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1、第四章 土地的区位利用原理,第一节 土地区位利用理论第二节 土地的区位效益第三节 城市土地的区位选择模型,一、区位论及其产生过程,1、区位及区位论2、区位论的产生3、区位理论的主要贡献,1、区位及区位论,区位即各类物业分布的地区或地点。区位论是关于人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。,2、区位论的产生,作为一种学问，产生于19世纪20-30年代。标志：1826年德国农业地理学家屠能（JHVThunon，1783-1850）所著孤立国同农业和国民经济的关系（简称孤立国）（第一卷）。提出了农业区位理论 1909年，韦伯（AWeber，1868-1958）的论工业的区位发表：标志工业区位
2、论问世,20世纪30年代，德国地理学家克里斯塔勒（WChristaller，1893-1969）提出了中心地理论。城市区位论 几年后，德国经济学家廖什（AugustLosch）从市场区位的角度分析研究城市问题，提出了与克里斯塔勒城市区位论相似的理论，为与前者区别，后人将其概括为：市场区位论,此后，随着人们认识的深入和实践的需要，50年代以来，区位理论又有了更新的发展。人们开始研究各种经济实体的动态空间布局关系，从而使区位论走向成熟。,3、区位理论的主要贡献,（1）农业区位论（2）工业区位论（3）中心地理论城市区位论（4）市场区位论（5）区位理论的新发展,第二节 区位经济效益,一、优位经济效益二
3、、外部经济效益三、土地位置与商业资金的流通效率,一、优位经济效益,是指优越的地理位置所带来的“额外”经济效益。优位经济效益的表现形式有以下3种：地理优位效益 交通优位效益 资源优位效益,二、外部经济效益,是指企业内部效率提高，但其本身不支付代价，而由企业外部的经济行为所产生。,三、土地位置与商业资金的流通效率,土地的差异性是一个举世不争的事实。在农业，这种性质可以透过土地的天然沃度、气候、水文及追加投资的状况等加以考察，它会在人与土地结合的过程中表现为产量的高低不同。在城市，土地的差异性则主要在于土地的位置，即某一地块距城市商业中心的远近。一般地，在城市各类用地中，商业用地对土地位置的差异表现
4、得最为敏感，它会显见于商业资金的流通效率。,商业资金的流通效率，即一定时期内流通的商品量或销售额的多寡。而商业资金的周转速度则是商业资金流通效率的综合体现。周转速度越快，占用的资金越少，流通的商品量越大，资金的流通效率就越高。,当然，商业资金的周转速度受多种因素的影响。如宏观经济形势、产品的性质、市场供求状况、投资规模，以及企业经营管理水平等等。,如果我们运用抽象法，先不考虑这些影响因素，而单纯分析土地位置与商业资金流通效率的关系，则不难发现，土地位置会经常地、持久地影响着商业资金的流通效率，充当着极为重要的客体要素。,一个商店，如果地处商业中心，往往是顾客盈门，生意兴隆，货如轮转。如果它所在
5、的地段还具有更完善的基础设施，以至交通方便，电讯快捷，还会取得更高的营业额。一个商店，如果远离商业中心，情况则完全相反。,城市繁华商业中心是历史性地形成的。城市土地总是以商业中心为轴，以最边远的地段为基点来分段划等。从基点到轴心，各级土地上的商店往往随其向商业中心的靠近而取得逐步递增的流通效率，表现为逐级递增的超额利润。,第 三 节城市土地的区位选择,一、模型的假定条件,1、城市只有一个中心市场；2、运输工具单一，及运输不同的产品，其费率相同；3、对各种不同的产品，运费与离中心市场的距离成正比；4、生 产成 本=费用+利润 5、产品总成本=生产成本+运费 6、每单位土地上生产的某种产品的销售额
6、相同。,1、生产成本曲线(图1),生产成本=费用+利润 在距离中心市场各地都是固定的。所以，在生产成本曲线图中，呈一条直线。,图 1,2、产品的运费曲线(图2),OC是产品的运费曲线。若工厂设在中心市场，其产品可直接上市，运费为零。工厂离中心市场愈远，其产品的运费愈高。,图 b,图 2,3、总成本曲线(图3）,产品的总成本等于生产成本加运费。图1、图2叠加，就得到该产品的总成本曲线图3。图3中的CC曲线代表了产品的总成本与工厂距离中心市场路程的关系。,R,4、销售收入曲线（图4）,由于产品只能在中心市场上出售，所以无论产品在何处生产，它在中心市场上的售价是相同的。也就是说，无论产品在何处生产，
7、生产者所获得的销售收入是相同的。所以在图3中，销售收入曲线RR是条水平直线。,O,成本,距离,图 4,R,5、租金支付能力与生产总成本（图5）,在图5中，总成本曲线CC与销售收入曲线RR交于点M，点M在坐标横轴上的垂足是N。若工厂距中心市场O的半径大于N，如为ON3，则生产总成本C3N3大于销售收入R，工厂的利润减少C3M3。若工厂距离中心市场O的半径小于N，如为ON2，则销售收入R大于生产总成本C2N2，工厂利润增加C2M2。工厂距中心市场愈近，利润增加得愈多。若工厂距中心市场半径为 N1，则利润增加 C1M1。,结论,该工厂距离中心市场的半径不能大于N。在土地无偿使用的条件下，该厂主应尽量
8、使工厂建于距离中心市场最近的地方，以获取超额利润。这种超额利润实质上是土地价值的体现。这种超额利润不是依厂主经营才能或提高生产技术水平，而是由于占据优越的地理位置。,如果该地只有这一种产品（行业），那么距中心市场半径为N1的土地租金就应为M1C1，半径为N2的土地租金为M2C2，半径为N的土地租金为零。如果上述产品的销售收入与总成本是按年计的，那么这里的土地租金也是按年计的。在这样的土地收费制度下，在半径N以内，所有生产该产品的工厂所获利润水平是一样的，即利润水平相同是以所缴纳的土地租金不同为条件的。,6、租金支付能力曲线,距离市场中心近的厂家因超额利润较高，所以应支付较高的土地租金。换句话说
9、，距市场中心近的厂家具有较高的土地租金支付能力，如图6所示。图6实际上是以图3的R R为横轴，将C C曲线绕RR轴旋转180得到的。,7、多产品（行业）的土地空间利用模式,任何中心市场不可能只出售单一产品，厂商无论生产何种产品（服务）都希望选址设厂在交通最便利、营业额最高的市场中心。决策的限制条件至少有：优等位置的土地有限，越是靠近市场中心，土地面积越少，势必引起竞争；市场半径越小的土地，级差收益越高，级差地租也就越高。,结论,只有出得起最高地租的企业（行业），才能把企业配置于最佳位置；出不起高额地租者，只能依自己的情况远离市场中心，寻找自己适宜的位置。在市场经济条件下，企业利润总是趋于平均，
10、进行区位选择时 一要考虑特定产品（行业）的总成本；二要考虑生产该产品，在特定位置能增加多少收益。,二种产品的例子,我们考虑A、B两种产品的生产、运输与销售。,设A产品的生产成本为CA，A产品的生产成本在城市各处是相同的，所以生产成本曲线为一条水平直线；将A产品的生产成本加运费得生产总成本曲线CA CA。A产品的销售水平为R，见图7。,设B产品的生产成本为CB，其与运费之和为B产品的总成本曲线CB CB。B产品的销售水平为R，见图8，,A、B产品同时在同一城市内进行生产，并根据假定5，A、B两种产品在单位土地上的产值(销售额)相同。两张图合并得到图（h）。,若城市中只生产A产品，那么生产A产品的
11、厂址在OL范围内。若城市中只生产B产品，那么，生产B产品的厂址在OM范围内。若在同一个城市内同时生产A、B两种产品，从图9可看出，在ON范围内，产品A的总成本低于产品B。,如在O处，生产A产品的厂家的租金支付能力为CAR，大于生产B产品的厂家的租金支付能力CBR。所以在ON范围内，只有生产A产品的厂家可租得土地。,同理，在NM范围内，B产品的生产总成本低于A产品，所以，只有生产B产品的厂家可租得土地。当距离超出M时，生产两种产品都是无收益的。,将图9稍加变动，即以RR为横轴，将AA、BB绕RR旋转180，就得到生产A产品厂家与生产B产品厂家各自的土地租金支付能力图，如图10。,值得思考的二个问题,1、物业价值排序,“商场、写字楼、住宅”物业价值如此排序吗？,2、“地段，地段，还是地段”吗？,Location，location and location”,The end,
