宁波杭州项目市场考察汇报.ppt

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1、二零一零年七月,宁波、杭州项目市场考察汇报,考察心得,园林景观,1,建筑风格,精装研究,营销细节,2,3,4,考察心得,园林景观,1,建筑风格,精装研究,营销细节,2,3,4,园林景观,1,相较于其他的成本,在园林景观方面的投入,将能极大地提升项目的整体品质,应作为打造豪宅的必备要素之一。,从客户的直观感受及其鉴赏能力考虑,园林景观将是最有效,最生动的卖场展示,可以直接左右客户对于项目的好感。,园林景观,1,1.1 借景怡情,杭州昆仑公馆东侧有大片公共绿地,被开发商纳入了卖场包装中,在抵达售楼处前,客户可缓步通行于日式枯山水园林之中。由于该片园林原为市政公园绿化,面积极大、坡地起伏、树种丰茂,

2、通过开发商的二次精工雕琢,极好地提升项目的卖场质感。,园林景观,1,1.1 借景怡情,【长风借鉴】木渎港以东,地块7C以西的市政绿地亦可充分利用,借此提升项目的整体绿化品质,并为别墅区业主提供集中休闲绿地。,可结合紫御世家双拼别墅样板房加以考虑,除原考虑在邻近会所处设置样板房以外,可在紧邻木渎港绿地范围内设置升级版样板房,后期带看路径可通过该绿化带抵达,增加项目的景观卖点。,1.2 灵动水脉,园林景观,1,考察的多个项目中均引入了大量的水景资源,比如堆石造景的人造叠水,河道的自然驳岸以及中轴对称的欧式喷泉等,都为项目园林景观增加了灵动性,令步入其中的人们感受到更自然的情趣。,1.2 灵动水脉,

3、园林景观,1,【长风借鉴】1)在木渎港水脉旁设置以堆石和绿植为主的天然驳岸,增加自然美感。,杭州公元沐桥自然驳岸,1.2 灵动水脉,园林景观,1,【长风借鉴】2)地块内部的景观河道,在天然驳岸的基础上,增加亲水平台,提升互动性。,尽管建筑仍在施工,但景观先行造就的卖场环境,给客户带来美好的视觉享受。,宁波万科金色水岸,1.2 灵动水脉,园林景观,1,【长风借鉴】3)在集中绿化处引入人造叠水,通过“盈盈水声”营造景观的丰富层次。,对比:宁波万科金色水岸的小区跌水处理,虽简单,但潺潺水声令观者颇为心动,也使得原本平淡的小区增添灵动浦东星河湾的跌水结合下沉园林,大美之景,气势如虹,令人印象深刻。,紫

4、御世家临河而立,可充分应用先天的水脉资源,让小区整体的景观效果更加灵动、活泼,宜人舒适。,1.2 灵动水脉,园林景观,1,【长风借鉴】4)在小区入口及主要节点处,设置欧式水法,营造轴式对称,大气天成的气质。,1.3 活色生香,园林景观,1,园林景观应以浓郁、饱满的颜色,提升美感;立体丰富的层次,提升景观饱和度。,立体景观张弛有度,色彩浓郁花香果香,软硬结合情景交融,外围绿化整体提升,1.3 活色生香,园林景观,1,【长风借鉴】1)在绿化层次方面,应强调立体化,在杭州绿城的各个项目中,基本都完成五层垂直绿化设置,使景观由平面往立体发展。,1.3 活色生香,园林景观,1,【长风借鉴】2)常规的单一

5、绿色灌木、乔木无法让客户感受到愉悦感,过于沉闷建议以较为浓郁的紫、粉等明快色系,提升项目美感(如龙湖擅长的全色系草花令人印象深刻)在树种与花种选择方面,建议引入部分具有花香与果香的植物,万科金色水岸,龙湖滟澜山,1.3 活色生香,园林景观,1,【长风借鉴】3)注重软景与硬景的完美搭接,如社区入口绿化、精装庭院绿化、车道入口的顶部绿化等,提升硬景美感。,宁波雍城世家的别墅入口,宁波雍城世家的精装庭院,绿城翡翠城的车库绿化,1.3 活色生香,园林景观,1,在宁波雍城世家,一套未开放的样板段别墅的天井被装点成了花池,提升卖场的景观饱满度。建议,在御景熙岸,可将别墅停车场满铺盆景草花,营造卖场氛围,1

6、.3 活色生香,园林景观,1,【长风借鉴】园林绿化从社区氛围开始,高品质小区不仅注重内部,同时也将大力改造外围道路及绿化档次,考察心得,园林景观,1,建筑风格,精装研究,营销细节,2,3,4,建筑风格,2,2.1 入口(社区),绿城翡翠城、丽江公寓及中海篁外都采用了开敞式的绿化园林入口,区别于传统的门廊式入口,各项目均通过集中的圆形绿化布置形成中轴轴心,在入口处营造视觉亮点。,【长风借鉴】与考察楼盘接近的是,长风同样运用了轴对称社区入口,但其左右两侧结合地库入口的装饰石材墙面,使入口更为大气恢弘。,建筑风格,2,2.1 入口(楼栋),二层挑高的入口门廊,元素符号的运用,精致的灯饰,使得绿城新绿

7、园的楼栋入口豪宅气派立现,建筑风格,2,2.1 入口(楼栋),长风项目入口大堂仅一层,建议做外挑廊处理,增加气派感,嘉里华庭二期,华山夏都苑,【长风借鉴】通过大堂外挑门厅,以建筑立面的或古典、或挺拔的形象,提升楼栋入口的档次,杭州绿城翡翠城,建筑风格,2,2.1 入口(车库),杭州绿城新绿园为地下二层车库。上图为车库地下大堂单元的进入口,立面全石材,由密码门禁控制;右图为车库至单元门的过渡空间。,华山夏都苑,【长风借鉴】鉴于高端客户以车代步的生活习惯,车库的楼栋入口已成为豪宅的重要公告空间之一,需重点打造。,建筑风格,2,2.2 立面风格,如果说园林景观令人心旷神怡,那么或恢弘、或精致的建筑立

8、面则令人心生折服,杭州绿城翡翠城,建筑风格,2,2.2 立面风格,如果说园林景观令人心旷神怡,那么或恢弘、或精致的建筑立面则令人心生折服,杭州绿城翡翠城,建筑风格,2,2.2 立面风格,如果说园林景观令人心旷神怡,那么或恢弘、或精致的建筑立面则令人心生折服,杭州公元沐桥,2.2 立面风格,建筑风格,2,【长风借鉴】鉴于其与绿城新绿园立面相近,可取其立面挺拔、俊朗等优势,注重线脚、窗棂等细节设计,2.3 社区围墙,建筑风格,2,全石材配合浮雕,铁艺与石材的结合等各式围墙设置,以精湛的工艺打造项目的豪宅气质。,2.3 社区围墙,建筑风格,2,【长风借鉴】同普路可以理解为项目6B、7C间的社区内部道

9、路,建议结合两地块的入口设计,打造全石材的社区围墙,进一步提升入口及项目整体的品质感。丹巴路为社区道路(主干道),建议借鉴石材与铁艺相结合的形式,满足规范的同时,凸显项目的高端豪宅定位。,考察心得,园林景观,1,建筑风格,精装研究,营销细节,2,3,4,3.1 空间极致化,精装研究,3,在杭州篁外项目,我们看到了2.2米层高的厨房与更衣间,我们不想强调项目的附赠面积,更多地是惊叹于其对原本单调的功能空间的展示化,在篁外的厨房间,我们看到了类似展厅的餐具布置,将原本沉闷的空间点缀的分外精彩,原来厨房不仅仅是工作的地方,也可以成为空间的个性标榜。,3.1 空间极致化,精装研究,3,如同奢侈珍宝展台

10、的饰品展示,充满时尚大牌的橱窗感的设计,2.2层高内,以黑玻璃配以星光等的顶面设计,还是在篁外,原本平淡无奇的更衣间,原本只是挂挂衣服的地方,却焕发出惊人的魔力。通过展台布置,加以灯光呼应,将一方天地装点得分外妖娆。,3.1 空间极致化,精装研究,3,【长风借鉴】现在的高端客户已看遍了各式或奢华、或雍容的样板房,如何才能打动他们?与众不同,应该是其中的一种方式,也许是厨房、也许是露台,将一方原本常见而呆板的空间装点得超越其想象,则将带给客户足够的冲击。,3.2 适度讨巧,精装研究,3,在公园沐桥的开发式厨房的转角处,我们看到了一个酒柜,赋予了普通的厨房空间以新的活力,白色橱柜与内闪光的布置,进

11、一步提亮了原本狭长昏暗的空间。,在万科金色水岸,其厨房龙头选型格外讨巧,虽然也只是常见的Frank品牌,但新颖的龙头造型足矣吸引大多数客户的目光。同样在这个项目,设置了户外遮阳帘,少见的配置也引起了不少客户的兴趣。,3.2 适度讨巧,精装研究,3,篁外阳台小景,篁外楼梯小景,精装研究,3,【长风借鉴】1)在精装修房中,除了常规布置外,应结合房型情况,适度加入装饰性的橱柜,提升整体设计感。2)在配置选择方面,挑选一些新兴工艺或技术,能让客户直接受益的亮点,可以提升项目的科技含量。3)品牌选型方面,档次的高低在一定程度上可以通过外表衡量,应规避选择费钱而土气的款式,需了解的是,时尚有品质的外观才能

12、打动客户。,3.2 适度讨巧,考察心得,园林景观,1,建筑风格,精装研究,营销细节,2,3,4,营销细节,4,4.1 善于总结,万科金色水岸对于各户型的卖点提炼极为到位,给参观者以直接的视觉指导。比如“湿区门套线落在门槛石上,防止水淹,延长使用寿命”;中海早已做到,在置业顾问的销售过程中也有介绍,但若案场的直接文字展示,则可加深客户的了解。,此外,如“橱柜转角圆滑处理,清洁无死角”、“操作台底部有滴水槽,水滴不溅落”、“厨房吊柜带触摸式灯,省电环保”等小细节,关注了客户的实际使用,非常贴心,值得借鉴。,营销细节,4,4.2 精于展示,万科金色水岸,在交付样板房中,用了大量的展示牌,将项目的卖点一一罗列,形象生动,记忆深刻。,营销细节,4,4.2 精于展示,万科金色水岸,除了展示交付样板房之外,还专门将交付样板房中的客厅作为材料展示厅,更深入地为客户剖析用材的优势。,营销细节,4,【长风借鉴】鉴于长风高层为高标准的精装修交付,让客户了解项目的高端品质,需要营销人员首先精确掌握项目的卖点,并加以表述,最后在现场完美地展现。建议在售楼处内设置精装品牌墙、实物分解展示等,让客户对品质有直接的了解。,END&THANKS,

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