智慧房产信息系统立项分析报告.docx

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1、智慧房产信息系统立项分析报告第一章项目概述11、可研报告编制依据12、项目建设目标23、项目建设规模24、项目建设内容2第二章需求分析和项目建设必要性 31、项目背景、现状和政务目标分析31.1 项目背景31.2 政务目标分析52、信息量需求、分析与预测62.1 信息量需求62.2 网络通信信息量62.3 基础网络72.4 存储系统72.5 可靠性分析83、应用系统功能需求84、系统性能需求105、项目建设的必要性11第三章总体建设方案131、建设原则和策略131.1 建设原则131.2 建设策略142、建设目标153、建设内容163.1 总体建设内容163.2 本期建设内容164、系统总体设

2、计原则与体系结构184.1 总体设计原则184.2 系统总体结构18第四章本期项目建设方案211、本期建设目标212、建设规模21第五章效益分析221、经济效益分析222、社会效益分析23第一章项目概述1、可研报告编制依据(1) 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通 知(国发200318号)(2) 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 通知(国发201010号)(3) 关于进一步加强宏观调控促进房地产健康发展 (青政201111 号)(4) 关于印发房地产市场信息系统建设工作纲要(施 行)的通知(建办住房【2004】116号)(5) 建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源 部中国人民

3、银行国家税务总局国家统计局关于加强协 作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作 的通知(建住房【2001】7号)(6) 建设部办公厅关于进一步推动和完善房地产信用 档案系统建设的通知(建办住房函【2003】326号)(7) 建设部房地产市场信息系统技术规范(CJJ/ T1152007)（8）前期工作咨询费按照建设项目前期工作咨询收 费暂行规定（计价格19991283号）计取2、项目建设目标建立涵盖省、州、县三级住房信息系统网络、统一的 全省个人住房信息系统和*房地产信息网，全面掌握全省 个人住房的基础信息及动态变化情况，实现全省各城市国有 土地范围内的房地产登记信息联网共享，同时开发

4、设计好与 全国个人住房信息系统的接口，为将来与全国个人住房信息 系统互联互通打好基础。3、项目建设规模项目将依托已有的电子政务外网基础网络，覆盖1个住 建厅、8个州级和48个县级住建部门及相关房地产企业。建 成1个省级房地产数据中心和1个面向社会公众提供房产服 务的*房产信息网站。预计年数据存储量达180GB，每年 以5%的速度增长。4、项目建设内容本期建设*个人住房信息系统省级数据中心和* 个人住房应用系统建设（包含六个子系统：新建商品房网上 备案子系统、房屋权属交易登记管理子系统、从业主体管理 子系统、统计分析与信息发布子系统、信息分析预测子系统 及个人住房信息子系统），在此基础上建设面向

5、公共服务的 *房地产信息网站。第二章 需求分析和项目建设必要性1、项目背景、现状和政务目标分析1.1项目背景自2002年以来，国务院、住房和城乡建设部多次下发 文件，对各地房地产市场宏观调控提出了明确要求。要求各 地建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，落实好房 地产市场各项调控政策措施。尤其是国务院关于坚决遏制 部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）文件 下发后，住房和城乡建设部于2010年6月24日在青岛召开 了全国个人住房信息系统工作会议，一是明确了工作思路： 以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础， 建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面 掌握个

6、人住房的基础信息及动态变化情况，实现全国住房信 息共享和查询，为科学制订相关政策提供技术支持，为实施 房地产市场宏观调控政策、提高行业管理和社会服务水平创 造条件；二是明确了部、省、市管理部门的建设任务，其中 明确要求省里的主要任务是：指导、检查和督促辖区内市（县） 住房信息系统建设，负责组织建立省级住房信息系统和省级 基础数据库，配合部里建立全国住房信息系统和基础数据库 的相关工作。三是明确了按三个阶段实施分步建设个人住房 信息系统。因此，启动、规划、建设全省个人住房信息系统，全面 了解全省房地产登记信息，摸清全省房地产的“家底”，在 进一步推动各城市（含县城）房地产信息系统建设工作的基 础

7、上，实现全省房地产登记信息的联网，建立省级个人住房 信息中心数据库，是房地产市场发展到现阶段的需要，是房 地产管理提高管理手段和进行决策支持的重要依据，也是住 房和城乡建设厅贯彻、落实党中央和国务院政策、要求的具 体体现。通过建立全省个人住房信息系统，有利于在各城市摸清 本地登记数据的基础上建立省级住房数据库，全面掌握和了 解居民拥有住房情况和居住水平，科学分析房地产市场形势 和发展态势，及时发现市场中的新情况、新问题，为房地产 宏观调控决策提供依据和手段，为政策实施提供保障。通过个人住房信息系统建设和应用，将管理机制与技术 手段有机结合，可以大大提高办事效率，增加行业监管和社 会服务的能力与

8、水平。1.2政务目标分析1.2.1是贯彻落实房地产市场调控的重要举措房地产市场宏观调控是促进房地产业持续稳定健康发 展的根本保证，是一项政治性、政策性、技术性都很强的工 作。要实现“三基本两协调”的调控目标（房地产市场总量 基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；房地产业发展与 当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调），必须全 面、及时、准确地采集房地产市场信息。通过建立全国个人 住房信息系统，有利于全面掌握和了解居民拥有住房情况和 居住水平，科学分析房地产市场形势和发展态势，及时发现 市场中的新情况、新问题，为房地产市场宏观调控决策提供 依据，为政策实施提供保障。1.2.2是提高政府公共服

9、务能力的具体体现住房问题是重要的民生问题，有效保护个人住房财产权 事关群众的切身利益和社会的和谐稳定。通过个人住房信息 系统建设，有效采集住房信息并及时获取住房供求状况等市 场信息，可以引导消费者理性消费、企业理性投资；通过与 金融部门信息共享，可以为其提高服务水平，保证信贷安全 创造有利条件；通过与税务、规划、土地等部门互联互通， 可以实现互利共赢，全面提高公共服务能力。1.2.3是提高政府房地产市场监管能力的重要手段随着房地产市场的快速发展，面临的新情况、新问题不 断增加，市场监管的压力也越来越大，仅仅依靠传统的管理 方式，难以有效应对。通过个人住房信息系统建设和应用， 将管理机制与技术手

10、段有机结合，可以大大提高办事效率， 增强监管的能力和水平。2、信息量需求、分析与预测2.1信息量需求*建设厅个人住房信息系统建成后，可实现与8个州 级节点和48个县级节点（节点为房地产交易大厅）以及相 关房地产企业联网，用户数预计达到1000名左右。业务节点数据量：数据存储量以每个办理业务点平均每 月办理500个件，每个件按0.5MB来计算，一年办理的数据 量将达到0.5MB*500*12*48）=140GB,并以每年5%的速度增长。房地产相关企业数据量：按不超过1000个企业估计， 每个企业每年报送信息量不超过40MB计算，一年数据量将 达到1000*40MB=40GB，并以每年5%的速度增

11、长。2.2网络通信信息量根据目前该系统的信息报送量以及时效性的要求，网络 通信信息量作如下规划:(1) 建设厅省级数据中心与网络初始带宽4Mbps,应用成 熟时带宽8Mbps。(2) 建设厅省级数据中心与州级节点初始带宽2Mbps,应 用成熟时带宽4Mbps。(3) 建设厅省级数据中心与县级级节点初始带宽2Mbps, 应用成熟时带宽 4Mbps。(4) *房地产信息网站的互联网带宽4Mbps,应用成熟 时带宽8Mbps。2.3基础网络由于目前我省电子政务外网建设已延伸全县，因此完全 可以满足该系统对纵向省、州、县三级网络连接需求，在时 延和时延抖动性能满足数据传输、存储等实时性的传输质量 要求

12、；相关房地产企业用户需通过VPN网关由互联网访问， 目前省级外网接入互联网带宽大于200Mbps,可完全满足应 用要求。2.4存储系统考虑到建设省级数据中心和每年递增的信息量，从实际 出发，本着性能适当，容量留有余地的原则，网络存储系统 进行如下规划：(1) 磁盘配置容量24TB，考虑到后期如果上地理测 绘信息，需满足相当一段时间内的网络存储需求；(2) 单个硬盘容量1TB;(3) 磁盘阵列：带双控制卡、双电源，支持IP存储；2.5可靠性分析(1) 系统的使用寿命：5一8年；(2) 系统能保证7x24小时正常运行；(3) 系统全功能运行可用度不低于99%；(4) 系统主要功能运行可用度不低于9

13、9.5%；(5) 系统最低功能运行可用度不低于99.8%。3、应用系统功能需求根据前期调研，省住建厅对应用系统提出了以下几方面 的功能需求：(1) 需实现对每一套房屋预销售全过程的监管和对预 销售数据的实时跟踪监测。(2) 需对存量房买卖和租赁合同网上备案，对存量房 房源委托、发布、合同备案、合同监管等环节进行实时统计 和动态管理。（3）需对房地产开发项目的建设各阶段进行管理、公 示，结合现有的商品房预售许可管理，实现对房地产开发项 目建设全过程的监管。（4）需记载和管理房地产权属业务的基础业务系统， 满足业务受理、审核、权证处理等业务办理流程的需要，同 时能为司法查封、抵押等业务提供相应服务

14、。（5）需实现房地产市场活动参与者（包括单位和个人） 的数据采集、转移、变更、查询、统计、发布等功能，实现 对开发企业、销售人员、经纪机构、经纪人、评估机构、估 价师，物业服务企业及物业服务人员等从业主体的基本信息、 从业资质、培训情况和从业记录的管理。（6）需结合相关地理测绘信息，按规范要求编有分幅 图号、丘号、幢号、用途、房屋层次、房屋结构和产别等代 码信息，不仅方便浏览和查询，还可以便捷地进行图形的修 测补测和属性变更，较好地满足房产测绘和房地产登记工作 需求。（7）需依照科学的统计方法，按房屋类型，增量房/ 存量房、期房/现房、区域、时间段、价格段、面积段和购 房对象等类别，对套数、面

15、积、价格等统计指标进行计算和 管理。信息发布部分依托各业务子系统实现信息的实时动态 发布，满足不同区位新建商品房、存量房的可售（租）套数、 户型、面积及已售（租）套数、户型、面积、实际成交价格， 商品房项目的预售许可、权属状况、规划设计情况等即时市 场供求信息的发布。（8）需对各类住房信息数据进行采集、整理、管理、 查询、汇总、分析，分析预测住房保障发展形势，为各级党 委、政府领导科学制定和及时调整房地产市政策提供决策依 据。（9）需对个人住房统计如房屋坐落、建筑面积、房屋 性质等房屋基本情况，何时买进、何时卖出等房屋交易情况， 有没有共有权人、有无贷款、有何种性质的贷款、有无被抵 押被司法查

16、封等房屋权利状况等信息，实现个人住房信息异 地查询，为税务、司法提供服务。（10）需整合全省房地产市场管理机构的各项信息资源， 进行集中统一的信息共享和信息发布，为各类住房供应对象 及、群众及企业提供综合信息查询、业务申报、登记等服务， 受理各类群众投诉。4、系统性能需求（1）对简单的信息报送，数据能在30秒内传输完成， 对较为复杂、带有图文等混合的信息，数据能在2分钟传输 时间内完成。（2）系统需具有较高的稳定性，对10万次以上的连续 请求处理无故障。（3）实时或批量的数据交换业务请求予以响应，支持 至少100个并发请求的响应，具备大并发量处理机制，支持 实时与批量数据的均衡调度。5、项目建

17、设的必要性*个人住房信息系统的建成，将实现以房屋登记数 据为基础，利用2一3年时间，依托电子政务外网网络，按 照统一的规范和标准，构建覆盖省、市（州、地）、县三级 房地产主管部门互联互通、信息共享、运转协调、功能完善 的全省信息网络。在此基础上，建立多层次、科学规范的房 地产市场监管体系，实现对商品房预（销）售的即时监控、 房地产交易与权属登记一体化管理、房地产交易信息的统计 分析以及向社会公布房地产市场的实时信息，全面掌握个人 住房的基础信息及动态变化情况，实现全省住房信息的共享 和查询，为科学制订相关政策和房地产市场宏观调控和监管 提供全方位的技术支持，为实施房地产市场宏观调控政策、 提高

18、行业管理和社会服务水平创造条件。通过本项目的实施，有助于政府部门科学把握市场发展 态势，完善和建立房地产市场调控机制，适时适度调控市场； 有助于增强市场透明度，规范市场行为，引导理性投资与消 费，发挥市场的自我调节作用，促进房地产市场持续稳定健 康发展。鉴于本项目关系到国家和百姓关心的热点和敏感问题， 建设内容涉及到党和国家房地产政策的制定，涉及到落实党 构建社会主义和谐社会的目标的落实，同时考虑到本项目的 重要性和紧迫性，建议有关部门加紧可研报告审批工作，尽 快落实资金，加快工程建设。第三章总体建设方案1、建设原则和策略1.1建设原则（1）统一性。全省实行统一的规划与标准，*个人住 房信息系

19、统建设要按照全省总体设计方案开展，执行统一标 准。根据各地情况和应用需求分期建设，由点及面，逐步完 善，滚动发展。（2）一体性。系统建设要统一数据标准（指标体系和数 据结构）、安全标准和网络接口标准，并形成统一的核心应 用软件，同时兼顾地方特殊性。纵向上，一体化是指省、州、 县三级之间要统一标准，统一联网，下级系统要在满足上级 系统需求的基础上进行设计和延伸。系统设计既要确保全省 系统和网络的有效实现，又要兼顾个别地方的特殊需求，既 要考虑长远发展要求，又要便于分步实施。横向上，一体化 是指各业务应用系统之间要统一规划，协同发展，相互呼应， 并遵循相同的信息标准，各业务系统需共享的基本信息要一

20、 致，要考虑共性、数据共享和业务协作需求，最终形成一个 完整、统一的系统。（3）集中性。一期建设全省数据大集中的数据中心，未 来最低建设州级数据中心，发展需求决定，像区、县级离散、 信息量也不大、割裂的数据库很难做到信息共享和支持有效 的业务，根据*目前的实际情况，前期先建设全省数据大 集中的省级数据中心，实现单位和个人基本信息及主要业务， 后期随着业务量及数据量的增加，可考虑在州级建立相应的 数据分中心。（4）经济性。避免重复建设和力争节约，对现有的相关 信息系统要充分利用、发挥效益，对新建系统要科学论证， 硬件设备通过政府采购形式购置。（5）适用性。按照经济实用、成熟先进、持续稳定的要 求

21、，确定信息系统建设的规模和软硬件档次。（6）可扩展性。*个人住房信息系统建设要立足于现 行住房政策和管理体制，同时为将来房产改革和业务发展留 有余地。（7）安全性。遵照国家有关的信息系统安全建设的相关 要求，结合自身的安全体系建设，充分保证系统、网络和数 据的安全。1.2建设策略（1）不影响现有或其它相关信息系统的使用和信息安 全。采用先进成熟、稳定的技术和软硬件平台。（2）坚持开放性，易于技术更新。(3) 采用国家通用标准，易于系统扩展及升级。(4) 建立一个安全、可靠的系统应用平台，便于系统 的管理和维护，技术易于更新，网络及业务规模可以逐步扩 展。2、建设目标总体建设目标：从2011年起

22、利用2一3年时间，依托已 有的电子政务外网和互联网，按照统一的规范和标准，构建 覆盖省、州、县三级房地产主管部门互联互通、信息共享、 运转协调、功能完善的网络支撑平台。在此基础上，开发建 设全省统一的*个人住房信息应用系统，同时利用现代信 息技术构建多层次、科学规范的房地产市场监管体系，为房 地产市场宏观调控和监管提供全方位的技术支持。本期建设目标：建立涵盖省、州、县三级住房信息系统 网络、统一的全省个人住房信息系统和房屋基础数据库，全 面掌握全省个人住房的基础信息及动态变化情况，实现全省 各城市国有土地范围内的房地产登记信息联网共享,同时开 发设计好与全国个人住房信息系统的接口，为将来与全国

23、个 人住房信息系统互联互通打好基础。3、建设内容3.1总体建设内容按照“统一规划、分步实施”的原则，*个人住房信 息系统建设分为两期。一期建设任务是：全省各县建立权属登记系统，建立个 人住房信息系统中的六个子系统，建立省级房地产监管平台 和分析系统，建立全省房地产信息网站，完成网上备案、权 属登记、项目管理、信息分析与发布系统软件的研发。* 市及所辖三县，海东地区及所辖平安、乐都、互助、民和四 县、海西州及所辖的德令哈、格尔木两市、海北州及所辖的 海晏、门源两县，海南州及所辖的共和、贵德两县完成网上 备案、权属登记、项目管理、信息分析与发布系统的应用并 实现省、地（州、市）、县三级联网。二期主

24、要任务是：完成存量房网上备案、测绘成果管理 系统的研发并应用。全省其它县根据房地产开发情况，完成 网上备案、权属登记、项目管理、信息分析与发布系统的应 用并实现省、地（州、市）、县三级联网。3.2本期建设内容*个人住房信息系统项目本期主要建设内容如下：3.2.1建设应用系统建设*个人住房应用系统的中的六个子系统：新建商 品房网上备案子系统、房屋权属交易登记管理子系统、从业 主体管理子系统、统计分析与信息发布子系统、信息分析预 测子系统及个人住房信息子系统。3.2.2建设*房地产信息网建设能够提供权威、专业、全面的*本地房地产信息 网站，同时网站作为*住房和城乡建设厅开展提升行政效 能的一个载体

25、与抓手，是服务基层、服务企业、服务群众的 一个桥梁与纽带，网站将紧扣房地产行业特点，突出政策宣 传和舆论引导作用，强化市场监测和服务功能，畅通政府、 企业、社会之间的信息交流渠道，为促进全省房地产市场平 稳健康有序发展发挥积极作用。网站将由政策法规、工作动 态、楼盘展示等多个栏目组成。政策解读、权威信息发布、 舆情监测与行业监管、便民信息服务将成为该信息网的主要 特色。网站不仅要为房地产界人士提供政府的宏观决策与监 测信息服务，也要为社会公众提供宏观、中观、微观等各类 房地产市场信息。该网站也是*个人住房信息系统相关信 息报送的唯一入口。4、系统总体设计原则与体系结构4.1总体设计原则(1)

26、信息集成性。信息化规划应追求全面的应用功能集 成，并着眼于信息集成和数据共享，减少不必要的管理控制 层次，缩短工作流程，实现信息化的规范化管理和设计。(2) 开放性。系统的体系结构应具有开放性，功能模块化， 以适应未来发展和组织机构变化的需要。在网络、数据库和 应用系统设计时应充分考虑这种需求。(3) 成熟性。在进行总体规划时充分吸收当前信息化建 设方面的先进管理思想和技术，同时还应考虑实用性和可操 作性，在方案实施时应尽量采用成熟的技术，以减小风险。(4) 经济性。系统设计尽量结合企业实际，充分利用企 业现有的软、硬件资源，注意与企业现有信息系统的衔接。 同时，对确实不适应总体规划要求的信息

27、系统作适当调整。4.2系统总体结构*个人住房信息系统总体上由基础设施层、数据库层、 应用支持层、应用层和展现层来构成。总体架构图见图4.1。省今人住房应用系统I.新理群显房国上备案?耒娜 信息分析瓶测子系统 业 房届权展一交妨凳犯管理予策统俱业主怖苜理予系推藏统计分析与信息瞬布亍条场个人住房信息子系统政策法地标准规池体系盘 存景度网上毒桌子系坑测遂管理子系统芝项目管理子泉统成川支撑E吏w嗥条牛合善理认证辞志异常M利机制粗料图4.1 *个人住房信息系统总体架构图基础设施层是整个系统的物理基础，为系统的运行提供 环境支持，主要包括网络基础设施、存储备份、安全防护等。数据库层是整个系统的核心，是应用

28、系统建设和正常运 行的基础。除业务数据外，还保存用于系统运行管理的日志 数据、用户数据等。应用支撑层对整个系统进行管理，为各个业务应用系统 之间的互联、互通、互相提供支持，主要包括权限管理、安 全服务、平台管理等。应用层基于应用支撑层提供的各项服务，封装并实现系 统需要的业务。展现层提供给用户端便于操作、直观形象的图文界面， 方便用户使用系统。政策法规标准体系建设主要包括政策层面的完善以及 主要的基于信息化手段的政府数据采集、发布、存储等管理 的标准内容建设。安全保障体系主要完成保护、检测、响应到恢复全流程 的安全建设，实现身份认证、权限管理等内容。第四章本期项目建设方案1、本期建设目标建立涵

29、盖省、州、县三级住房信息系统网络、统一的全 省个人住房信息系统（本期包含六个子系统：新建商品房网 上备案子系统、房屋权属交易登记管理子系统、从业主体管 理子系统、统计分析与信息发布子系统、信息分析预测子系 统、个人住房子信息系统），一个省级数据中心、一个房地 产信息网站和相关数据库及信息安全系统建设，全面掌握全 省个人住房的基础信息及动态变化情况，为科学制订相关政 策提供数据和技术支持，为制定和实施房地产市场宏观调控 提供依据和手段，为金融、税收等相关政策的执行创造条件， 为居民提供方便快捷的服务，努力实现供求总量基本平衡、 结构基本合理、价格基本稳定的房地产市场宏观调控基本目 标。2、建设规

30、模该项目建成后将实现利用已有的电子政务外网网络基 础，建设涵盖住建厅和8个州级节点、48个县级节点及相关 房地产企业之间的联网。建设1个省级数据中心和对社会公 共提供及时、准确的房产信息的*房产信息网，系统用户数预计达到1000名左右。每年数据存储量将达到180GB,并 以每年5%的速度增长。第五章效益分析1、经济效益分析通过建设该系统，将产生以下经济效益：（1）本系统的建立将提高房地产市场信息的利用分析 能力，根据房贷等统计信息，规避贷款等金融风险。（2）房地产业作为国民经济发展的重要的支柱产业、 基础产业和资金密集型产业，其产业关联度极高，带动相关 产业发展的作用明显，据初步测算房地产业发

31、展能带动和促 进相关的40余个行业的发展，而本系统的建立，将促进房 地产业的持续、稳定、快速发展，从而带动相关产业的快速 发展。（3）本系统建立后，将有助于保障和促进房地产市场 的持续快速发展，保护广大人民群众的住房权益，同时实现 房产作为广大城市家庭的最大财产的保值和增值。（4）系统建成后，可与相关部门实现全省住房信息的 共享查询服务，可实现更好的监管，从而营造出良好的市场 环境。2、社会效益分析加快建立和完善以全省各城市为主要数据源的全省个 人住房信息系统，是加快政府职能转变，全面履行市场经济 条件下政府“经济调节、市场监管、社会管理、公共服务” 职能的重要的信息基础建设工作内容之一，其社

32、会效益体现 在以下几个方面：（1）住房和城乡建设厅了解和掌握全省房地产业发展 状况，制定产业发展的大政方针，分类指导各地区房地产市 场发展，提供全面、客观、及时、准确的信息和数据，促进 全省国民经济的快速发展和社会和谐稳定，全面加快我省小 康社会建设步伐。（2）为省委省政府、住房和城乡建设厅和相关部门及 时把握市场中出现的新情况、新问题，适时适度出台科学的 调控政策和措施，切实稳定住房价格，加大住房保障力度， 促进房地产业持续、健康发展。（3）加大住房和城乡建设厅房地产业发展市场信息及 政务信息公开的力度，引导房地产企业理性投资与开发，引 导树立科学理性的住房消费观念。（4）为住房和城乡厅及相关部门共同建立诚实守信的 市场环境，提供信息渠道和交流平台。(5) 为引导社会准确认识房地产市场，正确理解和支 持国家房地产市场调控政策措施，提供准确的信息来源和重 要宣传渠道。25