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1、第三章 前期物业管理,Shanghai Technical College of Urban Management,上海城市管理职业技术学院,第一节 建设单位必须做的工作,一、提出划分物业管理区域的要求,二、制定业主临时公约及房屋使用说明书,三、选聘物业管理企业,四、签订前期物业服务合同,五、配置物业管理用房,承 诺 书 本人（单位）已详细阅读并理解建设单位 制定的业主临时公约，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。特签署本承诺书 购房人签章 年 月 日,房屋使用说明书基本内容：,1.开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位名称；2.建筑结构类型，承重墙体平面布置说明；3
2、.自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通风等设施容量、配置、管线走向的说明；4.有关设施安装预留位置的说明，安装的注意事项；5.门、窗类型，使用注意事项；6.配电负荷说明；7.装饰装修注意事项；8.房屋公用面积使用规定说明；9.房屋外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明；10.小区公用设施使用、维护等说明。,四、签订前期物业服务合同,(一)、前期物业服务合同订立的原则,(二)、前期物业服务合同的性质,(三)、前期物业服务合同主要内容,第二节 受聘的物业管理企业必须做的工作,一、组建项目物业管理处（部）,(一)小区经理必备知识和能力,(二)小区经理、管理员应取得岗位资质,1.小区经理必备知识,（
3、1）了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识；（2）熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，掌握本地区有关物业管理规定，收费定价规定等；（3）掌握房屋完损等级标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；（4）掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；（5）掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；（6）掌握有关计算机应用知识。,2.小区经理必备能力,（1）具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；（2）具有制定工作计划，并组织实施的能力；（3）具有及时处理房屋、设备、设施的抢救排险和火警救护等突发事件能力；（4）具有宣传教育、组织各类物业管理活动及处理一般矛盾的能力；（5
4、）具有处理物业管理专项业务并能与相关机构协调的能力；（6）具有熟练应用计算机进行管理的能力。,二、制定落实物业管理方案,（一）物业管理机构设置情况，人员组成及人员情况；,（二）物业管理服务的理念,（三）物业管理服务的内容,（四）物业服务的质量,三、制定企业内部管理制度,（一）目标责任制度,1.含义,所谓目标责任，就是物业管理企业管理层、管理服务层等共同制定经营管理服务目标，使人人从中受到激励，使企业成员通过自我控制，独立自主地为完成企业目标承担自己相应责任。,2.内容,（1）经营规模目标（2）经营效益目标（3）规模、效益总目标自上而下向各部门、管理处等层层展开,（二）岗位责任制度,1.含义,所
5、谓岗位责任，是指物业管理企业因经营管理服务需要制定明确的设置岗位，由岗位设定人员，人员工作责任内容，及其相应的利益和必须承担的责任等的制度。,2.制定的原则,（1）目标和要求是一致的（2）结合物业管理企业本身的经营方向、经营要求制定（3）根据物业管理区域房屋建筑及相关的设施、设备和场地的具体情况来制定,3.类别,（1）管理处经理（主任）岗位责任制度,（2）管理员、管理服务人员岗位责任制度,（三）财务管理制度,1.财务部门的设立，人员编制，人员岗位职责2.企业内部各项成本、费用收支审核规定 3.物业管理企业财务预算规定 4.财务分析有关规定 5.物业服务收费采用酬金制形式的,第三节 前期物业管理服务的主要内容,一、做好物业查验工作,（一）承接查验的性质和依据,（二）物业承接验收标准,（三）承接验收的程序,（四）承接验收的意义,（五）、承接查验中发生问题处理方式,二、楼宇入伙,（一）楼宇入伙的概念,（二）楼宇入伙时，物业管理企业必须做的工作,（三）楼宇入伙的一般程序,（四）楼宇入伙中必须注意的几个事项,（五）入住通知书、交付使用书、业主情况表等文件,三、装饰装修管理,（一）装饰装修行为有关问题界定,（二）物业管理企业在装饰装修管理中做的工作,
