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1、沈阳大悦城调整汇报,2012年05月,目录,1、现状分析2、项目定位3、楼层规划4、调整节奏,日期截止至2012年5月15日。,租赁现状分析,ABCD区签约率为73%,开业率为70%.ABCD区现阶段需调整品牌量135家，其中已调整开业27家，还有108家待调整，占353家总店铺30%（截止到2012年5月15日，含空铺、待续约、已提出撤铺不续约等）。,铺位统计明细,租赁现状分析业态占比,大悦城客群价值观特点：追求新潮表达个性品味独特乐于挑战,品牌选择动机：体现档次、身份性价比高,建议增加经营品类：,增加鞋、内衣、化妆品/护肤品品类；关注国际快时尚，争取首家或独家经营，打造国际快时尚第一前沿阵
2、地；引进性价比好、知名度高的主力餐饮品牌，多风味、特色餐厅，吸引客流、营造亲民氛围；增加家庭生活、儿童体验、娱乐互动感、超市功能性业态，引导年轻客群健康的时尚生活方式。,数据来源：航院项目中街消费者调研报告,现状分析消费者与客流分布特征,调研结果：,1、主力店租赁面积占比 C区 49%。2、计划 5月 15 日 确定初步调整方案,备注：开业面积含公共区域面积,ZEN主力百货,现状分析小结,A1、A2、A5、B-B1、B1，呈良性上升趋势。高于平均租售比的楼层为A4B2。整体空铺期较长导致。,一、商铺租售比严重失调，个别C、D馆品牌和品类严重销不抵租；,（采用2012年4月销售数据）,CD区整体
3、现状销不抵租。C1、C5、D2处于较正常培养状态。,二、A、B、C、D各馆业态功能定位模糊，各馆主题性定位不清晰，品牌商铺间互动性较差（例如：C馆的ZEN百货、D馆的影院和电玩城对其他场馆的人流拉动作用不明显）；三、随着沈阳商业市场激烈的竞争加剧，沈阳大悦城未及时转变经营思路、调整招商政策、从而加大对品牌商户的维护和商业人才的培养。,二、项目定位,现有定位 调整定位,项目定位现有定位,如图示，ABCD四馆呈发散状独立分布；且AB馆与CD馆之间隔了一条大什字街，D馆西侧又有沃尔玛超市，阻碍了一部分从东边中街过来的人群（从A馆至D馆端头步行街直线距离达500米）。,从商业建筑分布来看，大悦城四个馆
4、不易形成一个统一的整体购物氛围（主力店作用弱化），若各馆不进行差异化经营，形成业态功能特色，则易导致目标客群扁平化和进一步稀释，并形成四馆资源互相竞争的不利格局。,沃尔玛,street design,PARCLE A,PARCLE B,PARCLE C,PARCLE D,PARCLE E,项目定位现有定位,现有定位：快时尚品牌集客力分散、零售业态比例偏高、快餐和家庭生活、娱乐等功能性商品缺失；调整方向：丰富商品业态、优化品牌组合、提升娱乐生活体验。,B,A,D,C,潮流,（现有：MOUSSY、GUESS、ZARA）计划补充：国际快时尚、潮牌服饰，如STRSEASOUL HI PANDA,时尚,
5、(现有：DAZZLE、SEPHORA）计划补充：主力品牌APPLE、国际快时尚Hollister、国内快时尚TIGER LIN 茉莉菲尔等,品味,（现有：CKJ、DKNY-J、it、ZEN）,计划补充：流行时尚服饰、生活品味品牌，如FIVE PULS、Less、MISS SIXTY、旱冰场、儿童体验、生活家居、特色餐饮、淘宝创意、美容生活护理等,年轻,（现有：影院、KTV、电玩城）,计划补充：主题酒吧、娱乐会所、红酒吧、24小时餐饮、压指馆、服务配套业态等,项目定位调整定位,（1）分期调整：短期目标：针对空铺调整，针对预撤铺又符合大悦城定位商户给予免保底租金短期优惠政策。中期目标：针对商户合同
6、期终止、续约，进行场馆及楼层品牌优化，调整租金水平和经营面积。长期目标：逐步引进新的主题品牌店，形成各馆独有主题功能氛围和差异化特色品牌亮点。（2）遵循定位原则调整：遵循大悦城年青时尚定位总原则，各馆精选20%-30%的主题性主力品牌，清晰塑造ABCD馆各馆差异化功能定位。（3）整合调整：对现有经营品牌采取主动沟通调整，对经营有困难但符合大悦城定位的品牌进行经营政策扶持或店铺面积更改，促进商户积极调整现有店铺经营产品定位和商品价格。（4）业态调整：对吸客力较弱的楼层进行业态调整，增加目的性消费业态与功能服务业态。（5）内力调整：逐渐汰换降低代理商签约，加大公司直营品牌签约占比，减少商场经营的风
7、险。,调整策略,餐饮娱乐调整策略AB区餐饮 以消费者熟知并喜爱的本地餐饮品牌为主，AB区目前缺少像鹿港小镇、港丽茶餐厅、绿茶类型的中型主力餐饮和知名的快餐饮。CD区餐饮、娱乐 外婆家、汉巴味德开业后，表现出了大型主力餐饮的作用，为C区5层餐饮起到了带动作用。目前CD馆餐饮正逐步进入良性运营，剩余空铺以轻快餐饮为主要目标（如：吉野家、DQ、权味、迪孚咖啡、LAVZZA、太兴茶餐）。D馆增加主题性酒吧业态，与现有影院、KTV、电玩等业态组合，形成沈阳大悦城独特的年轻人聚会娱乐的场所。,调整策略,三、楼层规划,A馆调整思路,调整思路-强化年轻、潮流体验调整原则：巩固国际快时尚潮流定位，增添国际感强、
8、性价比高的时尚品牌，对原店铺过大、坪效低品牌进行优化升级。品牌组合：国际快销+国际潮流+动感个性+主题餐饮。（ZARA、UNIQLO、BESTSELLER GROUP）,A区L1 LOUD响亮,店铺数：15个 续约（绿色标注）：4个调整（黄色标注）：1个,配饰区计划引进：手表、皮具等服饰品类 CHARLES&KEITH、SWATCH、MAC,店铺数：15个 续约（绿色标注）：4个调整（黄色标注）：4个,A区L2 HOT热烈,ZARA,国际潮流计划引进：MOTIVI STR PROMOD,A区L3 HIS&HERS他她,店铺数：18个 续约（绿色标注）：5个调整（黄色标注）：5个,户外服饰：计划
9、引进：THE NORTH FACESALEWA,该楼层续约租金整体上涨30%,A区L4 SPEED 速度,店铺数：18个 调整（黄色标注）：8个空铺（红色标注）：4个,动感体验区：计划引进：拳击馆/瑜伽馆 室内攀岩 动感单车,运动潮流零售区：已引进：CONVERSES PONY计划引进：NIKE PE PUMA等,帝豪斯健身入口,休闲生活区：计划引进：运动户外配件 E-PLAY等,已开业品牌：海底捞、龙人砖蜀、拿渡麻辣香锅、樱花回转寿司；唐人街餐厅预计6月15日开业！,A区 L5-BREAK小憩,B馆调整思路,调整思路-都市浪漫、白领约会主题馆。调整原则：引进Apple萍果直营主力店奠定沈阳大
10、悦城时尚潮流前沿地位,同时拉动B馆人气，加大国际、国内快时尚氛围、增加独有品牌。品牌组合:国际时尚（APPLE）+创意杂货+时尚少女服饰+时尚餐饮（APPLE、C&A、MUJI）,B区B1 WONDERS 奇妙,店铺数：22个 续约（绿色标注）：2个调整（黄色标注）：1个空铺（红色标注）：5个,创意淘宝：疯果盒子 HOTWINDYA-TA-TA,时尚快餐：麦当劳 呷哺呷哺 味千拉面,餐饮娱乐：丰悦台球 真功夫 莎拉餐厅 赛百味,护肤生活：计划引进：忆莎、绮丽生活馆,B区L1 STYLE 风格,店铺数：17个 调整（黄色标注）：5个,B区L2 SWEET 清新,店铺数：17个 调整（黄色标注）：
11、3个空铺（红色标注）：4个,快时尚、日系潮品HOLLISTER（一托二）COLLECT POINT MARIE MORRIE PEACH JOHN等,B区L3 FRIDAY星期五,店铺数：21个 续约（绿色标注）：3个调整（黄色标注）：3个空铺（红色标注）：5个,帝姿SPA,L3-L4PEACE BIRD,L3-L4La ChapelleCandies茉莉菲尔,L3-L4TAGLINE,少淑服饰、配饰 NAIVEE KAKATOO,B区 L4 HOLIDAY 假期,L3-L4PEACE BIRD,L3-L4La ChapelleCandies茉莉菲尔,L3-L4TAGLINE/PAGE ONE
12、,绮丽生活馆,TAGLINESUSIE淑女坊,餐饮：麻辣诱惑 银沙海鲜自助,餐饮区：计划引进：西贝莜面村 太兴茶餐厅 六千馆 避风塘 中八楼,B区 L5 DELICIOUS 美味,餐饮区：现有品牌：翰盛、川人百味、巴贝拉、老蒋私房菜、争鲜寿司等；计划引进：COCO一番屋 家有好面 清一色小火锅,C,品味,（NEW RICH）,（目标-时尚新贵）,C馆调整思路,调整思路-都市新贵家庭生活馆调整原则：保留原有少淑、设计师风格服装品牌的基础上，增加家居家饰品类、生活护理品类，加强儿童体验区，强调与ZEN主力百货店业态差异互补。品牌组合：国际时尚+生活品味家居+儿童体验+个人护理+时尚餐饮+精品超市+
13、ZEN主力店,C区B1 Relaxed 轻松,blt,B1,快时尚,地铁,精品超市,超外轻食：灵芝妹子 DIY蛋糕 迪孚咖啡 吉野家 鲜芋仙 多乐之日,精品超市：BLT BHG 好百客 乐天精超,个人护理区：屈臣氏 SKINFOOD 华润采活 欧美药状 华润堂,ZEN,C区L1 AVENUE大道,国际年轻精品Miss sixty时尚配饰（手表、饰品、鞋）Swarovski、stroilioro、Pandora、Tissot、ete、Camper、Ecco化妆品MAC、BOURJOIS,国际快时尚区：计划引进：FOREVER 21TOP SHOP（1F-2F）ZARA HOME,增加中岛配饰：E
14、/A watch、素,收回Zen主力店大眼睛区域，计划调整为：Massimo Dutti,C区L2 Design 写意,ZEN,计划增加设计师服饰集合店：M series Less Bread&butter Roem,将大店铺切小，计划引进：MRKT、Campo marzio Honey pot时尚配饰计划引进：海盗船、vk、diva、happy salt,国际快时尚计划引进：FOREVER 21TOP SHOP（L1-L2）MUJI（远期调整）,引进中岛品牌:cattivo jewelry、4、Janes,C区L3 Urban 潮尚,ZEN,生活配套护理区：lotion spaCrumple
15、r美丽田园玺美化妆品OPI美甲瑜伽会所：乐天、万怡,服饰区：Five plus Merry Me温莎 E-land Oasis Top beauty beartwoWZWJ a3,中岛区：vinistylelollipopsinzooe,C区L4 Enjoy 享受,ZEN,原冰场区域：TOYS儿童反斗城嘉年华探奇乐园红太阳旱冰场,精品家居家饰区：Jane home芙莱莎Iris life伊力诺依倍思家美克美家,儿童体验区：快乐星猫旗舰店泥点点粘土diy吧西瓜头儿童美发小鬼当家乐高玩具,中岛区：乐智小天地、脸谱娃娃、卡雷拉路轨车,餐饮区：现有品牌：外婆家、西提牛排、釜山料理、将太无二、汉巴味德烤
16、肉、东方饺子王、丽湖蒸菜；计划引进：圣鲸美食汇、金牌小笼包、泰妃阁、屋企汤馆、巴菲盛宴 心泰心图、妈咪厨房、望湘园、便宜坊,C区L5 Restaurant 饕餮,D区调整思路,调整思路-国际快时尚+娱乐体验+服务配套，打造沈阳首家年轻人集聚会、餐饮、娱乐为一体的休闲娱乐场所。调整原则：在原有GAP快时尚基础上，增加主题酒吧，同时增加服务功能，以娱乐目的性消费为导向。品牌组合：GAP、SHOEMARKER等潮牌服饰+主题酒吧+主题餐饮+影院+KTV+电玩。,体验,地铁出入口,地铁出入口,B1 CONVENIENT 便利,服务区计划引进：旅行社 自助银行 电信联通汽车美容宠物店,保健护理区 压指馆
17、 台球厅 美容美发,L1 VISION 视野,潮流服饰区计划引进：一托二IGO SHOEMARKEBLACKFASHIONMONKI,计划引进：旋转木马主题酒吧荷东慢摇吧蓝蛙酒吧普拉娜啤酒坊香颂演绎吧,L2 CONCEPT概念,计划引进：时尚餐饮主题酒吧慢摇吧娱乐休闲业态,计划引进：一托二,IGO SHOEMAREBLACKFASHIONMONKI,L3 Jump 跳跃,体验休闲区计划引进：东方绅媛高级修养学堂英孚教育、疯狂钢琴文教书吧、淘吧数码3C：sony style、lenovo,苏宁数码,L4-L5 WONDERLAND梦幻岛,D馆-四层平面图,嘉斯猫,嘉斯猫电玩,星美电影院,预计20
18、12年6月17日开业,APPLE,装修周期,2011年11月,2012年2月,3月,5月,6月,7月,改造周期,GAP,合同签约,4月,装修周期,开业准备,2012年5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2013年5月,改造周期,开业准备区,预计2013年5月16日开业,主力店装修开业协调,2012年计划引进国际二线快时尚品牌,AB区目标品牌,四、调整节奏,总工作节点（在稳定现有商户的基础上）,开业率,大悦城集团品牌战略会,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2013年5月,74%,签约率,80%,95%,70%,75%,90%,各馆工作节点及进度,CD区,5
19、月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,2013年5月,74%,AB区,83%,95%,73%,78%,95%,签约率,开业率,签约率,开业率,71%,73%,69%,78%,90%,12月,90%,调整目标,现有问题？空铺率高，空置时间长，销售业绩差，商户信心下降；租金收益下降，租金收缴困难，商户销不抵租现象严重；物业环境较差（灯光、导识、外立面门头），个别馆有效客流量持续下降。解决方法！外部力量：1、邀请专业代理行，如丹青社设计所、SPACE等；2、中粮置地总部商管中心，模块战略品牌支持；3、各地大悦城品牌资源支持。内部力量：1、现有重点品牌商户短期租金扶持政策；2、通过铺位切割，增加品牌数量，提高坪效；3、主力品牌沟通，如Zen；引进国际快时尚，如APPLE、GAP、Hollister等；4、加强各部门协调配合（营运、物业、推广、财务、法务）；5、团队建设，资源共享，政府沟通。,现有问题与解决方法,留住老商户，引进新品牌增强商户信心，提升经营业绩,沟通、服务高效、专业,汇报完毕，请领导批评指正！,谢谢！,
