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1、物业管理基础知识培训,服务中心,一、物业与物业管理二、物业管理的基本内容三、物业管理的基本环节,一、物业与物业管理,物业的含义,1、“物业”指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。2、物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。,物业管理的概念,1、广义上：物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又
2、包括企业化专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理。狭义上：物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。2、国务院2007年10月1日颁发的物业管理条例修订版第二条对这种狭义的物业管理作了清晰的界定，该条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。,二、物业管理的基本内容,1、常规性的公共服务2、针对性的专项服务3、委托性的特约服务4、经营性服务5、社会性管理与服务,2、针对性的专项服务,代办类服务，如代缴水电费、煤
3、气费、电话费等；高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务；其他一定比例住用户固定需要的服务。,3、委托性的特约服务,代订代送牛奶、书报；送病人就医、喂药、医疗看护；代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；代接代送儿童入托、入园及上、下学等；代购、代送车、船、机票与物品；代洗车辆；代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是 协商定价，也是以微利和轻利标准收费。,4、经营性服务,开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店；办收费农贸市场；养花种苗出售；利用区域内空地或道路夜间空闲开辟日夜
4、收费停车场（需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续）；开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；其他多种经营服务项目。,5、社会性管理与服务,就具体工作而言，物业管理公司必然要和各级政府、政法、公安、民政、医疗等部门发生联系，协助开展工作，传达新的政策和法令，接受有关方面的指导与监督。譬如协助做好治安防范、协助做好社区突发事件的防范与应急处理（如协助控制SARS之类的传染病等），协助有关部门开展预防接种、全民选举、人口普查、常住
5、人口统计、计划生育等。,三、物业管理的基本环节,智能楼宇管理师职业资格认证培训 20121号 关于开展智能楼宇管理师资格认证培训鉴定工作的通 知各企事业单位：随着城市建设的高速发展，智能楼宇的安全运转和科学管理，已成为城市管理的重要组成部分。智能楼宇管理是信息时代的计算机技术、弱电技术、通信技术、自动化控制技术相结合的社会发展产物。为了满足城市智能楼宇管理需求，2006年2月，国家劳动和社会保障部公示“智能楼宇管理师”等第十二批新职业标准。北京市职业技能培训指导中心，于2007年正式启动智能楼宇管理师国家职业资格试点培训鉴定工作。我中心进行智能楼宇管理师国家职业资格实验性培训招生工作，考试合格
6、者，可获得由人力资源和社会保障部颁发的智能楼宇管理师国家职业资格证书。中心特聘国内权威智能楼宇管理师考试培训专家、教授执教，具有丰富的教学经验和对考试重点难点的准确把握、有效直击考试命题精髓，准确的让学员掌握考试的核心，针对智能楼宇管理师考试的知识结构和命题要点，精心设计教学课程，全面锁定可考点、删除非考点，帮助考生全面把握最具价值的考点。全面跟进权威信息来源，把握最新动态，第一时间反馈学员，丰富的专业理念，准确的内部资料，独到的办学经验，采用独特的授课模式，以顺利通过考试！请各企（事）业单位抓住机会认真做好相关组织工作，现将具体事项通知如下：一、培训鉴定对象从事或欲将从事弱电工程设计施工及智
7、能楼宇设备管理使用、建筑智能化工程、建筑通信工程、通信计算机网络工程、地产开发物业管理、智能化系统管理工作、弱电工程监理以及智能化系统生产/销售/安装等专业人员。二、培训鉴定内容授课内容注重案例分析，突出可操作性，具体内容如下：（一）智能楼宇管理师职业道德、智能楼宇管理基础知识、总概论；（二）消防联动系统、温感系统、烟感系统、自动报警系统；（三）安全防范系统、对讲系统、门禁系统、电子监控系统、一卡通等；（四）有线电视、综合布线系统；（五）通信网络信息网络系统、楼宇自动化控制；（六）网络通信系统、火灾自动报警及消防联动控制系统；（七）智能楼宇工程实施与验收管理。三、培训鉴定时间及地点智能楼宇管理
8、师：11月14日至18日 北京市报到（具体地点另行通知）智能楼宇管理师：11月14日至18日 深圳市报到（具体地点另行通知）智能楼宇管理师：12月19日至23日 杭州市报到（具体地点另行通知）四、培训费用（二级）智能楼宇管理师：4900元/人上述费用包括：报名费、培训费、鉴定考试费、证书费等。食宿统一安排，费用自理。五、证书颁发鉴定合格者可获得由国家人力资源和社会保障部颁发的中华人民共和国职业资格证书。该证书实行统一编号登记管理和网上查询，全国通用。其可作为招聘录用、考核晋升、岗位续聘、职称评定、加薪的重要参考依据。六、鉴定方式综合布线系统工程概述、工程预算、工程施工及常见问题的分析与处理、工
9、程项目招标方案与技巧、综合布线系统的测试与验收、布线测试技术及相关国际标准等。均采用一体化鉴定，即将理论知识融合在技能操作考核中，考核成绩实行百分制，成绩达60分为合格。七、智能楼宇管理师申报条件(符合以下条件之一者，均可申报):1、从事本职相关工作8年以上；2、具有专科学历毕业证书，从事本职相关工作5年以上；3、具有本科学历毕业证书，从事本职相关业工作3年以上；4、取得助理智能楼宇管理师证书，从事本职相关工作2年以上 八、报名办法提交本人身份证复印件、学历复印件、各单位开具的工作年限证明（原件）、蓝底两寸免冠证件照四张（1张需要扫描版），请参考人员于报名截止结束前10天将上述资料及相关费用上
10、报至我中心。（本次培训班限内部名额100位学员,培训班按报名先后顺序安排座位）九、联系方式：联系人：刘（老师）手机：18211134889 QQ：1903948040 邮箱：znly_,1、物业管理的早期介入,早期介入的原因 一开始许多项目都是在建成以后才引入物业管理，但这往往会导致一系列问题，如房型不佳，缺管理用房，泊车位不足，电梯容量不够，空调、排油烟机位置未考虑或预留位置不适用，管线布局不合理，安全防范技术设备缺少等。归结起来可以说没有早期介入难免会产生物业配套不完善、布局设计不合理、质量不过关、资料欠缺等问题。所以，人们越来越清晰的认识到物业管理企业在接管物业之前，就要参与物业的策划、
11、规划设计和建设，充分利用自己的专业经验，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，把好物业规划设计、质量关，以便物业建成后能满足业主、使用人的要求，方便物业管理。,物业管理早期介入的具体工作在物业开发建设的不同阶段内容不同，具体为：立项决策阶段 主要是在项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少物业开发决策的盲目性和主观随意性。规划设计阶段 物业管理企业人员在此方面长处主要体现在：对细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；更能直接地把以往物业开发的“先天不足
12、”所造成的后果反映出来，以防患于未然。,施工安装阶段 该阶段的主要工作内容是监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。注：这种早期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而是指物业管理人员为发展商提供各方面的咨询意见和代为监督，目的是确保物业的设计方案合理、施工质量可靠，以使后期使用管理有良好的基础,2、前期物业管理准备,与房地产开发企业接洽前期物业管理服务事项，制定接管方案 管理机构的设立与人员的培训 制定系列管理制度 完善管理及办公条件,3、验收接管,验收内容 物业公司要依照国家建设部制订的房屋
13、接管验收标准和当地的有关接管验收规定，对物业主体结构是否安全，是否满足使用功能要求等进行再检验，对公共配套设备与设施的配备、安装、运行状况进行验收交接。移交内容 物业公司要在查明物业的全面状况的基础上办理书面移交手续，明确交接日期，对物业及配套管理办公用房、经营用房、各种产权和技术资料进行全面移交，移交的档案资料有：规划图、竣工图，地下管网竣工图，各类房屋清单，单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书等。,5、档案资料的建立,物业资料 主要包括物业的各种设计和竣工图纸。业主和租户的资料 主要包括业主使用人姓名、入户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。,6、正常期管理服务,正常期管理服务，指依据管理职责和管理标准，提供专业化、全方位的优质管理与服务，使物业管理纳入科学化、规范化、制度化的轨道,7、后期管理,后期管理，指全程物业管理的最后阶段，针对生命周期已结束的物业所进行的拆迁代理与环境保护方面的管理工作。,
