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1、北国之春二期开发市调报告,丹东地区洋房及公寓类竞品调研,永同昌滨江一号,永同昌滨江一号,永同昌滨江一号,永同昌滨江一号,四室二厅二卫（239.94M2）,四室二厅二卫（233.02M2）,洋房户型：二层,永同昌滨江一号,洋房户型：三层,四室二厅二卫（209.05M2）,四室二厅二卫（205.77M2）,永同昌滨江一号,洋房户型：四层,三室二厅二卫（190.25M2）,三室二厅二卫（195.87M2）,永同昌滨江一号,洋房户型：五层越六层（286.61M2）,六室二厅四卫（五层）,六室二厅四卫（六层）,永同昌滨江一号,洋房户型：五层越六层（288.81M2）,六室二厅四卫（五层）,六室二厅四卫（
2、六层）,永同昌滨江一号,客户来访途径,室外广告，朋友介绍,项目宣传途径,新柳大屏幕、站前广告牌、报纸、宣传单、乐购手推车、广播、电视,北京西国贸,高层销售单价,3700-7200元,项目销售进度,物业公司,高层5栋已售70%，公寓162套已售罄别墅400套，已售70%,客户购买点,客户主要是投资客户，产品本身并不是十分完美，但宣传力度大，物业已入驻，高端楼盘形象已建立，抢占了大部分客户份额。,客户购买过程,滨江一号,小 结,永同昌滨江一号,滨江一号项目别墅及洋房产品在户型设计上及建筑密度上都不是很理想。但因前期广告宣传+事件营销+出色的样板房展示，使客户高度的认同滨江一号项目就是一个高档住宅区
3、。目前，该项目别墅与洋房产品产生滞销现象，高层产品又余量不多，但项目仍然持续的做广告包装及定期的举办事件营销活动，使售楼处仍保持着较高的人气。所以，通过滨江一号的销售过程我们可以分析得出，该项目利用别墅及洋房产品高品质的样板间展示及大量的广告包装，在整个项目的形象上起到了积极的拉升作用。同时，在产品推出策略上，利用少量别墅、洋房搭配大量小户型公寓及高层住宅，达到了低总价快销、快速回笼资金的目的，保证了资金流的健康运转。,博恩御山水,博恩御山水,万豪酒店,会所（包括售楼处、温泉spa、温泉游泳池、健身房,西餐厅,幼儿园,商业街,综合大市场,博恩御山水,项目一期住宅规划：,洋房,类独栋,高层小高层
4、,联排别墅合院,独栋别墅,博恩御山水,项目2011年上市产品配比：高层、小高层、洋房占比较高，联排别墅及合院等高价值产品占比较低；住宅总体约1900套，其中：独栋别墅20套、类独栋27套、合院16套、联排别墅118套、洋房564套、小高层660套、高层约500套。,博恩御山水,项目2011年上市产品户型配比：,博恩御山水,值得关注的100以下的占60%,20,主力户型：一室、二室为主力户型，占总体60%；三室占总体29%；四室及六室户型占11%。,博恩御山水,户型面积配比：以100平以下为主，占总体60%，具体如下：80平以下占总体25%；80100平占总体35%；120140平占17%；14
5、0170平占15%；240300平占8%。,博恩御山水,2011年-2012年上市产品销售比例：高层、小高层销售率较高。,博恩御山水,洋房一层：170平 四室两厅三卫,洋房二层：162平 三室两厅三卫,博恩御山水,洋房三层：150平 三室两厅两卫,洋房四层：140平 三室两厅两卫,博恩御山水,洋房五层：120平 三室两厅两卫,洋房六层：100平 两室两厅一卫,博恩御山水,客户来访途径,路演广告，路过,项目宣传途径,路沿广告牌，高炮，硬广,加拿大高力国际,洋房及公寓销售单价,5500-6300元/3300-4200元,项目销售折扣,物业公司,洋房贷款98折一次性96折高层贷款99折一次性97折，
6、1层赠50平左右小院 2-4层赠15平左右露台。,客户购买点,交通相对便利，有温泉，售楼处项目地整体形象好，价格适中，高端的产品形象，细节处理较好。,客户购买过程,博恩御山水,小 结,洋房产品，户型上不存在问题，分析滞销原因如下：1、6层产品，更类似于多层，无洋房的绝对优势（联排8000元/平，赠送空间多）2、价格较高，5500元/平，客户投资意愿不强烈；（高层、小高层3300-3500元/平）3、总房款较高，主要集中在75-95万之间。样板间展示到位的同时，物业公司已进场，更直观的展示项目价值点。,博恩御山水,江户城,东北首个日本独资地产项目,江户城,江户城,公寓：52.31平 一室一厅一卫
7、,公寓：40.79平 一室一厅一卫,江户城,公寓：54.05平 一室一厅一卫,公寓：102.98平 二室二厅一卫,江户城,公寓：61平 一室一厅一卫,公寓：56.24平 一室一厅一卫,江户城,公寓：34.31平 一室一厅一卫,公寓：65.02平 一室一厅一卫,江户城,公寓：41.76平 一室一厅一卫,公寓：38.2平 一室一厅一卫,江户城,公寓：47.91平 一室一厅一卫,公寓：42.17平 一室一厅一卫,江户城,公寓：222.98平 三室二厅二卫,公寓：64.52平 一室一厅一卫,江户城,客户来访途径,室外广告，路过,项目宣传途径,一号干线桥洞广告牌、滨江中路LED、客运站LED、出租车LE
8、D、报纸、电台,公寓销售单价,起价4000 均价5000最高价6700,项目销售折扣,买房立省一万 赠送契税 并实行一次性付款95折优惠,客户购买点,日本独资开发的温泉公寓，面积小总价低，地处新城区核心位置，江景房，受投资客户的青睐。,客户购买过程,江户城,小 结,江户城以特色的江景、高品质售楼处及温泉入户吸引目光，同时以低单价、低总价的优势直击投资客户的心理底线。同样以物业进驻直观展示项目品质。,江户城,华盛名仕庄园,华盛名仕庄园,华盛名仕庄园,一期项目规划：一期总占地 10万平，总建面 6万平。规划为16栋独栋别墅，400套花园洋房,100套多层，10套联排,华盛名仕庄园,产品配比：一期产
9、品为洋房（400）+多层（100）+独栋（16）+联排（10），大部分为洋房二期产品为32栋独栋别墅,华盛名仕庄园,45,项目一期洋房户型：面积区间在100-160左右，三室两厅一卫,华盛名仕庄园,小 结,项目亮点在于每户门前花园可由业主自行DIY设计，类似于沈阳温泉公寓项目的赠送DIY菜地。同时三期可凭借一二期现房可作为形象展示。,华盛名仕庄园,沈阳地区洋房及公寓类产品调研,洋房类典型代表,中旅国际小镇,中旅国际小镇,整体分六期开发，重视公建配套，每期都会设置特色配套作为组团中心，物业类型组合基本确定。,中旅国际小镇,区域内超大规模大盘，以快速资金回笼为开发目的，突出性价比优势,沈阳碧桂园,
10、沈阳碧桂园,沈阳碧桂园总占地面积约5000亩，首期开发占地约110万平方米总建筑面积约163万平方米;规划为四个苑区，分别是西北的峰景苑、西南部的凤鸣翠岭苑、东北部的翠山蓝天苑和东南部的桐林人家苑;共3次开盘:08年6月15日首次开盘,推出峰景苑组团别墅产品;08年9月20日第二次开盘,推出翠岭苑组团推出洋房产品;08年10月25日第三次开盘,推出人家苑组团;,沈阳碧桂园,奥林匹克花园三期漫步地中海,奥林匹克花园三期漫步地中海,以联排别墅与洋房为主的社区，性价比较突出，销售情况良好,清韵百园,清韵百园,配套 学校：东北育才、沈阳二中 医院：医大4院分院、棋盘山社区 医院业主中心，园区特色商业街
11、私家高尔夫球场、私家果园、皇家狩猎场,产品类别多层 小高 洋房 联排270-300M 洋房85-145M 双拼260-460M 独栋440-490M,优惠政策 洋房排号5万抵10万，洋房均价7000/平米，别墅起价8500元,清韵百园,温泉酒店式公寓类典型代表,美 国 郡,开发商背景：蓝德温泉度假村有限公司、占地面积:22万平、建筑面积:30万平、一期美国郡建筑面积30万平米。,温泉酒店:四大五星级酒店-皇冠假日酒店、华美达酒店、四季酒店、利兹酒店，酒店将兴建各类特色温泉泡池，娱乐泡池，温泉豪华客房、大型餐厅、会议厅、网球场、门球场、小型高尔夫球场等相关配套服务设施。医 院:拟引进国内著名医疗
12、机构为业主提供全套的健康医疗服务沈阳温泉SPA理疗中心:集医疗保健，健康美容为一体，充分利用温泉水的自然 疗养因子达到一定的医疗保健、美容作用，充分提升地热温泉水的合 理使用价值。教 育：拟引进国内知名的幼儿和中小学教育机构商 业：美式风情商业街有机农场:世界温泉部落专门开辟出20万生态有机农场，专门生产绿色有机的 农产品，提供给我们的业主。温泉溪水大厅:四大五星级酒店-皇冠假日酒店、华美达酒店、四季酒店、利姿，温泉会所，温泉公馆，美式温泉园林,温泉迪士尼乐园,项目配套,美 国 郡,公寓户型展示,美 国 郡,产品类别：迷你别墅 联排 公寓 多层电梯洋房优惠政策：沈阳世界温泉部落美国郡最低价49
13、96元/平方米，全电梯温泉洋房8.8万/套起，全款96折，贷款99折,户型区间：迷你别墅54-128M 联排204-220M 公寓22-42M全盘均价格约4000元，2010年7月2011年5月，下销售许可1614套，备案1335套。,美 国 郡,加拿大郡,开发商：曼普利斯房地产开发有限公司、占地面积:22万平、建筑面积:30万平。,公寓户型展示,加拿大郡,教育:雨田中学小区内配套：五星级酒店、会议中心、洗浴中心、游泳馆、业主会所、超市、社区医院等,项目配套,产品类别：多层、小高层、双拼、联排、叠拼别墅，情景洋房，高层33-66平米 多层76-88平米优惠政策：新盘8.8折优惠，一次性付款再享
14、9.8折,折扣前均价：4600元/平方米成交均价：4000元/平方米,项目位置图,加拿大郡,御泉茗邸,开发商背景：沈阳东正房地产开发有限公司、占地面积30万平方米、总开发面积45万平方米、分三期开发、一期即将清盘一期多层、二期高层别墅、三期高层多层,中南地产：温泉游乐场,公寓户型展示,御泉茗邸,配套轻工农贸大厅、采油厂、东行500米学校、医院、银行,产品类别与比例/多层 优惠政策：全款98折，贷款99折 户型区间：50-149M 尾盘现房均价：4000元/平,御泉茗邸,温泉雅苑,开发商背景：沈阳市金汇人聚房地产开发有限公司、总占地8万平、总建筑14万平方米,配套：中小学:胡台新城九年一贯制学校
15、 综合商场:胡台新城综合市场 银行:农行、信用社 医院:胡台新城医院,产品类别:洋房多层 洋房100-130、多层40-100户型 40-120平方米项目未开盘价格未定,项目位置图,温泉雅苑,温泉雅苑,一、洋房类产品二、温泉公寓类产品三、投资性,总 结,从北国之春项目考虑：,一、洋房类产品,改善性需求较弱 休闲度假需求较强 疗养度假需求较强 投资性需求较强,我项目从客户的需求方面考虑：,1、客户需求性分析,一、洋房类产品,目前丹东洋房类产品户型有：六室两厅四卫 四室两厅两卫 三室两厅两卫 两室一厅一卫,投资性需求,休闲度假需求,疗养度假需求,考虑到,我项目洋房应选择中小户型(两室),2、户型选
16、取推荐,设计上借鉴万科的情景洋房先进设计 情景洋房是万科专利产品，其形态介于联排式住宅和小高层住宅之间，该产品四大特性为“院、露、错、退”，它典型的建筑形态也是对消费者的高层次居住心理的强大吸引力。它从结构上解决了户内空间与户外空间的巧妙置换与融合，将住宅与自然通过阳台、露台、退台等予以结合，从而产生出一种新的复合型建筑。,一、洋房类产品,借鉴万科先进经验打造产品属性。结合本项目自然属性，建议户型上单独设计温泉房或与洗手间组合，突显我项目专属性。,3、户型功能推荐,综合北国之春项目定位，建议在洋房中加入电梯，提升项目品质。,一、洋房类产品,A、中国已经进入老龄化社会电梯帮助老人安度晚年,B、同
17、样的价格,北国之春让您多拥有一部电梯,C、电梯洋房彰显尊贵身份,D、电梯与高度无关,而是现代生活的标志,电梯为你的洋房带来了什么,电梯开启了明亮的生活,昔日的楼道生活随之黯淡,您也不会因为爬楼梯而累得气喘吁吁,电梯生活更强调的,是体验一种更多享受更加丰盛的优质生活。现在大城市的成功人士他们已经习惯并且喜欢上这种体现身份感和高品位的电梯生活方式。生活在城市里的您,是愿意继续默守陈旧,在习惯于原有生活形态下沾沾自喜,还是愿意迎接这种个性化的生活?,4、物业配套推荐,纵观丹东及沈阳周边温泉公寓类项目总结成功因素得出：,二、温泉公寓类产品,面积小：30-50配套全：商业、医疗、会所、休闲娱乐场所总价低
18、：总款均价30万温泉入户：专门设置温泉房或与卫生间组合,1、总结温泉公寓项目成功要素,二房度假公寓,一房度假公寓,主推度假户型，户户朝向山景或水景，自然通透；一房度假户型紧凑，具有极强的度假气息，可增设泡池的景观阳台最大异境化满足度假住宅多种功能需求。,二、温泉公寓类产品,2、温泉公寓项目户型推荐,休闲户型，供1-2人休闲时间使用，畅享远离城市喧闹，与大自然全接触的二人世界。,二、温泉公寓类产品,2、温泉公寓项目户型推荐,三、投资性客户,1、本项目可面向养老房（温泉疗养）,开发商力推郊区养老房概念：近年多家楼盘喊出了“快乐老家”、“买房送菜地、花园”的口号。不少中老年人将市区的房子留给孩子做婚
19、房，养老住房则向郊区延伸，这部分市场需求已引起房地产开发商的注意，郊区不少楼盘开始主打养老概念。“以房养老”理念的引进：“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”，在国外实行得比较成熟了。它的到来冲击着国人千百年来的养老观念。将城市的房子抵押给银行或转租他人收取租金和抵押款以做养老的日常开销，已被越来越多的3555岁的人接受，比重高达91.5%，“以房养老”越来越取代“养儿防老”被当下中老年人接受。,沈阳温泉地产炒热享受需求：随着世界温泉部落的成功市场推广，今年政府对沈北新区温泉开发的大力宣传，温泉入户已不再是沈阳人遥不可及的梦想，甚至已成为少数人的现实生活。温泉入户养生生活方式已越来越被沈阳人
20、追捧，受到人们的关注。旅游度假地产业在沈阳的流行：基于沈阳地理环境和资源的限制，沈阳的旅游度假地产屈指可数，随着沈阳经济的飞速发展、人们生活水平的不断提高，越来越多的沈阳人对健康、养老、旅游、度假、投资有了更高的需求。近年来，全国海滨城市和旅游城市的旅游度假地产因为其宜居性和稀缺性，成为了人们追求休闲、旅游度假、养生、养老等投资消费的热点。沈阳常住人口1000万左右，是异地养老，度假，投资型房产消费的重要市场。,三、投资性客户,2、本项目具备旅游度假地产业条件,三、投资性客户,3、本项目价值体系的建立,独有高品质温泉,三面环山,疗养度假好去处,天然氧吧,中小户型,易出租易出售（低总价）,低建筑密度,高品质绿化,打造：超强的可投资性超低的投资门槛,实现快速回款,
