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1、第四章 土地经济评价,土地评价与土地管理,土地经济评价：对土地利用经济效益的评定,不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。,土地经济评价的理论基础,土地生产力理论,杜能：农业区位论韦伯：工业区位论克里斯泰勒：中心地理论,土地经济评价的理论基础,土地区位理论,农业区位论,土地经济评价的理论基础,土地区位理论,土地经济评价的理论基础,土地区位理论,绝对地租是土地价格存在的根源 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要因素,土地经济评价的理论基础,地租地价理论,土地价值来源于收益，土地价格是土地价
2、值的货币表现 估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价,土地经济评价的理论基础,地租地价理论,土地提供的产品和服务受市场供求关系的制约 土地本身作为商品，土地流转、价格受供求关系的影响，土地的供不应求是绝对的、普遍的,土地经济评价的理论基础,土地供需理论,自然供给：土地自有的可供人类利用的部分。经济供给：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。,土地经济评价的理论基础,土地供需理论,第一节 城镇土地分等定级与估价,1.定义：根据城镇土地的经济和自然属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程
3、。,一、城镇土地分等定级的含义,2.城镇土地分等定级的体系,一、城镇土地分等定级的含义,3.城镇土地定级的思路,一、城镇土地分等定级的含义,结合典型行业土地收益、价格以校核，综合定级,1.确定定级因素的基本原则,二、城镇土地定级的因素分析,影响大，对分级具有重要作用,覆盖面广，适用于城市各类用地,反映土地质量的差异,2.城镇土地定级因素罗列,二、城镇土地定级的因素分析,土地区位,繁华度,交通通达度,商服中心等级,农贸市场,高级商务金融集聚度,道路功能与宽度,公交便捷度,道路网密度,对外交通便利度,2.城镇土地定级因素罗列,城市设施,城镇基础设施,社会服务设施,供/排水设施,供气设施,供暖设施,
4、文化教育设施,文娱体育设施,医疗卫生设施,邮电设施,供电设施,公园绿地,2.城镇土地定级因素罗列,环境优劣度,环境质量,自然条件,大气污染,噪声,水污染,地形坡度,洪水淹没与积水,地基承载力,绿化覆盖率,2.城镇土地定级因素罗列,其他,人口密度,建筑容积率,人口密度,建筑容积率,用地潜力,城镇规划,3.城镇土地定级规程推荐因素,1.资料收集与分析,三、城镇土地定级的程序与方法,2.因素权重的确定,3.因素分值的计算,三、城镇土地定级的程序与方法,商服繁华影响度的作用分值计算,3.因素分值的计算,根据商服中心的规模、水平划分中心等级（商服繁华度）,销售总额、总利润；单位面积销售额、利润,一般分为
5、市级、区级、小区级、街区级中心,Mi=100Ai Amax,三、城镇土地定级的程序与方法,3.因素分值的计算,根据影响半径，确定不同地段的作用分值,繁华影响度的大小随距离递减,Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/n)1/2,商服繁华影响度的作用分值计算,三、城镇土地定级的程序与方法,3.因素分值的计算,商服繁华影响度的作用分值计算,三、城镇土地定级的程序与方法,道路通达度的作用分值计算,3.因素分值的计算,道路的通达度由？来反映？,不同道路类型的影响距离不同,通达度由道路向两侧递减,三、城镇土地定级的程序与方法,3.因素分值的计算,依据混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干
6、道、交通型次干道、交通型次干道、支路的顺序，为各级道路赋值(0,100，得Mi,道路通达度的作用分值计算,三、城镇土地定级的程序与方法,3.因素分值的计算,根据影响距离，确定不同地段的作用分值,道路通达度的作用分值计算,三、城镇土地定级的程序与方法,3.因素分值的计算,不同地段通达分值的确定和修订,取最高值？取累加值？,通达系数：4个方向，1.003个方向，0.902个方向，0.811个方向，0.58,道路通达度的作用分值计算,三、城镇土地定级的程序与方法,公交便捷度的作用分值计算,3.因素分值的计算,影响公交便捷度的因素有哪些？,每个站点的影响半径在0.30.5km之间,影响半径内，随距离加
7、大便捷度下降,三、城镇土地定级的程序与方法,3.因素分值的计算,计算站流量和公交作用分,站点每小时停车量之和，每天按12或16小时合计,Mi=100Ai Amax,公交便捷度的作用分值计算,三、城镇土地定级的程序与方法,3.因素分值的计算,根据影响半径，确定不同地段的作用分值,Fi=Mi(1-r)r=di/d d 一般为0.30.5km,公交便捷度的作用分值计算,三、城镇土地定级的程序与方法,3.因素分值的计算,不同地段便捷分值的确定和修订,取最高值？取累加值？,通达系数：4个方向，1.003个方向，0.912个方向，0.811个方向，0.58,公交便捷度的作用分值计算,三、城镇土地定级的程序
8、与方法,基本生活设施完善度的作用分值计算,3.因素分值的计算,衡量生活设施完善度的因素有哪些？,作用分=设施类型分*设施水平指数*使用保证率,三、城镇土地定级的程序与方法,环境质量优劣度的作用分值计算,3.因素分值的计算,针对有环境质量综合评价结果的城市：,三、城镇土地定级的程序与方法,3.因素分值的计算,针对只有单项环境质量评价结果的城市：,fi=100Ri（Ri 为该项环境指标的作用系数）,环境质量优劣度的作用分值计算,三、城镇土地定级的程序与方法,3.因素分值的计算,针对没有环境质量评价结果的城市：了解城镇污染源、风向、水流向，及污染程度与功能分区的关系；对各功能区环境条件进行排序；并赋
9、值。,环境质量优劣度的作用分值计算,三、城镇土地定级的程序与方法,公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算,3.因素分值的计算,确定设施类型及其数目,学校、医院、副食店、邮电所、储蓄所,飞机场、火车站、港口、长途汽车站,影剧院、俱乐部、体育馆、游乐园等,三、城镇土地定级的程序与方法,公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算,3.因素分值的计算,确定各设施的作用系数和作用分,fi=100Ki（Ki 为各项设施的作用系数）Ki=1,三、城镇土地定级的程序与方法,公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算,3.因素分值的计算,计算设施的服务半
10、径和影响作用分,0.30.7km,020km,48km或23km,Fi=fi(1-r)r=di/d,三、城镇土地定级的程序与方法,公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度的作用分值计算,3.因素分值的计算,将各设施的影响分加和,三、城镇土地定级的程序与方法,人口密度、绿地覆盖率、路网密度的作用分值计算,3.因素分值的计算,Pi/S,Si/S,Li/S,三、城镇土地定级的程序与方法,人口密度、绿地覆盖率、路网密度的作用分值计算,3.因素分值的计算,计算各地块上各因素的分值,人口密度大于最佳人口密度时：xi*=2xmax-xi,1.资料收集与分析,三、城镇土地定级的程序与方法,2.因素权重的
11、确定,3.因素分值的计算,4.单元划分与取值,三、城镇土地定级的程序与方法,4.单元划分与取值,单元划分基本原则：因素程度大体一致；同一商服中心不分割单元；兼有商业等用途的道路不作单元分界线,自然线状物或地物；铁路或交通型道路；权属界限,三、城镇土地定级的程序与方法,4.单元划分与取值,单元面积大小：条件复杂土地510hm2，条件简单土地1025hm2,三、城镇土地定级的程序与方法,4.单元划分与取值,单元划分方法：主要因素分值重叠或者主要因素判定法；网格法；均值地域法,三、城镇土地定级的程序与方法,4.单元划分与取值,以点带面,面积加权,三、城镇土地定级的程序与方法,5.单元总分值计算与级别
12、划分,多因素加权求和,三、城镇土地定级的程序与方法,5.单元总分值计算与级别划分,数轴法,剖面图法,聚类-判别法,总分频率曲线判断法,三、城镇土地定级的程序与方法,6.土地收益测算与级别确定,以商业、金融业利润为校核标准,以宗地地价为校核标准,影响城镇土地分等的因素有哪些？,讨 论,四、城镇土地估价的方法,1.收益还原法,估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来的纯收益折算为评估时的收益总和的方法。,适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物,四、城镇土地估价的方法,1.收益还原法,计算公式,土地纯收益,土地还原率,土地使用年限,四、城镇土地估价的方法,1.收益还原法,
13、计算总收益,计算总费用,土地租金；房地租金；企业经营收益,土地租赁中的费用；房地出租中的费用；企业经营费用,土地税；管理费；维修费,管理费；维修费；保险费；税金；房屋折旧费,-,四、城镇土地估价的方法,1.收益还原法,计算总收益,计算总费用,计算纯收益,=,房地出租中的土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益房地纯收益=出租总收入-出租总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率房屋现值=房屋重置价-房屋总折旧房屋总折旧=房屋年折旧*已使用年限,四、城镇土地估价的方法,1.收益还原法,计算土地纯收益,土地还原率,土地价格,案 例实 算,四、城镇土地估价的方法,1.收益还原法,某公司于1998
14、年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1999年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平米1500元，残值率为10%。A地块面积450m2，建筑面积为400 m2。目前该建筑出租租金为每月每平米30元，土地及房屋的还原率分别为5%和6%，每年需付土地使用税及房产税每建筑平米20元，需支付的年管理费为年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。根据上述材料，估算地块A在2002年11月的土地使用权价格。,四、城镇土地估价的方法,2.剩余法,剩余法亦称假设开发法。开发利用后预计获得的总收益扣除其开
15、发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。,假设租金和不动产交易价格在开发期间不下降，不考虑物价上涨因素,假设开发期间各项成本的投入是均匀投入,四、城镇土地估价的方法,2.剩余法,剩余法适用于：待开发土地估价；待改造的再开发房地产估价,剩余法特点：可变因素多，估价的可靠性取决于资料的准确性和经验的丰富性,四、城镇土地估价的方法,2.剩余法,土地价格房屋的预期售价建筑总成本 正常利润税收利息其它费用,地价款按整个建设周期计算；开发费按建筑期的一半计算,专业费、不可预见费,四、城镇土地估价的方法,2.剩余法,现有七通一平的待建筑空地，已得到修建写字楼的规划许可证，允许建筑面积为
16、8000m2，土地使用年限为50年，现在招标出让。某公司希望参加本次招标。该公司经过调查分析认为：取得土地使用权即可动工建写字楼，建筑费用预计每平米1000元，建设周期为2年；建成后即可出租，估计出租率为90%，每建筑平米的年租金预计为300元，年出租各项费用为年租金的25%。当地土地房屋不动产综合还原率为8%。取得土地使用权的费用为地价的3%。该公司要求总利润不低于开发不动产总价的15%。要求估算目前该公司所能投标的最高地价。,四、城镇土地估价的方法,3.市场比较法,市场比较法就是用已经定价成交（包括租赁）的土地与待估土地相比较，以此推断出土地的价格。其理论依据是替代经济原理。,使用市场比较
17、法的条件：掌握丰富的市场交易资料，这些资料与待估土地具有相似性、可比性。,四、城镇土地估价的方法,3.市场比较法,市场比较法程序：选择适当的比较物,用途相同,交易类型相同,为正常交易,个别条件尽量相似,四、城镇土地估价的方法,3.市场比较法,市场比较法程序：对比较物进行修正,交易形式修正,期日修正,区域因素修正,估价期日价格指数/交易时期价格指数,协议：0.5；招标：0.75；拍卖：1,待估地区域条件指数/交易地区域条件指数,区域因素条件修正,四、城镇土地估价的方法,3.市场比较法,市场比较法程序：对比较物进行修正,使用权年期修正,四、城镇土地估价的方法,3.市场比较法,市场比较法程序：对比较物进行修正,容积率修正,待估地容积率修正系数/已交易地容积率修正系数,四、城镇土地估价的方法,3.市场比较法,市场比较法程序：与待估对象进行比较,求出土地价格,P估价=P比较案例*K估价/K比较案例,案 例实 算,四、城镇土地估价的方法,4.成本逼近法,成本法亦称累加法。它是以土地开发的投资加上适当的利润来求取地价。地价土地取得费用开发投资费利息税金开发利润+土地增值收益,四、城镇土地估价的方法,5.路线估价法,路线估价法是通过制定标准宗地的单位价格即路线价，以此为基准、根据临街深度等因素，来评定相邻各宗地的价格。它主要用于大面积的市地估价。,地价路线价*深度百分率*其他修正率*总地面积,
