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1、,2012年11月12日,1、柳州商业发展现状如何？2、柳州商业发展前景如何？,从事柳州商业投资开发，就弄清两点：,商业发展往往都与城市及经济发展有着千丝万缕的联系，要弄清一个城市商业发展的状况，首先就要从城市和经济发展进行宏观分析。,柳州城市概况,柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市,柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西第二大城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。柳州，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。柳州还是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。,柳州市行政区分布：全市
2、辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万（2009年）,市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、官塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。,柳州城市概况,柳州市地区市场总值（GDP）快速增长，将商业地产乃至整个房地产行业带入高速发展的轨道,初步核算，2011年，柳州市完成地区生产总值1571.05亿元，年增长率11%；与2006年比，全市地区生产总值增长了2.5倍，年均增长22.2%,柳州经济发展概况,柳州经济发展概况,柳州市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发展将趋于平稳和健康,柳州市人均GDP 过去五年持续上升，平均年增长率25.8%。
3、2011年柳州人均GDP6604美元。排名广西十四个地级市第一位。（南宁人均GDP4947美元）柳州房地产目前处于快速发展的黄金期；柳州人均GDP已超过全国和全区人均水平，全国人均生产总值排95位 柳州日报）。,人均GDP和商业发展状况的关系,2,000-3,000,12,000以上,0-1000US$,6000-10,000,数据来源：2006-2012年柳州市政府工作报告,产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长,2011年第一产业增加值136.21亿元，增长5.4%；第二产业增加值1016.18亿元，增长12.5%；第三产业增加值418.66亿元，增长7.8
4、%2011年末期，三次产业比重由2006年的10.8:560:33.2发展为8.6:64.6:26.6，产业结构进一步优化。,柳州经济发展概况,数据来源：2006-2012年柳州市政府工作报告,2011年，柳州市全社会固定资产投资1305.56亿元，增长31.5%；城镇固定资产投资1197.47亿元，增长28.8%；农村固定资产投资108.09亿元，增长70.9%,数据来源：2006-2012年柳州市政府工作报告,柳州市固定资产投资规模逐步扩大，推动了商业地产乃至整个房地产业的发展,柳州经济发展概况,柳州市近几年人口平稳增长，“十二五”规划末期，柳州市常住人口将达到230万人。人口快速增长为商
5、业需求乃至房地产的需求提供必要的支撑；柳州市城镇居民的人均可支配收入逐年增长，在广西稳居前二位，说明柳州市民的购买力相对较强。这是商业乃至房地产快速发展的有利保障。,人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为柳州市商业地产乃至整个房地产市场发展提供了有利保障,柳州经济发展概况,柳州市加快构建广西超大城市，不仅要求商业朝高端发展，更为商业地产扩展空间创造了良好的先天条件。,城市定位：根据柳州市(2011-2015年)建设规划，柳州将建设成为西南地区综合交通枢纽，区域性工业基地与服务中心，桂中经济区的核心城市，区域性文化、教育、体育产业中心。至2015年末，柳州市中心城区人口将达到145万人，
6、建设用地规模为150平方公里，人均建设用地为103.5。在“十二五”期着力发展成为超大城市，即市区人口超过230万人、建成区面积超过230平方公里的大城市。,柳州城市规划概况,“一心两城、沿江发展、重点向东”的城市发展方向适时将柳江、鹿寨两县撤县建区，尽快形成构建超大城市的框架。规划东扩至鹿寨，南拓至柳江，向北打造柳北区与柳城县之间的柳北城镇带，加快建设柳江县城、鹿寨县城、柳城县城三个卫星城。,柳州城市规划概况,柳州城市发展重点向东，城市发展空间得到扩展，为商业地产乃至整个房地产业开发提供有力的土地保证。,自治区政府出台了对柳州提出了新的定位，要求柳州在“十二五”期间发展成为超大城市，即市区人
7、口超过230万人、建成区面积超过230平方公里的大城市，同时建设成为西江经济带龙头城市，具有国际水平的广西柳州汽车城，先进制造业基地，现代商贸物流中心，以及国内综合交通运输枢纽等，把柳州建设成为以工业为主、全面发展的中心城市。,柳州城市规划概况,在政策方面，柳州构建西江经济带龙头城市将很大程度上推动包括商业地产在内的整个房地产乃至第三产业的发展,柳州加快交通路网改造和建设，为城市商业发展创造了良好的外部条件,柳州将全面发展陆、水、空立体交通网络，中心城区重点建设城市快速路网络系统、城市主干道网络以及跨江大桥等重大交通基础设施。续建三江-柳州-武宣、鹿寨-阳朔和三江-桂林高速公路、柳州至梧州高速
8、公路和扩建改造桂林柳州南宁高速公路。规划新建客运交通枢纽中心两个，即河东客运交通枢纽中心、沙塘客运交通枢纽中心。开工建设柳州机场改扩建项目。规划修建的主干路有钢城北路、香兰中路、跃进路北延线、龙屯新道西延线、学院路北延线和荣军路等。拟实施的快速公交一号线为：雒容柳东大道文昌路文昌桥龙城路柳江大桥柳州火车站。,柳州交通建设概况,总结分析,宏观结论：柳州市宏观环境良好，支持商业地产乃至整个房地产市场快速健康发展,过去五年，柳州市GDP总量持续快速增长。固定资产投资额持续走高，连续五年在全区排名前三，有力地支持柳州市房地产市场的快速发展；,“十二五”的新规划将推动城市有序发展，旧城改造运动将极大地推
9、动市区房地产的需求；,产业结构进一步优化，人均可支配收入进一步提高，表明柳州市民的购买力越来越强，是房地产市场健康发展的基础；,2011年柳州市人均GDP达6604美元，位列全区第一；商业乃至整个房地产市场已进入快速发展的黄金期，发展潜力十分巨大；,“十二五”规划末期柳州市区城市人口预计将达230万以上，人口基数不断扩大，将全面带动柳州商业地产乃至整个房地产开发的热潮。,过去一年柳州商业供需情况对比分析,数据来源：柳州市房产交易管理网,柳州商业地产供求分析,过去一年来，柳州商业体量供应较大，达到137.28万，销量约为82.35万，市场剩余量约54.93万，市场存量亟待消化。,2013房地产策
10、划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,柳州在开发商业总体量大，剩余存量亟待消化，新开发供应增加，市场消化严峻。,柳州商业总供应量估计达到318.2万，按四大城区常住人口103万人来计算，人均商业面积达3.09/人，商业面积供应较大，商业面积亟待消化。,数据来源：柳州市柳房网,柳州商业地产供求分析,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,数据来源：柳州市国土资源局,2012年1-6月，土地成交719.25亩，成交金额31.35亿元，一级市场非常活跃。,柳州商业地产供求分析,商服用地成交统计表一,2013房地产策划设计大全，300G移动图书
11、馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,2012年1-6月，土地成交719.25亩，成交金额31.35亿元，一级市场非常活跃。,数据来源：柳州市国土资源局,柳州商业地产供求分析,商服用地成交统计表二,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,柳州商业地产供求总结,柳州商业地产存量大，且后续供应加大，大体量的商业面积亟待市场消化；商服用地一级市场表现活跃，表明柳州未来商业发展仍普遍被看好。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,柳州有“桂中商埠”之称，始见于近代。柳州商业伴随城市工业、经济的发展，走过了以货易货-街边摊点-集贸市场-
12、传统商铺-专业市场-市中心综合商业市场-社区商业中心-大型商业中心mall的历程。,改革开放前的柳州,现在的柳州,柳州商业地产发展历程,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,2000年之前，随着交通的发展，柳州“桂中商埠”的地位开始动摇2001年，五星步行街、新时代商业港、温州商贸城的开发，掀开了柳州商业地产第一页2005年，商业地产供过于求，局面比较被动 2006年，以阳光100城市广场开发为起点，柳州确立了“五星”、“飞鹅”、“河东”三大商圈鼎足的局面，商业地产重新开始复苏2009年至今，风情港、地王国际财富中心、保利大江郡、双渔汇、秀品天地、恒隆汇、
13、新风时代购物广场等一大批高端商业地产涌现，商业地产进入蓬勃发展时期。,关键词：没落崛起低迷回暖提升,柳州商业地产发展历程,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,初步形成“16”的商业形态布局；五星商圈和鱼峰商圈位列广西重点发展十大商圈,柳州商业发展格局,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,区域商圈各有特色，但五星、飞鹅、河东三大城市级商圈鼎力，引领着柳州商业地产的发展。,柳州商业发展格局,柳州商业地产发展现状,按照发展历史、商业规模及市场影响力和辐射力，在地理上可以将柳州的商业分为五星商圈、飞鹅-谷埠街商圈和河东商圈
14、，三大商圈商业功能、业态各有不同，形成“三足鼎立”之势。,柳州商业发展日新月异，老商业圈进行全面改造，重新焕发新生，新商圈逐步崛起，形成三足鼎立之势。,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,柳州商业发展日新月异，老商业圈进行全面改造，重新焕发新生，新商圈逐步崛起，形成三足鼎立之势。,柳州商业发展格局,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,柳州片区商业现状分析五星商圈,五星商圈位于城中区，是柳州市的政治、商贸、文化、教育、医疗、休闲娱乐中心,具有百年历史和商贸传统，是柳州的商业核心。城市商业发展的龙头，主要承担起柳州市专
15、业百货、酒店服务、精品购物和商务办公的作用，辐射整个柳州市，是全市的商业核心。,五星商圈，发展悠久，商业底蕴深厚，商业辐射柳州乃至周边,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,五星商圈以解放南路、龙城路、中山路为主骨架，加上公园路、曙光路、中山路、连塘路、五星街、罗池路等临街商业街道，共同构成了商圈的商业路网，商业成熟，可新开发的商业地块稀缺。,商业局限于各大商业路网，土地稀缺，未来拓展空间受限,柳州片区商业现状分析五星商圈,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,高中低端商业并存，商业处在升级换代和改造中，现商业（办公、
16、酒店、百货、超市等）开发体量大，供应亟待消化。,五星商圈商业总供应量估计达到69.4万，按城中区12万人来计算人均商业面积，达5.78/人，商业面积供应过大，未来商业面积亟待消化。,柳州片区商业现状分析五星商圈,城市级的商业核心地位，商业项目集中，门类繁多，高端业态较少,龙城路、中山路、映山路、解放路一带聚集了众多的商业项目，以龙城路为中心，周边150米范围之内聚集了诸如五星商厦、工贸大厦、龙城大厦、建佳广场和银座百货等众多营业场所。从业态比例上可以看出，商圈内服装、日杂烟酒、小餐饮占据了一半比例，其他的是化妆品、精品、文体文具、通信服务、银行、皮具、医药等类别。,柳州片区商业现状分析五星商圈
17、,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,五星商圈业态门类繁多，中高低业态皆有，但高端业态较少,各主要商业项目经营环境对比（表一）,柳州片区商业现状分析五星商圈,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,各主要商业项目经营环境对比（表二）,五星商圈业态门类繁多，中高低业态皆有，但高端业态较少,柳州片区商业现状分析五星商圈,各主要商业项目经营环境对比（表三）,五星商圈业态门类繁多，中高低业态皆有，但高端业态较少,柳州片区商业现状分析五星商圈,商圈内部分商业项目及路段租金（表一）,业态主要以服装和饰品为主，餐饮和精品为辅的一个市
18、场格局。一层铺面的租金100-510元/月，二层租金100-135元/月,租金跨越的幅度较大，且部分商铺连年看涨，商家经营压力大,柳州片区商业现状分析五星商圈,商圈内部分商业项目及路段租金（表二）,租金跨越的幅度较大，且部分商铺连年看涨，商家经营压力大,柳州片区商业现状分析五星商圈,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,各主要商业项目人流量（表一）,五星商圈人流量大，配套完善、购物环境宽敞舒适、商品种类齐全的商场最具吸引消费者,柳州片区商业现状分析五星商圈,各主要商业项目人流量（表二）,五星商圈人流量大，配套完善、购物环境宽敞舒适、商品种类齐全的商场最具吸
19、引消费者,柳州片区商业现状分析五星商圈,主要商业项目经营环境,商圈内主要以中、大型商业经营场为主，但部分商场的硬件设施不够完善，停车位非常紧张，根本无法满足停车需求。,柳州片区商业现状分析五星商圈,大批量的商业项目提升片区商业档次，但大体量的商业供应亟待消化,商圈代表项目金沙角,项目地址：柳州市滨江东路16号（文惠桥北端东侧）开发企业：柳州市建设投资开发有限责任公司 项目简况：占地面积139亩，建筑面积407667.5工程进度：全部封顶商业规划：裙楼布局，地下负一及地上三层为商业，总建约6.4万，酒店2.2万车位数量：商业426个，酒店170个,柳州片区商业现状分析五星商圈,2013房地产策划
20、设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用,商圈代表项目地王国际财富中心,大批量的商业项目提升片区商业档次，但大体量的商业供应亟待消化,项目地址：柳州八一路东侧（原市人民医院旧址）开发企业：广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司 项目简况：占地面积70670.2，建筑面积640000工程进度：内部装修商业规划：地王MALL分为地上六层，地下两层。10.6万的购物、休闲、娱乐、旅游空间，包括高端大型百货商场、国际品牌超市、服饰精品、电影院、特色美食、国际快餐、健身娱乐会所、量贩式KTV等。,柳州片区商业现状分析五星商圈,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、
21、淘宝双钻信用,商圈代表项目风情港,大批量的商业项目提升片区商业档次，但大体量的商业供应亟待消化,项目地址：柳州五星步行街 项目简况：占地面积63亩，总建筑面积268000 开发企业：柳州市城市投资建设发展有限公司工程进度：已封顶商业规划：商业总建约8.9万，包括综合商业中心、高级商务办公楼、高级酒店等,柳州片区商业现状分析五星商圈,大批量的商业项目提升片区商业档次，但大体量的商业供应亟待消化,项目地址：原柳州市八一路小广场开发企业：广西锦业房地产开发有限公司项目简况：占地面积26417.56，建筑面积114598工程进度：拆外架商业规划：地上四层商业裙楼，商业广场面积30001.8，拟引进超市
22、、健身场所等,商圈代表项目锦业锦城,柳州片区商业现状分析五星商圈,分析及总结商圈是柳州传统的繁华区域，商贾云集、人流量大，商业的发展得天独厚；随着城市的发展和消费者经济实力的提高，五星商圈也在经历由量到质的变化，购物场所不断增多、商场规模持续扩大、商品档次逐步向中高端提升；但是，应该看到，五星受制于地理限制，越来越难以容纳不断增加的消费人群，随之而来的道路拥堵、环境嘈杂、停车困难等问题直接影响了商圈的购物环境和消费感受；片区的改造升级为风情港、地王国际财富中心、金沙角、锦业锦城、正菱大厦为代表的大中项目发展高端商业创造了机会，但大体量的商业供应更需消化。另外，商圈内几个大商场货品相似，竞争激烈
23、，同质化严重，也是五星商圈面临的一大课题。,柳州片区商业现状分析五星商圈,柳州片区商业现状分析飞鹅商圈,在专业批发市场的基础上发展起来的集商贸、批零、餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的城市次商业中心。,飞鹅商圈素有桂中商贸批发中心之称，服装批发、商贸等服务业异常发达，辐射整个桂中地区。,柳州片区商业现状分析飞鹅商圈,以飞鹅路、鱼峰路、红光大桥和谷埠路为路网骨架的柳江以南、城站路文笔路以北、鱼峰公园以西、火车站及铁路以东的围合区域。,柳州片区商业现状分析飞鹅商圈,以商贸、批零为基础发展起来的飞鹅商圈，集中了日用品小商品批零、餐饮、休闲、购物、娱乐等业态，成为柳州次商业中心,具有较大的影响力;商圈以低
24、档的服饰批零为主，其客户大多为批发商户及部分品味较低的消费者。但虽然如此，由于飞鹅批发市场成行成市，具有较强的商业影响力，总体经营状况较佳。,桂中商贸批发中心，历史悠久，总体经营状况较佳，但以低档的服装批发为主的商业竞争激烈。,柳州片区商业现状分析飞鹅商圈,商圈内商业体量大，以低档的服装批发为主的商业竞争激烈，供应过大，发展空间小。,飞鹅商圈商业总供应量估计超过84.5万，按柳南区区常住人口33万人来计算人均商业面积达2.56/人，商业面积供应较大，同类商业发展空间有限。,在开发项目,体量大的商业项目消化时间长，发展值得深思，需谨慎,柳州片区商业现状分析飞鹅商圈,商圈代表项目谷埠街国际商城,体
25、量大的商业项目消化时间长，发展值得深思，需谨慎,柳州片区商业现状分析飞鹅商圈,商圈代表项目新时代商业港,体量大的商业项目消化时间长，发展值得深思，需谨慎,柳州片区商业现状分析飞鹅商圈,商圈代表项目温州商贸城,柳州片区商业现状分析飞鹅商圈,商圈分析及总结飞鹅片区是传统的批发商贸中心，随着批零越做越大，人流聚集效应十分明显，在此基础上发展起来的餐饮、购物、休闲等业态日益集中，但商业经营规模整体偏小，多为中低端商业，其影响力和总体形象不能与五星商圈相媲美；随着柳州城市的发展，飞鹅商圈面临着业态亟待升级的难题，批发商贸在柳州建设超大城市的要求下，需要改善面貌、提升形象，原有的老旧商场必然拆迁、重建，这
26、既是对飞鹅商圈的考验，也是其发展的一个重大机遇。纵观以往，飞鹅商圈商业体量之大，消化多在5年左右。现开发的金鹅福地和新风时代广场商业总量约26万，大体量供应亟待时间消化，同类商业和低端商业接近饱和，再发展大型商业项目更需深思和谨慎。,商圈地理上分布有桂中大道、潭中东路、东环路和文昌路几条主要干道。大的商业主要集中于潭中东路、文昌路、东环大道围绕的2.1平方公里的区域内。,柳州片区商业现状分析河东商圈,片区范围概况,行政办公用地：主要布置在高新一路、高新二路两侧及潭中东路沿线；商业金融用地：主要在潭中东路一侧、桂中大道两侧布置，包括购物广场、超市、风情餐饮店、酒店、旅馆等综合性现代化商业服务设施
27、；文化娱乐用地：沿桂中大道及东堤路结合商业服务中心布置文化娱乐设施，形成开放的、高档次的、成规模的群众文化娱乐场所。,柳州片区商业现状分析河东商圈,片区商业分布概况,河东片区,李宁体育馆,马鹿山公园,奇石馆,军事博物馆,工业博物馆,东堤旅游码头,市政广场,牛车坪改造,重点工程及城市发展的倾斜，将使河东区迎来新的发展机遇，商业市场价值将得到更大挖掘。,这里是柳州市重点建设区域，柳州东扩发展的主战场；一大批重点建设工程：李宁体育馆、奇石馆、马鹿公园改造、东堤旅游码头、工业博物馆、军事博物馆、牛车坪改造等；,柳州片区商业现状分析河东商圈,河东商圈的崛起，打破了原商业格局，众多高端商业逐步齐聚河东，助
28、推河东商业发展。,柳州片区商业现状分析河东商圈,经过10多年的开发，继城中传统五星商圈和飞鹅商圈之后，高端商业楼盘扎堆河东，该区域正在形成时尚高端消费的又一商圈。,以南城百货、南宁梦之岛、五星级丽笙酒店和沃顿酒店、中影国际影城、香港艾摩奢侈品店等为代表的大型高端商业纷纷进驻，助推河东商业发展，荣和集团的商业开发以及业内传闻万达商业广场的登陆，更提升整个河东的商业价值。,柳州片区商业现状分析河东商圈,市政建设的倾斜和高端定位，吸引更多高端商业进驻，大型商业项目聚集扎堆，商业影响力逐步提升，未来发展潜力巨大。,柳州片区商业现状分析河东商圈,河东商业开发体量大，但需消化时间长，开发大项商业风险大，更
29、需谨慎。,柳州片区商业现状分析河东商圈,河东可开发土地较多，商业地产乃至整个房地产业产业所需的土地较充足，片区交通路网、配套的改造升级和完善为商业发展创造良好的外部条件；河东高端商业正处于初步发展阶段，受城市和经济发展影响，其前景普遍被看好，但开发现存体量大，整个市场有待一定时间的消化。,总结分析,长期以来，城中区一直是柳州的商业中心，但是受到柳江的阻隔，城中区的五星与飞鹅、谷埠街、河东片区等区域商业各自割裂，五星的经济和商业对外辐射一直受到较大的限制，各商圈之间缺少联动、交融。,从现状来看，柳州已经初步形成了五星、飞鹅、河东三足鼎立的商业格局，其中五星是龙头，占有绝对的优势，飞鹅为次商业中心
30、，正在不断的升级换代，但是发展潜力和空间最大的是河东，其前景最为看好；从经营情况来看，五星大型商场扎堆，同质化严重，竞争激烈，高端购物场所没有成形；飞鹅则缺乏大型的超级购物中心，商业品质有待提升；河东片区的商业氛围正在形成，目前则缺乏成熟商业区所具备的足够的商气和人气。,三大商业片区商业分析总结,三大商业片区的未来变化,五星片区，2015年前将完成广雅大桥、文惠桥、广雅下穿通道等基础设施建设；完成风情港、金沙角、地王国际财富中心等工程的建设；飞鹅片区，老旧的批发商城在逐渐拆迁改造，如原来的金鹅市场正在改造成金鹅福地，其中含4万的商业，1900间商铺，随着旧有市场的陆续改造，飞鹅商圈将甩掉脏、乱
31、、旧的固有形象；河东片区，柳州今后重点发展的中心区域，包括城中村改造、静兰-古亭山片区开发、水上运动中心建设等，河东一直走在开发建设的快速通道上。本区域未来的商业发展将以完善商业布局、为消费者提供更便利的消费体验为特点，打造全柳州的时尚、高档办公生活中心。,柳州其他片区商业现状分析柳北、柳南、鱼峰片区,注：长期以来，柳北、柳南和鱼峰片区都以建材、机电、副食品、农贸批发、汽车销售及配件等专业市场为主，未形成集中型的大规模商业，居民区多分布小型的社区型商业，因此该部分仅做简略分析。,据统计，柳北、柳南、鱼峰片区现开发商业存量约为129.95万，且多数规模较小且分散，未能形成规模集聚的商圈。按三大城
32、区人口常住人口90万人来计算，人均商业面积达1.44/人，商业面积供需较平衡。,酒店业发展缓慢，目前五星级酒店仅有一家，供求不平衡，未来发展空间极大,柳州商业现状分析酒店业,未来几年内柳州市酒店业将步入快速增长期，商业地产将蓄势待发,柳州商业现状分析酒店业,柳州泛写字楼物业和标准写字楼物业的分布区域主要集中在商业密集的城中区，少数分布在河东区，柳南区，柳北区,写字楼面临升级换代，拥有广阔的发展前景，由城中区向河东重点发展,柳州商业现状分析写字楼,【柳州市地王财富中心】物业类型：二期工程为商务写字楼商务规模：广西第一商务大楼，全高303米，二期商务群楼办公楼建筑面积30万。动态消息：二期工程内容
33、为商务办公楼群，预计新建5栋商务办公楼，高度150m，计划施工期为2012年2014年，预计工期为2年，目前已开挖地基。【五星中环大厦】物业类型：住宅、商务写字楼、商铺。商务规模：占地3300，1600平米全层商务休闲会所，共拥有300多车位。分住宅、商业及商务公寓，商务公寓4060平方米的精致小单元。【现代收获大厦】物业类型：住宅、商务写字楼、商铺。商务规模：占地13000，总建30110。LOFT公寓层高4.45米，购房者可以利用这个层高自由搭建二层阁楼，灵活的组合空间。LOFT产品面积从37-64不等，一期约200多套。,写字楼、办公公寓供给量很大，需求量大，或将成为柳州商务办公第一场所
34、,柳州商业现状分析写字楼,城中片区,柳州商业现状分析写字楼,城中片区,片区内多为第二代写字楼，外立面较新颖、时尚，但形象档次一般，商务功能配套一般,写字楼、办公公寓供给量较少，需求量不大，整体来看乏善可陈,【新银都大厦】物业类型：商业、办公商业规模：占地面积为 6730，建筑面积 6537056，由主楼和裙楼组成，主楼建筑层数为35层（其中地下三层，建筑面积1546986m）。该工程地下部份分别设立了178个小型汽车停车位的地下车库、地下商场和人防地下室，整个工程是集贸易、商住、旅游、餐饮和娱乐、停车于一体的综合性商厦。【华泰独立商务】物业类型：纯商务写字楼商务规模：独栋17层纯写字楼，总建筑
35、面积21499平方米。50-1000的户型，根据企业使用功能及规模大小不同，可灵活分成单间单人、单间多人、双间多人、多间连片或整层连通等多种商务空间。层高3.4米。【汇金国际】物业类型：生态商务办公写字楼商业规模：2.7万，26层纯正5A甲级写字楼，3.3米层高价格及动态消息：14楼以下已经售完，目前在售楼层为1420层，面积区间在3558投资型办公公寓，均价6000元/。【金瑞国际】物业类型：办公公寓商业规模：16000平方米，商业面积5000多,柳州商业现状分析写字楼,鱼峰柳南柳北片区,柳州商业现状分析写字楼,鱼峰柳南片区,柳州商业现状分析写字楼,柳北片区,写字楼、办公公寓供给量不大，需求
36、量大，竞争激烈；未来发展潜力不可估量。,【阳光100城市广场】物业类型：写字楼、办公式公寓商业规模：办公面积4.7万，5A级纯商务办公楼，12层为商业，328层为办公楼，办公面积最小50，可按业主要求进行分割。“中国门”部分3-19层精装公寓写字楼住宅，面积在39-60之间。【东郡】物业类型：写字楼、办公公寓商业规模：办公楼建筑面积为3.07万多平方米，商业建筑面积1.16万多平方米。1#、5#为复式公寓式办公楼，主力面积约80平米，【居上V8城】物业类型：办公公寓商务规模：A座为28层商务公寓楼，建筑高度达到100米，办公物业1.7万。【华信国际】物业类型：5A级纯商业写字楼商业规模：占地面
37、积8000多，总建筑面积50000多，主体建筑层数为20层，另一侧15层，高达89米。【东方百盛】物业类型：办公写字楼商务规模：总经营面积11000平方米，一至三层为大商场；三层以上为写字楼；,柳州商业现状分析写字楼,河东片区,柳州商业现状分析写字楼,河东片区,河东区作为柳州新行政商业中心，定位高端，多为第三代写字楼，起点很高，硬件配套齐全。,柳州市写字楼市场还处于发展初期，消费以公寓式写字楼为主，纯写字楼所占比重正逐步上升，市场发展潜力巨大；但在近三年内，柳州市写字楼的存量预计维持在20万左右，仍需3-5年才可消化完，发展写字楼仍需谨慎。,柳州写字楼市场总结分析,柳州的商业地产项目发展前景良好，但商业体量普遍供大于求，未来几年仍将以消化市场存量为主，商业投资开发需谨慎；成熟的城区，商业普遍陈旧，面对旧城改造的机遇，新型且便利社区型商业拥有一定的发展空间，填补片区原有商业；中低端商业发展供大于求，竞争激烈，市场空间小。老旧商业面临升级和改造，以酒店、办公、百货、娱乐等高端的商业迎来发展机遇，将快速崛起，填补市场空白。,柳州商业发展趋势预判,
