区域规划,2号线工程：根据目前规划，2015年开始建设，2017年投入运营；线路起于古曲路站，向东前行至汽车东站站、马坡岭站后线路左转，沿泉塘河向北进入星沙，最后至线路终点潇湘路站，线路全长13.79，设站8座。,2015年地铁2A号线开工建设，将极大提升项目交通便利度，未来区域房地产迎来新的
19、发展机遇。,区域宏观背景小结,芙蓉生态新城的兴建进一步提升了区域价值，城东将成为房地产热点区域。,2,芙蓉区为长沙中心区，传统经济强区，但近几年发展空间缺乏，城市扩张需求紧迫。,1,3,随着浏阳河风光带的建设，地铁2A号线的兴建，城东宜居指数日益提升，区域内配套亦将大幅提质。,房地产市场分析,4,城市背景分析,2,版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目本体分析,3,报告框架,项目初步定位,5,总体评价,1,风险分析及结论,7,投资前景分析,6,项目区位,项目所处芙蓉生态新城，
20、属芙蓉区东岸乡，属城郊结合部，非传统豪宅区。,金鹰月湖坂块,尚东板块,武广新城板块,芙蓉生态新城,项目所处芙蓉生态新城，属芙蓉区东岸乡，属城郊结合部。被金鹰月湖、尚东、武广新城三大板块所包围。目前区域尚未得到完全开发，区域内环境较差，区域市政配套不完善，尚不被市所认可。,本项目,交通条件,公交系统：远大路：103路、110路、114路、126路、127路、168路、501路、502路、703路、802路等,道路系统：远大：双向6车道；高家坡路（营盘路）：双向6车道。,从地块周边交通来看，紧邻城市主干道，公交线路众多，交通较为便捷。,汽车东站,地铁系统：地铁2A号线汽车东站站,本地块周边基本配套
21、相对缺乏，主要集中在汽车东站，且档次低。,汽车东站,周边配套,宗地现状,地块整体较为平整，但内部有大量未拆迁建筑。,宗地小结,交通便捷，地块周边拥有多条公交线路及地铁2A线，未来区域发展前景较好。,2,地块周边配套资源相对缺乏、档次低，为项目今后开发带来新的发展空间及机遇。,1,3,地块内部尚有大量未拆迁建筑，拆迁成本及进度是项目建设首先要面临的问题。,房地产市场分析,4,城市背景分析,2,版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目本体分析,3,报告框架,项目初步定位,5,总体评
22、价,1,土地市场分析,住宅市场,商业市场,风险分析及结论,7,投资前景分析,6,本数据为招拍挂统计数据，因为长沙很多土地掌握在企业手种，所以实际供应的面积可能更大。,2009年土地市场成交量有所回落，开发商拿地更趋理性，同时也因为2006、2007年长沙市土地供应量过大，市场有巨大的土地储备有关；20072009年土地成交量总体量颇大，可建面积总量更是达到4368.74万平米。,2009年土地市场成交量有所回落，但近3年土地放量可建总体量高达4400万方，未来12年供应放量将持续走高。,土地市场,（备注：数据来自长沙市国土资源局）,2010年上半年土地成交主要集中在岳麓区及开福区，成交价格以开
23、福区居首，高达450万元/亩。,土地市场,2010年上半年，由于推出地块少，芙蓉区仅推出5幅地块，导致成交宗数偏低（成交4宗）；2010年上半年，芙蓉区成交地价约为300万元/亩，溢价率高达9%，位居市内五区之首，这说明开发企业一致看好芙蓉区未来发展潜力。,（备注：数据来自长沙市国土资源局）,土地市场,2010年长沙各板块土地供应情况,区域结构长沙土地出让主要集中于滨江新城、麓谷、麓南及金霞板块，各区土地成交均价以中心区为最。,土地市场,2010年长沙各板块土地成交均价分析（万元/亩）,从各区域土地成交均价来看，按成交均价从高到低依次为：中心、滨江新城、梅溪湖、月湖、体育新城、市府、南城、麓南
24、、芙蓉北、尚东麓谷、环保工业园及金霞。,数据来源：新景祥监控数据,2010年长沙出让土地区域结构分析,从区域结构看，土地供销主要集中于滨江新城，其次为麓谷、麓南及金霞板块，中心区作为长沙的主城区土地供销日渐减少；,用地结构长沙土地出让以商住用地为主，商办用地成交价格最高。,土地市场,从用地结构看，长沙土地市场仍以商住用地为主，其次为综合用地，以及零星的商办用地。,数据来源：新景祥监控数据,从各类型用地成交均价来看，首先为商业办公用地，均价达679.72万元/亩；其次为综合用地，均价在500-600万元/亩之间。,房地产市场分析,4,城市背景分析,2,版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥
25、机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目本体分析,3,报告框架,项目初步定位,5,总体评价,1,土地市场分析,住宅市场,商业市场,风险分析及结论,7,投资前景分析,6,住宅市场分析,宏观市场区域市场个案分析,供应情况,近年来，长沙房地产供应量加速增长，今年10月即已达到2千万关口。,为抓住10月房交会节点这个今年最后的重要节点，本月新房源入市量激增。10月全市新建商品房批准预售259.45万，环比增长15.11%，同比增幅则达到90.25%；其中住宅批准预售227.14万，环比增加14.80%，同比增幅也达到90.28%
26、。10月内五区商品房新增供应181.39万，其中住宅165.41万；今年截止10月，新建商品房累计供应1223万平米，其中住宅1126万平米，分别同比增长60%、64%。1-10月全市新建商品房累计批准预售量已经达到1731.95万，同比增长60.04%，其中住宅批准预售1536.03万，同比增长54.14%。,（备注：数据来自长沙市房产局）,销售情况,10月全市新建商品房销售备案144.02万，环比小幅下降3.11%，同比则增长15.60%，其中住宅销售备案130.63万，环比下降5.20%，同比增幅也达到10.37%；10月内五区新建商品房销售备案107.48万，其中住宅销售备案96.00
27、万；今年截止10月，新建商品房累计销售1152万平米，其中住宅1060万平米，分别同比增长20%、18%。1-10月全市新建商品房累计销售备案1698.00万，同比增长25.8%，其中住宅销售备案1574.74万，同比增长23.54%。,今年以来，长沙商品房累计销售近1700万方，同比增长25.8%，保持火热销售态势。,（备注：数据来自长沙市房产局）,1-10月长沙内五区累计住房供应套均面积为107.62，同去年同期基本持平；从累计供应及销售备案情况来看，累计供销比继续增大，且各套型供销比相对1-9月均有提高；除144以上住宅供小于当前备案量外，其他各套型均供大于销，特别是60以下住宅供应量已
28、超过同期备案量达20%以上；房地产市场待销量呈扩大趋势；90以下户型供应占比为40.88%，比去年同期缩小1.32个百分点。,销售情况,户型供应主要集中在60-144平，受推出量大影响，大部分户型出现供销失衡态势，但各户型仍基本保持85%以上去化率。,（2010年1-10月长沙内五区新建商品住宅户型供销）,（备注：数据来自长沙市房产局）,价格情况,10月份，市内五区商品房备案均价为5566元/，其中纯住宅备案均价为5475元/；8月以来，市内五区房价已经突破至5500元的历史高位，并持续稳定运行。,今年以来，长沙商品房销售价格持续攀升，保持高水位运行，自8月始即突破5500大关。,（备注：数据
29、来自长沙市房产局）,价格情况,从1-10月住宅销售的价位结构来看，当前普通商品住房备案的重点仍是4000-5000元/价位档，合计占总量的32.68%，其次是5000-6000元/价位档，合计占总量的21.68%；对比1-9月各比例来看，3000-5000元/内各价位档销售备案比例均出现缩减，而5000元/以上各价位档备案比例出现增长，这表明10月销售备案中有较多高档商品住宅。,截止今年10月，住宅销售价位段主要集中在4000元/以上。,（2010年1-10月长沙内五区新建商品住宅户型销售价位）,（备注：数据来自长沙市房产局）,宏观小结,近年来，长沙商品房价格持续攀升，今年8月即已突破5500
30、元/平米大关。,3,今年长沙商品房销量高达1700万方，创历史峰值，保持火热的销售态势。,2,1,长沙房地产整体供应量加速增长，今年供应量预计将突破2000万平方米。,住宅市场分析,宏观市场区域市场个案分析,区域格局,目前区域内房地产项目主要集中在浏阳河以西，目前以东区域项目较少，在长沙属于开发洼地。,浏阳河西,浏阳河东,在售统计,供应量分析,区域内在售供应量较大，大盘突现，区域房地产开发势头正旺。,区域内重点在售楼盘，建筑面积总和为188万平米；目前在售的楼盘多为3070万平米的中等规模项目为主。,销售量分析,2010年前10月，芙蓉区累计成交商品房101.99万方，其中住宅92.15万方，
31、在长沙五区四县中，仅略高于浏阳市。今年以来，芙蓉区一直保持6-9万方相对稳定的月度成交量水平，波动幅度较小。,近年来，芙蓉区商品房销售基本保持均衡态势，波动幅度较小。,近一年来芙蓉区新建商品房销售均价走势图（单位：元/平米）,虽然10月芙蓉区成交价格环比上涨，但在没有中心区成交量推升区域价格的情况下，均价始终徘徊的内五区均线以下。,自今年4月以来，芙蓉区新建商品住宅一直处于平稳上升态势，截止10月，增幅达18%。,价格特征,（备注：数据来自长沙市房产局）,价格特征,区域内二房户型总价主要集中在40-50万，三房集中在48-75万，四房集中在70-96万。,产品特征,区域内户型供应主要集中在三房
32、及两房，合计占到总量的77%。,产品特征,区域内两房面积主要集中在8090平米、三房主要集中在110140平米。,客户特征,周边在售项目主力客群主要来源于本区域内，以自住为主，投资性需求较少。,在售项目客户年龄集中在25-45之间，主要职业为私营业主、政府公务员及企事业单位中高层管理人员，购买需求以自住为主，除周边客户外，其他城区客户比例相对高。,上述数据来源于新景祥市场研究中心,客户特征,周边在售项目客群职业主要以私营业主、企业白领及教师为主。,潜在供应,据不完全统计，区域内潜在供应量达123万方，主要集中在浏阳河以西区域。,潜在供应,据不完全统计，区域成交地块主要集中在浏阳河以西区域，以东
33、区域较少，未来供应37万方左右。,上述数据来源于新景祥市场研究中心,2008年2010年10月区域内商住用地成交、尚未开发地块明细,区域小结,周边在售项目主力客群主要来源于本区域内，以自住为主，投资性需求较少。,3,目前，区域内房地产项目主要集中在浏阳河以西，河东区域开发项目相对较少，是未来开发热点区域。,1,4,未来区域内放量大，23年内放量将近160万方。,当前区域内房地产项目销售、价格走势处于基本上升态势。,2,住宅市场分析,宏观市场区域市场个案分析,个案一：湘域熙岸,占地面积：156.18亩建筑面积：31.8万 总栋数：14栋总套数：2500套停车位:1647个绿化率：68%容积率：3
34、物管费：1.9元/月物业公司：长沙景鹏物业管理有限公司 地址：芙蓉区人民东路与圭塘河风光带交汇处 开发商：景鹏控股集团长沙分公司,项目概况,项目总体量为31.8万，由14栋高层物业组成。项目分三期，其中一期一批为3、5栋，共308套，目前在售一期。,整体规划,1.本案地处人民东路与长善路交汇处西北角，离芙蓉区政府较近，周边配套相对齐全；2.靠近袁家岭商圈，具有一定的实力消费群体；3.紧邻浏阳河，拥有浏阳河一线江景，景观资源好。,区位分析,一期一批共有2栋高层，以中等户型为主，属自住型产品。,户型配比,一期一批户型配比（3、5#）,户型方正；动静分区，布局合理；厨房带景观阳台，视野开阔；4米开间
35、客厅，带观景阳台，舒适度较高。,户型不够方正，厨房在拐角；动静分区，布局相对合理；客厅带观景阳台，有入户花园，舒适性高。,三房 126,二房 87,户型分析,本案2010年5月15日开盘，截止到5月底，共销售174套，整体销售率57%，销售情况良好。舒适两房为畅销户型（销售率98%），其次为三房。,销售分析,首批推售情况,推售及价格情况,项目在2010年5月15日开盘，开盘价为5600元/；6月，价格上涨至6000元/；10月，推出4#栋楼王，共186套，开盘当天销售110套，均价6800元/平米，以116185平米三房、四房为主；目前，湘域熙岸销售报价为7000元/左右。,客户分析,客户以改
36、善型置业为主，年龄在25-40岁之间居多，投资客30%左右。该项目一期一批成交的总套数中，49套为芙蓉区政府单位征用房。,案例小结,长沙本土知名品牌开发商打造，之前所开发的湘域中央项目在长沙树立了良好的口碑，客户对该开发公司认可度较高；项目地处人民东路与长善路交汇处西北角，离芙蓉区政府较近，周边配套齐全。户型设计比较合理，属自住型产品，绿化率也近60%，在长沙高层社区中比较难得。有浏阳河一线江景的景观优势。,个案二：辉煌国际城,项目概况,滨河大盘，规模制胜,整体规划,项目分三期开发，目前一期在建在售一期，共10栋，1334套。,辉煌国际城商业配套主要沿浏阳河及远大路布局，规划体量约10万。其规
37、划主要依托未来浏阳河风光带、产业带，定位于以区域级商业为主。,商业规划,E1,E2,C1,风情商业街：2F,临街商业：1-2F,局部3F商业,桐西路,浏京路,农园路,滨河路,临街商业：1-2F,户型配比,主力户型为119-132平米三房，占所推房源总数62.4%，其次为83-92平米两房，占所推房源总数31.1%。,一期首批开盘所售户型配比,两房至四房的主流产品性，户型设计强调舒适性和适用性，在附加值等方面缺乏一定的竞争力。,二房82,三房119,以入户花园、超大景观阳台提升户型品质感和舒适度,户型设计方正，干湿分区合理，适用性强,户型分析,销售分析,项目从首次开盘至今累计推出492套，成交4
38、22套。两房销售完毕，119-132 三房销售253套，148-150四房销售15套，其中包括有部分内部销化。,推售及价格情况,推货情况：项目在2010年9月12日开盘，本次推出2、3、4、5号栋，共计492套。两梯三户，17-22层。价格：两房折前均价5500-6000元/平米三房折前均价5400-6000元/平米团购价4580元/平米,客户分析,芙蓉区、雨花区客户约占75%，其中又以周边高桥市场、马王堆市场经营人员为主，投资客户10%，以自住为主。,案例小结,项目周边文化、教育、大型超市等生活配套完善；城市主干道远大路、营盘东路、万家丽路构建完善交通系统；项目紧临规划中的芙蓉生态新城和浏阳
39、河风光带，具有高度的投资价值与发展空间。楼盘户型设计合理，推出户型为中小户型，赠送面积较大，户型实用性强，为市场刚需产品。小区整体规划与配置完善，设置有风情商业街、约5000豪华会所；湖南省文化厅艺术幼儿园、一流名校等全程优秀教育资源；,房地产市场分析,4,城市背景分析,2,版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目本体分析,3,报告框架,项目初步定位,5,总体评价,1,土地市场分析,住宅市场,商业市场,风险分析及结论,7,投资前景分析,6,商业市场分析,长沙商业背景研究片区商业
40、业态分析,目前，河东仍是现有和未来规划中长沙商业格局重心，河西商业处于从属地位。,长沙市城市商业网点布局规划(2005-2020)一个市级中心两个市级副中心十个区级中心传统商圈:五一广场商业中心伍家岭商业中心火车站商业中心东塘商业中心溁湾镇商业中心新兴商圈：星沙商业副中心捞霞商业中心望城坡商业中心马坡岭商业中心黎托商业中心红星商业中心大托商业中心,核心商圈：以五一广场及黄兴路步行街为中心，涵盖了长沙市主要的商业街、超市、大型商场、电器卖场等。也是长沙目前唯一市级商圈。传统商圈溁湾镇商圈：区域级商圈，商业供应以超市为龙头、以中低档百货为辅助、结合娱乐休闲、电器专业市场，基本辐射周边区域和高校区域
41、，但百货行业，尤其在中高档位，相对河东不具竞争力。专业市场：主要集中在万家丽建材城、高桥大市场、红星商贸区以及河西的广大环球家具城等。街铺：街铺是商业中除超市、百货和商场的补充组成部分，它的产生依赖城市主流商业的繁荣，填补驻主流商业的空缺。城区街道两侧分布着大量的街铺。,整体格局,传统商圈格局,五一商圈作为长沙顶级商业中心，已打造成集购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局，发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心。目前该商圈全年的总体营业额占到全市的40%左右,商圈内比较有名的商场有平和堂、百联东方、王府井百货、新世界百货、百盛等。,溁湾镇商圈商圈整体档次中等，河西高校区是这个商圈的核心消费
42、群体.通程商业广场的进入奠定了河西商圈的基础，经过这几年的发展,步步高超市、新一佳超市、苏宁国美以及新外滩商业区的建立给河西商圈注入了活力。,东塘商圈东塘商圈经过重新规划，将打造成长沙南城唯一可以与五一商圈抗衡的综合性商业中心。,火车站商圈依托于火车站的消费群体成立的商圈，商业形态单一且档次较低。,伍家岭场商圈北部唯一商圈，未来发展前景比较好。,现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈五一商圈向外扩散。,溁湾镇商圈,五一商圈,火车站商圈,东塘商圈,伍家岭商圈,目前城市商业功能集中于市级商圈，各区域商圈有一定的同质竞争。,传统商圈格局,新兴商圈格局,未来长沙商业向多点、多极发展，亦将带动新
43、一轮的房地产开发热潮。,主要为通程商业广场商圈，是星沙当前核心商圈，属于政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。,马坡岭商业中心位于芙蓉区东部隆平高科技园内，与长沙县县城星沙镇共同组成长沙市的副中心城市星马新城，主要构建以服务于长沙县、浏阳市的区域性商业中心；发展大型超市、仓储店、大卖场、餐饮、生活服务、休闲娱乐和其它服务设施。,以武广高速铁路黎托客运站的建设为契机，建设完善配套商业设施，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心。,以湘府路与韶山南路交汇处为核心，汇聚了多个专业批发市场，如电
44、动车城、渔具城、体育用品城，灯饰城、太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通讯器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产品大市场、红星建材市场、莲湖汽配市场、红星花卉市场等，构建财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。,捞霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。,其主要功能服务于以岳麓山风景名城区旅游、休憩为主题的商业活动，辐射范围包括宁乡县和望城县广大区域。,依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势
45、，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区级商业中心。,本项目,商圈特征,1、现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈五一商圈向外扩散。2、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。3、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；4、现有商圈自成特色：1）五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈；2）河西消费主要集中在溁湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大；3）东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花
46、亭，范围向南延升；4）火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；5）伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔；,商业市场分析,长沙总体商业市场片区商业发展状况分析,商业格局,本项目地处星沙商圈、马坡岭商圈及万家丽商贸圈核心位置，未来发展前景可观。目前区域内商业主要集中在汽车东站附近。,马坡岭商圈区域范围内房地产开发还未受到广泛关注；目前，地块所在区域内，商业主要集中在汽车东站。,汽车东站,本案,浏阳河西,片区多以低档餐饮、小型超市及专业市场为主，区域尚缺乏成熟的上规模餐饮娱乐、百货综合设施以及生活配套设施，缺乏商业氛围支撑，低层次竞争；未来芙蓉
47、生态新城的开发、多个住宅项目的建设，将提升片区人口数量及素质，本项目商业业态不仅有必要对片区业态进行补充，更要起到对片区商业形象档次提质作用。,项目周边商业业态档次不高，以街铺为主，无统一规划，基本偏向低档，业态匮乏，对本项目商业而言，提供了较好的发展契机。,商业现状,业态构成,以浏阳河为界，整体租金水平河西明显高于河东；河东区域受人流影响，汽车东站附近租金高于项目所在的东屯渡区域；未来马坡岭商业中心规划逐渐落实，项目所在区域商业发展空间较大。,商业现状,租金水平,浏阳河以东区域，租金水平基本为80133元/月，以西则达到150220，以东区域未来发展空间较大。,浏阳河西,汽车东站,本案,浏阳
48、河东,数据来源：芙蓉区政务公开网站,项目所在区域今年1-9月居民人均可支配收入与社会消费额继续保持增长，消费潜力较大。,2010年19月，芙蓉区城镇居民人均可支配收入18096元，增长10.9；城镇居民人均消费支出12643元，增长7.1。其中人均食品类消费支出为4504元，占35.6，人均衣着类支出1161元，占9.2，人均家庭设备用品及服务支出1010元，占8，人均医疗保健支出762元，占6，人均交通和通信支出1811元，占14.3，人均教育文化娱乐服务支出1920元，占15.2，人均居住支出1178元，占9.3，人均杂项商品和服务支出297元，占2.3。城镇居民恩格尔系数为35.6%。,
49、商业现状,消费水平,汽车东站街铺,汽车东站远大路两侧均有密集的沿街街铺，包含小型超市、饮食店、杂货店、服装店，宾馆、银行，业态形式较为丰富，但整体档次较低。租金水平最低83元/平米/月，最高不超过133元/平米/月。,个案分析,本区域未来商业规划以区域级商业为主，但近几年成为城市级商业的可能性弱。,商业规划,商业现状：以中小超市、专业市场为主，商业设施少、档次低，区域缺乏高档百货、餐饮、娱乐综合设施，本项目商业不仅要对发展中的商圈业态进行补充，也将承担弥补区域商业缺失的作用。城市规划：马坡岭商圈定位以大型超市、大卖场、配套餐饮、生活服务、休闲娱乐及其他服务设施为主。潜在客户需求：项目商业将承担
50、项目配套的功能，业态规划上需要有针对性考虑。,远大路定位于芙蓉生态新城的城市综合功能发展轴，两厢规划布局为商业、金融、培训、咨询、文化、娱乐等第三产业用地。,商业规划,以远大路为横轴，政府在片区内偏重于大型市场，而针对生活配套采取散状分布，而本项目附近暂时只规划有“东屯生鲜超市”、“瑞祥小商品城”，这势必要求本项目商业业态在片区商业现状及政府规划的基础上，对生活服务型业态予以补充。,（资料来源：芙蓉区商业网点布局规划概要）,商业小结,区域商业经营档次以低档为主，与未来区域级商圈规划极不对等，本案商业开发存在较大的历史机遇。,2,区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂，没有形成明显的商业主题。,1,
